№ 22
гр. Добрич, 13.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДОБРИЧ, X СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Албена П. Колева
при участието на секретаря Диана Й. Д.а
като разгледа докладваното от Албена П. Колева Гражданско дело №
20233230102424 по описа за 2023 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск по чл.19 ЗЗД от Ш. Х. Ш. ЕГН ********** срещу Б. С. К.
ЕГН ********** за обявяване на предварителен договор за окончателен по
отношение на недвижим имот в гр.Д. , подробно описан в исковата молба.
В срока по чл.131 ГПК ответникът чрез особен представител е
депозирал отговор на исковата молба.
1/Обстоятелства по иска и отговора:
Ищецът твърди, че между страните е подписан на 13.07.2022г.
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот - жилище ,
апартамент в гр.Д., ***** със застроена площ 63,35 кв.м, самостоятелен обект
с идентификтор ********.
Договорената продажна цена е 60 000 лв. ищецът като купувач трябвало
да заплати на ответника ищеца по следния начин:
-40 000 лв. в деня на подписване на предварителния договор ;
-20 000 лв. по банкова сметка на ответницата Б. С. К. / продавача/ най-
късно в срок до 12.07.2023г.
Ищцата заплатила на части цялата сума от 60 000 лв.Ответницата обаче
1
отказала да сключи окончателен договор , както и да върне заплатената вече
сума.
Ответникът не изразява конкретно становище по изложените в исковата
молба обстоятелства.
2/Предявен е иск по чл.19 ЗЗД:
Доводи на ищеца:ответникът не е изпълнил задължението си за
сключване на окончателен договор.
Доводи на ответника:оспорва , че продажна цена от 60 000 лв. е
заплатена изцяло.Оспорва ищецът да е отправял покана до ответницата за
сключване на окончателен договор.
Предварителният договор бил сключен от ответницата чрез
пълномощник при липса на яснота дали разполага с представителна власт.
3/Между страните няма признати права и обстоятелства.
4/Всички обстоятелствата са спорни.
5//Доказателствена тежест:
Ищецът трябва да докаже: 1.Наличие на валиден предварителен
договор.
2. Обстоятелството, че предмет на договора е прехвърляне правото на
собственост върху конкретно определен обект, описан в исковата молба.
3. Обстоятелството, че ищецът е изправна страна по договора, т.е.
изпълнил е поетите с него задължения, както и че са налице условията за
валидното прехвърляне на имота.
По делото са събрани писмени доказателства и гласни доказателства;
прието е заключение на вещо лице.
След като съобрази становищата на страните и обсъди доказателствата
по делото съдът намира от фактическа и правна страна следното:
Установените факти:Представен е с исковата молба Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.07.2022г. , сключен
между Б. С. К. чрез пълномощник С. К. С. и ищеца Ш. Х. Ш., представляващ
апартамент в гр.Д. , **** , състоящ се от две стаи , кухня и сервизни
помещения със застроена площ от 64,35 кв.м ведно с избено помещение * с
2
площ от 3,05 кв.м и 2,12127%ид.части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху поземления имот , върху който е построена сградата.
Продавачът се легитимира като собственик с НА №**** , вх.рег.№****
на С. Д..Нотариаленият акт също е представен по делото.
Продажната цена е 60 000 лв. , платима както следва:
-40 000 лв. - капаро в деня на подписване на предварителния договор ;
-20 000лв. – до 12.07.2023г. по банкова сметка на продавача.
Уговорено е прехвърлянето на собствеността върху имота и подписване
на окончателен договор да се извърши пред нотариус в срок до 12.07.2023г.
Съдебно-икономическата експертиза дава заключение , че получените
суми от ответницата Б. С. К. по банкова сметка в Райфайзен банк България
АД с IBAN:**** с наредител Ш. Х. Ш. за периода от датата на сключване на
предварителния договор до датата на исковата молба са в общ размер
58 301,50 лв.
Правни изводи:Доказа се по безспорен начин , че между страните е
сключен валиден предварителен договор по отношение на конкретен
недвижим имот в гр.Д. , индивидуализиран и подробно описан в договора.
Представено е от нотариус К. Д. К. с рег.№ *** в регистъра на
Нотариалната камара , приела служебния архив на нотариус Д. Б.
Пълномощно с нотариално заверени подпис и съдържание , с което Б. С. К.
упълномощава С. К. С. да извърши разпоредителна сделка/ продажба , замяна
, дарени и др./ с процесния апартамент , подробно описан и идентичен с
процесния.
Възражението на ответника , че липсва яснота за представителната власт
на С. К. С. при подписване на предварителния договор не се споделя от съда.
Възражението на ответника , че ищеца не е изправна страна по договора
е неоснователно.Действително към датата на искова молба и към устните
състезания продажната цена не е изцяло заплатена.При уговорена цена 60 000
лв. , експертизата установява заплатени 58 301,50 лв., като последното
плащане е на 11.08.2023г.
Съгласно даденото разрешение с ТР № 4/2020 гр.София от 09.05.2023
г.,дори да се установи в производството по чл.19,ал.3 ЗЗД, че ищецът –
купувач е неизправен и неизпълнението на задължението за заплащане на
3
цената не се дължи на обективни причини или на забава на кредитора, това
обстоятелство не е пречка за уважаването на иска, когато то не е довело до
прекратяване на облигационната връзка между страните. При виновно
неизпълнение от страна на купувача по предварителния договор в полза на
ответника - продавач се е породило правото да го развали. След като той не е
упражнил това право с изявление до купувача преди предявяването иска или в
хода на производството, то и за двете страни е налице интерес от запазването
на облигационната връзка и осъществяването на крайния резултат, към който
е насочена – сключване на окончателния договор. В този случай с
постановеното по делото решение съдът ще разреши спора относно точния
размер на дължимата по договора цена, като уважи иска, но при прилагане на
посоченото в чл. 362, ал. 1 ГПК условие цената да се плати в двуседмичен
срок от влизане на решението в сила.
По делото не се доказа разВ.не на предварителния договор от страна на
ответницата по реда на чл.87 ЗЗД , който изисква писмено изявление за
разВ.не на договора , с подходящ срок за изпълнение и предупреждение, че
след изтичане на срока , договорът ще бъде развален.С..Ш.а/ съпруга на
ищеца/ дава сведения, че ответницата заявила в телефонен разговор , че се
отказва от договора, но това изявление не е достатъчно за разВ.не на
предварителния договор.Следователно е налице валиден договор по чл.19 ЗЗД
и облигационна връзка между страните.
Неоснователно е възражението на ответницата , направено чрез
процесуален представител , че липсва покана от страна на ищците за
сключване на окончателен договор.В Предварителния договор е уговорена
дата за сключване на окончателния договор – 12.07.2023г.Следователно
покана не необходима.Друг е въпроса , че на тази дата и ищецът не е бил в
готовност за сключване на окончателен договор.Според С..Ш.а/ съпруга на
ищеца/ до май месец 2023г. страните по делото са били в контакт по телефона
по повод предварителния договор, като от страна на ищеца било заявено , че
през м.юли ще изтече срок на документите, респ,договора;работят в Германия
и не могат да вземат отпуск , с което ищцата изразила съгласие.При последния
им разговор на 27.07.2023г. ищецът уведомил ответницата , че ще бъде в
България на 01.08.2023г. за сключване на окончателен договор , но
ответницата заявила , че се отказва от договора.
4
Според св.С./майка на ответницата/ ищецът поддържал връзка само с
ответницата , звъннал й два –три пъти.
Свидетелските показания сочат , че страните са били в контакти и са
имали възможност да уточнят и друга дата , съобразена с фактическото им
пребиваване в България.След като страните са обсъждали конкретна дата за
сключване на договора , следва да се приеме , че е налице покана към
ответницата за сключване на окончателен договор.
Предявяването на иска може да се счита за покана за сключване на
договора ,защото в хода на делото ответницата заяви желание за лично
участие; заяви също, че от седем –осем месеца знае за делото и изразява
съгласие за сключване на окончателния договор , без обаче и пред съда да
посочва конкретна дата за изпълнение на задълженията си по предварителния
договор.
Обсъдени в съвкупност доказателствата по делото сочат основателност
на иска , поради което той ще бъде уважен.
С оглед изхода на спора и на осн.чл.78,ал.1 ЗЗД в полза на ищеца съдът
присъжда сторените по делото разноски в размер на 2400 лв. с ДДС –
възнаграждение за един адвокат; 600 лв. - ДТ;300 лв. - депозит вещо
лице;1500 лв. - депозит за особен представител.
Възражението на ищеца , че на адв.Ж. не се следва възнаграждение в
пълен размер не се споделя от съда.Съдът съобразява определеното
възнаграждение с Наредбата за адвокатски възнаграждения-чл.7,ал.6; обема
на свършената работа - извършени процесуални действия по подаване на
отговор , явяване в повече от едно открито съдебно заседание , поставени
доказателствени искани по извършваната защита , както и с обстоятелството ,
че адв.Ж. бе освободена като особен представител едва в последното открито
съдебно заседание , след личното явяване на ответницата.Затова съдът следва
да разпореди заплащане на адвокатско възнаграждение на адв.Ж. в рамките на
внесения авансов депозит от ищеца от 1500 лв. и да присъди на ищеца
сторените разноски за това.
На осн.чл.364,ал.1 от ГПК ищецът като купувач по договора следва да
заплати по сметка на Районен съд гр.Добрич такса за нотариално
удостоверяване в размер на 530,50 лв. на основание т.8 от Тарифата за
нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност във
5
връзка с чл. 86 т. 3 от ЗННД.
На основание чл. 364 ал.1 от ГПК, следва да се впише възбрана върху
имота до изплащане на тези разноски.На основание чл.364,ал.2 ГПК съдът
следва да укаже на ищеца , че не издава препис от решението, докато ищецът
не докаже , че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите
данъци и такси за имота.
Що се касае до дължимия местен данък, съдът не е компетентен да го
определя, по аргумент от чл. 47 ал. 2 от ЗМДТ.Ищецът следва да внесе и
дължимите суми за недвижимия имот – данък недвижим имот и такса битови
отпадъци.
На основание чл. 115,ал.2 от ЗС решението подлежи на отбелязване.
С тези мотиви съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН Предварителен договор за покупко-
продажба от 13.07.2022г. , сключен между Б. С. К. ЕГН ********** гр.Д. ,
**** като продавач чрез пълномощник С. К. С. ЕГН ********** гр.Д. , ул.****
и Ш. Х. Ш. ЕГН ********** гр.Д. , ул.**** като купувач , по отношение на
недвижим имот , представляващ апартамент в гр.Д. , **** , с идентификатор
********,състоящ се от две стаи , кухня и сервизни помещения със застроена
площ от 64,35 кв.м ведно с избено помещение * с площ от 3,05 кв.м и
2,12127%ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
поземления имот , върху който е построена сградата за сумата от 60 000 лв. /
шестдесет хиляди лева/ ПРИ УСЛОВИЕ , че Ш. Х. Ш. ЕГН ********** гр.Д. ,
ул.**** ЗАПЛАТИ на Б. С. К. ЕГН ********** гр.Д. , **** сумата от
1698,50 лв./ хиляда шестстотин деветдесет и осем лева 50 ст. / в двуседмичен
срок от обявяване на настоящото решение.
ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждение на адв.М. Ж. – ДАК в размер на 1500
лв. / хиляда и петстотин лева/ от внесения авансов депозит от ищеца Ш. Х.
Ш..
6
ОСЪЖДА Б. С. К. ЕГН ********** гр.Д. , **** ДА ЗАПЛАТИ на Ш. Х.
Ш. ЕГН ********** гр.Д. , ул.**** сторени разноски по гр.дело №
2424/2023г. по описа на РС Д. в размер на : 2400 лв. с ДДС/ хиляда и двеста
лева / – възнаграждение за един адвокат; 600 лв. /шестстотин лева/- ДТ;300
лв. триста лева/- депозит вещо лице;1500 лв./ хиляда и петстотин лева/ . -
депозит за особен представител.
ОСЪЖДА Б. С. К. ЕГН ********** гр.Д. , **** ДА ЗАПЛАТИ на
Районен съд Д. сумата от 530,50 лв. / петстотин и тридесет лева 50 ст. / -
държавна такса за прехвърляне на недвижим имот в гр.Д. , **** , с
идентификатор ********,състоящ се от две стаи , кухня и сервизни
помещения със застроена площ от 64,35 кв.м ведно с избено помещение * с
площ от 3,05 кв.м и 2,12127%ид.части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху поземления имот , върху който е построена сградата.
ДА СЕ ВПИШЕ на осн.чл.364,ал.2 ГПК служебно възбрана върху
недвижим имот в гр.Д. , **** , с идентификатор ********,състоящ се от две
стаи , кухня и сервизни помещения със застроена площ от 64,35 кв.м ведно с
избено помещение * с площ от 3,05 кв.м и 2,12127%ид.части от общите части
на сградата и от правото на строеж върху поземления имот , върху който е
построена сградата до заплащане на държавата на разноски по прехвърлянето
на имота.
Препис от решението да се издаде на ищеца Ш. Х. Ш. ЕГН **********
гр.Д. , ул.*** само след представяне на доказателства за заплатени разноски
по прехвърлянето в размер на 530,50 лв. и дължимите данъци и такси за
недвижим имот в гр.Д. , **** , с идентификатор ********,състоящ се от две
стаи , кухня и сервизни помещения със застроена площ от 64,35 кв.м ведно с
избено помещение * с площ от 3,05 кв.м и 2,12127%ид.части от общите части
на сградата и от правото на строеж върху поземления имот , върху който е
построена сградата
ДАВА на Ш. Х. Ш. ЕГН ********** гр.Д. , ул.*** 6-месечен срок за
отбелязване на решението.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд град Добрич в
7
двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Районен съд – Добрич: _______________________
8