Р Е Ш Е Н И Е
№260012/9.2.2022 г. 09.2.2022 година град Ямбол
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Ямболският районен съд, ХVI - ти граждански състав
На четиринадесети януари две хиляди двадесет и втора година
В публично заседание в следния
състав:
Председател: Георги Георгиев
при секретаря Е. В.
като разгледа докладваното от съдия
Георгиев
гражданско дело № 681 по описа за
2021 година,
за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано по искова молба предявена от С.Ж.Б. ***, против Ж.Ч.Р., с която
се претендира за осъждане на ответника да му заплати сумата от 220,49 лв.,
представляващи аредно плащане, дължимо за периода от 01.01.2019 г. до
30.09.2020 г. и да бъде развален по съдебен ред сключеният на 31.05.2013 год.
договор за аренда на земеделска земя поради забава на арендното плащане.
Ищецът
твърди,че с договор от 09.10.2018 г., оформен с нотариален акт № *** на
нотариус с рег. № *** на НК, с район на действие РС- К., вписан в СВ при РС-К.
с рег. № *** г., акт. № ***, т.***, дело № *** г., закупил и придобил
собствеността върху имот №*** по КВС на с.М., общ. К. ( имот № *** по КК на
с.село) с площ от 17.999 дка.
Същия имот бил предмет на договор за аренда от
31.05.2013 г., изменен и допълнен с анекс от 31.10.2013 г., по който
арендодатели били Ж. Н. Т. и И. П. М., бивши собственици на имота, а арендатор
била ответницата Ж.Ч.Р.. Уговореното арендно плащане било в размер на 3,00 лв.
на декар, според чл.2 от договора и било платено изцяло, при подписването на
същия. Срока на договора бил за 20 стопански години и ищеца като приобритател
на имота бил обвързан от договора за аренда, съгласно чл.17, ал.1 ЗАЗ, който
бил вписан преди да стане собственик на същия.
С решение № *** г., по гр. дело № *** г. на ЯРС,
потвърдено с решение от 19.06.2020 г. по възз. гр. дело № *** г. на ЯОС,
неподлежащо на касационно обжалване, била прогласена нищожността на основание
чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, поради противоречие на закона- чл.16, ал.1, вр. чл.16
ЗАЗ, на чл.2 от анекс към договор за арнда, рег. № *** г., вписан в службата по
вписванията в гр. К. с акт № ***, том ***, в частта, в която е уговорена
невъзможност за изменение на уговореното арендно плащане между арендаторите Ж.Ч.Р.
и арендодателите Ж. Н. Т. и И. П. М.. Със същото решение бил изменен договорът
за аренда от 31.05.2013 г. с нотариална заверка на подписите рег. № ***, акт ***,
том ***, по
описа на нотариус с рег. № ***на НК, с район на действие на РС-С., вписан в
службата по вписванията при РС-К., сключен между Ж. Н. Т. и И. П. М., от една
страна като арендодатели и Ж.Ч.Р., от друга страна като арендатор, в частта
относно размера на уговореното арендно плащане, като било увеличено дължимото
от ответницата арендно плащане за оставащите стопански години за срока на
договора от 3,00 лв. на 10,00 лв. на декър предоставена площ, като същата да
бъде плащана на четири равни вноски дължими на тримеечие- в първия работен ден
след изтичане на сътоветния период, като арендното плащане да бъде извършено в
брой на адрес в гр. К., ул. „***, от 13.00 ч. до 15.00 ч., считано от подаване
на исковата молба -31.12.2018 г. Решенията били вписани в службата по
вписванията при РС-К.. С постановяване на решението на ЯОС ставали изискуеми
всички арендни вноски, дължими за периода от подаването на исковата
молба-31.12.2018 г. до 19.06.2020 г., без да било необходима покана или друго
действие от страна на арендодателя. Не били платени и арендните вноски, дължими
след влизането на решението в сила до настоящия момент, падежът на които бил на
01.07.2020 г. до 01.10.2020 г.
Твърди се, че изложените фактически твърдения
обосновавали за ищеца правен интерес да предяви осъдителен иск за неплатеното
арендно плащане за периода от 01.01.2019 г. до 30.09.2020 г., възлизащо в
размер на общо сумата от 220,49 лв., от които 125,99 лв. за цялата стопанска
2019 г. и 94, 50 лв. за девет месеца за стопанската 2020 г. Поради неплащане на
повече от две последователни арендни вноски, когато вноските били уговорени за
периоди, по кратки от годината, какъвто бил процесния случай, ищеца предявява и
иск за разваляне на договора за аренда, с оглед на това , че същия бил сключен
за срок по-дълъг от десет години.
Иска се уважаване на предявените искове и присъждане
на разноски за настоящата инстанция.
В заканоустаневиня срок по чл.131 ГПК, не е депозиран
отговор на исковата молба.
В съдебно заседание
исковата молба се поддържа от процесуалния представител на ищеца, сочат
доказателства, като се иска уважаване на исковата претенция и присъждане на
съдебно-деловодни разноски.
В съдебно заседание ответника и процесуалния му
представител оспорват иска, не сочат доказателства,като се иска неговото
отхвърляне и присъждане на съдебно-деловодни разноски.
След
преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено
следното от фактическа страна:
По
делото страните не спорят,а и от приложените
писмени доказателства са установява, че на 31.05.2013 г. бил сключен договор за
аренда между Ж. Н. Т. и И. П. М. в качеството им на арендодатели и Ж.Ч.Р. в
качеството й на арендатор,като арендодателите се задължили да предоставят на
арендатора за земеделско производство за срок от 20 стопански
години,собствената си земеделска земя представляваща-Поземлен имот с
идентификатор № ***по картата за възстановената собственост та землището на
село М. с ЕККАТЕ 47528,намиращ се в местността „***“,с начин на трайно ползване
–полска култура,пета категория с площ 17,999 дка,срещу задължението арендатора
да извърши определеното в договора арендно плащане в размер на 3 лв. на декар.
В чл.2 от договора,предвиждал,че общия размер на арендното плащане за целия
срок на договора било изплатено от арендатора на арендодателите,при
подписването му. Договора за аренда от 31.05.2013 г. бил вписан в Службата по
вписванията с акт № ***,том ***.
В
чл.14,ал.1 било предвидено,че настоящия договор можело да бъде продължаван с
анекс,сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на
страните,като в ал.2 на същия член било предвидено,че изменението неможело да
засяга уговорения срок,освен ако не се касае за продължаване действието на
договора. Също така в чл.16 от договора било предвидено,че при прехвърляне на
собствеността на арендувания обект приобритателя замествал арендодателите,като
страна по договора за аренда.
На
31.10.2013 г. арендодателите и арендатора подписали анекс към договора за
аренда,вписан в службата по вписванията с акт.№ ***,том***,като в чл.2 било
записано,че изменението по чл.14,ал.2 на арендния договор не можело да засяга
уговореното арендно плащане и уговорения срок,освен ако се касаело за
продължаване действието на договора.
Също
така не се спори,че с нотариален акт за продажба на недвижим имот № ***том ***,рег.№
***,дело № *** г. ищеца закупил
посочения недвижим имот,като в същия декларирал,че бил наясно,че по отношение
на имота има действащ договор за аренда.
С
решение № *** г. по гр. дело № *** г. по описа на ЯРС, потвърдено с
решение по възз. гр. дело № *** г. по
описа на ЯОС, като и двете решения са вписани в СП в гр. К., се установява, че
е провъзгласен за нищожен, на основание чл.26, ал.1,пр.1 ЗЗД, чл.2 от Анекс към
договор за аренда, рег. № *** г., вписан в службата по вписванията в гр. К. с
акт № ***, том***, в частта в която е уговорено
невъзможност за изменение на уговореното арендно плащане между арендатора Ж.Ч.Р.
*** и арендодателите Ж. Н. Т. и И. П. М., по отношение на следния недвижим имот- ПИ с идентификатор № *** по
картата за възстановената собственост на землището на с.М. с ЕККАТЕ ***,
намиращ се в местността „***“ с начин на трайно ползване-полска култура, пета
категория с площ от 17,999 дка, както и в частта му, в която е изменен Договор
за аренда от 31.05.2013 г. с нотариална заверка на подписикте рег. № ***, акт.***,
том*** по описа на нотариус с рег. № *** на НК с район на действие Районен
съд-С., вписан в службата по вписванията при РС-К., сключен между Ж. Н. Т. и И.
П. М. от една страна като арендодатели и Ж.Ч.Р. *** от друга страна като
арендатор, с предмет недвижим имот, представляващ ПИ с идентификатор № *** по
картата за възстановената собственост на землището на с. М., с ЕКККАТЕ ***,
намиращ се в местността „***“, с начин на трайно ползване-полска култура, пета
категория с площ 17,999 дка, в частта относно размера на уговореното арендно
плащане, както увеличава дължимото арендно плащане на ответника за останалите стопански години за срока на
договора от 3,00 лв. на 10,00 лв. на декар, предоставена площ, като същата да
бъде плащана на четири равни вноски, дължими на тримесечие- в първия работен
ден след изтичане на съответния период, като арендното плащане да бъде
извършвано в брой, на адрес в гр. К., ул. „*** от 13.00 ч. до 15.00 ч., считано
от подаване на исковата молба-31.12.2018 г., в едно със законната лихва от
изпадане на ответника в забава до окончателното изпълнение на задължението.
Представена
е и скица на поземлен имот № *** г.,
издадена от службата по ГКК- гр. С. за ПИ с идентификатор № *** както и
удостоверение за данъчна оценка по чл.264, ал.1 ДОПК от 28.07.2020 г. от която
се установява, че за посочения ПИ собственика С.Ж.Б. нямал непогасени
задължения за имота.
Други доказателства касаещи настоящия спор не
бяха ангажирани от страните.
При
така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предявени
са субективно и обективно съединени искове с правно основание чл.8, ал.1 ЗАЗ, чл.86 ЗЗД и
чл. 28,ал.1 и ал.2 ЗАЗ, вр. чл. 27,ал.1,т.2 ЗАЗ.
По иска с правно основание чл.8, ал.1 ЗАЗ и чл.86 ЗЗД.
Съгласно чл.8 ал.1 ЗАЗ арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в
уговорения вид и срокове. Договорът за аренда е валиден,
сключен в уредената в Закона за арендата в земеделието- чл. 3 ал.1 форма за
действителност-писмена с нотариална заверка на подписите. Спорния момент между
страните, че ответника Ж.Ч.Р. не била запозната с решенията на ЯРС и ЯОС. В
настоящия случай посочените по-горе решения са влезли в сила и имат обвързваща
сила спрямо страните. Още повече,че в хода на настоящия процес ответника се е
запознал с посочените решения, но въпреки това не предприе никакви действия да
изплати на ищеца арендните плащания които дължи и както е посочено в самите
решения. С оглед на това, настоящия съдебен състав приема, че е налице
пораждането на арендното правоотношение между страните, съответно възникването
на задължение на ответника за арендни плащания. Следва също така да се
отбележи, че посочените по-горе решения са вписани в службата по вписванията
към РС- Котел, като ищеца е упражнил произтичащите от тях права и е изпълнено задължението на арендатора да му заплаща дължимите суми за
посочените стопански години. Поради това неоснователни са възраженията, че
ищеца не е уведомил арендатора за настъпилото универсално правоприемство. Също
така съдът не въприема възражението на ответника, срещу активната процесуална
легитимация на ищеца. Това е така, защото по силата на изричната норма на
чл.17, ал.2 ЗАЗ, ищецът няма качеството на трето лице по отношение на аредния
договор. Той има качеството на страна по него, което предпоставя правния му
интерес да го атакува и то насочвайки претенцията си срещу арендатора. Известно
е, че процесуално- правната легитимация е свързана с правото да предяви иск и
съответно годността да се отговаря по
предявения иск и за наличието на тази предпоставка, съдът следи служебно.
Материално- правната легитимация пък е въпрос, касаещ съществото по спора и на
него съдът следва да отговори със съдебния си акт. За наличието на последната
се изхожда от изложените в исковата молба обстоятелства. По силата на закона,
макар и да не е страна при сключването на арендния договор ищецът, като
правоприемник е придобил това качество. Това предпоставя интереса му, както в
процесуално-правен, така и в материално-правен аспект да постави за разглеждане
в състезателно производство за арендното плащане, така и за неговото разваляне
именно по отношение на другата страна по него. Вече беше посочено, че именно
разпоредбата на чл.17, ал.2 ЗАЗ ищецът няма качеството на трето за договора лице,
а на страна по него. Поради посочената разпоредба промените, които биха
настъпили при евентуалното уважаване на исковете, биха настъпили именно в
правната сфера на това лице, а не на арендодателя, който вече е загубил не само
собствеността върху имота, но и качеството на страна по договора.
С
оглед на това, не са представени доказателства, нито се твърди от страна на ответника за извършени аредни
плащания за посочения в исковата молба период, като неизпълнението на процесните задължения е
факт, съществуващ и към момента на приключване на съдебното дирене, с оглед на
което иска се явява основателен и като такъв следва да се уважи.
По иска с правно основание чл.28,ал.1 и ал.2 ЗАЗ, вр.
чл. 27,ал.1,т.2 ЗАЗ
Развалянето
на двустранни договори,наименовано в ЗАЗ-прекратяване,поради неизпълнение се
извършва по общия ред-с едностранно адресатно волеизявление по чл.87,ал.1 или
ал.2 ЗЗД с или без предупреждение,а по изключение, в изрично предвидените от
закона случаи-по съдебен ред чл.87,ал.3 ЗЗД и чл.28,ал.2 ЗАЗ с влязло в сила
конктитутивно решение. Редът за разваляне на двустранни договори,поради
неизпълнение, е начинът, по който се упражнява потестативното право на
разваляне/с едностранно волеизявление или с конститутивен иск/. Според
повелителната норма на чл.28,ал.2 и ал.3 ЗАЗ,само развалянето на договор за
аренда,сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено,става по съдебен
ред,при условие,че предмет на договора не са държавни или общински земи, при
които развалянето е извънсъдебно-с писмено предупреждение по реда на чл.87,ал.1 ЗЗД. Установените от закона критерии за начина на разваляне на договор за
аренда са продължителността на договора и собствеността върху арендуваните
земеделски земи. Следователно с оглед на това,че посочения договор за аренда на
земеделска земя от 31.10.2013 г. с оглед на това,че е сключен за повече от 10
години/за срок от 20 години/ попада в хипотезата на чл.28,ал.2 ЗАЗ и по поради
неговото неизпълнение подлежи на разваляне по съдебен ред.
Съдът намира,че предявения иск за разваляне на
договора за аренда по съдебен ред за основателен. Развалянето на договора е
правна възможност за изправната страна да се освободи от обвързаността си,като
предизвика прекратяване на договорното отношение с неизправната страна.
Фактът на неизпълнение на задължението за заплащане на
арендните вноски от страна на арендатора е отрицателен,т.е. ответната страна е
тази,която следва да ангажира по делото доказателства,че е извършила арендни плащания,т.е.
да докаже,че е изпълнила задължението си и че е изправна страна по договора.
В настоящия
случай с решение № *** г. по гр. дело *** г. по описа на
ЯРС, потвърдено с решение от 19.06.2020 г. по възз. гр. дело № *** г. по описа на
ЯОС
като и двете решения са вписани в СП в гр. К., се установява,
че е провъзгласен за нищожен, на основание чл.26, ал.1,пр.1 ЗЗД, чл.2 от Анекс
към договор за аренда, рег. № *** г., вписан в службата по вписванията в гр. К.
с акт № ***, том ***, в частта в която е уговорено
невъзможност за изменение на уговореното арендно плащане между арендатора Ж.Ч.Р.
*** и арендодателите Ж. Н. Т. и И. П. М., по отношение на следния недвижим имот- ПИ с идентификатор № *** по
картата за възстановената собственост на землището на с.М. с ЕККАТЕ ***,
намиращ се в местността „***“ с начин на трайно ползване-полска култура, пета
категория с площ от 17,999 дка, както и в частта му, в която е изменен Договор
за аренда от 31.05.2013 г. с нотариална заверка на подписикте рег. №***, акт.***,
том *** по описа на нотариус с рег. № *** на НК с район на действие Районен
съд-С., вписан в службата по вписванията при РС-К., сключен между Ж. Н. Т. и И.
П. М. от една страна като арендодатели и Ж.Ч.Р. *** от друга страна като
арендатор, с предмет недвижим имот, представляващ ПИ с идентификатор № *** по
картата за възстановената собственост на землището на с. М., с ЕКККАТЕ ***,
намиращ се в местността „***“, с начин на трайно ползване-полска култура, пета категория с площ 17,999 дка. Със същите решения е
прието като е увеличено дължимото арендно плащане на ответника за останалите стопански години за срока на
договора от 3,00 лв. на 10,00 лв. на декар, предоставена площ, като същата да
бъде плащана на четири равни вноски, дължими на тримесечие- в първия работен
ден след изтичане на съответния период, като арендното плащане да бъде
извършвано в брой, на адрес в гр. К., ул. „*** от 13.00 ч. до 15.00 ч., считано
от подаване на исковата молба-31.12.2018 г., в едно със законната лихва от
изпадане на ответника в забава до окончателното изпълнение на задължението.
Твърденията на ищеца
са за липса на арендни плащания на повече от две последователни вноски, а
именно за периода от 01.01.2019 г. до 01.10.2020 г., като е настъпил падежа и
същите са изискуеми.
Като не е изпълнил
това си задължение, ответникът се явява неизрядна по договора
страна, което обуславя възможността на ищеца да реализира
потестативното си право да развали договора по смисъла
на чл.28 ал.2 ЗЗД.
С оглед влезлите в сила решения, които са вписани в службата по вписванията
и които имат обвързваща сила спрямо страните, не може да се говори, че е налице
забава на кредитора, поради липса на съдействие от негова страна.
Допуснатото от
ответника неизпълнение касае достатъчен дълъг период от време, като неизпълнението на договора
не е незначително и като се вземе срока на същия който е за 20 години,изтичащ
през 2033 година,то интересът на кредитора е накърнен до такава степен което
налага развалянето на договора.
Предвид
изложеното,съдът приема,че е налице неизпълнение на договора за аренда от
страна на арендатора поради неплащане на арендното плащане,което прави
предявения иск основателен и доказан.
По разноските:
Предвид изхода на спора и на основание чл. 78,ал.1 от ГПК
в полза на ищеца следва да бъдат присъдени сторените в настоящото производство
разноски в размер на 450,00 лв.- заплатена държавна такса и адвокатско
възнаграждение.
Съгласно представения списък по чл.80 ГПК се претендират разноски в общ размер
на 450, 00 лв., който включва и адвокатско възнаграждение в размер на 350,00
лв. Съдът намира за неоснователно възражението на пълномощника на ответника за
прекомерност на уговорения адвокатски хонорар в размер на 350 лв. В настоящия
случай се касае за предявени два иска и предвид разпоредбата на чл. 7, ал. 2,
т. 1 и ал.6 от Наредба 1/2004 год., както и като взе предвид фактическата и
правна сложност на делото, броя на проведените съдебни заседания и
обстоятелството, че така определеното възнаграждение е под минимума определен
по наредбата.
Водим
от гореизложеното, Я Р С
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА Ж.Ч.Р., ЕГН ********** ***, със съдебен адрес ***, чрез
адв. И. С.- ЯАК, да заплати на С.Ж.Б., ЕГН ********** *** , сумите от
220, 49 лв., представляваща арендно плащане по Договор за аренда на
земеделска земя от 31.05.2013 г., с нотариална заверка на подписите рег.№ ***,
акт ***, том ***, на нотариус Н. С., рег.№*** на НК, с район на действие РС- С.,
вписан в службата по вписванията на РС-К., дв.вх. регистър № *** г., акт. № ***,
том ***, изменен и допълнен с анекс от 31.10.2013 г., с нотариална заверка на
подписите, рег. № *** на нотариус Н. С., рег.№ *** на НК, с район на действие
РС- С., вписан в службата по вписванията при РС-С., вписан в службата по
вписванията при РС-К., дв.вх. регистър № *** г., акт № ***, том ***, който с
решение № *** г. по гр. дело № *** г. на ЯРС, потвърдено с решение от
19.06.2020 г. по възз. гр. дело № *** г. по описа на ЯОС, неподлежащо на
касационно обжалване, е провъзгласен за нищожен в частта му относно чл.2 от
анекса в частта му относно клаузата за невъзможност за изменение на уговореното арендно плащане и
е изменено аредното плащане, като увеличено от 3.00 лв. на 10.00 лв.,
предоставена плащ, считано от 31.12.2018 г. за срока до оставащите стопански
години, платимо в брой на четири равни вноски, дължими на тримесечие в първия
работен ден след изтичане на съответния период, на адрес в гр. К., обл. С., ул.
„***, от 13.00 ч. до 15.00 ч. за периода
от 01.01.2019 г. до 30.09.2020 г., ведно със законната лихва от 20.10.2020 г.
до окончателното плащане.
РАЗВАЛЯ, на основание чл.28, ал.2
вр. чл.27,ал.1 , т. 2 ЗАЗ, сключения на 31.05.2013 г. договор за аренда между Ж.
Н. Т. и И. П. М., като арендодатели и Ж.Ч.Р., като арендатор, с нотариална заверка на
подписите рег.№***, акт ***, том ***, на нотариус Н. С., рег.№ *** на НК, с
район на действие РС- С., вписан в службата по вписванията на РС-К., дв.вх.
регистър № *** г., акт. № ***, том***, изменен и допълнен с анекс от 31.10.2013
г., с нотариална заверка на подписите, рег. № *** на нотариус Н. С., рег.№***
на НК, с район на действие РС- Сливен.ата по вписванията при РС-К., дв.вх.
регистър № *** г., акт № ***, том ***, който с решение № *** г. по гр. дело № ***
г. на ЯРС, потвърдено с решение от 19.06.2020 г. по възз. гр. дело № *** г. по
описа на ЯОС, неподлежащо на касационно обжалване, е провъзгласен за нищожен на
осн. чл.26, ал.1, пр., ЗЗД, в частта му относно чл.2 от анекса в частта му
относно клаузата за невъзможност за
изменение на уговореното арендно плащане и е изменено аредното плащане, като
увеличено от 3.00 лв. на 10.00 лв., предоставена плащ, считано от 31.12.2018 г.
за срока до оставащите стопански години, платимо в брой на четири равни вноски,
дължими на тримесечие в първия работен ден след изтичане на съответния период,
на адрес в гр. К., обл. С., ул. „***, от 13.00 ч. до 15.00 ч., поради неплащане
на увеличения размер на аредните вноски, дължими за периода от 01.01.2019 г. до
01.10.2020 г.
ОСЪЖДА на осн. чл.
78,ал.1 ЗП Ж.Ч.Р.,
ЕГН ********** ***, със съдебен адрес ***, чрез адв. И.С.- ЯАК, да заплати на С.Ж.Б.,
ЕГН ********** *** сумата от 450,00
лв. – разноски за настоящата инстанция.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред ЯОС в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: