Р Е
Ш Е Н
И Е № 202
гр.Поморие, 29.12.2016год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен съд, гражданско отделение, в публично заседание на петнадесети ноември през две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ ЯПАДЖИЕВА
при секретаря В.А., като разгледа докладваното от съдия Н.Япаджиева гр.дело № 103 по описа за две хиляди и шестнадесета година за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
пред ПРС е образувано по повод искова молба подадена от „Феста Хотели” АД,
представлявано от И.Г. – изп.директор против Етажната собственост на сграда к-с
Феста апатмънтс Поморие, бл.Г, вх.2 с председател К.А.У.. Ищеца в исковата молба сочи, че е собственик
на апартаменти в жилищна сграда с
идентификатор 57491.509.34.5 и е активно легитимирано да предяви настоящия иск
за отмяна решенията взети на проведеното на 28.01.2016г. общо събрание на собствениците на вх.2, бл.Г, представляващ
сграда с идентификатор 57491.509.34.5 с адрес гр.Поморие, ул., к-с Феста
Апартмънтс Поморие, бл. Г. Твърди, че решенията са незаконосъобразни, взети при нарушения на процедурните правила предвидени в закона за свикването
и провеждането на общото събрание и противоречащи на императивните разпоредби
на закона. На първо място твърди, че сградата е комплекс от затворен тип и няма
обособяване на входове и блок „Г” е едно
цяло и няма обособяване на входове, на
следващо място сочи, че събранието е свикано от
лицето К.У. в качеството на управител, без да е учредена валидно ЕС на
блок Г, вх.2 и лицето да е избрано за управител, поради което посоченото лице
не попада в хипотезата на чл.12, ал.1 до ал.4 от ЗУЕС. На следващо място
сочи, че при извършване на регистрацията на собствениците на самостоятелни
обекти „Феста
Хотели” АД не е допуснато да участва с всички ид.части от
общите части на сградата и дружеството е регистрирано като собственик на два самостоятелни обекти без да се включени още 17 обекта собственост на
дружеството по силата на апортни вноски в капитала на дружеството извършени от „ЕС ПИ
АЙ
В срока е постъпил отговор от ответника,
в който сочи на първо място, че предявения иск е недопустим, тъй като
ищецът няма законово право да завежда
иск по чл.40, ал.1 от ЗУЕС, тъй като не е доказал, че към датата на провеждане
на общото събрание е собственик на самостоятелни обекти в блок Г, вх.2. На второ място сочи, че иска е
неоснователен, като напълно законосъобразно е съществуването на етажна
собственост само за една самостоятелна
сграда – блок Г, намираща са в комплекса и не е необходимо включването на други
сгради и съоръжения в обхвата на създадената етажна собственост и етажната
собственост може да съществува както за отделни сгради така и за отделни
входове от сгради / чл.8 от ЗУЕС/,
като в самото удостоверение за въвеждане в експлоатация е записано, че
комплекса се състои от отделни входове.
Счита, че е неоснователно твърдението
на ищеца, че решенията са били взети, на предхождащо общо събрание, като
сочи че на проведеното ОС на 12.11.2014г. не е учредена етажна собственост, а е
избран управителен съвет на ЕС на целия комплекс, като в последствие е проведено ОС на собствениците само на вход
2 в блок Г и е учредена етажна
собственост само в обхват блок Г, вход 2, тъй като сградата не представлява комплекс от затворен
тип, а е с няколко блока и хотелска
част. Сочи че проведеното общото събрание е учредително по своята същност и
правилно е свикано на основание чл.12,
ал.6 от ЗУЕС. Относно твърдението на ищецът, че не е допуснат да участва в ОС с
всички обекти, сочи, че част от сочените от ищеца обекта се намират във вход 1 на
блок Г, а гаражите не се включват при определяне състава на етажната
собственост, като те се намират в подземието и представляват подземни
немаркирани паркоместа, а лоби бар, р-т Пъб и магазините са самостоятелни
обекти с отделен вход и не се включват към етажната собственост. Оспорва
твърдението за допуснати нарушения при
свикването и провеждането на общото събрание и за нарушения на чл.48, 50 и 51 от ЗУЕС. Моли съдът да отхвърли иска. Претендира разноските.
Предявения иск е с правно основание чл.40, ал.1 от Закона за управление на етажната собственост.
Съдът след преценка на събраните доказателства намира за установено от фактическа страна следното:
Установява се от
представения Устав на акционерно дружество „ФЕСТА ХОТЕЛИ” АД, че ответника е собственик на самостоятелни
обекти находящи се в к-с Феста апартмънтс Поморие, бл.Г с идентификатор 57491.509.34.5 и в тази връзка има правен
интерес от оспорване решенията взети от ОС на ЕС проведено на 28.01.2016г. Представена е справка по кадастрална карта на сграда с
идентификатор 57491.509.34.5 в която е отразено, че сградата е с адрес
гр.Поморие, ул., разположена в поземлен имот с идентификатор
57491.509.34, застроена площ 887кв.м. , предназначение - жилищна сграда-многофамилна
Видно от представената по делото покана за свикване на
Общо събрание /л.19/ същата е адресирана до
собствениците на имоти в сграда с идентификатор 57491.509.34.5 с адрес гр.Поморие, ул. Княз
Борис І, №211 к-с „Фиеста Поморие Ризорт”, бл.Г,
вх.2. и е отправена от К.А.У. в качеството на упревител на ЕС в блок Г, вх.2, с посочено основание - чл. 12, ал.1 от ЗУЕС, дата и час на провеждане на ОС – 28.01.2016г. – 10.00ч., час в който започва
регистрацията на участниците – 09.00ч. В
поканата с дата 20.01. 2016г. са посочени
имотите находящи се в сграда с идентификатор 57491.509.34.5 – 28 обекта, посочен е дневния ред на събранието – т.1 да овласти управителя на ЕС да завежда съдебни дела срещу етажните
собственици, които не са изпълнели решенията на
общото събрание и задълженията си по ЗУЕС за заплащане на полагащата се
вноска за управление и поддържка на
общите части и за фонд за ремонт и обновяване, т.2 – упълномощаване на
управителя да предприеме мерки за обособяване на обща патрида за ток за отделен
вход и т.3 – промяна на условията и реда на подписване на договор за
административно-юридическо обслужване на комплекса.
Представено е
съобщения подписано от упревителя У. в
което се съдържа информация, че Протокола от проведеното на 28.01.2016г. общо
събрание на собствениците в блок Г,
вх.2 с идентификатор 57491.509.34.5 е изготвен.
Представен e Протокол от Общо събрание на собствениците на вход 2, блок Г, представляващ сграда с идентификатор 57491.509.34.5 по кадастралната карта и кадастралните регистри на общ.Поморие с адрес гр.Поморие, ул. к.с „Феста Поморие Ризорт” проведено на 28.01.2016г. в който в табличен вид са посочени обектите в блок „Г”, вх.2 с посочен етаж и идентификационния номер на обекта и взетите решения по въпросите включени в дневния ред и резултата от гласуването за всяко решение. В представения протокола не е посочено кои от собствениците присъстват, каква ид.ч. от общите части притежават, нито присъстващите кого представляват. Представено е разрешение за ползване № СТ-12-1277 /08.12.2008г. с видно от което е разрешено ползването на „Ваканционното селище, хотел и КОО /апартаменти за сезонно ползване блокове А, Б, В, Г и хотел с хотелски стаи, хотелски апартаменти, ресторант - PUB, основен ресторант, средиземноморски ресторант, лоби бар, рецепция, четири магазина за промишлени стоки, фитнес зала, банков офис СПА център, подземен паркинг и два открити басейна”.
Във връзка с твърдението на ищеца, че е проведено общо събрание на собствениците в комплекса е представен Протокол от общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в комплекс „Феста Апартмънтс Поморие” гр.Поморие от който се установява, че на 12.11.2014г. в гр.Поморие е проведено общо събрание на собствениците на обекти в комплекс „Феста Апартмънтс Поморие” и на това събрание е избран управителен съвет, контрольор, избрана е компания за управление и поддръжка на общите части в комплекса и е определен размера на паричната вноска за разходите за управление и поддръжка в комплекса за 2015г. и е приет Правилник за вътрешния ред в комплекса.
Ответника
представи Протокол от Общо събрание на собствениците на
вход 2, блок
Г, представляващ сграда с идентификатор 57491.509.34.5 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на общ.Поморие с адрес гр.Поморие, ул. Княз Борис І № 211 к.с „Феста
Поморие Ризорт”, проведено на
14.08.2015г. /л.106/ видно от който за управител на ЕС
в блок Г, вх.2 е избран Консатинтин У.. Не се представиха доказателства,
решенията взети на това ОС да са
отменени. Ответника представи и Протокол от Общо събрание на собствениците на вход 2, блок Г, представляващ
сграда с идентификатор 57491.509.34.5 /л. 78/ проведено на 22.02.2016г. като това доказателсво е правно ирелавантно, тъй
като касае общо събрание проведено, след
проведеното общо събрание на 28.01.2016г., като взетете решения на ОС на
22.02.2016г. не са предмет на настоящото проливодство.
Представено е уведомление по чл.46б, ал.1 от ЗУЕС до Община Поморие, видно от което К.У. е уведомил Общината
за проведено общо събрание на етажната собственост в сграда намираща се в
гр.Поморие, ул. Княз Борис І № 211,
бл. Г, вх.2 и за
избрания управител.
Във връзка с
твърдението на ответника, че в блок „Г” са обособени два самостоятелни входа е назначената СТЕ. Вещото лице в
представеното заключение е посочило, че блок „Г” е сграда с идентификатор 57491.509.34.5 по КККР на
гр.Поморие и е най източната сграда на поземлен имот с идентификатор 57491.509.34.5 в който
имот са нанесени общо седем сгради -
четири жилищни, една хотелска и две едноетажни, като процесната сграда
конструктивно и функционално е една сграда състояща се от сутерен, партер и пет
жилищни етажа с два входа от източната
страна, две стълбищни клетки, едната от които обслужва всички нива, а
втората само от партер до пети жил.
етаж, с един асансьор /една асансьорна
пътническа уредба/, разположен в
южната част на блока, със самостоятелен
вход за сутерена от юг чрез рампа за вход и изход на автомобили и хора от
сутерана, където разположението на
самостоятелните обекти и общита части са такива, че сутерена не
може да се отдели от вход Г1 и Г2, като
няма никаква граница в сутерана която да определя разпределение на вход 1 и
вход 2. Вещото лице е посочило, че блок
Г съдържа 75 самастоятелни обекта – в
сутерена 15 гаража и едно заведение за
хранене разположено и в сутерана и партера , в партера на блок Г – шест обекта
за търговска дейност; в първи жилищен етаж
на блок Г се намират 14 самостоятелни обекта, като 6 се намират във вход
Г1 и 8 във вход Г.2 ; във втори жилищен
етаж – 14 жил.обекта, в трети жил. етаж – 14 самостоятелни обекта; в четвърти
жилищен етаж се намират шест
самостоятелни обекта и в пети жилищен етаж също се намират шест самостоятелни
обекта – жилища.
Вещото лице е
посочило, че на всички нива на блок
„Г” са изпълнени отвори с монтирани
противопожарно устойчеви врати към
хотелското тяло разположено на запад от сграда – блок „Г”, като има подобни врати
от хотелското тяло към блок „В” и съответни между блокове В, Б и А което прави възможно да се подхожда към блок
Г от следващия блок от запад – хотелско тяло
с проектиран и изпълнен официален главен вход на комплекса от сгради,
както и от блок Б без да се излиза от вратите на ниво партер от изток на
вход-изход за блок Г т.е. има изгладена
функционална връзка между всички
пет шестетажни блока. Въпреки наличието на два входа в блок Г, вещото
лице е заключило, че тези два входа не отделят самостоятелните обекти в блок Г,
като самостоятелни за всеки от двата
входа /вх. 1 и вх.2 /, тъй като те са свързани с общи части помежду си – една
конструкция, коридори, асансьорна клетка, стълбищни клетки.
В съдебно
заседание вещото лице е посочило, че констуктивно и функционално целия блок „Г”
се определя като една отделна самостоятелна сграда с два входа, но без да са
обособени два самостоятелни входа в блок Г, като е посочило, че в сутерана няма
прегради и до сутерана се стига само по
едната стълбищна клетка, а другата стълбищна клетка не продължава до
сутерена и до всички обекти от първи до
шести жилищен етаж може да се стигне както от вход Г- 1 така и от вход Г-2.
Отделно от това при наличие на две стълбищни клетки има само един асансьр,
който обслужва целия блок Г и се ползва за
достъп до всички самостоятелни обекти /жилища/. До гаражите има отделен
подход с рампа, а всички магазини и
други самостоятелни обекти находящи се на партерния етаж имат
самостоятелен вход и само лоби бара има
подход и от коридора на сградата.
При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, счита че така предявения иск е основателен.
Съгласно чл.40, ал.1 от ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание. В чл.12 и
следващите от ЗУЕС са уредени инициативата , редът за свикване и провеждане на
общо събрание, както и нужния кворум за провеждане на общо събрание , което
може валидно да взема решения в съответствие с правомощията си по чл.11 от ЗУЕС.
Съгласно разпоредбата на чл.8, ал.2 от ЗУЕС, когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен вход. В настоящия случай ищецът оспорва становището на ответника, че блок Г като част от изградения в поземлен имот с идентификатор 57491.509.34 комплекс има два самостоятелни входа и в тази връзка всеки вход може да провежда ОС на ЕС. Безспорно е, че блок Г е сграда с идентификатор 57491.509.34.5. Видно от Разрешението за ползване, ваканционното селище с административен адрес гр.Поморие, ул. се състои от блокове А, Б, В, Г и хотел с хотелски стаи, хотелски апартаменти, ресторант, основен ресторант, средиземноморски ресторант, лоби бар, рецепция, четири магазина за промишлени стоки, фитнес зала, банков офис и Спа център, подземен паркинг и два открити басейна, като безспорно е че блок Г е част от комплекс „Феста Апартмънтс Поморие” гр.Поморие и е с идентификатор 57491.509.34.5. Не се доказа сградата да е включена в комплекс от затворен тип, като доказателства в тази насока от ищеца не се ангажираха.
Не се спори че на
28.01.2016г.е проведено ОС на ЕС на вход 2 от блок Г, в който според ответника
са включени 28 самосотоятелни обекта. Безспорно се установи спроед съда, че в
блок Г с идентификатор 57491.509.34.5 няма обособени самостоятелни входове, така че
всеки вход да обслужва част от самостоятелните обекти и да не позволява достъп
до другите самосотятелни обекти до които достъпа е от другия вход. Разпоредбата на чл.
8, ал. 2 от ЗУЕС намира приложение,
само когато в сграда с множество
самостоятелни обекти съществуват два и повече входове, всеки от които осигурява
достъп само до част от самостоятелните обекти. Тъй като тази обща част
осигурява достъп и обслужва само част от самостоятелните обекти, това е
основание управлението й да се извършва от самостоятелна етажна собственост,
учредена от собствениците на обектите в сградата, които тя обслужва. В този
смисъл Решение №53/11.03.2016 г. на ВКС
по гр. д. № 4753/2015 г., III г. о.
В производството се установи, че в
блок Г макар и да има две стълбищни клетки, от което
и да е от двете стълбища може да се
достигне безпрепятствено до който и да е
апартамент и в сградата има един асансьор, който е общ за всички. Наличието на един асансьор, категорично
опровергава твърдението за наличие на два самостоятелни входа, тъй като всички
обекти се обслужват от един асансьор. Всеки от двата входа дава достъп не само да част от апартаментите, но
позволява безпрепятсвено да се стигне до всички апартаменти чрез коридорите и
свързващите части и дава възможност на живущите да избират кой вход да използват, като независимо кой вход ползват при желание да
ползват асансьр те нямат избор тъй като има само един асансьор.
Предвид изложеното според съда не са налице предпоставките на чл.8, ал.2 от ЗУЕС за провеждане на общо събрание само между собствениците на част от самостоятелните обекти и решенията взети на проведеното на 28.01.2016г. ОС на ЕС са незаконосъобразни и противоречащи на разпоредбата на чл.8, ал.2 от ЗУЕС и следва да бъдат отменени.
На основание чл. 78 ал.1 от ГПК на ищеца следва да бъдат присъдени направените разноски по делото, в размер на 350.00 / триста и петдесет/ лева включващи държавна такса и дпозит за СТЕ.
Мотивиран от изложеното ПРС
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решенията на Общото събрание на собствениците в Етажната собственост на жилищна сграда намираща се в гр.Поморие, ул., к-с „Феста Апартмънтс Поморие”, блок Г, вх.2 с управител К.А.У. приети на общото събрание на 28.01.2016г., обективирани в Протокол от Общо събрание на собствениците на вход 2, блок Г, представляващ сграда с идентификатор 57491.509.34.5 по кадастралната карта и кадастралните регистри на общ.Поморие с адрес гр.Поморие, ул. Княз Борис І № 211, като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА Етажната собственост на жилищна сграда намираща се в гр.Поморие, ул. к-с „Феста Апартмънтс Поморие”, блок Г, вх.1 с управител К.А.У. да заплати на „Феста хотели” АД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.София, бул. България 83А представлявано от изп.директор И. Г. сумата от 350 / триста и петдесет/ лева направени разноски по делото.
Настоящото решение подлежи на въззивно обжалване пред Бургаски окръжен съд, в двуседмичен срок от съобщаването на страната за постановяването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: