Р Е Ш Е Н
И Е № …
гр.
Козлодуй, 23.05.2022 година
В ИМЕТО
НА НАРОДА
РАЙОНЕН
СЪД КОЗЛОДУЙ, ЧЕТВЪРТИ СЪСТАВ, в публично съдебно заседание на 20.04.2022г. /Двадесети
април, две хиляди двадесет и втора година/, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: ГАЛЯ ПЕТРЕШКОВА-СТАВАРОВА
при
секретаря Галина Дикова, като разгледа докладваното от съдията Г.Петрешкова-Ставарова гражданско дело № 307 по описа за
2021година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба на Я.Л.Б., ЕГН**********,***, чрез
пълномощник адв. М.С., против „С.С.-
В.” ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано
от Светлозар Иванов Дичевски; И.И.М.,
ЕГН**********, постоянен адрес: ***; П.И.Х., ЕГН **********, постоянен адрес: ***
И.П.Ц., ЕГН **********, постоянен адрес: ***; и С.Р.Б., ЕГН **********,
постоянен адрес: ***; с посочено правно основание чл.124, ал.1 ГПК.
Ищецът
моли съда да се произнесе с решение, с което да признае за установено, по
отношение на „С.С.- В.” ЕАД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от Светлозар Иванов Дичевски и по отношение на И.И.М.,
ЕГН **********, постоянен адрес: ***, П.И.Х., ЕГН **********, постоянен адрес: ***,
И.П.Ц., ЕГН **********, постоянен адрес: *** и С.Р.Б., ЕГН **********,
постоянен адрес: ***, че аренден договор сключен с
нотариална заверка на подписите peг. №
10978/03.12.2009г. по регистъра на нотариус № 373 Валентин Митов PC - Козлодуй
и вписан в служба по вписвания при PC - Козлодуй, под вх. peг.
№ 4572, № 234, том 10 от 09.12.2009г. и сключения анекс към договор за аренда с
нотариална заверка на подписите peг. №
1395/27.02.2020г. по регистъра на нотариус № 551 Емилия Карамфилова PC -
Козлодуй и вписан в служба по вписвания при PC - Козлодуй, под вх. peг. № 540, акт № 24, том 2 от 28.02.2020г. с предмет имоти
с идентификатори № 07116.89.35, № 07116.204.21 и № 07116.282.34 всички в
землището на с.Бутан, общ.Козлодуй, нямат действие за стопанските 2020/2021 -
2024/2025 години, а има действие договора за аренда за същите имоти сключен
между Я.Л.Б. и Л.Б.Й. с нотариална заверка на подписите peг.
№ 300/30.01.2017г. по регистъра на нотариус № 583 Пламен Цветков PC - Враца и
вписан в служба по вписвания при PC - Козлодуй, под вх. peг.
№ 226, акт № 144, том 1 от 31.01.2017г.
Претендира
присъждане на направените по делото разноски.
Препис от
исковата молба и приложените към нея писмени доказателства са връчени по реда
на чл.131 от ГПК и в срока са получени писмени отговори от ответниците,
с които оспорват иска.
Ответникът
„С.С.- В.”ЕАД, с ЕИК *********, представлявано
от изпълнителния директор Светлозар Иванов Дичевски с
ЕГН ********** чрез адвокат Г.Г.-ПАК, изразява
становище по допустимостта и основателността на иска. Счита, предявеният иск от
страна на ищеца Я.Л.Б., с правно основание по чл.124 от ГПК е неоснователен,
поради което го оспорва изцяло и моли,
да бъде отхвърлен, като изразява подробни съображения.
Сочи, че
между страните “СОРТОВИ СЕМЕНА - ВАРДИЧ“ЕАД с.Вардим, представляван от
изпълнителни директор Светлозар Иванов Дичевски, като
арендатор и наследниците И.И.М., П.И.Х., И.П.Ц. и С.Р.Б.
като арендодатели е налице валидно сключен аренден договор, съобразен напълно с разпоредбите на ЗАЗ,
действали към датата на сключването на арендния
договор - 15.10.2009г.
Прави
възражение, че договора за аренда от дата 31.01.2017 год. сключен между Я.Л.Б.
и Л.Б.Й. вписан в Агенцията по вписванията при PC гр.Козлодуй под вх.рег.№226,
акт №144, т.1, е нищожен на основание чл.26, ал.1. от ЗЗД, поради заобикаляне
на закона, и моли съдът да го приеме за
разглеждане в производството по настоящето дело.
Сочи че, Л.Б.Й.,
като арендодател, притежава 1/8 идеална част от процесните имоти, поради което, счита, че договора за
аренда от дата 31.01.2017 год. сключен между Я.Л.Б. и Л.Б.Й., вписан в
Агенцията по вписванията при PC гр.Козлодуй под вх.рег.№226, акт №144, т.1, е
нищожен на основание чл.26, ал.1. от ЗЗД, поради заобикаляне на закона.
Прави и
възражение, че договора за аренда от дата 31.01.2017 год. сключен между Я.Л.Б.
и Л.Б.Й. вписан в Агенцията по вписванията при PC гр.Козлодуй под вх.рег.№226,
акт №144, т.1, е нищожен на основание чл.26, ал.1, пр.3-то от ЗЗД, поради
противоречие с добрите нрави. Съгласно нормата на чл.26,ал.1,т.3 от ЗЗД сделки,
сключени при нееквивалетност на престациите
са нищожни.
Моли, на
основание чл. 78, ал. 5 от ГПК, да бъдат присъдени на ’’С.С.-
В.”*** направените разноски по делото.
Ответника
И.И.М., ЕГН **********,***, чрез
пълномощник адв. С.Т. ***, счита исковата претенция
за неоснователна и незаконосъобразна, като моли същата да бъде отхвърлена
изцяло с всички произтичащи от това последици, като претендира направените
деловодни разноски пред тази инстанция.
Предявява
инцидентен установителен иск на основание 212 от ГПК
за съвместно разглеждане в този процес и отрази в решението си по гр. д. №
307/2021г. по описа на КРС, несъществуването или съществуването, т.е. съдът да обяви
нищожността на оспорения аренден договор, сключен от
ищеца като арендодател и Л.Б.Й. като арендатор и
двамата с постоянен адрес ***, вписан в СВп. - гр.
Козлодуй с вх. № 226, акт. № 144, т.1 от 31.01.2017г. Сочи, че при сключването
на този аренден договор са нарушени текстове на
действащото ни законодателство, предвидените в чл. 26 от ЗЗД хипотези -
Заобикаляне на Закона; Накърняване на добрите нрави; Привидност на атакувания аренден договор;
Ответника
П.И.Х., ЕГН **********, с адрес ***, оспорва изцяло
подадената искова молба от ищеца Я.Л.Б., счита същата за изцяло неоснователна,
незаконосъобразна и недоказана, и в пълно противоречие със законови разпоредби
и принципи на действащото в момента право, както и с приложените към нея
доказателства. Във връзка с това, моли съда отхвърли изцяло, като претендира
извършените пред тази инстанция деловодни разноски.
Ответника
И. ПЕТРОВА Ц., ЕГН **********, с адрес ***, оспорва изцяло
подадената искова молба от ищеца Я.Л.Б., като изцяло неоснователна,
незаконосъобразна и недоказана, в пълно противоречие със законови разпоредби и
принципи на действащото в момента право, както и с приложените към нея
доказателства. Моли съда да я отхвърли изцяло и претендира деловодни разноски.
Ответника
С.Р.Б. с ЕГН **********,***, счита, че предявеният иск от
страна на ищеца Я.Л.Б., с правно основание по чл.124 от ГПК е неоснователен,
поради, което го оспорва изцяло и моли, да бъде отхвърлен като излага подробни съображения.
Счита, за
валидно сключен аренден договор между страните “СОРТОВИ
СЕМЕНА - ВАРДИЧ“ЕАД с.Вардим, представляван от изпълнителни директор Светлозар
Иванов Дичевски, като арендатор и наследниците И.И.М., П.И.Х., И.П.Ц. и С.Р.Б. като арендодатели,
съобразен напълно с разпоредбите на ЗАЗ, действали към датата на сключването на
арендния договор -15.10.2009г. Сочи, че отношенията
помежду им се уреждат съгласно чл. 30 ал. 3 от ЗС.
Прави и
възражение, че договора за аренда от дата 31.01.2017 год. сключен между Я.Л.Б.
и Л.Б.Й., вписан в Агенцията по вписванията при PC гр.Козлодуй под вх.рег.№226,
акт №144, т.1, е нищожен на основание чл.26 ал.1. пр.3 от ЗЗД, поради
противоречие с добрите нрави.
Счита, че
предявеният иск за прогласяване на НИЩОЖНОСТ по чл.3, ал.4 от ЗАЗ , във връзка
с чл.26 от ЗЗД , на анекс към договор за аренда на земеделска земя от дата
28.02.2020год. от страна на ищеца Я.Л.Б. е недопустим с оглед обстоятелството -
липса на правен интерес от страна на ищеца от предявяване на подобен иск с
правно основание чл.26 ап.1 от ЗЗД с оглед търсената защита.
Съдът с
Определение № 260414 от 21.08.2021г. е приел за разглеждане възражение на
ответника, по отношение договор за аренда от дата 31.01.2017
год. сключен между Я.Л.Б. и Л.Б.Й. вписан в Агенцията по вписванията при PC
гр.Козлодуй под вх.рег.№226, акт №144, т.1, че е нищожен на основание чл.26, ал.1. от ЗЗД, поради
заобикаляне на закона.
Съдът с
Определение № 260414 от 21.08.2021г. е приел за разглеждане възражение на
ответника, по отношение договор за аренда от дата 31.01.2017
год. сключен между Я.Л.Б. и Л.Б.Й. вписан в Агенцията по вписванията при PC
гр.Козлодуй под вх.рег.№226, акт №144, т.1, е нищожен на основание чл.26,ал.1, пр.3 от ЗЗД, поради
противоречие с добрите нрави - сключени при нееквивалетност
на престациите.
Съдът с
Определение № 260414 от 21.08.2021г. на
основание чл. 219, ал.1 от ГПК, е привлякъл като трето лице помагач на
ответника „Сортови семена -Вардми“ ЕАД с.Вардим,
представлявано от изпълнителния директор Светлозар Иванов Дичевски
с ЕИК *********, лицето Л.Б.Й. с ЕГН **********, в производството по настоящето
дело.
Съгласно разпоредбата
на чл. 21 ГПК - В първото заседание за
разглеждане на делото ищецът, а с отговора на исковата молба-ответникът, може
да поиска съдът да се произнесе в решението си и относно съществуването или
несъществуването на едно оспорено правоотношение, от което зависи изцяло или
отчасти изходът на делото.
Съдът с
Определение № 260414 от 21.08.2021г. на основание разпоредбата
на чл. 212 от ГПК е приел за разглеждане инцидентен установителен
иск, предявен от ответника И.И.М., за съвместно разглеждане в този процес
относно несъществуването или съществуването, т.е. обявяване нищожността на
оспорения аренден договор, сключен от ищеца като арендодател и Л.Б.Й. като арендатор вписан в СВп. - гр. Козлодуй с вх. № 226, акт. № 144, т.1 от
31.01.2017г., поради нарушени
текстове на действащото законодателство, от предвидените в чл. 26 от ЗЗД хипотези, а именно:
- Заобикаляне на Закона - при
наличие на действащ още 3 (три) години сключен и действащ вписан аренден договор с последващи
анекси към него е извършено заверявано подписите с последващо
вписване на оспорения от нас аренден договор ;
- Накърняване на добрите нрави -
игнориран е един от основните принципи на гражданското право - свободата на
договаряне, освен това атакувания договор е сключен за един рядко срещащ се в
подобни договори продължителен срок от 10 (десет) години, който е един
специален срок, предвиден в Законодателството ни, за който дълъг период от
време съсобствениците на земеделските имоти ще бъдат изцяло лишени от
възможността да упражняват правото си на собственост пълноценно и в пълен обем
;
- Привидност на атакувания аренден договор -
несъмнено атакувания договор е сключен между роднини (баща и син), за цена (арендна вноска) три пъти по-ниска размер от установената за
района. Клаузите на договора не предвиждат промяна в размера на дължимите арендни вноски за целия срок на договора, което отново е
нарушение правилата на пазарната икономика и несъмнено обвързва за един дълъг
период от време арендодателите (съсобственици) при
неподходящи за тях разпоредби на договор, за чието съществуване не са и
предполагали ;
По делото
са събрани писмени доказателства - Договор за аренда
сключен с нотариална заверка на подписите peг. №
300/30.01.2017г. по регистъра на нотариус № 583 Пламен Цветков PC - Враца,
вписан в служба по вписвания при PC - Козлодуй, под вх. per.
№ 226, акт№ 144, том 1 от 31.01.2017г.; Аренден
договор сключен с нотариална заверка на подписите per.
№ 10978/03.12.2009г. по регистъра на нотариус № 373 Валентин Митов, PC -
Козлодуй, вписан в служба по вписвания при PC - Козлодуй, под вх. per. № 4572, № 234, том 10 от 09.12.2009г.; Анекс към
договор за аренда сключен с нотариална заверка на подписите, per. № 1395/27.02.2020г. по регистъра на нотариус № 551 PC
- Козлодуй и вписан в служба по вписвания при PC - Козлодуй, под вх. per. № 540, акт № 24, том 2 от 28.02.2020г.; Анекс от
20.12.2014г. към договор за аренда сключен с нотариална заверка на подписите, per. № 1538/09.03.2015г. по регистъра на нотариус № 373 PC
- Козлодуй и вписан в служба по вписвания при PC - Козлодуй, под вх. per. № 642, № 72, том 2 от 20.03.2015г.; Анекс от
23.05.2013г. към договор за аренда сключен с нотариална заверка на подписите, per. № 7818/08.08.2013г. по
регистъра на нотариус № 373 PC - Козлодуй и вписан в служба по вписвания при PC
- Козлодуй, под вх. peг. № 3008, № 130, том 7 от
20.08.2013г.; Решение за възстановяване на правото на собственост № 662 от
09.07.1993г. на ОСЗ - Козлодуй; Решение за възстановяване на правото на
собственост № 990 от 07.10.1994г. на ОСЗ - Козлодуй; Удостоверение за
наследници изх.№ Б-100-08-147/18.08.2020г. на кметство с.Бутан;
Скици на
имотите - 3 бр.; Договор за продажба на наследствени права по чл.212 ЗЗД;
Нотариален акт за констатиране право на собственост 156, том 8, дело 1003 от
27.12.2016г. на нотариус № 373 Валентин Митов PC - Козлодуй; Нотариален акт за
констатиране право на собственост 157, том 8, дело 1004 от 27.12.2016г. на
нотариус № 373 Валентин Митов PC - Козлодуй, Справка по данни за имот - 3 бр.;Удостоверение
за актуално състояние; удостоверение за наследници на
Рада Стоянова Николаева, удостоверение за наследници на съпруга й Цоло Николаев
Ницолов, Решение на ОСЗ Козлодуй за възстановяване
собствеността на съответните три ниви, скици на имотите, както и нотариален акт за покупко-продажба на
земеделска земя, относно отдавана част, които третото лице Л.Й. е закупил,
писмо до И.М. ***, от което е видно, че
там са вписани и двата договора, които са предмет на спора, като тази
текуща стопанска година са доброволно споразумение за ползване е първият този,
който е сключен с нея и съответно други лица на 04.12.2009г.; Писмо от Областна
дирекция „Земеделие” гр. Враца, ОСЗ гр. Козлодуй, с което са изпратени заверено
копие на заповед №5/11.01.2017г. до директора на Областна дирекция „Земеделие”
гр. Враца, за определяне на средно годишно рентно
плащане за землищата на област Враца за стопанската 2017г./2018г., съгласно
одобрена от Министъра на земеделието и храните Методика № РД 04-6/08.07.2015г.;
заверено копие от доклада на комисия назначена със Заповед №5/11.01.2017г.,
одобрен от директора на ОД „Земеделие”-Враца и заверена справка за средно рентно плащане по начин на трайно ползване/в лева/ за
стопанската 2017г./2018г.; Справка удостоверяваща средното рентно
годишно плащане, за стопанската 2017/2018г. в землището на с.Бутан, общ.
Козлодуй, ведно с придружаващите документи към изготвената справка, които са
заверени, изготвена от началника на Общинска служба „Земеделие” гр.Козлодуй, справката,
съдържа изходящ номер, печат и подпис на
лицето издало документа /изготвило справката/. По делото
е изготвена съдебно – техническа експертиза.
От събраните в хода на съдебното дирене писмени
доказателства, съдът приема за установени от фактическа страна следните
обстоятелства:
По делото
е безспорно и страните не спорят, че на 15.10.2009г. между Иван Николов Иванов
и Цветана Цветкова Ц. в качеството си на наследници на Рада Николаева и Цоло Ницолов от една страна като арендодатели
и ответника „С.с.- В.” ЕАД от друга страна като
арендатор, е сключен аренден договор по отношение на
имоти № 089035, № 204021 и № 282034 в землището на с.Бутан, общ.Козлодуй.
Договора е сключен с нотариална заверка на подписите peг.
№ 10978/03.12.2009г. по регистъра на нотариус № 373 Валентин Митов PC -
Козлодуй и е вписан в служба по вписвания при PC - Козлодуй, под вх. per. № 4572, № 234, том 10 от 09.12.2009г. Срока на
договора е за пет стопански години, считано от стопанската 2009/2010г. до
2013/2014г.
Предмет
на договора са следните имоти:
1.ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 07116.89.35
по кадастралната карта и кадастрални регистри одобрени със Заповед №
РД—18-21/16.01.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
поземления имот е от 13.03.2019г., с адрес: местност ’’ПАСИЩЕТО”, с площ от 21
652кв.м. /двадесет и една хиляди шестстотин петдесет и два квадратни метра/,
четвърта категория земя, с трайно предназначение на територията-
Земеделска и начин на трайно ползване -Нива, предишен идентификатор
- няма, номер по предходен план: 089035, при съседи на имота: 07116.89.501; 07116.89.34; 07116.89.1 и 07116.89.492.
2.ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 07116.204.21 по кадастралната карта и
кадастрални регистри одобрени със Заповед № РД-18-21/16.01.2019г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната
карта и кадастралните регистри,
засягащо поземления имот е от 13.03.2019г., с адрес: местност ’’ТУРСКИ ДОЛ КВ.204”,
с площ от 10 129кв.м. /десет хиляди сто двадесет и девет квадратни метра/,
четвърта категория земя, с трайно предназначение на територията- Земеделска и
начин на трайно ползване - Нива, предишен идентификатор - няма, номер по
предходен план: 204021, при съседи на имота: 07116.204.6; 07116.204.1;
07116.204.119 и 07116.204.20.
3.ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 07116.282.34 по кадастралната карта и кадастрални регистри
одобрени със Заповед № РД-18-21/16.01.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
поземления имот е от 13.03.2019г., с адрес: местност „ЛЪКАТА”, с площ от 5
201кв.м. /пет хиляди двеста и един квадратни метра/, четвърта категория земя, с
трайно предназначение на територията- Земеделска и начин на трайно ползване -
Нива, предишен идентификатор - няма, номер по предходен план: 282034, при
съседи на имота: 07116.282.33; 07116.282.26; 07116.282.25; 07116.282.24; 07116.282.23;
07116.282.35 и 07116.282.707.
Страните
не спорят, че впоследствие, на 23.05.2013г. между Иван Николов Иванов като арендодател и „С.с.- В.” ЕАД като
арендатор е сключен анекс към договор за аренда на земеделска земя от
15.10.2009г., с който е удължен срока на договора за три години. По този начин
срока на договора се удължава до 01.10.2017г. Анекса е сключен с нотариална
заверка на подписите peг. № 7818 по регистъра на
нотариус № 373 Валентин Митов PC - Козлодуй и е вписан в служба по вписвания
при PC - Козлодуй, под вх. peг. № 3008, № 130, том 7
от 20.09.2013г.
На
20.12.2014г. между Иван Николов Иванов като арендодател
и „С.с.- В.” ЕАД като арендатор е сключен нов анекс
към договор за аренда на земеделска земя от 15.10.2009г. с който е удължен срока
на договора за още три години. По този начин срока на договора се удължава до
01.10.2020г. Анекса е сключен с нотариална заверка на подписите peг. № 1538 по регистъра на нотариус № 373 Валентин Митов
PC - Козлодуй и е вписан в служба по вписвания при PC - Козлодуй, под вх. peг. № 642, № 72, том 2 от 20.03.2015г.
На
30.01.2017г., ищеца Я.Л.Б. в качеството си на арендатор е сключил с друг от
съсобствениците - Л.Б.Й. договор за аренда по силата на който арендодателя му предоставя за временно и възмездно ползване
срещу заплащане на арендно плащане, същите посочени
по - горе 3 броя земеделски имоти за срок от 10 стопански години, считано от
01.10.2020г. до 30.09.2030г. Арендния договор е
сключен с нотариална заверка на подписите peг. №
300/30.01.2017г. по регистъра на нотариус № 583 Пламен Цветков PC - Враца и е
вписан в служба по вписвания при PC - Козлодуй, под вх. peг.
№ 226, акт № 144, том 1 от 31.01.2017г.
Впоследствие,
ответниците са сключили анекс към договора за аренда
от 2009г. Анекса е сключен през месец декември 2019г. между И.И.М., П.И.Х., И.П.Ц. и С.Р.Б. като арендодатели
и „С.с.- В.” ЕАД като арендатор. Със сключения анекс
към договор за аренда на земеделска земя от 15.10.2009г. е удължен срока на
договора за още пет години, считано от изтичане на първоначално договорения
срок, който е 2020г. По този начин срока на договора се удължава до края на
стопанската 2024/2025г. Анекса е сключен с нотариална заверка на подписите peг. № 1395 по регистъра на нотариус № 551 Емилия
Карамфилова PC - Козлодуй и е вписан в служба по вписвания при PC - Козлодуй,
под вх. peг. № 540, акт № 24, том 2 от 28.02.2020г.
Банково
извлечение от което е видно, че ответника „С.с.- В.”
ЕООД в качеството му на арендатор е заплатил арендно
плащане за стопанската 2020/2021г. за същите земеделски земи в размер на 45.00лева
/четиридесет и пет лева/ на декар.
Съдът приема от правна страна следното:
Договорът
за аренда, наред с договора за наем е предвиден като един от двата договора,
които могат да имат за предмет ползването на земеделска земя и да са правно
основание за ползване на имотите в процедурите, уредени в ЗСПЗЗ, ЗАЗ и Закона
за подпомагане на земеделските производители. Двата договора са посочени в
чл.37б, ал.5 от ЗСПЗЗ като равностойни правни основания за ползване на имот —
земеделска земя. В случая са налице два последователни договора за аренда на
едни и същи имоти, за съвпадащ период от време, поради което възниква
конкуренция между правата на страните.
Договорът
за аренда има своите отличителни характеристики.
В чл.3,
ал.1 от ЗАЗ законодателят е предвидил форма за действителност на договора за
аренда - писмена форма, с нотариална заверка на подписите, а с оглед противопоставимост пред трети лица е предвидено вписване на
договора в имотния регистър и в съответните книги на Службата по вписванията.
Безспорно
е, че в конкретния случай и двата договора са сключени в посочената форма и са
вписани в нотариалните книги.
В
разпоредбата на чл.3, ал.1 от ЗАЗ, преди последните изменения, законодателят е
признал възможност договорът за аренда в земеделието да се сключи с един
съсобственик, без съгласието на останалите съсобственици, предвиждайки
отношенията помежду им да се уреждат от правилото на чл.30, ал.3 от ЗС.
В случая
конкуриращите арендни договори са сключени с различни
съсобственици на арендуваните земеделски земи. Поради тази причина при наличие
на два последователни договора за аренда на един и същ имот, за еднакъв период
от време, от различни съсобственици на имота, възниква конкуренция между
правата на арендаторите.
При
разрешаване на спора, кое от двете съглашения има предимство, следва да се
вземе предвид момента на вписването, като предимство ще имат правата на този,
чийто договор е вписан пръв/по - рано по аргумент на чл.37б, ал.6 от ЗСПЗЗ.
Съгласно разпоредбата
на чл.16, ал.1 от ЗАЗ, изменение на арендния договор
може да бъде извършвано само при трайно изменение на обстоятелствата, от които
страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, имащо за последица
очевидно несъответствие между поетите от тях задължения.
Законодателя
обаче е предвидил, че изменението не може да засяга договорения срок.
С оглед
въведената от законодателя забрана за изменение на арендния
договор в частта относно срока, следва да се приеме, че сключеният между ответниците анекс през 2019г. не представлява изменение на договора от 09.12.2009г.
по смисъла на чл. 16 от ЗАЗ, а е продължаване на арендния договор по смисъла на чл.18 от ЗАЗ. Съгласно ал.1
на чл.18 от ЗАЗ, изрично е въведено изискването относно формата за
действителност, в която следва да стане продължаването на договора за аренда -
писмена, с нотариална заверка на подписите. Предвидено е изискване за
вписването на продължаването на договора в имотния регистър и в съответната
служба по земеделие.
Разпоредбата
на чл.18, ал.2 от ЗАЗ предвижда, че предложението за продължаване на договора
за аренда следва да се отправи най - късно до изтичане на деветия месец на
стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда.
Съдебната
практика приема, че така въведените от законодателя изисквания за наличието на
предложение и срок за отправяне на същото, както и относно формата и вписването,
водят до извод, че по своята правна същност юридическият факт на продължаването
на арендния договор е приравнен на сключването на нов
договор между същите страни, а не на изменение на съществуващия такъв.
Изискването
на закона за ново вписване на продължаването на договора за аренда предполага
при наличие на конкуренция на права и изследване на противопоставимостта
да се вземе предвид датата, на която е извършено това вписване, а не датата на
вписване на първоначални аренден договор, в какъвто
смисъл е съдебната практика.
Сключеният
между ищцовото дружество и съсобственик на имота
договор за аренда е вписан в СВ при PC - Козлодуй на 31.01.2017г., а
сключеният между ответниците анекс, с който е
продължен арендният договор е вписан в СП при PC -
Козлодуй на 28.02.2020г.
На
основание изложеното и съобразно разпоредбата на чл.3, ал.5 от ЗАЗ, анексът
вписан на 28.02.2020г., не може да се противопостави на ищеца в качеството на
арендатор по договор за аренда, сключен между Я.Л.Б. и Л.Б.Й., който е бил
вписан по - рано в Службата по вписванията при PC - Козлодуй, а именно на
31.01.2017г.
Безспорно
е, че в настоящия случай сключения между Я.Л.Б. и Л.Б.Й. договор за аренда е
вписан на 31.01.2017г., а сключения между наследниците И.И.М.,
П.И.Х., И.П.Ц. и С.Р.Б. и „С.с.- В.” ЕАД анекс за
продължаване на срока на сключения между тях договор за аренда на земеделска
земя е вписан на 28.02.2020г. В случая анексът е сключен при наличие на вече
сключен и вписан договор за аренда и съобразно разпоредбата на чл.37б, ал.6 от
ЗСПЗЗ не може да бъде противопоставен на Я.Л.Б. в качеството му на ползвател -
арендатор по по - рано вписания договор за аренда. С
оглед изложеното и след като ищецът е с предимство в конкуриращите се
съглашения, то се явява основателна исковата му претенция за отричане правата
на ответниците, произтичащи от сключен анекс.
Безспорно
е, че към месец 12.2019г., е действала разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ,
според която ”Договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или
прекратяване може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя,
чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен
имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо
с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения
имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно.
”
От
приложените по делото доказателства се установява, че анекса към договор за
аренда, сключен между ответниците през месец декември
2019г., peг. № 1395/27.02.2020г. по регистъра на
нотариус № 551 Емилия Карамфилова PC - Козлодуй и вписан в служба по вписвания
при PC - Козлодуй, под вх. peг. № 540, акт № 24, том
2 от 28.02.2020г.
Към
датата на сключването му е действала разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, поради
което е налице противоречие с императивна норма, и сключения декември 2019г. анекс
между И.И.М., П.И.Х., И.П.Ц. и С.Р.Б. като арендодатели и „С.с.- В.” ЕАД
като арендатор анекс към договор за аренда на земеделска земя с peг. № 1395/27.02.2020г. по регистъра на нотариус № 551
Емилия Карамфилова е нищожен на основание чл.26, ал.1, пр. 1 от ЗЗД, във връзка
с чл.3, ал.4 от ЗАЗ.
Съгласно
разпоредбата на чл.3, ал.1 от ЗАЗ, договорите за аренда, както и споразуменията
за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с нотариално
удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно, като в хода на
нотариалното производство нотариусът извършва проверка за спазване на
изискванията на ал.4.
В случая
тази разпоредба е нарушена, тъй като ответниците
действащи като арендодатели общо притежават по —
малко от 15 на сто от правото на собственост.
Видно от
представеното към исковата молба удостоверение за наследници на Цоло Николаев Ницолов, починал на 24.01.1937г. същият е оставил за свои
наследници по закон съпруга Рада Стоянова Николаева и осем братя и сестри или
техни низходящи. Ответникът И.М., е една от внучките на Йордана Ц.И. /втора
дъщеря на общия наследодател/ и получава 1/24 идеална част от наследството на
Цоло Николаев Ницолов и Рада Стоянова Николаева. Ответникът
П.Х. е една от внучките на Христо Цолов Ноколаев /петия син на общия наследодател/ и получава 1/98 идеална
част от наследството на Цоло Николаев Ницолов и Рада
Стоянова Николаева. Ответникът И.Ц. е една от внучките на Илия Цолов Николаев
/третия син на общия наследодател/ и получава 1/21 идеална част от наследството
на Цоло Николаев Ницолов и Рада Стоянова Николаева. Ответникът
С.Б. е една от внучките на Марин Цолов Николаев /първия син на общия
наследодател/ и получава 1/56 идеална част от наследството на Цоло Николаев Ницолов и Рада Стоянова Николаева.
Като
страна по договора четиримата ответници притежават
общо по - малко от 15 на сто от правото на собственост, поради което
притежаваното от тях право на собственост е по - малко от изискуемите от закона
повече от 50 на сто право на собственост, за да могат да сключват
анекс/споразумение за изменение на договор за аренда. Така сключения от тях
анекс към договора за аренда на земеделски земи, изразяващо се в удължаване на
срока му с още пет години не отговаря на закона, тъй като противоречи на
императивните изисквания на чл.3 от ЗАЗ.
Съдът
намира за неоснователно възражението на ответниците
за нищожност на сключения на 31.01.2017г. между Я.Л.Б. и Л.Б.Й. договор за
аренда, поради наличие на предпоставките на чл.26, ал.1 ЗЗД, а именно - заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави.
Договора
между ищеца Я.Л.Б. и Л.Б.Й. е сключен на 31.01.2017г.,
т.е. преди изменението на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, към тази дата всеки от наследниците
е имал законово право да сключва договор за аренда без значение каква идеална
част от съсобствеността притежава. Какъв процент от съсобствеността е
притежавал Я.Л.Б. към 31.01.2017г. в случая е без значение.
Съдът
намира за неоснователно и твърдението за нищожност на основание на чл.26, ал.1,
пр.3 от ЗЗД - накърняване на „добрите нрави”.
Във възражението
на ответниците „С.с.- В.”
ЕООД и И.И.М. е видно, че те обосновават това
твърдение с размера на арендното плащане уговорено в
договора – 20.00лева на декар. Този довод е неоснователен предвид събраните по
делото писмени доказателства и приета СТЕ.
От представената
по делото справка на ОСЗ - Козлодуй е видно, че средното аредно
плащане за стопанската 2017/18 година за землище с.Бутан е 42.00лева, т.е. над
уговореното но и под твърдяното от ответниците
плащане от 60.00лева на декар. Този размер на пазарното плащане за стопанската
2017/18г. за землище село Бутан по други подобни договори се подкрепя в пълнота
от приетата СТЕ която даде отговор на този въпрос.
Уговорения
в договора на ищеца размер на арендното плащане не води
до накърняване на добрите нрави, поради което договора не е нищожен. От друга
страна това плащане е уговорено през 2018г, при друга икономическа обстановка в
страната.
Съгласно
чл.20а, ал.2 ЗЗД договорите могат да бъдат изменяни, прекратени, развалени или
отменени, само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в
закона.
Съгласието
за изменение на договора може да се постигне: 1/ при самото сключване на
договора, чрез клауза за промяна на определен/и елемент/и от него при
настъпване на конкретно обстоятелство или 2/ по-късно – чрез допълнително
споразумение между страните. В първата хипотеза, когато клаузата предвижда
изменение на цената на договора, новата цена трябва да е определена или
определяема, за да се приеме, че има постигнато съгласие между страните за
промяна на цената.
С
разпоредбата на чл.16, ал.1 изр. 2-ро и 3-то от Закона за арендата в
земеделието е предвидена единствено забрана за обвързване и от там за изменение
на арендното плащане във връзка с увеличение или
намаляване на добивите и за изменение на уговорения срок на договора, като е
прието, че това не са обстоятелства по смисъла на чл.16, ал.1, изр.1-во ЗАЗ,
пораждащи право на страната да иска изменение на договора, когато
обстоятелствата, при които страните са се ръководили при уреждане на
отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие
между поетите от тях задължения, което право може да се упражни от страната по
съдебен ред, ако не се постигне споразумение за изменение на договора /чл.16,
ал.5 ЗАЗ/. Тази уредба е близка с института на стопанската непоносимост по
чл.307 ТЗ. Други ограничения за изменение на договора не се уреждат със
специалния Закон за арендата в земеделието, поради което следва да се приеме,
че извън очертаните хипотези, страните по договора за аренда могат да го
изменят по взаимно съгласие, като са лимитирани
единствено от границите, очертани в чл.9 ЗЗД - повелителните норми на закона и
добрите нрави.
Промяна
на размера на арендната вноска настъпва автоматично
при осъществяване на обстоятелството, от което, съобразно изразената при
сключването на договора волята на страните, е обусловена промяната й, ако
актуализираният размер е определен или определяем.
С оглед
изложеното, актуализация на размера на арендната
вноска е допустима, когато страните по арендния
договор са предвидили такава клауза при подписването му, и тя не представлява
изменение на арендния договор по смисъла на чл.16 ЗАЗ
в частта за арендната вноска.
Освен
това при представеното в последното съдебно заседание извлечение от банковата
сметка на третото лице помагач по делото - Л.Й., същия в качеството си на лице
притежаващо идеални части от процесните имоти е
получил арендно плащане от дружеството обработващо имотите на база
атакувания договор за аренда - ответника „С.с.- В.”
ЕООД, за стопанската 2020/2021г. за същите земеделски земи в размер на 45.00лева
/четиридесет и пет лева/ на декар.
За
стопанската 2020/2021г, размерът на арендното плащане
е 45.00лева на декар, като ответникът в качеството си на арендатор съобразявайки
качеството на земята, добива от нея и пазарните условия е определил същото, поради
което съдът намира за неоснователна претенцията за заплащане в размер на 60.00лв.
на декар за същите имоти за стопанската 2017/2018г. Съдът намира, за неоснователно
твърдението за нищожност на основание на чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД - накърняване
на „добрите нрави”.
Предвид
изложеното предявеният установителен иск с правно
основание чл.124, ал.1 от ГПК е основателен и следва да бъде уважен.
По
разноските в процеса.
При този
изход на делото, на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответниците
следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца Я.Л.Б., ЕГН**********, направените
разноски по делото, съобразно представения списък по чл.80 от ГПК, в размер на
общо 986.00лв. /деветстотин осемдесет и шест лева/ от тях 800.00лева за
адвокатско възнаграждение, 111.00лева държавна такса и 60.00лева държавна такса
за издаване на скици и 15.00лева държавна такса за издаване на ДО.
Водим от горното, Козлодуйски районен съд, четвърти
състав
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на „С.С.- В.” ЕАД, ЕИК
*********, представлявано от Светлозар Иванов Дичевски
и по отношение на И.И.М., ЕГН **********, П.И.Х., ЕГН
**********, И.П.Ц., ЕГН **********, и С.Р.Б., ЕГН **********, че аренден договор сключен с нотариална заверка на подписите peг. № 10978/03.12.2009г. по регистъра на нотариус № 373
Валентин Митов, PC - Козлодуй и вписан в служба по вписвания при PC - Козлодуй,
под вх. peг. № 4572, № 234, том 10 от 09.12.2009г. и
сключения анекс към договор за аренда с нотариална заверка на подписите peг.№ 1395/27.02.2020г. по регистъра на нотариус № 551
Емилия Карамфилова PC - Козлодуй и вписан в служба по вписвания при PC -
Козлодуй, под вх. per. № 540, акт № 24, том 2 от
28.02.2020г. с предмет имоти с идентификатори № 07116.89.35, № 07116.204.21 и №
07116.282.34 всички в землището на с.Бутан, общ.Козлодуй, нямат действие за
стопанските 2020/2021 - 2024/2025 години, а има действие договора за аренда за
същите имоти сключен между Я.Л.Б. и Л.Б.Й. с нотариална заверка на подписите peг. № 300/30.01.2017г. по регистъра на нотариус № 583 Пламен
Цветков PC - Враца и вписан в служба по вписвания при PC - Козлодуй, под вх. peг. № 226, акт № 144, том 1 от 31.01.2017г.
ОТХВЪРЛЯ
като неоснователен и недоказан инцидентен установителен
иск предявен от ответника И.И.М., за обявяване нищожността
на договор за аренда за същите имоти сключен между Я.Л.Б. и Л.Б.Й., с
нотариална заверка на подписите peг. №
300/30.01.2017г. по регистъра на нотариус № 583 Пламен Цветков PC - Враца и
вписан в служба по вписвания при PC - Козлодуй, под вх. peг.
№ 226, акт № 144, том 1 от 31.01.2017г., поради нарушени текстове на
действащото законодателство, предвидени в чл. 26 от ЗЗД хипотези, а именно -Заобикаляне
на Закона; Накърняване на добрите нрави; Привидност на атакувания аренден договор.
ОСЪЖДА на
основание чл.78, ал.3 ГПК „С.С.- В.” ЕАД, ЕИК
*********, представлявано от Светлозар Иванов Дичевски
и И.И.М., ЕГН **********, П.И.Х., ЕГН **********, И.П.Ц.,
ЕГН **********, и С.Р.Б., ЕГН **********, да заплатят на Я.Л.Б., ЕГН**********,***,
направените разноски по делото, съобразно представения списък по чл.80 от ГПК,
в размер на общо 986.00лв. /деветстотин осемдесет и шест лева/ от тях
800.00лева за адвокатско възнаграждение, 111.00лева държавна такса и 60.00лева
държавна такса за издаване на скици и 15.00лева държавна такса за издаване на
ДО.
Решението
подлежи на обжалване от страните пред Окръжен съд, Враца в двуседмичен срок от
връчването на преписи.
Да се
публикува съгласно чл.4, ал.2, т.2 ВПОПСА в КРС.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: