№ 18815
гр. София, 02.05.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в закрито заседание на
втори май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:СВЕТЛОЗАР Д. Д.
като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. Д. Гражданско дело №
20241110107758 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 140 ГПК.
Производството е образувано по искова молба на „фирма“ АД срещу Д.
Г. Б. и Г. Д. Б..
Ищецът твърди, че на 21.11.2023г. между страните бил сключен договор
за посредничество при покупко-продажба на имот, находящ се в /населено
място/ (идентичен с бл. 226), вх. А, ет. 7, ап. 48, съгласно който ответниците
възложили на ищеца да посредничи при сключването на сделката. В
изпълнение на договора ищецът организирал реклама на имота, като същият
бил предложен и на потенциални купувачи от базата данни на дружеството.
Много потенциални купувачи влезли в контакт и искали да извършат оглед и
евентуално да закупят имота. Във връзка с това, водещият брокер отправил
запитвания към Д. Б. за достъп до имота за огледи, но последният отклонил
исканията. На 09.01.2024г. била изпратена покана до Д. Б. за осигуряване
достъп за оглед на 10.01.2024г., а ако не го стори, дружеството ще приеме, че
е в пълно неизпълнение на задълженията си по договора. Ответникът не
осигурил достъп. Ищецът счита, че положил всички усилия да изпълни точно
задълженията си по договора, но бил възпрепятстван от ответниците.
Междувременно, в срока на договора за посредничество и в нарушение на
същия, ответниците продали имота с нот. акт от 18.01.2024г. В чл. 5.2 от
договора били изброени задълженията на ответниците, като всяко
неизпълнение на същите се приравнявало на пълно такова. В чл. 7.1 от
договора била уговорена неустойка в полза на дружеството при пълно
неизпълнение в размер на 6% от цената на по т. II от договора. Счита, че
ответниците отговарят солидарно за неустойката в размер на 10 200 евро,
изчислена въз основа на най-ниската стойност, посочена в договора от
170 000 евро.
Съобразно изложеното, моли за постановяване на решение, с което
ответниците да бъдат осъдени да заплатят солидарно сумата от 10 200 евро,
представляваща неустойка по т. 7.1 от договора за посредничество от
21.11.2023г., а в случай че не се установи солидарност между тях – разделно
1
по равно.
Ответниците са подали отговор на исковата молба в законоустановения
срок. Сочат, че исковата молба е нередовна. Излагат съображения за
неоснователност на иска. Правят възражение за нищожност на клаузата за
неустойка по т.7.1, тъй като не е нито определена, нито определяема.
Евентуално считат, че е неравноправна съгласно чл. 143, ал. 1, т. 5 и 15 от
ЗЗП, като отричат да е индивидуално уговорена. Считат, че същата е
нищожна и поради противоречие с добрите нрави, като излиза извън
присъщите й функции и води до неоснователно обогатяване. Евентуално
правят възражение по чл. 92, ал. 2 ЗЗД, че е прекомерно висока и молят да
бъде намалена. Поддържат, че ищецът бил в пълно неизпълнение на
задълженията си, като не организирал и осъществил нито един оглед на
имота. Отричат да е имало реален купувач на имота и ищецът да е извършвал
дейности по подготовка на сделка. Изтъкват, че ищецът направил опит да
провали сделката с намерения лично от ответниците купувач, като искал да
задължи купувача да подпише договор с него за посредничество и да му
плати комисиона, което купувачът отказал. Оспорват наличието на солидарна
отговорност.
Съобразно изложеното, молят за отхвърляне на предявените искове.
Съдът, като съобрази твърденията, доводите и възраженията на
страните, намира следното:
Исковата молба отговаря на изискванията за редовност, като са
посочените обстоятелствата, от които произтича претендираното право. Ето
защо, доводите на ответниците в обратна насока са неоснователни.
Нередовен обаче се явява отговорът на исковата молба, който е подаден
от двамата ответници чрез адв. Д. Ц., но е представено пълномощно само за
единия от тях. Това налага даване на указания в тази насока.
Предявен за разглеждане е осъдителен иск с правно основание чл.
92, ал. 1 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК, ищецът следва да проведе
пълно и главно доказване на следните факти: сключване между страните на
21.11.2023г. на договор за посредничество, по който ответниците са
възложили да ищеца да им посредничи при продажбата на процесния имот;
пълно и точно изпълнение на задълженията на ищеца по договора,
включително да огледа и заснеме имота и да го рекламира, да осъществява
комуникация с евентуални купувачи, да организира огледи и т. н.; наличието
на валидна клауза в договора за дължимост на неустойка при пълно
неизпълнение на задълженията на ответниците и нейния размер; солидарна
отговорност на ответниците.
Ответниците следва да докажат фактите, от които произтичат
възраженията им, включително неопределяемостта на клаузата за неустойка,
евентуално нейното противоречие с императивни правни норми, имаща
неравноправен характер (уговорена във вреда на потребителя, неотговаряща
на изискването за добросъвестност и водеща до значително неравновесие
между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя,
2
задължаваща потребителя при неизпълнение на своите задължения да заплати
необосновано високо неустойка;), евентуално нейното противоречие с
добрите нрави; нейната прекомерност в сравнение с претърпените вреди;
пълно и точно изпълнение на задълженията си по договора, включително
осигуряване на достъп до имота за огледи на ищеца и невъзпрепятстване на
ищеца да осъществи целта на договора; твърдението, че ищецът е неизправна
страна по договора, като се опитал да възпрепятства сключването на сделка с
имота с намерен лично от ответниците купувач, предвид настояването му
купувачът да сключи с тях договор за посредничество и да им плати
комисиона.
С оглед становищата на страните, съдът отделя за безспорно в
отношенията им, че на 21.11.2023г. между тях е сключен договор за
посредничество за продажба на процесния имот с посоченото съдържание.
Представените документи следва да бъдат приети.
С оглед направеното оспорване на ответниците за манипулация на
представените на хартиен носител ел. съобщения, съдът указва, че в тежест на
ответника е да докаже тяхната автентичност и вярност на съдържанието, за
което не сочи доказателства. Следва да бъде уважено искането на
ответниците за задължаване на ищеца да представи съобщенията в цялост.
Допустими, относими и необходими се явяват исканията на страните за
събиране на гласни доказателства чрез разпит на общо трима свидетели при
режим на довеждане за установяване на релевантните факти.
Следва да бъде изискано за послужване и ч. гр. д. № 410/2024г. по описа
на СГС, в случай че същото има за предмет обезпечение на настоящия иск
спрямо ответниците в производство по чл. 390 ГПК.
На основание чл. 140, ал. 3 ГПК делото следва да бъде насрочено за
разглеждане в открито съдебно заседание, за което да се призоват страните.
Воден от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ ДВИЖЕНИЕ отговора на исковата молба, депозиран от
Г. Д. Б..
УКАЗВА на ответника Г. Д. Б. в 1-седмичен срок от уведомяването да
представи доказателства за учредена представителна власт (пълномощно) на
адв. Д. Ц. да подаде отговора на исковата молба от негово име и за негова
сметка. При неизпълнение, действието ще се счита за неизвършено – чл. 101,
ал. 3 ГПК.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
20.06.2024г. от 09:50ч., за която дата и час да се призоват страните.
ПРИКАНВА страните към спогодба, медиация или извънсъдебно
доброволно уреждане на спора.
ОБЯВЯВА на страните проекто-доклада по делото съобразно
3
мотивната част на определението.
ПРИЕМА като доказателства по делото приложените към исковата
молба и отговора на исковата молба документи.
ЗАДЪЛЖАВА ищеца в 1-седмичен срок от уведомяването да
представи в цялост приложените към исковата молба на хартиен носител ел.
съобщения. При неизпълнение, ще бъдат приложени последиците на чл. 161
ГПК.
ДОПУСКА събирането на гласни доказателства чрез разпит на общо
трима свидетели, от които един при режим на довеждане от ищеца и двама
при режим на довеждане от ответниците в насроченото открито съдебно
заседание.
УКАЗВА на страните да водят свидетелите в насроченото открито
съдебно заседание, като в случай че не го сторят, без да са налице обективни
и уважителни причини за това, доказани по надлежния ред, съдът ще отмени
определението, с което ги е допуснал.
ДА СЕ ИЗИСКА за послужване ч. гр. д. № 410/2024г. по описа на СГС,
в случай че същото има за предмет обезпечение по чл. 390 ГПК на бъдещ иск,
предявим от „фирма“ АД срещу Д. Г. Б. и Г. Д. Б., за заплащане на неустойка
по договор за посредничество.
ДА СЕ ВРЪЧИ на страните препис от настоящото определение, а на
ищеца да се връчи и препис от отговора на исковата молба.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4