Р Е Ш Е Н И Е

гр. С., 21.06.2011 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, I ГО, 10 състав, в публичното съдебно заседание на тринадесети април две хиляди и единадесета година, в състав:

                                                     

                                               ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА ИВАНОВА

 

при участието на секретаря Т.Д., като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 2880 по описа за 2010 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД.

С решение, постановено по гр. д. № 245/2005 г., по описа на СРС, І ГК, ІІ ГО, 44 състав, е отхвърлен иска, предявен от Д.Ю. М., срещу Е.Н.П., с правно основание чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД – за обявяване нищожност н сключения на 29.07.1998 г. между страните предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имот, като неоснователен.

С решение от 04.01.2010 г., постановено по гр. д. № 3867/2008 г. по описа на СГС, ІІ А ГО, горепосоченото решение е обезсилено. След влизане в сила на решението е образувано настоящото производство.

Ищецът – Д.Ю. М., твърди, че на 29.07.1998 г. е подписал с ответника предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот. Излага съображения, че договорът е нищожен, тъй като не съдържа уговорки относно съществените условия за действителност на окончателния договор. В него не е индивидуализиран предмета на договора. Твърди, че ответницата е изповядала сделка за продажба на апартамент, без да го уведоми за това. Същевременно от този момент започва да тече 15 – дневния срок, уговорен от страните, за изповядване на сделката пред нотариус. Към настоящия момент не е собственик на недвижим имот, а е носител на член – кооператорски права в ЖСК „ЗЕПЕ”, която го е снабдила с нотариален акт за имота на 23.12.2003 г. Счита, че липсата на отлагателно условие, с оглед собствеността на имота, обвързано със срок за подписване на окончателен договор е съществен недостатък на предварителния договор, който води до неговата нищожност. Моли съда да постанови решение, с което да прогласи нищожността на предварителния договор, сключен с ответника, като му присъди сторените по делото разноски.

Ответницата – Е.Н.П., чрез процесуалния си представител адв. Ч. Т., оспорва предявения иск. Излага съображения, че сключеният с ищеца предварителен договор съдържа съществените условия, изискуеми по закон, обуславящи неговата валидност, а именно: конкретно опредЕ.вещ и цена. При сключване на договора ищецът е получил задатък от 10 % от договорената цена. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли предявения иск, като й присъди сторените по делото разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.188, ал.1 ГПК (отм.), приема за установено следното от фактическа страна:

На 29.07.1998 г., на основание чл.19, ал.1 ЗЗД между страните по делото е сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който ищецът се е задължил да продаде на ответницата следния свой собствен недвижим имот, а именно: апартамент, находящ се в гр. С., ж. к. „М.”, бл.***, вх.*, ет.*, състоящ се от една стая, дневна, кухня, две тераси, обслужващи помещения, със застроена площ от 70, 04 кв. м. Уговорената продажна цена възлиза на 13 000 щ. д.  по фиксинга на БНБ към деня на плащането. В клаузата на чл.2.1 от договора страните са уговорили, че продавачът се задължава да прехвърли правото на собственост върху недвижимия имот в срок до 15 дни след изповядване на сделката за продажбата на апартамент, находящ се в гр. С., ж. к. „Д.”, ул. „М.Т.”, ЖСК „О.”, вх.В, ап.**, собственост на купувача. Владението на имота се предава в момента на изповядване на сделката. В договора е удостоверено, че при подписването му продавачът предоставя ключ от имота на купувача. В клаузата на чл.2.5 от договора купувачът се е задължил при подписването му да заплати на продавача авансово като капаро сумата от левовата равностойност на 1 300 щ. д.  по фиксинга на БНБ към деня на плащането, срещу разписка, представляваща част от продажната цена на имота. Купувачът се е задължил да изплати остатъка от продажната цена в размер на 11 700 щ. д.  в тяхната левова равностойност по фиксинга на БНБ към деня на плащането, в деня на нотариалното изповядване на сделката.

С нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 128, том І, рег. № 1913, дело  130/1998 г. на 04.11.1998 г. Е.Н.П., Д. Г. П. и О.Д.Н. са продали на Е. Н. Б.апартамент № 23, находящ се в ЖСК „О.”, ул. „М. Т.”, бл**, вх.*, ет.*, ж. к. „Д.”, район „И.” – С., състоящ се от една стая, дневна, столова, кухня, сервизни помещения, антре, килер и две тераси, със застроена площ от 98.78 кв. м., с посочени съседи.

С нотариален акт за собственост върху жилище, построено върху държавно място от ЖСК „ЗЕПЕ, в гр. С., ж. к. „М.” – ІV № 163, том І, рег. № 4185, дело № 106 от 2003 г. на 23.12.2003 г. ищецът е признат за собственик на следния недвижим имот: апартамент № 29, находящ се в жилищната сграда на бл.8-10-12, в ж. к. „М.” – ІV част, сега № ***, парцел 1, квартал 31, местност „М.” – ІV, в гр. С., ЖСК „ЗЕПЕ, вх.*, ет.., състоящ се от една стая, дневна, кухня и обслужващи помещения, с обща застроена площ от 70.02 кв. м., при съседи: изток – ателие – мезонет № 30, запад – улица, север – апартамент № 28, юг – зеленаплощ, заедно с мазе № 29, с обща площ от 3, 94 кв. м., при съседи: изток – коридор на мазетата, запад – мазе № 26, север – мазе № 28, юг – мазе № 30, заедно с принадлежащите му 0, 795 % върху ид. ч. от общите части на сградата и толкова от отстъпеното право на строеж върху общинска земя.

Останалите доказателства, ангажирани по делото, нямат отношение към предмета на доказване, поради което не следва да се обсъждат.  

При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Предварителният договор се счита сключен, когато между двете страни е постигнато съгласие по отношение на всички съществени условия на окончателния договор, съгласно изискването на чл.19, ал.2 ЗЗД. В случая съществените елементи на договора за продажба на недвижим имот са: индивидуализирането на имота, както и продажната цена. Липсата на уговорки в предварителния договор относно някой от тези два елемента води до неговата нищожност.

Спори се между страните в производството дали е в достатъчна степен индивидуализиран процесния недвижим имот или не. В предварителния договор от 29.07.1998 г. е посочено населеното място и квартала, в който се намира недвижимия имот, блок, вход етаж, помещения и площ на същия. Наред с това при сключване на договора продавачът е предоставил на купувача ключ от имота. При това положение следва да се приеме, че страните са постигнали съгласие относно конкретен недвижим имот. Непълнотата на описанието на имота, изразяваща се в непосочването на номер на апартамента, не съставлява липса на предмет като съществено условие на сделката, при положение, че идентифицирането е осъществено по такъв начин, който доказва достатъчно точно волята на страните за определен обект (в този смисъл решение № 551 от 29.04.1975 г. по гр. д. № 120/1975 г., І ГО).

Предвид обстоятелството, че срокът за сключване на окончателен договор не е сред съществените елементи на предварителния договор, липсата на уговорка в този смисъл не води до нищожност на последния. В случай, че такава уговорка не е постигната, всяка страна разполага с правото предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, съгласно нормата на чл.19, ал.3 ЗЗД.

По изложените съображения и доколкото страните са постигнали съгласие относно всички съществени условия на окончателния договор, съдът счита, че не е налице соченото от ищеца основание за нищожност на предварителния договор за покупко – продажба на недвижими имот от 29.07.1998 г., поради което предявеният иск се явява неоснователен и като такъв следва да се отхвърли.

По разноските по производството:

Тъй като в представения по делото договор за правна защита и съдействие на представлявалия ответницата адвокат не е удостоверено плащането на уговореното адвокатско възнаграждение, такова не следва да се присъжда.

Воден от гореизложеното, съдът

 

Р  Е  Ш  И:

 

ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от Д.Ю. М., ЕГН **********,***, ж. к. „М.” – ІV част, бл.*, вх.*, ет.*, ап.**, срещу Е. Н.П., ЕГН **********,***, ж. к. „Д.”, бл.****, вх.**, ет.*, ап.*, с правно основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД – за прогласяване нищожност на предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, сключен между страните на 29.07.1998 г., като неоснователен.

Решението подлежи на обжалване пред САС в 14 - дневен срок от получаване на съобщението то страните за постановяването му.

 

 

                   

                                                 ПРЕДСЕДАТЕЛ: