РЕШЕНИЕ
№ 2405
гр. Бургас, 31.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:С. П. МУТАФЧИЕВ
при участието на секретаря ЕЛЕНА Ч. НОВАКОВА
като разгледа докладваното от С. П. МУТАФЧИЕВ Гражданско дело №
20252120104031 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „СИТИ БИЛД ГРУП“ ООД против
„ДЕНИ-90“ ЕООД, с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл.109 от ЗС.
В законоустановения срок по делото постъпва отговор на исковата молба, с който
ответникът намира иска за недопустим, а в условията на евентуалност – за неоснователен.
В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца моли съда да уважи иска
и да присъди на страната сторените по делото разноски.
В съдебно заседание процесуалният представител на ответника моли съда да
отхвърли иска и да присъди на страната сторените по делото разноски.
Бургаският районен съд, след като взе предвид събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Ищцовото дружество е собственик на поземлен имот с идентификатор *** по КККР
на гр. Бургас.
С разрешение за строеж № ***/*** г., издадено от главен архитект на Община Бургас,
на ищцовото дружество е разрешено да построи сграда със смесено предназначение
(жилищна част, общежитие, надземни и подземни гаражи, офиси, детски център, танцово
студио, студио за красота, аптека, кафе-аперитив, магазини за промишлени стоки и
супермаркет) в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Бургас, УПИ I*** кв. 14
по плана на ж.к. И. на гр. Бургас.
На *** г. между „СИТИ БИЛД ГРУП“ ЕООД, в качеството на продавач, и „ДЕНИ-90“
ЕООД, в качеството на купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот (за краткост Договора), според който продавачът се задължава да построи
със собствени средства и материали и да прехвърли на купувача собствеността и правото на
строеж върху следните недвижими имоти, находящи се в сграда със смесено
предназначение, която се изгражда в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр.
1
Бургас, а именно: магазин **, находящ се на партерен етаж на сградата със застроена площ
164,58 кв.м., ведно с 22,67 кв.м. от общите части на сградата с обща площ 187,25 кв.м., ведно
с прилежащите му паркоместа с номера** и **; магазин **, находящ се на партерен етаж на
сградата със застроена площ 163,43 кв.м., ведно с 22,51 кв.м. от общите части на сградата с
обща площ 185,94 кв.м., ведно с прилежащите му паркоместа с номера **и ***. Срещу това
купувачът следва да заплати цена в размер на 350 000 евро с ДДС.
Според чл.28 от Договора купувачът има право да използва предвидената зона за
реклама по челото на козирката над собствения си търговски обект (магазин). Зоната за
реклама, която всеки собственик има право да използва, е ограничена над зоната на
търговския му обект (дължината на фасадата на собствения търговски обект) и в рамките на
височината на козирката – 130 см. Според чл.30 от Договора всички уговорки, права и
задължения на страните по Договора, които не бъдат изменени или изрично отменени с
окончателния договор в нотариална форма, остават в сила и след сключването на последния.
Според заключението на вещото лице по назначената съдебно-техническа експертиза
в обяснителна записка на одобрени от Община Бургас проекти от *** г. в т.2 „Промени по
фасадите на сградата“, т.2.4 предвижда „Добавят се места за разполагане на реклами по
съществуващата козирка над партера в контура на челото й“. Посочените места са отразени
в графичната част към проектната документация с червен цвят на надписа, който гласи
„място за реклама на челото на козирката с височина до 120 см.“.
Сградата е построена и с разрешение за ползване № *** г., издадено от началник на
ДНСК, е въведена в експлоатация. Дружеството ищец притежава самостоятелни обекти в
сградата.
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***/*** г., нот. дело №
***/2024 г. по описа на нотариус Г. Ч. (за краткост Окончателния договор) „СИТИ БИЛД
ГРУП“ ЕООД продава на „ДЕНИ-90“ ЕООД следните свои недвижими имоти:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.*** по КККР на гр. Бургас, с адрес на
имота гр. Бургас, ж.к. И., ** с площ 164,58 кв.м., с прилежащи части 22,67 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата, както и съответния процент идеални части от правото на строеж
върху поземления имот, както и ведно с предвидените и разпределени към магазина площи в
размер на 204,20 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор ***; самостоятелен
обект в сграда с идентификатор ***.*** по КККР на гр. Бургас, с адрес на имота гр. Бургас,
ж.к. И., *** с площ 163,43 кв.м., с прилежащи части 22,51 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата, както и съответния процент идеални части от правото на строеж върху поземления
имот, както и ведно с предвидените и разпределени към магазина площи в размер на 202,94
кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор ***. Продажната цена е общо в
размер на 350 000 евро с ДДС.
Според т.7 от Окончателния договор купувачът декларира, че е в известност, че върху
покрива и фасадата на сградата ще бъдат разположени рекламни съоръжения в обем,
съгласно одобрения архитектурен проект, които не представляват обща част и са
собственост на продавача. В тази връзка страните се договарят, че продавачът си запазва
безсрочно правото на строеж, съответно ползване върху покрива и фасадата на сградата,
съответно се съгласяват с така запазеното право, като продавачът има право безсрочно да
използва фасадата и покрива на сградата в обем, съгласно одобрения проект за поставяне на
рекламни съоръжения. Във връзка със запазените (предоставените) права продавачът се
задължава да извършва обикновената поддръжка на покрива и фасадата в площта, на която
са поставени рекламните съоръжения и за времето на поставянето им, както и обикновената
поддръжка на покривите на сградата и магазините.
Според т.8 от Окончателния договор в случай, че по какъвто и да е начин бъде
оспорено по надлежен ред запазеното право на строеж/съответно ползване, обективирано в
предходната точка, страните се договарят, че купувачът е длъжен да заплати като
обезщетение всички разходи, които продавачът е извършил по поставянето на рекламните
съоръжения, в това число тяхната стойност, неустойки при разваляне на договори за
реклама, разходите по премахване на рекламните съоръжения и направените разходи до
2
момента на развалянето по обикновената поддръжка на покрива и фасадата в площта, на
която са поставени рекламните съоръжения и за времето на поставянето им, както и по
обикновената поддръжка на покривите на сградата и магазините.
Не е спорно между страните, че на фасадата на сградата, над самостоятелните обекти,
притежавани от ответника, последният е извършил: боядисване в зелен контур ъгловите
части от козирката, надпис „Дени90“ (със зелена буква „Д“, букви „Е“, „Н“ „И“ в сив цвят,
числото деветдесет в зелен), в който надпис е инкорпорирано в бяло „***“, изобразени след
надписа три наклонени надясно диагонални линии в зелен цвят, след които има надпис в
зелен цвят „***“, следващи три наклонени надясно диагонални линии, следващ от графично
изображение на кръг в оранжево и бяло, след което е надпис на латиница "***" (със сиви
букви „m“, „е“, „g“, „а“, жълта „S“ и сиви „u“, „n“). Изпълненото от ответника представлява
рекламно съоръжение (така свидетелят И. на няколко пъти), защото е посочено името на
дружеството („Дени90“) и дейността на магазина – продажба („***“) на битова химия,
козметика и препарати („***“). То е поставено след придобиване на магазините от страна
ответника.
Според вещото лице инж. М. в проекта за „фасада югозапад“ на сградата изрично е
предвидено „място за реклама на челото на козирката“, т.е. архитектът е заложил точно
такава възможност. СъС.ието на фасадата е добро, има промяна в цвета на мазилката. При
оглед няма видими признаци рекламите да засягат конструкцията или устойчивостта на
сградата. Те са закрепени с анкери към челото на козирката и не са конструктивно
натоварващи. Рекламните елементи не излизат извън вертикалните очертания на фасадата и
козирката и не преминават към горните етажи, освен смененият цвят на мазилката по двете
къси страни на козирката.
При изслушването си в съдебно заседание инженер М. уточни, че технически не е
необходимо разрешение за поставяне на рекламата, защото щом по проект има посочено
място за реклама, се счита, че има одобрено място за това. На проверка подлежи текстът на
рекламата (той да не съдържа нецензурни думи или думи на чужд език, освен ако те не са
част от името), но няма данни искане за одобряване на текста на рекламата да е входирано в
Община Бургас. Според показанията на свидетеля М. И. електрическото захранване на
рекламата, която е светеща, е взето от магазина. Разходите, необходими за премахване на
рекламата и възстановяване на фасадата на сградата, са в размер на 4599,50 лева с ДДС за
труд и материали.
Считано от 11.07.2024 г. ищцовото дружество вече е ООД.
По доказателствата:
Изложената фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на приетите
по делото писмени доказателства, на показанията на свидетеля М. Л. И. и на заключението
на вещото лице по съдебно-техническата експертиза.
При така установените факти съдът намира от правна страна следното:
Предявеният иск е с правно основание чл.109 от ЗС и е допустим, защото дали двете
дружества имат право да ползват фасадата или само ищецът (както твърди той в исковата
молба), респективно дали ответникът се е „ограничил“ до своята „зона на ползване на
фасадата“ (както твърди той в отговора на исковата молба) е въпрос по съществото на спора,
а не по неговата допустимост.
Неоснователно е възражението на ответника, че ищецът претендира неизпълнение на
клауза по облигационен договор, а не предявява иска като етажен собственик. В
обстоятелствената част на исковата молба ищецът ясно посочва, че промяната на фасадата,
осъществена от ответника, нарушава правото му на собственост както в качеството на
етажен собственик, така и в качеството му на единствен собственик, който по архитектурен
проект може да взема решения, касаещи поставянето на рекламни материали по фасадата на
сградата. Ето защо, следва да се приеме, че с предявяване на иска ищецът защитава правото
си на собственост, в което е включено и правото му да ползва фасадата на сградата.
Според Решение № *** от *** г. на ВКС по гр. д. № 219/2009 г., I г. о. няма законова
3
пречка един етажен собственик да предяви срещу друг етажен собственик иск по чл. 109 ЗС
и да иска от него да прекрати неоснователните действия, с които му пречи да упражни
правото си на собственост върху общите части на сградата. Предявяването на иска е
действие по обикновено управление и не е нужно съгласие на останалите собственици за
предявяване на иска.
Двете задължителни условия за уважаването на иска са: неоснователността на
действията на ответника и създаването на пречки за собственика да упражнява правото си на
собственост в неговия пълен обем.
Забраната за ползване на общи части по начин, създаващ пречки за ползването им от
друг етажен собственик, произтича не само от разпоредбата на чл. 109 ЗС, но и от
разпоредбата на чл. 6, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС, съгласно която собствениците са длъжни да не
пречат на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на
сградата.
По основателността на иска съдът намира следното:
Сградата, в която двете дружества притежават самостоятелни обекти, е в режим на
етажна собственост, защото самостоятелните обекти в нея са повече от три и принадлежат
на различни собственици – аргумент от чл.3 от ЗУЕС. Според чл.38, ал.1 от ЗС при сгради, в
които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички
собственици са външните стени. Фасадата е външна ограждаща стена на сграда, която
стъпва на терена – пар.5, т.55 от ДР на ЗУТ. Следователно фасадата е обща част за всички
етажни собственици.
По въпроса Окончателният договор изменя ли Договора съдът намира следното:
Т.7 от Окончателния договор урежда същия въпрос като чл.28 от Договора, но по
различен начин. Според Окончателния договор не купувачът, а продавачът има право да
поставя на фасадата на сградата рекламни съоръжения, съгласно одобрения проект за
поставяне на рекламни съоръжения. Този проект предвижда именно над магазините на
ответника да бъдат поставени рекламни съоръжения, т.е. касае се за едно и също място на
поставяне на съоръжения и това място според Окончателния договор може да се използва
само от продавача, а не и от купувача. Следователно във вътрешните отношения между
страните „СИТИ БИЛД ГРУП“ ООД има право да ползва фасадата за поставяне на рекламни
материали.
Страните са наясно, че тази „договорка“ може да бъде „отменена“ от решение на
общо събрание на етажна собственост, която да не разреши на продавача да постави такова
рекламно съоръжение, и предвиждат задължение за купувача да заплати обезщетение на
продавача в този случай. Следователно с подписване на Окончателния договор ответникът е
наясно, че няма право да поставя реклама над магазините си, т.е. чл.28 от Договора е
отменен и правилото на т.7 от Окончателния договор се прилага.
Обстоятелството, че от ответното дружество са разговаряли с лице на име В. за
поставянето на тази реклама, която според свидетеля И. е отговаряла за „поддръжката на
имота“, не означава, че ищецът е дал съгласието си за поставянето й, защото управител на
дружеството ищец е господин В. Н. К. още от 2016 г. и жената, която „им е продала имота“
(по думи на свидетеля) е с имена В. М. и тя е пълномощник на дружеството за изповядване
на Окончателния договор.
В мотивите на т. 3 от Тълкувателно решение № 4 от 6.11.2017 г. по т. д. № 4/2015 г.
ОСГК на ВКС се приема, че „понякога естеството на извършеното от ответника нарушение е
такова, че е ясно, че с него се пречи на собственика да упражнява правото си в пълен обем“.
Един от посочените примери е „когато действията на ответника са в нарушение“ на
строителни правила и норми.
Според разпоредбата на чл.186, ал.1 от ЗУТ изменение на съществуващи общи
инсталации или прокарване на нови инсталации в съсобствени сгради или в сгради - етажна
собственост, се извършва с изрично писмено съгласие на половината от всички
съсобственици, съответно с решение на общото събрание на собствениците в етажната
4
собственост, прието с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части.
Установи се, че рекламното съоръжение, поставено от ответника на фасадата на сградата, е
светещо, като се захранва с електричество, „взето от магазина“ – така свидетелят И.. По
същество е налице прокарване на нова електрическа инсталация в обща част на сградата
(извън магазините на ответника), за което няма решение на общото събрание на етажната
собственост. С решение № 116 от 03.11.2016 г. по гр. д. № 1432/2016 г., II г. о. на ВКС,
изрично е застъпено становището, че прокарването на нова инсталация или изменението на
съществуващата, без да е налице съгласие за това от страна на мнозинството етажни
собственици само по себе си представлява неоснователно накърняване на собственическите
им права, обуславящо успешното провеждане на иска по чл. 109 ЗС.
На следващо място, според чл.6, ал.1, т.19 от ЗУЕС собствениците не могат да
извършват дейности в общите части на сградата, включително и по фасадата, които
нарушават тяхната цялост и архитектурен вид, носимоспособността, устойчивостта на
строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата.
Рекламното съоръжение, поставено от ответника, нарушава архитектурния вид на сградата –
фасадата е променена визуално и това е обективен факт.
На последно място, според чл.11, ал.1, т.10, б. „а“ от ЗУЕС общото събрание на
етажната собственост приема решение за отдаване под наем или за предоставяне за
безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и
аварийна безопасност. По делото няма нито твърдения, нито доказателства ответникът да е
поставил рекламното съоръжение след положително решение на етажната собственост.
Дори и да няма проведено първо общо събрание на нововъзникнала етажна собственост по
смисъла на чл.12, ал.6 от ЗУЕС, това не означава, че ответникът може да поставя рекламно
съоръжение в обща част.
Следователно ищецът, в качеството си етажен собственик, има право да ползва
фасадата (обща част) като постави собствени реклами, но това право му е нарушено от
ответника, който създава пречки на ищеца за това, по-големи от обикновените по смисъла
на чл.50 от ЗС, защото „ДЕНИ-90“ ЕООД е поставило рекламно съоръжение на
предназначеното за това място по архитектурен проект, без да има право за това нито по
споразумение между страните, нито по силата на решение на общо събрание на етажната
собственост.
Ето защо следва да се приеме, че искът е основателен и следва да бъде уважен, като
ответникът бъде осъден да премахне поставеното рекламно съоръжение и да възстанови
сградата в предишния й вид преди поставянето му.
По разноските:
Тъй като негаторният иск съдържа осъдителен петитум (претендира се ответникът да
бъде осъден да извърши определени заместими действия), цената на иска е паричната
оценка на разходите за материали и труд, необходими за осъществяване на действията, върху
който размер се определя дължимата такса, а когато оценката представлява затруднение – от
съда по реда на чл. 70, ал. 3 ГПК. С определение № 3269/06.06.2025 г. съдът определи
приблизителна цена на иска от 1200 лева. Според цитираната разпоредба на чл.70, ал.3 от
ГПК впоследствие се изиска допълнителна такса или се връща надвзетата съобразно цената,
която съдът определя при решаване на делото. Според заключението на вещото лице по
назначената съдебно-техническа експертиза разходите, необходими за премахване на
рекламата и възстановяване на фасадата на сградата, са в размер на 4599,50 лева с ДДС за
труд и материали. Следователно цената на иска е 4599,50 лева, а дължимата държавна такса
е 183,98 лева. Тъй като ищецът е заплатил първоначално държавна такса в размер на 50
лева, то той следва да бъде осъден да заплати сумата от 133,98 лева по сметка на съда.
С оглед изхода на делото право на разноски има само ищецът, които са в размер на
1250 лева, включващи адвокатско възнаграждение в размер на 1000 лева, 200 лева депозит за
възнаграждение на вещо лице и 50 лева заплатена първоначална държавна такса. Следва
изрично да се посочи, че всяка една от страните е внесла депозит за изготвяне на заключение
5
по експертизата в размер на 225 лева или общо 450 лева, съгласно определението на съда от
30.07.2025 г. Окончателното възнаграждение на вещото лице обаче е в размер на 400 лева,
поради което всяка страна може да иска да й бъде върната разликата от 25 лева. Тази
разлика не следва да се възлага в тежест на ответника.
Мотивиран от горното Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл.109 от ЗС „ДЕНИ - 90“ ЕООД, ЕИК – *********, да
премахне рекламно съоръжение по фасадата на сграда с идентификатор ***.11 по КККР на
гр. Бургас, с административен адрес гр. Б.******, с което пречи на „СИТИ БИЛД ГРУП“
ООД, ЕИК – *********, да осъществява правото си на собственост върху общите части на
сградата, което съоръжение е монтирано непосредствено над намиращите са на ет.1
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.*** (магазин 2) и самостоятелен обект в
сграда с идентификатор ***.*** (магазин 3) и което представлява зелена рамка, с положени
в нея надписи с главни букви в най-лявата част – надпис „Дени90“ (със зелена буква Д и
зелено число 90 и сиви букви „Е“, „Н“ и „И“), под който в зелен фон с бели букви е изписано
„***“, налични след надписа 3 зелени наклонени по диагонал надясно черти (първата по
дебела, другите две по тънки), със сив фон между тях, след които с големи зелени букви
фигурира надпис „***“, последван от 3 зелени наклонени по диагонал надясно черти
(първата по дебела, другите две по тънки), със сив фон между тях, последвани от графично
изображение на оранжево-бял кръг, след който има надпис на латиница „***“ (със сиви
букви, с изключение на главната буква "S", която е жълта), и да възстанови съС.ието на
сграда с идентификатор ***.11 по КККР на гр. Бургас преди поставянето му.
ОСЪЖДА „ДЕНИ - 90“ ЕООД, ЕИК – *********, да заплати на „СИТИ БИЛД
ГРУП“ ООД, ЕИК – *********, сумата от 1250 (хиляда двеста и петдесет) лева,
представляваща разноски по делото.
ОСЪЖДА на основание чл.70, ал.3, вр. чл.77 от ГПК „СИТИ БИЛД ГРУП“ ООД,
ЕИК – *********, да заплати по сметка на Районен съд – Бургас сумата от 133,98 лева (сто
тридесет и три лева и деветдесет и осем стотинки), представляваща разликата между
заплатения и пълния дължим размер на държавната такса за предявения иск по чл.109 от ЗС.
Решението е може да се обжалва с въззивна жалба пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
6