Р Е Ш Е Н И Е №
94
11.08.2020г., град Средец
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СРЕДЕЦ, IІ граждански състав,
след проведено открито съдебно заседание на двадесет и трети юли през две хиляди и
двадесета година, в следния състав:
Районен съдия: Сирануш Артинян
При участието на секретаря Маринка
Маринчева, като разгледа докладваното от съдията Артинян гр.дело № 157 по описа
на съда за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба, подадена
от Д.И.П., ЕГН **********, с адрес: ***, М.И.П.,
ЕГН **********, с адрес: ***, Г.И.П., ЕГН **********, с адрес: *** и Б.И.Н.,
ЕГН **********, с адрес: *** чрез пълномощника адв.Й.Ж. против Ф.Н.Н., ЕГН **********,
с адрес: ***.
Ищците
твърдят, че са наследници на И. Ж. П., починал на 06.09.2018г. След смъртта на
наследодателя им, той оставил задължения, които те трябвало да погасят. Предвид
това решили да продадат апартамента в гр.Средец, в който никой не живеел.
Ищците излагат, че продали на ответницата Ф.Н.Н. въпросния апартамент, находящ се в гр.Средец,
ул.“***“ /понастоящем ул.“***“/, апартамент № * на етаж * в блок *, построен
върху държавна земя с площ 83,21 кв.м., състоящ се от две стаи и кухня, ведно с
принадлежащо избено помещение № * с полезна площ 13,02 кв.м. и съответните
идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху терена, при
съседи на жилището: север – стълбище, юг – ап.*,бл.*, изток – външен зид, ап.*,
запад – външен зид, отгоре – покрив, отдолу – ап.* и на избеното помещение:
север и изток – външни зидове, юг – изба *, запад – изба *. Тъй като ищците
много бързали, сключили предварителен договор за покупко – продажба.
Ответницата им платила 3000 лева и обещала да поеме разходите за прехвърляне на
имота пред нотариус и данъците на същия. Обещанието било до края на годината да
се направи окончателна сделка, но това не се случило и до този момент. За
апартамента се дължали много данъци, които ищците платили и многократно канили Ф.Н.
да събере дължимата сума и да бъде
оформена окончателна сделка пред нотариус, да плати дължимите данъци и такси.
Ответницата обаче се криела. Предвид това отправя искане да се постанови
решение, с което да бъде обявен за окончателен предварителния договор от
05.10.2018г. за покупко – продажба на апартамента, находящ се в гр.Средец, ул.“***“,
№ бл.*, ет.*, ап.*, построен върху държавна земя с площ 83,21 кв.м., ведно с
избено помещение № * с полезна площ 13,02 кв.м. и съответните идеални части
върху общите части на сградата и правото на строеж върху терена. Претендира
разноски.
В хода на проведеното открито съдебно заседание ищците
се представляват от адв.Й.Ж., която поддържа предявената искова молба и счита,
е че са налице всички основания да бъде обявен предварителния договор за
окончателен и отправя искане в този смисъл.
Не е ангажиран отговор на исковата молба от
ответника Ф.Н.Н. в законоустановения срок по чл.131, ал.1 от ГПК.
При проведеното открито съдебно заседание по
делото ответницата Н. се явява, като заявява, че не оспорва исковата молба.
Твърди, че до момента нямала възможност да ѝ бе прехвърлен апартамента,
но сега искала да бъде сключена окончателна сделка за прехвърляне на имота.
Районен съд – Средец, като прецени събраните по делото
доказателства и доводите на страните, съобразно нормата на чл.235, ал.2 от ГПК,
намира за установено следното от фактическа страна:
По делото не се спори, като видно от представения
Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 05.10.2018г., сключен между Д.И.П.,
М.И.П., Г.И.П., Б.И.Н. от една страна и Ф.Н.Н. от друга страна с предмет
следният недвижим имот: Апартамент, находящ се в гр.Средец, ул.“***“ /понастоящем
ул.“***“/, апартамент № * на етаж * в блок *, построен върху държавна земя с
площ 83,21 кв.м., състоящ се от две стаи и кухня, ведно с принадлежащо избено
помещение № * с полезна площ 13,02 кв.м. и съответните идеални части от общите
части на сградата - 9,368 % и правото на
строеж върху терена, при съседи на жилището: север – стълбище, юг – ап.*, бл.*,
изток – външен зид, ап.*, запад – външен зид, отгоре – покрив, отдолу – ап.* и
на избеното помещение: север и изток – външни зидове, юг – изба *, запад – изба
*, е сключен предварителен договор за прехвърляне на въпросния имот в
обикновена писмена форма, подписан от страните по сделката. С въпросния договор
е постигнато съгласие собствениците на имота и ищци в настоящото производство
да прехвърлят на купувача – ответника по делото, въпросният апартамент, находящ
се в гр.Средец, ул.“*“ /понастоящем ул.“*“/. Уговорена е между страните
продажна цена на имота в размер 3000 лева, която в договора се сочи, че е
изплатена изцяло от Н. на продавачите. Страните са се задължили да сключат
окончателен договор в нотариална форма до края на 2018г. като разноските по
нотариалното изповядване на сделката били изцяло за купувача – т.е. за Ф.Н..
Страните по сделката са постигнали съгласие владението на имота да се предаде
от продавача на купувачите в деня на подписване на предварителния договор в
състоянието, което се намира и купувачът се задължава да се грижи и поддържа
имота занапред като добър стопанин, както и данъците за имота след календарната
2018г. да са дължими от купувача.
В
доказателствената съвкупност е приобщен договор за продажба на държавен имот от
военно жилищният фонд по реда на Наредбата за държавните имоти от 22.09.1993г.,
видно от който въз основа на Заповед № 570 от 28.12.1992г. на началника на
поделение 18830 е продаден процесният имот на И. Ж. П. и Д.И. Л. /понастоящем с
фамилия П./. Установява се от представеното Удостоверение за наследници №
00094-00-1355/11.09.2018г., че един от собствениците на апартамента – И. Ж. П., е починал на 06.09.2018г., като същият е
оставил за наследници неговата съпруга Д.И.П., както и децата му – М.И.П., Г.И.П.
и Б.И.Н.. Представено е и удостоверение за данъчна оценка за процесния имот с
изх.№ **********/03.02.2020г., видно от което данъчната му оценка е 6 228,10
лева.
Не е
спорно, че в уговорения между страните срок – до края на 2018г., не е сключен
окончателен договор. По делото не са ангажирани доказателства ответникът да е изпълнил
задължението си по предварителния договор за сключване на окончателен такъв и
тъй като това е отрицателен факт, следва да се приеме, че същото е неизправна
страна по договора.
При така установената фактическа
обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Основателността на исковата претенция е обусловена от
установяването при условията на пълно и главно доказване на следните
материалноправни прeдпоставки:
да е сключен валиден предварителен договор, който съдържа всички съществени
условия на сделката и да бъде в писмена форма и да отговоря на общите условия
за действителност на договорите – съгласие, основание и предмет, предвид това,
че конститутивният иск с правно основани не може да заменя волята на страните.
Освен това е необходимо да са налице законовите предпоставки за прехвърляне на
имота по нотариален ред, включително продавачите да са собственици на имота.
С предявеният конститутивен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД
ищците упражняват по съдебен ред субективното си потестативно право да поискат
обявяване на предварителен договор за окончателен. Защитата им в този случай се
реализира единствено с конститутивен иск, тъй като правото по чл.19, ал.3 от ЗЗД
е преобразуващо. То не е насочено към принуждаване на неизправната страна да
прави изявление за сключване на окончателен договор, а цели постигане на
правните последици, които би породил окончателния договор със съдебното
решение. Евентуалното положително решение на иска по чл.19, ал.2 от ЗЗД има
конститутивен характер, тъй като с постановяването му в правната сфера на
ищците настъпва целената от тях правна промяна, независимо от волята на
ответника и без да е необходимо съдействието на последния.
Предвид установената фактическа обстановка съдът
намира, че искът се явява доказан по своето основание. Съображенията за това са
следните:
В настоящото производство безспорно се установи, че
страните са сключили предварителен договор за покупко – продажба на недвижим
имот, в който договор са уговорили всички съществени условия на сделката –
какво се прехвърля, цена, предаване на владението. Установи се безспорно, че
ищците продавачи са собственици на имота, предмет на продажбата, не се оспорва
обстоятелството, че те са изпълнили задължението си по договора да предадат
неговото владение на купувача, както и че купувачът им е заплатил уговорената
цена на имота, с оглед на което се установи, че са налице всички законови
изисквания за нотариално прехвърляне на имота. Също така се установи, че
ответникът не е изпълнил задължението си за прехвърляне собствеността върху
имота в уговорения срок – до края на 2018г.
Предвид така изложеното, съдът намира, че така
сключения предварителен договор следва да бъде обявен за окончателен, на
основание чл.362, ал.1 от ГПК. Потестативното право да се иска прехвърляне на
имота е станало изискуемо в края на 2018г. – т.е. 31.12.2018г., тъй като това е
датата на уговорения в предварителния договор падеж на задължението.
С оглед извода, че правото по чл.19, ал.3 от ЗЗД,
предмет на предявения иск е възникнало и станало изискуемо, същият следва да
бъде уважен.
По разноските:
Съобразно нормата на чл.364, ал.1 от ГПК с решението си
съдът осъжда да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на
имота и нарежда да се впише възбрана върху
имота до изплащането на тези разноски. За налагане на възбраната дължимата
държавна такса в размер на 15 лева по сметка на Агенция по вписванията „Имотен
регистър“ следва да бъде възложена на ответницата Н..
Страните са уговорили в предварителния договор, че
разноските по нотариалното изповядване на сделката ще са изцяло за купувача.
Дължимата нотариална такса се определя по т.8 от Тарифата
за нотариалните такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност при
основа по – високата оценка между данъчната оценка на имота към датата на
влизане на решението в сила и уговорената продажна цена. В случая данъчната
оценка е по-висока от продажната цена, поради което именно данъчната оценка ще
служи за база за определяне на нотариалната такса, дължима от ответницата,
поради което и дължимата сума за прехвърляне на имота е в размер на 111,47
лева.
На основание чл.45, ал.1, изр.2, чл.46, ал.2 във вр. с
чл.47, ал.2 от ЗМДТ, ответницата дължи на Община Средец сумата от 186,84 лева –
местен данък от 3 % върху данъчната оценка на придобитото.
С оглед изхода на спора на основание чл.78, ал.1 от ГПК
ответникът следва да заплати на ищците сторените разноски по делото в размер на
62,28 лева, представляваща платена държавна такса за образуване на делото.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА
ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключеният
на 05.10.2018г. предварителен Договор
за покупко-продажба на недвижим имот – Апартамент,
находящ се в гр.Средец, ул.“***“ /понастоящем ул.“***“/, апартамент № * на етаж
* в блок *, построен върху държавна земя с площ 83,21 кв.м., състоящ се от две
стаи и кухня, ведно с принадлежащо избено помещение № * с полезна площ 13,02
кв.м. и съответните идеални части от общите части на сградата – 9,368 % и
правото на строеж върху терена, при съседи на жилището: север – стълбище, юг –
ап.* бл.*, изток – външен зид, ап.*, запад – външен зид, отгоре – покрив,
отдолу – ап.* и на избеното помещение: север и изток – външни зидове, юг – изба
*, запад – изба * сключен между Д.И.П., ЕГН **********, с адрес: ***, М.И.П., ЕГН **********,
с адрес: ***, Г.И.П., ЕГН **********, с адрес: *** и Б.И.Н., ЕГН **********,
с адрес: *** от една страна като
продавачи и Ф.Н.Н., ЕГН **********, с адрес: ***, от друга страна като купувач.
ОСЪЖДА Ф.Н.Н., ЕГН **********,
с адрес: ***, да заплати по сметка на Районен съд – Средец, на основание
чл.364, ал.1, ГПК сумата от 111,47 лева /сто и единадесет лева и четиридесет и
седем стотинки/ - нотариална такса,
определена съгласно таблица по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към закона
за нотариусите и нотариалната дейност.
ОСЪЖДА Ф.Н.Н., ЕГН
**********, с адрес: ***, да заплати в полза на Община Средец, на основание
чл.364, ал.1 от ГПК сумата от 186,84 лева /сто осемдесет и шест лева и осемдесет и
четири стотинки/, представляваща данък за възмездно прехвърляне на имущество.
ОСЪЖДА Ф.Н.Н., ЕГН
**********, с адрес: ***, да заплати сумата от 15.00 лева /петнадесет лева/ по сметка на Агенция по вписванията „Имотен регистър“,
представляваща държавна такса за налагане на възбрана.
ОСЪЖДА Ф.Н.Н., ЕГН **********,
с адрес: ***, да заплати на Д.И.П.,
ЕГН **********, с адрес: ***, М.И.П., ЕГН **********,
с адрес: ***, Г.И.П., ЕГН **********, с адрес: *** и Б.И.Н., ЕГН **********,
с адрес: ***, сумата от 62,28 лева /шейсет и два лева и двадесет и осем
стотинки/, представляваща разноски по делото за държавна такса.
ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА на основание
чл.364, ал.1 от ГПК до заплащане от купувача разноските по прехвърляне на
имота, определени с настоящото решение.
ДА
СЕ ИЗДАДЕ препис от решението след представяне на платежни документи за
платени данък придобиване и нотариална такса.
На основание чл.115, ал.2 от ЗС дава
на Ф.Н.Н. шестмесечен срок
за извършване на отбелязване на влязлото в сила решение в нотариалните книги на
Агенция по вписванията „Служба по вписванията“ – гр.Средец.
Решението може да бъде обжалвано от страните в
двуседмичен срок от съобщаването му с въззивна жалба пред Окръжен съд – Бургас.
Районен
съдия:___________