№ 31
гр. П., 03.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – П., I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и девети януари през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:Минка П. Трънджиева
Членове:Венцислав Ст. Маратилов
Димитър П. Бозаджиев
при участието на секретаря Ана Здр. Ненчева
като разгледа докладваното от Минка П. Трънджиева Въззивно гражданско
дело № 20245200500861 по описа за 2024 година
Производството е въззивно – по чл.258 и следващите от Граждански
процесуален кодекс.
С решение на Районен съд В. , постановено по гр.д.№ 757 по описа за
2023 година е отхвърлен предявеният от Н. М. С., с ЕГН ********** и
постоянен адрес: гр.В., ул. Н.А. 9, против Ж. Г. М., с ЕГН ********** и адрес:
грС.. бул. Ц.Б. III № 19, вх.Б, ет.8, ап.74, М. Г. Р., с ЕГН ********** и адрес:
грС.. ул. Д.Б. № 4, ет.7, ап.27 и А. Я. М., с ЕГН ********** и адрес: гр. П., ул.
С. № 37, иск с правно основание чл. 33 от ЗС, с който се иска от съда да се
признае право на изкупуване в полза на ищеца на продадените чрез
нотариален акт № 85, том 1, рег. № 1472, дело № 82/2023 г. от 02.05.2023 г. на
нотариус Мильо Панчев, недвижими имоти, а именно: 1. 1/2 ид. ч. от сграда с
идентификатор № 10450.503.167.2 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед № РД-18-
1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо сградата е от
29.07.2019 г., с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9, която сграда е
разположена в поземлен имот с идентификатор № 10450.503.167 със
1
застроена площ съгласно скица на сграда № 15- 1352949-21.11.2022 г., изд. от
СГКК гр. П., от 33.00 кв. м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в
сградата: няма. предназначение: Жилищна сграда - еднофамилна, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: няма; 2. 1/2 ид. ч. от сграда с
идентификатор № 10450.503.167.3 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед № РД-18-
1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо сградата, е от
29.07.2019 г., с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9, която сграда е
разположена в поземлен имот с идентификатор № 10450.503.167 със
застроена площ от 48.00 кв. м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в
сградата: няма данни, предназначение: Селскостопанска сграда, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: няма; 3. 1/2 ид. ч. от поземлен
имот с пълен идентификатор № 10450.503.167 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед №
РД-18- 1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
сградата е от 29.07.2019 г., с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9, с площ
на целия имот от 681 кв. м.. Трайно предназначение на територията:
Урбанизирана. Начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10 м.),
предишен идентификатор: няма. номер по предходен план: поземлен имот с
планоснимачен номер 4977, квартал: 52, парцел: X , при съседи на имота:
10450.503.166. 10450.503.165. 10450.503.164. 10450.503.363, 10450.503.1785.
Осъден е Н. М. С., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. В., ул.
Н.А. 9, да заплати на основание чл. 78, ал.3 ГПК, на А. Я. М., ЕГН
**********. с адрес: гр. П., ул. С. 37, разноски за настоящото производство в
размер на 3712 лв..
Осъден е Н. М. С., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.В., ул. Н.А.
9, да заплати на основание чл. 78, ал.3 ГПК, на Ж. Г. М., с ЕГН ********** и
адрес: грС.. бул. Ц.Б. III № 19, вх.Б, ет.8, ап.74 и М. Г. Р., с ЕГН ********** и
адрес: грС.. ул. Д.Б. № 4, ет.7, ап.27, разноски за производството в размер на
4500 лв.
Постановеното решение е обжалвано в срок от Н. С..
Изложена е в жалбата отново фактическата обстановка по спора , според
ищец
2
В обжалваното решение първоинстанционният съд приел, че със
сключването на Договора за доброволна делба на съсобствени недвижими
имоти от 15.05.2008 г. съсобствеността между страните по отношение на
жилищната сграда е прекратена и на нейно място е възникнала етажна
собственост, поради което разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС не може да намери
приложение тъй като процесния поземлен имот представлява обща част по
смисъла на чл. 38. ал. 1 ЗС. Първоинстанционният съд приема също така, че
когато поземлен имот е застроен с жилищна сграда и със спомагателни,
обслужващи постройки, които нямат самостоятелно предназначение, какъвто
е и настоящия случай предвид твърденията на страните, че в общия поземлен
имот има изградени паянтови плевня и паянтова селскостопанска сграда, то
последните представляват принадлежност към сградата на основното
застрояване и съгласно чл. 98 ЗС следват нейната собственост. Съдът приема,
че при продажба на самостоятелен обект в сградата - етажна собственост,
заедно с прехвърляне на обособения обект, се прехвърля и припадащата се
към него идеална част от сградите със спомагателен и обслужващ характер.
Съдът приел още, че е налице валидна покана от страна на ответниците
до ищеца за изкупуване на техните части от имотите, която покана била
изпратена по имейл и която покана не била приета от ищеца.
Правото на изкупуване възниквало в хипотези, при които декларацията
по чл.33 ал. 1 от ЗС е неистинска или ако третото лице купи частта на
съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите
съсобственици.
Не споделят извода ,че съсобствеността между страните е прекратена с
подписания между тях договор за доброволна делба. Чрез този договор
страните са уредили собствеността и използването на двата етажа от къщата,
всеки от които е обособен като самостоятелен обекти, дори и според
нанасянето върху кадастралната карта. По отношение на останалите обекти,
обаче, видно и от формулировката на самия договор, става дума за получаване
в дял на идеални части от въпросните обекти, т.е. съсобствеността е запазена.
Включването на текста на т.4 от договора за доброволна делба, който текст на
практика преповтаря и изискванията на ЗС относно разпореждане със
съсобственн части, доказвал волята на страните. В този текст може да се види
уговорката, че „в недвижимите имоти, които остават съсобственн за страните,
промени ще се извършват при консенсусно съгласие“, което идва да покаже,
че страните третират така определените чрез договора дялове като
съсобственн такива.
Съдът приемал ,че ответниците са отправили валидна покана до ищеца
за изкупуване, като не били дължали такава покана. Изпратеното по имейл
предложение било оспорено и с представените по делото писмени бележки.
Съдът не обсъдил първата покана, която е изпратена до ищеца още през
2020г. и в която ответниците М. Р. и Ж. М. се позовават именно на чл.33 ЗС,
като заявяват, че са съсобственици с ищеца на поземления имот, паянтовата
3
къща и паянтовата плевня. В същата тази покана, те заявяват, че са
изключителни собственици на втори етаж, и желаят да продават
съсобствените идеални части от обектите при посочените в поканата условия.
В този смисъл, веднъж ответниците се позовават на чл.33 ЗС като ред за
изкупуване и уреждане на техните съсобственически отношения, а в това
производство подържали, че всъщност съсобственост не е налице и че не е
било нужно предложение за изкупуване, и то при положение, че представят и
обсъдената от съда електронна кореспонденция, която отново има смисъл на
покана по реда на чл.33 ЗС.
В атакуваното решение, първоинстанционният съд приел, че
постройките „паянтова къща“ и „паянтова плевня“ не били самостоятелни
обекти, а сгради със спомагателен характер. Този извод се оборвал от
представените по делото доказателства, вкл. кадастрални схеми на обектите.
Първият от тези обекти бил заснет върху кадастралната карта като СГРАДА с
идентификатор № 10450.503.167.2 (десет хиляди четиристотин и петдесет,
точка, петстотин и три. точка, сто шестдесет и седем, точка, две) по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П.,
одобрени със Заповед № РД-18-1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор
на АГКК. последно изменение на кадастралната карта и кадастралните
регистри, засягащо сградата е от 29.07.2019 г.. с адрес на сградата: гр. В., ул.
„Н.А.“ № 9 (девет), която сграда е разположена в поземлен имот с
идентификатор № 10450.503.167. със застроена площ съгласно скица на сграда
№ 15-1352949-21.11.2022 г., изд. от СГКК гр. П., от 33.00 кв. м. (тридесет и
три квадратни метра), брой етажи: 1 (един), брой самостоятелни обекти в
сградата: няма, предназначение: Жилищна сграда - еднофамилна, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, а вторият - като
СГРАДА е идентификатор № 10450.503.167.3 (десет хиляди четиристотин и
петдесет, точка, петстотин и три. точка, сто шестдесет и седем, точка, три) по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П.,
одобрени със Заповед № РД-18-1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор
на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните
регистри, засягащо сградата, е от 29.07.2019 г., с адрес на сградата: гр. В., ул.
„Н.А.“ № 9 (девет), която сграда е разположена в поземлен имот с
идентификатор № 10450.503.167, със застроена площ от 48.00 кв. м.
(четиридесет и осен квадратни метра), брой етажи: 1 (един), брой
самостоятелни обекти в сградата: няма данни, предназначение:
Селскостопанска сграда, стар идентификатор: няма, номер по предходен план:
няма.
..Жилищна сграда еднофамилна” и ..селскостопанска сграда” очевидно
представлявали самостоятелни обекти/сгради, като никъде не било
отразено че тези сгради имат помощен характер. Това били самостоятелни
сгради, от които страните са притежавали съответните идеални части на
собственост, като няма как да се твърди, че и по отношение на тези сгради е
налице етажна собственост, респ. че съсобствеността е била прекратена.
4
В изготвения по делото доклад съдът разпределил доказателствената
тежест ,като указал , че в тежест на ответниците по делото е да докажат при
условията на пълно и главно доказване следните факти: че са поканили ищеца
да изкупи собствената им идеална част на цена не по-висока от тази, на която
е изповядана сделката, а той не се е явил за това в определения му срок,
алтернативно, че купувачът е съсобственик на процесиите имоти. Съдът
указал, че в тежест на ищеца е да докаже, че е съсобственик на процесиите
имоти, което било направено.
Безспорно било ,че купувачът на имота не е съсобственик.
Ответниците не доказали , че са поканили ищеца да изкупи собствената
им идеална част на цена не по-висока от тази, на която е изповядана сделката,
а той не се е явил за това в определения му срок. Твърдят , че ищецът въобще
не е получил надлежна покана за изкупуване на съсобственнте между
страните обекти, която покана да отговаря за изискванията на закона.
През 2020г. ответниците Ж. Г. М. и М. Г. Р. - се свързват с Н. М. С. и му
отправят покана за покупко-продажба на притежаваните от тях в
съсобственост с ищеца идеални части от паянтова къща със застроена площ
от 64 кв.м, от паянтова плевня, със застроена площ от 48 кв.м., заедно с
идеална част от дворното място, в което са построени сградите за цена в
размер на 34 500 (тридесет и четири хиляди и петстотин) Евро. Със същата
покана било направено предложение до Н. М. С. да закупи и втори етаж от
двуетажна жилищна сграда, със застроена площ от 91 кв.м., за сума в размер
на 45500 (четиридесет и пет хиляди и петстотин) Евро. В същата покана било
посочено, че закупуването на етажа от къщата, отделно от идеалните части на
имотите, за които е налице съсобствеността, не е приемлив вариант за
съсобствениците Ж. Г. М. и М. Г. Р.. Следователно предложената цена била
80 000 евро за втория етаж , двете сгради и частта от дворното място ,
независимо че вторият етаж от къщата не е предмет на съсобственост и не би
следвало да бъде част от отправено предложение по смисъла на чл.33 от
Закона за съсобствеността.
Всъщност тази покана била отправен при условие ищецът да се съгласи
да закупи и друг обект, по отношение на конто не е налице съсобственост.
Към отговора на исковата молба на ответниците по делото били
приложени копия от електронна кореспонденция, за която се твърди, че е
водена между страните, както и че предмет на тази кореспонденция са
последващи опити за договаряне между страните на цена относно
изкупуването на съсобствените части от имотите. Изложени били твърдения,
че на 02.03.2022г. ответниците Ж. М. и М. Р. са отправили предложение до Н.
С. за закупуване на частите от имота за цена от 45 000 Евро, която цена не
подлежала на коментар и бил даден срок до 04.03.2022г. на ищеца да отговори
на това предложение. Твърденията били още ,че тази цена била определена за
целия дял, който тези лица са наследили от майка си, а именно етаж от къща,
идеални части от дворното място и стопански сгради.
5
Такива изводи от водената кореспонденция не можели да с направят.
Очевидно било , че страните през цялото време са коментирали закупуването
на обектите, по отношение на които е налице съсобственост.
Имейлът от 02.03.2022г., за който се твърди от ответниците, че
представлява тяхната последна покана, бил отправен от електронен адрес на
една от ответниците. Никъде в отговора на исковата молба не се въвеждали
твърдения, че другата ответница е запозната и съгласна с това съдържание, т.е.
няма как да се заключи, че това предложение изхожда и от двете ответници -
доскорошни съсобственици на ищеца. Съдът неправилно приел,че се касае за
валидна покана.
В този имейл никъде не бил посочен адресат на това предложение.
Покана, в която да се съдържат ясни условия какво точно се предлага и за
колко, липсвала. Отделно от това, представената имейл кореспонденция не
доказвала получаването на това електронно писмо, както и датата на това
получаване.
На ищеца бил предоставен кратък срок за отговор. Този срок, освен че
противоречи за заложеното в договор за доброволна делба на съсобствени
недвижими имоти между М.Б. С.а. Н. М. С. и А. М.а С.а от 15.05.2008г,
представлявал и житейски и практически невъзможно кратък срок, който се
предоставя на дадено лице.
От нотариалния акт , с който била извършена сделката от ответниците с
третото лице, било видно че сред приложенията не са описани писмени
доказателства, сочещи, че продавачите по акта са предложили на другите
съсобственици (в случая Н. С.) да закупи тази част при същите условия.
Липсвала описана и декларация, чрез която Ж. М. и М. Р. да декларират
писмено пред нотариуса, че Н. С. не е приел тяхното предложение
Считат ,че поземления имот не е обща част е се притежава от страните
като обикновена съсобственост.
С атакуваното решение, първоинстанционният съд присъдил в полза на
ответниците съдебно деловодни разноски в посочен в решението размер. В
съдебно заседание по делото, списък по чл.80 ГПК не бил представен от нито
един от ответниците, което се явявало самостоятелно основание за
неприсъждане на претендирани от тях разноски.Въпросът с разноските не
може да бъде решен по пътя на въззивното обжалване , а по реда на чл.248 от
ГПК.
Жалбоподателят моли решението да бъде отменено и предявеният от
него иск – уважен.
Претендира разноски.
В срок е постъпил писмен отговор от А. М. – купувач на имота от
съсобствениците – първите двама ответници.
Счита ,че решението е правилно.
6
Когато поземлен имот е застроен с жилищна сграда и със спомагателни,
обслужващи постройки, които нямат самостоятелно предназначение, то
последните представляват принадлежност към сградата на основното
застрояване и съгласно чл. 98 ЗС следват нейната собственост.
Съдът правилно приел,че при продажба на обект в етажна собственост,
какъвто е настоящия случай и няма спор между страните , ведно с
прехвърляне на обособения обект, се прехвърля и припадащата се към него
идеална част от сградите със спомагателен и обслужващ характер. Двете
паянтови постройки били именно такива - те не разполагат нито с кухня, нито
със собствен санитарен възел и нямат самостоятелно значение, а се ползват
единствено като спомагателни складови /селскостопански/ сгради.
Именно затова и в първото предложение до Н. С., Ж. М. и М. Р.
изтъкват, че за тях е неприемливо изкупуването на етажа от къщата без
изкупуването на идеалните части от имотите, точно защото те са съпътстващи
и обслужващи по отношение на главната вещ, а именно - втория етаж от
къщата, който етаж е тяхна индивидуална собственост.
От приложената кореспонденция между страните било ясно, че самия
ищец има желание за изкупуването на всички имоти на М. Р. и Ж. Медарова, в
това число и етажа от къщата, като дори поставя условия за извършването на
ремонти на покрива, както и на „банята, тоалетната, кухнята и всички
останали стаи“ на самия етаж. Ето защо и отправеното му предложение е
общо, като съвсем естествено, неприемливо за продавачките е да продадат
главната вещ, а именно етажа от къщата, отделно от съпътстващите го
постройки и поземления имот, в който е построена къщата, точно защото те
нямат самостоятелно значение и са обслужващи по отношение на етажа.
Наличието на предложения към Н. С. и цялата кореспонденция помежду
им,показвало желанието на собственичките, в духа на добросъседство и
доброжелателство, да предложат собствеността си първо на човека, за който
вероятно тя би представлявала най-голям интерес.
От последното предложение, което е с идентична цена на тази, на която
впоследствие са продали имота си, а именно 45 000 евро и за което изрично са
написали, че е окончателно и не подлежи на коментар, до самата сделка е
минало предостатъчно време, в което ищецът можел да приеме така
направеното предложение, както и да закупи имотите на цената, на която
впоследствие са били продадени на А. М.. Н. С. получил предложението с по-
ниската цена /тъй като дори цитира дословно изпратеното му предложение/,
но той не приема предложението на тази цена, нито в определения му срок,
нито след него. Самата сделка е осъществена едва през м. май 2023, което е
повече от 1 година след последната покана. Получаването на поканата било
установено , тъй като самият ищец в отговор от 13.03.2022, от собствения си
адрес Nikolay М Sirakov-sirakov **@*****.*** цитира отправеното му
предложение, като оспорва предложената му цена от 45 000 евро. Правилно
първоинстанционният съд приел,че независимо, че първите двама
7
ответници не са били длъжни първо да предложат имота си на Н. С., но те са
го и направили и са получили отказ от негова страна.
Кореспонденцията относно последващата покана била представена от
ответниците и не била оспорена от ищеца.
По извършената сделка с тази ответница, цената за етажа, поземления
имот и двете паянтови постройки била обща и реално няма как да бъде
определено колко точно е цената на земята и колко за всяка една от
постройките, нито пък как точно ищецът си представя добросъвестната
купувачка А. М. да ползва придобития етаж, чиято собственост не се оспорва
и не се претендира от никого, в случай, че претенцията му бъде уважена.
Правилото на чл. 33 ЗС намирало приложение единствено при
обикновената дялова съсобственост - разпоредбата е неприложима при
продажба на един от обектите в етажна собственост, включително когато
отделните самостоятелни обекти, принадлежащи на различни собственици, са
етажи от жилищна сграда - всеки етажен собственик може свободно да се
разпорежда с притежавания от него самостоятелен обект, като съответните
идеални части от дворното място и от общите части на сградата,
съответстващи на всеки от самостоятелните обекти, по силата на закона се
прехвърлят заедно с обекта, към който принадлежат. Чл. 33 ЗС не намира
приложение, тъй като, в този случай, земята има обслужващо предназначение
за използването на отделните обекти и представлява обща част по смисъла на
чл. 38 ЗС.
Писмен отговор на жалбата от останалите ответници не е постъпил.
В писмено заседание ,чрез процесуалния си представител излагат
доводи за правилност на първоинстанционното решение.
Тези доводи са развити и и в представената от тези ответници писмена
защита в дадения от съда срок.
Съдът , като прецени валидността и допустимостта на постановеното
решение , за да се произнесе по съществото на спора ,взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.33 ал.2 от ЗС – за признаване
правото на изкупуване на съсобствен недвижим имот.
В исковата си молба против Ж. М. ,М. Р. и А. М. ищецът Н. С. твърди, че
на 15.05.2008 г. е сключен договор за доброволна делба на съсобствени
недвижими имоти между М.Б. С.а, Н. М. С. и А. М.а С.а, вписан в Служба по
вписванията - гр.В.. В него страните в качеството си на съсобственици по
наследство и дарение на недвижими имоти се споразумели за следното: 1/ Н.
М. С. получава в дял следните недвижими имоти, находящи се в гр.В., община
В., ул. Н.А. 9. а именно: ПЪРВИ етаж от двуетажна жилищна сграда, със
застроена площ от 91 кв.м.. състоящ се от две стаи, кухня и сервизни
помещения, с реално ползване на ЮГОЗАПАДНО мазе е площ от около 12.50
кв.м.. находящо се в сутерена на сградата, заедно с 1/2 идеална част от общите
части на сградата,1/2 идеална част от ПАЯНТОВА КЪЩА със застроена площ
8
от 64 кв.м.,1/2 идеална част от ПАЯНТОВА ПЛЕВНЯ, със застроена площ от
48 кв.м., заедно с 1/2 идеална част от дворното място, в което са построени
сградите, съставляващо УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ Х-4977 от квартал
52 по плана на гр.В.. с площ от 681 кв.м., при съседи: УПИ IX-.. УПИ IV-..
УПИ Ш-.. УПИ 11-.. УПИ XI-. и улица.
2/ А. М.а С.а получава в дял следните недвижими имоти, находящи се в
гр.В.. община В., ул. Н.А. 9. а именно: ВТОРИ етаж от двуетажна жилищна
сграда, със застроена площ от 91 кв.м., състоящ се от две стаи, кухня и
сервизни помещения, е реално ползване на СЕВЕРОИЗТОЧНО мазе е площ от
около 16.00 кв.м., изходящо се в сутерена на сградата, заедно с 1/2 идеална
част от общите части на сградата, 1/2 идеална част от ПАЯНТОВА КЪЩА със
застроена площ от 64 кв.м..1/2 идеална част от ПАЯНТОВА ПЛЕВНЯ, със
застроена площ от 48 кв.м., заедно с 1/2 идеална част от дворното място, в
което са построени сградите, съставляващо УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ Х-4977 от квартал 52 по плана на гр.В., с площ от 681 кв.м.. при
съседи: УПИ IX-.. УПИ IV-.. УПИ Ш-.. УНИ II-.. УПИ Х1-. и улица.
Съгласно уговореното в т.4 от договора за доброволна делба на
съсобствени недвижими имоти между М.Б. С.а. Н. М. С. и А. М.а С.а, при
желание за продажба всеки от собствениците ще предложи своя дял на другия
собственик, като е посочено, че продажбата на трети лица може да се
осъществи на стойност, не по-малка от предложената продажба цена на
другия собственик и само ако той е отказал да купи дела в едномесечен срок
от предложението. В недвижимите имоти, които остават съсобствени на
страните, промени следва да се извършват при консенсус, добра воля, честни
намерения и добруване между страните.
За периода от 2014г. до 2022г. грижите за семейните имоти изцяло били
поети от Н. М. С., независимо че последният през повечето време живее и
работи в САЩ. М.Б. С.а починала на 21.03.2014г. като до този момент имотите
са били използвани от нея въз основа на запазеното й право на ползване. Н. С.
е пътувал всяка година от САЩ за период от около един месец годишно, за да
посети имотите и да види в какво състояние се намират същите. Другият
съсобственик е идвал едва по 1 -2 пъти през годината. За целия този период
всички разходи за ремонти и поддръжка на имотите са поемани именно от Н.
С.. През 2019г. бил ремонтиран комина на къщата,сменени били същата
година и улуците на част от къщата. През 2018г. била изградена входната врата
към имота, отново със средства на Н. С.. Другият съсобственик (впоследствие
неговите наследници) не участвали с труд или средства, независимо че са
били многократно канени да участват съразмерно в поддръжката и
съхранението на семейните имоти.
През 2020г. наследниците на А. М.а С.а (съсобственик по силата на
договор за доброволна делба на съсобствени недвижими имоти от
15.05.2008г.) - Ж. Г. М. и М. Г. Р. - се свързали с Н. М. С. и му отправили
покана за покупко-продажба на съсобствените им ½ идеална част от
9
ПАЯНТОВА КЪЩА със застроена площ от 64 кв.м., 1/2 идеална част от
ПАЯНТОВА ПЛЕВНЯ, със застроена площ от 48 кв.м., заедно 1/2 идеална
част от дворното място, в което са построени сградите, съставляващо
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ Х-4977 от квартал 52 по плана на гр.В., с
площ от 681 кв.м.. при съседи: УПИ IX-.. УПИ 1V-.. УПИ Ш-., УПИ 11-., УПИ
XI-. и улица, за цена в размер на 34 500 (тридесет и четири хиляди и
петстотин) Евро. Със същата покана (приложение 2 към исковата молба), е
направено предложение до Н. М. С. да закупи и ВТОРИ етаж от двуетажна
жилищна сграда, със застроена площ от 91 кв.м., състоящ се от две стаи, кухня
и сервизни помещения, с реално ползване на СЕВЕРОИЗТОЧНО мазе с площ
от около 16.00 кв.м., находящо се в сутерена на сградата, заедно с ‘/ идеална
2
част от общите части на сградата, по отношение на които имоти не е налице
съсобственост, за сума в размер на 45500 (четиридесет и пет хиляди и
петстотин) Евро. В същата покана било посочено , че закупуването на етажа
от къщата, отделно от идеалните части на имотите, за които е налице
съсобствеността, не е приемлив вариант за съсобствениците Ж. Г. М. и М. Г.
Р.. Чрез поканата, както и чрез последващата кореспонденция, било
предложено на Н. С., да закупи имотите заедно за цена от 80 000 Евро,
независимо че вторият етаж от къщата не е предмет на съсобственост и не би
следвало да бъде част от отправено предложение по смисъла на чл.33 от
Закона за съсобствеността.
В началото на месец май 2023г. Н. М. С. узнава, че Ж. Г. М. и М. Г. Р. са
продали втория етаж от къщата, заедно с идеални части от съсобствените
имоти на трето лице - А. Я. М.. Покупко- продажбата е обективирана в
нотариален акт No.85, том I. per.No. 1472, дело 82/2023г. от 02.05.2023г. на
нотариус М.П. - нотариус 729 с район на действие РС-В..
По силата на този нотариален акт Ж. Г. М. и М. Г. Р. продават на А. Я.
М., следните недвижими имоти:
1/ САМСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в СГРАДА, с предназначение: Жилище,
апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено
предназначение, с идентификатор на обекта № 10450.503.167.1.2 (десет
хиляди четиристотин и петдесет, точка, петстотин и три. точка, сто шестдесет
и седем, точка едно, точка, две) по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед № РД-18-
1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК. последно изменение
на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния
обект, е 07.12.2022 г., с адрес на имота: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9 (девет), ет. 2
(втори), който самостоятелен обект се намира на ет. 2 (втори), в сграда с
идентификатор № 10450.503.167.1 (десет хиляди четиристотини петдесет,
точка, петстотин и три. точка, сто шестдесет и седем, точка едно), с
предназначение: Жилищна сграда - многофамилна. която сграда е
разположена в поземлен имот с идентификатор 10450.503.167, брой нива на
самостоятелния обект: 1 (едно), състоящ се от две стаи, кухня и сервизни
10
помещения, със застроена площ на самостоятелния обект: 91.00 кв. м.
(деветдесет и един квадратни метра), ведно с прилежащи части: с реално
ползване на североизточното мазе с площ от 16 кв. м. (шестнадесет квадратни
метра), ведно с 1/2 ид. ч. (една втора идеална част) от общите части на
сградата, както и припадащите се идеални части от правото на строеж. Ниво: 1
(едно), при съседни самостоятелни обекти в сградата на същия етаж: няма, под
обекта: 10450.503.167.1.1. над обекта: няма, стар идентификатор: няма;
2/ 1/2 ид. ч. (една втора идеална част) от СГРАДА с идентификатор №
10450.503.167.2 (десет хиляди четиристотин и петдесет, точка, петстотин и
три. точка, сто шестдесет и седем, точка, две) по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед №
РД-18-1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК. последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
сградата е от 29.07.2019 г.. с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9 (девет),
която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор №
10450.503.167. със застроена площ съгласно скица на сграда № 15-1352949-
21.11.2022 г., изд. от СГКК гр. П., от 33.00 кв. м. (тридесет и три квадратни
метра), брой етажи: 1 (един), брой самостоятелни обекти в сградата: няма,
предназначение: Жилищна сграда - еднофамилна, стар идентификатор: няма,
номер по предходен план: няма;
3/ 1/2 ид. ч. (една втора идеална част) от СГРАДА с идентификатор №
10450.450.167.3 (десет хиляди четиристотин и петдесет, точка, петстотин и
три, точка, сто шестдесет и седем, точка, три) по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед №
РД-18-1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
сградата, е от 29.07.2019 г., с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9 (девет),
която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор №
10450.503.167, със застроена площ от 48.00 кв. м. (четиридесет и осен
квадратни метра), брой етажи: 1 (един), брой самостоятелни обекти в
сградата: няма данни, предназначение: Селскостопанска сграда, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: няма;
4/ 1/2 ид. ч. (една втора идеална част) от имота, върху който са
построени гореописаните обекти, съставляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пълен
идентификатор № 10450.503.167 (десет хиляди четиристотин и петдесет,
точка, петстотин и три. точка, сто шестдесет и седем) по кадастралната карта
и кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед №
РД-18-1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
сградата е от 29.07.2019 г., с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9 (девет), с
площ на целия имот от 681 кв. м. (шестстотин осемдесет и един квадратни
метра), Трайно предназначение на територията: Урбанизирана. Начин на
трайно ползване: Ниско застрояване (до 10 м.), предишен идентификатор:
няма, номер по предходен план: поземлен имот с планоснимачен номер 4977
11
(четири хиляди деветстотин седемдесет и седем), квартал: 52 (петдесет и
втори), парцел: X (десети), при съседи на имота: 10450.503.166, 10450.503.165,
10450.503.164, 10450.503.363, 10450.503.1785. 10450.503.170, 10450.503.169,
10450.503.168.
Общата покупно-продажна цена на имотите била в размер на 45 000
(четиридесет и пет хиляди) Евро.
От отправената покана било видно, че цената за съсобствените имоти,
определена от Ж. Г. М. и М. Г. Р., е в размер на 34500 Евро, докато цената на
втория етаж от къщата е в размер на 45500 Евро, т.е. самите ответници Ж. Г.
М. и М. Г. Р. са оценили етажа от къщата на 1.3 пъти по-висока стойност от
стойността на останалите недвижимим имоти (съсобствените имоти). Ако
това съотношение бъде приложено и по отношение на стойностите, посочени
в нотариалния акт за покупко-продажба на недвижим имот, то достига ищецът
до извод, че етажът от къщата (който не е съсобствен) се оценява от Ж. Г. М. и
М. Г. Р. на 1.3 пъти по-голяма стойност от съсобствениците недвижими имоти
- паянтова, плевня, паянтова кухня и идеални части от поземления имот. Ако
се приеме, че това съотношение е запазено и при продажбата на имотите на
третото лице и се вземе предвид стойността от 45 000 Евро, то може да се
заключи, че при изповядване на тази покупко-продажба на 02.05.2023г.,
съсобствените имоти формират цена от 19565 Евро, докато етажът от къщата -
25 435 Евро. Става дума за стойности, които са по-малки от цените, които са
предложени на Н. С. да изкупи недвижимите имоти, с което е извършено
нарушение на закона, а така също и на т.4 от договор за доброволна делба на
съсобствени недвижими имоти между М.Б. С.а, Н. М. С. и А. М.а С.а от
15.05.2008г.
На Н. М. С. като съсобственик не било предложено по установения от
закона ред изкупуване и при условия, които впоследствие са приложени за
третото за съсобствеността лице. Съгласно чл.33 ЗС съсобственикът може да
продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като
представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите
съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено
пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Ако декларацията по
предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на
съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите
съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при
действително уговорените условия.
Ищецът счита , че са налице предпоставките на чл.33 ал.2 ЗС във връзка
с ал.1 ЗС за реализиране по съдебен ред на потестативното му право моли да
бъде допуснато изкупуване от страна на Н. М. С. на продадените чрез
нотариален акт No.85, том I, per.No. 1472, дело 82/2023г. от 02.05.2023г. на
нотариус М.П. - нотариус 729 с район на действие РС-В.. следните имоти:
1/ 1/2ид. ч. (една втора идеална част) от СГРАДА е идентификатор №
10450.503.167.2 (десет хиляди четиристотин и петдесет, точка, петстотин и
12
три. точка, сто шестдесет и седем, точка, две) по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед №
РД-18- 1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК. последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
сградата е от 29.07.2019 г„ с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9 (девет),
която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор №
10450.503.167. със застроена площ съгласно скица на сграда № 15-1352949-
21.11.2022 г., изд. от СГКК гр. П., от 33.00 кв. м. (тридесет и три квадратни
метра), брой етажи: 1 (един), брой самостоятелни обекти в сградата: няма,
предназначение: Жилищна сграда - еднофамилна, стар идентификатор: няма,
номер по предходен план: няма;
2/ 1/2 ид. ч. (една втора идеална част) от СГРАДА с идентификатор №
10450.450.167.3 (десет хиляди четиристотин и петдесет, точка, петстотин и
три, точка, сто шестдесет и седем, точка, три) по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед №
РД-18-1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
сградата, е от 29.07.2019 г„ с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9 (девет),
която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор №
10450.503.167. със застроена площ от 48.00 кв. м. (четиридесет и осен
квадратни метра), брой етажи: 1 (един), брой самостоятелни обекти в
сградата: няма данни, предназначение: Селскостопанска сграда, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: няма;
3/ 1/2 ид. ч. (една втора идеална част) от имота, върху който са
построени гореописаните обекти, съставляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пълен
идентификатор № 10450.503.167 (десет хиляди четиристотин и петдесет,
точка, петстотин и три. точка, сто шестдесет и седем) по кадастралната карта
и кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед №
РД-18-1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК. последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
сградата е от 29.07.2019 г.. с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9 (девет), с
площ на целия имот от 681 кв. м. (шестстотин осемдесет и един квадратни
метра). Трайно предназначение на територията: Урбанизирана. Начин на
трайно ползване: Ниско застрояване (до 10 м.), предишен идентификатор:
няма, номер по предходен план: поземлен имот с планоснимачен номер 4977
(четири хиляди деветстотин седемдесет и седем), квартал: 52 (петдесет и
втори), парцел: X (десети), при съседи на имота: 10450.503.166. 10450.503.165,
10450.503.164, 10450.503.363, 10450.503.1785. 10450.503.170. 10450.503.169,
10450.503.168, при условията на чл.ЗЗ. ал.З ЗС.
В срок е постъпил писмен отговор от Ж. М. и М. Р..
Оспорват допустимостта на иска , като не става ясно на какви
основания.
Ответниците били наследници на своят майка А. М.а С.а, страна на
13
приложения към исковата молба договор за доброволна делба.
Съгласно този договор тя станала изключителен собственик на втори
етаж от описаната жилищна сграда, а именно имот с идентификатор
10450.503.167.1.2. представляващ самостоятелен обект в сграда, ведно с 1/2
идеална час от общите части на сградата и 1/2 идеална част от дворното място,
както и е по една втора идеална част от описани те в исковата молба паянтова
къща и паянтова плевня.
С прекратяване на съсобствеността възникнала етажна собственост
между ищеца и тези ответници. При продажба на етажна собственост не били
приложими разпоредби те на чл. 33 ЗС. Идеалните части от двете паянтови
постройки, също не могли да са предмет па подобен иск, тъй като те се явяват
обслужващи постройки на главната сграда и са приравнени на общите части
на сградата и поземления имот.
Това са доводите им за недопустимост на иска.
Оспорват иска и по основание.
Ответниците отправили до ищеца предложение да изкупи имота ,
въпреки ,че нямали такова задължение. Предложената продажна цена на целия
дял била 80 000 евро. Това предложение било изпратено по имейл на ищеца на
24.07.2020 година. Повече от половин година се водила кореспонденция
между страните.
Офертата била изпратена и по пощата.
Едва на 28.01.2021 г ищецът отговаря на това предложение с контра
оферта, според която е готов за заплати сума от 30 000 лева.
С имейл от 02.03.2022г ответниците предлагат имота да бъде изкупен на
цена от 45 хиляди евро и дават срок до 04.03.2022, на ищеца да приеме новата
оферта.
С имейл оот 12.06.2022г ищецът излиза с нова предложение за 35
хиляди евро, но поставя определени условия .Година по-късно имота е
продаден.
Предложението на ответниците включвало и самостоятелния обект –
втория етаж от сградата.
Този имот бил продаден на третото лице
за сумата от 45 хиляди евро, която сума е предложена първо на ищеца и
той не е приел.
Самия ищец в нарушение на договора за доброволна делба не желаел да
закупи целия имот.
Считат ,че иска е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Претендират разноски.
Постъпил е писмен отговор и от А. М..
Оспорва иска ,като го намира за недопустим и неоснователен.
14
Искът бил предявен след преклузивния срок, визиран в разпоредбата на
чл. 33 ал. 2 ЗС.
Освен това, визираната в първия пункт втори сграда с идентификатор №
10450.450.167.3 не била предмет на нотариалния акт.
Твърди, че се касае за етажна собственост, като всеки един от етажите в
жилищната сграда е собственост на отделни собственици, ведно с идеални
части от терена и прилежащите помещения - мазе, таван, както и
второстепенни постройки в двора.. Парцелът в който е построена сградата
нямал самостоятелно значение и тъй като ги обслужва, се подчинява на
режима на етажната собственост, а съсобственикът на терена не може да
претендира, във връзка с чл. 33, ал. 2 ЗС, собствениците на отделните обекти в
сградата да се разпореждат с тях след като предложат той да ги изкупи.
Разпоредбата на чл. 33, ал.2 ЗС не намирала приложение, тъй като дворното
място представлява обща част по смисъла на чл. 38, ал.1 ЗС.
Чрез сделката от 02.05.2023г. отв. Ж. М. и М. Р. са се разпоредили с
f
целия недвижим имот - етажа и идеални части от дворното място, като
прилежаща обща част, както и с идеалните си части от двете паянтови сгради,
находящи се в същото дворно място.Сградите имали характер на
обслужващи постройки.
Независимо ,че не са били длъжни ответниците през 2020 година покана
до ищеца за изкупуване на имота 2020г., която съдържала тогавашното им
намерение да продадат собствения си етаж и прилежащите към него идеални
части от дворното място и двете обслужващи паянтови постройки за общата
цена от 80 000 евро, която в последствие се е оказала нереалистична
Впоследствие те коригирали цената и отпрали ново предложение до Н. С. на
02.03.2022г., в което, видно от приложената разпечатка, общата цена вече е 45
000 евро. В него е записано изрично, че цената не подлежи на коментар, но
въпреки това, първоначално на 13.03.2022г., а впоследствие и на 12.06.2022г.
/което е повече от 3 месеца след отправената нова покана/ С. отговаря на
полученото предложение с обидния коментар, от който става ясно, че би
закупил тяхната част от имота за 35 хил. евро и то при положение, че М. Р. и
Ж. М. направят за своя сметка „банята, тоалетната, кухнята и всички останали
стаи“, или да извадят разноските необходими, за да се направят горните
помещения и покрива от предложената от него максимална цена от 35 000
евро.
За сделката двете продавачки подписали и декларация, с която
допълнително са удостоверили, че е отправено предложение до Н. С. за
продажната цена от 45 000 евро, която той така и не е приел.
Н. С. не само, че е отговорил много след дадения му в писмото срок, но
и реално отказал направеното му предложение като не се съгласява да закупи
имота при предложената му цена и условия.
Моли производството да бъде прекратено поради недопустимост на иска
15
или евентуално – иска да бъде отхвърлен като неоснователен .
Претендират разноски.
По отношение на възражението за недопустимост на иска ,обосновано
от купувача по сделката с неспазване на двумесечния срок , предвиден в
чл.33 ал.2 от ЗС следва да се посочи следното:Последователно и
непротиврчиво е прието в съдебната практика ,че двумесечният срок по чл.
33, ал. 2 от ЗС е преклузивен и започва да тече от узнаването на продажбата.
В настоящия казус сделката е извършена на 2.05.2023 година , а иска за
признаване правото на изкупуване е предявен с искова молба №
5776/21.06.2023 г.,постъпила първоначално в Окръжен съд П..
Очевидно е ,че възражението за неспазване на преклузивния двумесечен
срок е неоснователно.
Съдът , като прецени доказателствата по делото и доводите на страните,
прие за установено следното:
Не е възникнал спор , видно е и от представения договор за доброволна
делба от 15.05.2008 г. че ищецът е получил в свой дял първи етаж от
двуетажна жилищна сграда, със застроена площ от 91 кв.м., състоящ се от две
стаи, кухня и сервизни помещения, с реално ползване на югозападното мазе с
площ от около 12,50 кв.м., находящо се в сутерена на сградата, заедно с 1/2
ид.ч. от общите части на сградата, 1/2 ид.ч. от паянтова къща със застроена
площ от 64 кв.м., 1/2 ид.ч. от паянтова плевня със застроена площ от 48 кв.м.,
заедно с 1/2 ид.ч. от от дворното място, в което са построени сградите,
съставляващо УПИ Х-4977 от квартал 52 по плана на гр. В..
А. М.а С.а е придобила права върху втори етаж от двуетажната жилищна
сграда, със застроена площ от 91кв.м., състоящ се от две стаи, кухня и
сервизни помещения, с реално ползване на североизточното мазе с площ от
около 16 кв.м., находящо се в сутерена на сградата, заедно с 1/2 ид.ч. от
общите части на сградата, 1/2 ид.ч. от паянтова къща със застроена площ от 64
кв.м., 1/2 ид.ч. от паянтова плевня със застроена площ от 48 кв.м., заедно с 1/2
ид.ч. от от дворното място, в което са построени сградите, съставляващо УПИ
Х-4977 от квартал 52 по плана на гр. В.. За М. С.а е запазено безвъзмездно
право на ползване върху всички гореописани недвижими имоти, включени в
дял първи и втори, докато е жива.
С този договор е постигнато и споразумение при желание за продажба
всеки от собствениците да предложи за покупка своя дял първо на другия
собственик. Продажба на трета страна може да се извърши,според уговорката,
на стойност не по-малка от предложената продажна цена на другия
собственик и само ако гой е отказал да купи дела в едномесечен срок от
предложението. В недвижимите имоти, които остават съсобственост между
страните, промени ще се извършват при консенсусно съгласие, с добра воля,
честни намерения и добруването на всички страни.
Не е спорно още по делото , установено е и от представените писмени
16
доказателства ,че ответниците Ж. Г. М. и М. Г. Р. са наследниците по закон на
А. М.а С.а.
С нотариален акт № 85, том I. peг.№ 1472, дело 82/2023 г. от 02.05.2023
г., на нотариус М.П. ответниците Ж. Г. М. и М. Г. Р. са се разпоредили с
останалия им в наследство имот като са го продали на третата ответница А. Я.
М. на цена от 45000 евро. В нотариалния акт като предмет на сделката са
посочен самостоятелен обект – жилище ,заемащ втория етаж на жилищната
сграда в имота, ведно с прилежащи части: с реално ползване на
североизточното мазе с площ ог 16 кв.м ведно с 1/2 идеална част от общите
части на сградата. както и припадащите се части от правото на строеж.
Предмет на сделката е 1/2 идеална част от сграда с идентификатор №
10450.503.167.2 с площ от 33 кв.м. с предназначение: Жилищна сграда -
еднофамилна _ и 1/2 ид.ч. от сграда с идентификатор № 10450.503.167.3 със
застроена площ от 48.00 кв.м.с предназначение Селскостопанска сграда,
Продадена е и 1/2 ид.ч. от имота ,в който се намират сградите с
идентификатор 10450.503.167
Продажната цена на имота е 45 000 евро, чиято равностойност в лева
съгласно ЦВК на БНБ в размер 88012.35 лв.
Ответникът не е оспорил обстоятелството и сам е представил към
исковата молба покана , отправена до него от първите две ответници през
2020 година. В тази покана ,като е посочено ,че ответниците имат в
изключителна собственост жилище на втори етаж в сградата е заявено
намерение да се разпоредят и с идеалните части от имота и двете описани
сгради в него /извън жилищната/ на цена от 34 500 евро. Направили са
предложение и за закупуване на самостоятелния обект на цена от 45 000 евро,
като са изразили само предпочитания да бъдат закупени и самостоятелното
жилище и идеалните части заедно.
Няма спор ,че ищецът е получил тази покана ,като я е обсъдил и от своя
страна , приспадайки разходи е предложил цена от 30 000 лева.
Кореспонденцията касае и отношения между страните по повод достъпа до
имоти и необходими и извършвани ремонти, които нямат никакво отношение
към спора.
Видно е още от водената кореспонденция , че ищецът през м.февруари
2022 година е изразил желание да разговарят по повод продажбата , като е
поставял условия относно състоянието на жилищния имот.
През м .март ответниците /имейла действително е само от една от
съсобствениците/ са направили предложение за цена от 45 000 евро и дали
кратък срок за отговор.
Ответникът не е отговорил на това предложение. Сделката е извършена
повече от година след отправяне на това предложение.
17
При тази фактическа обстановка ,за да се произнесе по спора ,съдът
следва на първо място да отговори на въпроса приложима ли е нормата на
чл.33 ал.2 от ЗС .
Установено е по делото ,че страните са собственици на отделни етажи от
намиращата се в имота жилищна сграда и съответно е установен режим на
етажна собственост. Дворното място и двете сгради в имота , едната означена
като паянтова жилищна сграда , а другата ,като стопанска, се притежават в
съсобственост при равни права.
Правилно първоинстанционният съд е приел,че намира приложение
нормата на чл.38 от ЗС и дворното място и сградите в него ,които не са
самостоятелни обекти на собственост имат статут на общи части , а не на
обикновена съсобственост. Следователно не намира приложение разпоредбата
на чл.33 от ЗС и при извършване на сделка със самостоятелния обект на
собственост се придобиват и правата върху общите части по смисъла на чл.38
от ЗС.Тези разсъждения са безспорно приложими по отношение на дворното
място и селскостопанската сграда. По отношение на другата сграда – означена
като еднофамилна жилищна сграда не са събрани доказателства по делото
дали тя е самостоятелен обект на собственост и дали въпреки ,че е означена
като жилищна сграда ,отговаря на изискванията за такава.
Въззивната инстанция споделя съображенията на първоинстанционния
съд на първо място ,че се касае са имот , притежаван в режим на етажна
собственост и не намира приложение нормата на чл.33 от ЗС относно общите
части , съответно дворното място и второстепенните постройки в имота.
На второ място дори да се приеме,че текста намира приложение по
отношение на имота изцяло или по отношение на сградата , означена като
жилищна такава , то изискванията на чл.33 от ЗС са изпълнени ,тъй като
първите двама ответници са отправили предложение за закупуване на имота
до ищеца и след като той не е реагирал/действително дадения срок за отговор
е кратък ,но сделката е извършена една година след изтичането му/ ,са се
разпоредили с него в полза на трето лице при същите условия.
Без значение за спора е, че в проведената електронна кореспонденция
предложението за изкупуване е изпратено само от електронния адрес на
единия съсобственик .Касае се отношения между съсобственици и другия
съсобственик не е оспорил това действие и не се е противопоставил.
Що се отнася до уговорката ,закрепена в т.4 на договора за доброволна
делба, то следва да се посочи че чрез нея се е достигнало до ограничение на
право на собственик по-сериозно от въведеното в закон. Именно поради това
би могла да се обсъжда и валидността и действието на тази уговорка.
В настоящия случай това не се налага , тъй като ,както вече съдът
посочи ,въпреки ,че не е било нужно в хипотезата на чл.38 от ЗС ,ответниците
като съсобственици на имота са отправили предложение за закупуване до
ответника и то при условията , на които впоследствие са продали имота.
18
Присъединявайки се към мотивите на първоинстанционния съд при
условията на чл.272 от ГПК , въззивната инстанция намира ,че постановеното
решение е правилно и следва да бъде потвърдено.
Що се отнася до доводите са присъдените разноски ,то те не могат да се
обсъждат във въззивното производство и предвидения за това ред е в чл.248 от
ГПК.
Все пак следва да се посочи,че представянето на списък по чл.80 от ГПК
е единствено и само условие за упражняване на възможността да се иска
изменение на решението в частта относно разноските.
Съобразно изхода на спора на ответниците се дължат сторените
разноски по делото.
Ж. М. и М. Р. са направили разноски в размер на 4500 лева – заплатено
адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция.
Ответницата А. М. претендира разноски за писмения отговор на
въззивната жалба , изготвен от един адвокат и за процесуалното
представителство , извършено от друг.За изготвяне на отговора на въззивната
жалба тези ответници са направили разноски в размер на 2784 лева и 700 лева
за процесуално представителство.
Направено е възражение за прекомерност на възнаграждението от
другата страна.
Ръководейки се от практиката на СЕС и използвайки за ориентир
,приетото в Наредбата за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, тъй като на този етап тя е източника на сведения за пазара на
адвокатския труд,съдът намира ,че разноските на ответниците
,представляващи заплатени адвокатски възнаграждения не са
прекомерни.Този извод съдът направи изхождайки от цената на имота / има
данни за пазарна оценка/ и съобразявайки разпоредбите на чл.7 ал.2 и 3 и чл.9
от Наредбата
Предмет на настоящото дело са облигационни искове по чл. 33, ал. 2 ЗС.
Цената на тези искове се определя по правилото на чл. 69, ал. 1, т. 4 ГПК - от
данъчната оценка на идеалните части от недвижимия имот, които са предмет
на изкупуване.
Поради това и имайки предвид данъчната оценка на дворното място ,
съдът приема, че решението подлежи на касационно обжалване.
Мотивиран от изложеното,Пазарджишки окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение на Районен съд В. , постановено по гр.д.№
757 по описа за 2023 година,с което е отхвърлен предявеният от Н. М. С., с
ЕГН ********** и постоянен адрес: гр.В., ул. Н.А. 9, против Ж. Г. М., с ЕГН
19
********** и адрес: грС.. бул. Ц.Б. III № 19, вх.Б, ет.8, ап.74, М. Г. Р., с ЕГН
********** и адрес: грС.. ул. Д.Б. № 4, ет.7, ап.27 и А. Я. М., с ЕГН
********** и адрес: гр. П., ул. С. № 37, иск с правно основание чл. 33 от ЗС, с
който се иска от съда да се признае право на изкупуване в полза на ищеца на
продадените чрез нотариален акт № 85, том 1, рег. № 1472, дело № 82/2023 г.
от 02.05.2023 г. на нотариус Мильо Панчев, недвижими имоти, а именно: 1. 1/2
ид. ч. от сграда с идентификатор № 10450.503.167.2 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед №
РД-18- 1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
сградата е от 29.07.2019 г., с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9, която
сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор № 10450.503.167 със
застроена площ съгласно скица на сграда № 15- 1352949-21.11.2022 г., изд. от
СГКК гр. П., от 33.00 кв. м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в
сградата: няма. предназначение: Жилищна сграда - еднофамилна, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: няма; 2. 1/2 ид. ч. от сграда с
идентификатор № 10450.503.167.3 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед № РД-18-
1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо сградата, е от
29.07.2019 г., с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9, която сграда е
разположена в поземлен имот с идентификатор № 10450.503.167 със
застроена площ от 48.00 кв. м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в
сградата: няма данни, предназначение: Селскостопанска сграда, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: няма; 3. 1/2 ид. ч. от поземлен
имот с пълен идентификатор № 10450.503.167 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед №
РД-18- 1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
сградата е от 29.07.2019 г., с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9, с площ
на целия имот от 681 кв. м.. Трайно предназначение на територията:
Урбанизирана. Начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10 м.),
предишен идентификатор: няма. номер по предходен план: поземлен имот с
планоснимачен номер 4977, квартал: 52, парцел: X , при съседи на имота:
10450.503.166. 10450.503.165. 10450.503.164. 10450.503.363, 10450.503.1785.
20
Осъжда Н. М. С., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.В., ул. Н.А.
9, да заплати на основание чл. 78, ал.3 ГПК, на Ж. Г. М., с ЕГН ********** и
адрес: грС.. бул. Ц.Б. III № 19, вх.Б, ет.8, ап.74 и М. Г. Р., с ЕГН ********** и
адрес: грС.. ул. Д.Б. № 4, ет.7, ап.27, разноски за въззивното производство в
размер на 4500 лв.
Осъжда Н. М. С., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. В., ул. Н.А.
9, да заплати на основание чл. 78, ал.3 ГПК, на А. Я. М., ЕГН **********. с
адрес: гр. П., ул. С. 37, разноски за въззивното производство в размер на 3484
лв.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховен
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
21