РЕШЕНИЕ
№ 7272
гр. София, 28.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети март през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА
при участието на секретаря ЛИЛЯНА ЛЮБ. АНДОНОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА Гражданско
дело № 20211110141627 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 124 от ГПК.
Предявен е иск с правно основание чл. 108 от Закон за собствеността /ЗС/ от М. КР.
К. срещу Т. ИВ. Р. и С. К. Р. за признаване правото на собственост собственост и осъждане
предаване на владението върху паркомясто №1, находящо се в адрес, пл. 13,96 кв.м, ведно с
14,28 % ид.ч. от общите части на гаражно помещение – СОС с идент. №68134.900.708.1.16
по КК и КР на гр. София. В искова молба са изложени фактически твърдения, че ищецът е
собственик на спорния терен, на основание договор за продажба, обективиран в Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот №110, т. V, рег. № 5291, нот.дело №718/2006 г.
на Нотариус с рег. №210 на НК. Паркомястото е ползвано първоначално от него, а по-късно
е предоставил на друг етажен собственик Д.К.. Последният продал своето жилище през 2016
г. на ответниците, които се легитимират като собственици на гараж №1 в подземния
паркинг на сградата. Същите ползвали паркомясто №1. Пояснява се, че според първи
архитектурен проект на сградата от 04.03.1998 г. в сутерена е предвиден гараж №1, който
проект е изменен през 2000 г. и сутеренът проектиран като едно общо гаражно помещение, в
което не са посочени отделни паркоместа и са нанесени шахти. С преработкаекзекутив,
одобрена на 14.12.2001г., шахтите са изместени, обозначени са паркоместа от 1 до 6.
Претендира съдебни разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК ответната страна оспорва иска. Поддържа, че владее имота
на годно правно основание – договор за продажба. Посочва, че гараж № 1 е придобит от
праводателя на ответниците на 02.11.2005 г. от Х.Б.Х. с Нотариален акт №№, рег. №№/2005
г. на Нотариус с рег. №№на НК, вписан в СВ на 02.11.2005 г., като последната е закупила на
08.09.2004 г. от собтвеника на сградата. Оспорва правото на собственост на ищеца с довод,
че липсва идентичност между паркомясто №1 и гараж №1. Навежда възражение за изтекла
придобивна давност с владение установено, считано от 2004 г. от първия приобретател.
Оспорва, че ищецът е ползвал мястото, вкл. с оглед обстоятелството, че Д.К. пребивавал в
сградата по-рано. Претендира съдебни разноски. Прави възражение по чл. 78, ал.5 ГПК.
1
Съдът, като обсъди въведените в процеса факти с оглед на събраните по делото
доказателства и поддържани доводи, преценени при условията на чл. 235, ал. 2 ГПК, по свое
убеждение намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Ищецът М. КР. К. обосновава своята материална легитимация по спор с договор за
продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №№, т. V,
рег. № №, нот.дело №718/2006 г. на Нотариус с рег. №№ на НК, вписан в Служба вписвания
с вх. рег. №№/15.11.2006г., Акт №№,дело №51386/2006 г. От предметното съдържание на
договора се установява, че на 15.11.2006 г. М.Р.Г. прехвърля на М. КР. К. правото на
собственост върху апартамент №1, находящ се в адрес, заедно с ½ ид.ч. от площадката пред
асансьора с площ от 3,12 кв. м, заедно с 5,26% ид.ч. от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, представляващо УПИ
XIV-20 от кв.230, м. „Л.“; апартамент №2, находящ се в адрес, заедно с мазе №11 и №12,
заедно с ½ ид.ч. от площадката пред асансьора с площ от 3,12 кв. м, заедно с 08,07% ид.ч. от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена
сградата, както и паркомясто №1, находящо се в общото гаражно помещение в сградата, със
застроена площ от 13,96 кв.м, при съседи: подход за маневриране, паркомясто №2, двор,
калкан, заедно с 14,28 % ид.ч. от общите части от общото гаражно помещение в сградата и
от правото на строеж.
Праводателят на ищеца се легитимира с Нотариален акт (НА) за продажба на
недвижим имот №№, т. IV, нот. дело №373/2006 г. на Нотариус с рег. №№ на НК, вписан в
СВ вх. рег. №№/13.07.2006г., Акт №№, дело №28340/2006, според който на 13.07.2006 г.
П.Г.П. и С.В.П. продават на М.Г. апартамент №1, находящ се в адрес, заедно с ½ ид.ч. от
площадката пред асансьора с площ от 3,12 кв. м, заедно с 05,26% ид.ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата,
представляващо УПИ XIV-20 от кв.230, м. „Л.“; апартамент №2, находящ се в адрес, заедно
с мазе №11 и №12, заедно с ½ ид.ч. от площадката пред асансьора с площ от 3,12 кв. м,
заедно с 08,07% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото,
върху което е построена сградата, както и паркомясто №1, находящо се в общото гаражно
помещение в сградата, със застроена площ от 13,96 кв.м, при съседи: подход за маневриране,
паркомясто №2, двор, калкан, заедно с 14,28 % ид.ч. от общите части от общото гаражно
помещение в сградата и от правото на строеж.
Видно от и Нотариален акт за продажба на недвижим имот №№, т. VII, рег.№№, дело
№1111/2003 г. на Нотариус с рег. №№ на НК, вписан в СВ с вх. рег. №52768/23.12.2003г.,
Акт №13, дело №39828/2003 г., на 23.12.2003 г. М.В.Д. и Д.В.Д. продават на С.В.П.
недвижими имоти, изградени в груб строеж – апартамент №2, находящ се в адрес, заедно с
мазе №11 и №12, заедно с ½ ид.ч. от площадката пред асансьора с площ от 3,12 кв. м,
заедно с 08,07% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото,
върху което е построена сградата, и паркомясто №1, находящо се в общото гаражно
помещение в сградата, със застроена площ от 13,96 кв.м, при съседи: подход за маневриране,
паркомясто №2, двор, калкан, заедно с 14,28 % ид.ч. от общите части от общото гаражно
помещение в сградата и от правото на строеж.
От Нотариален акт за продажба на недвижим имот №№, т. I, рег. №№, дело
№133/2001 г., вписан в СВ с вх. рег. №9824/17.04.2001г., се установява, че на 17.04.2001 г.
М.В.Д. придобива от „К.-94“ ЕООД и „П.К. 96“ ЕООД правото на собственост върху
недвижими имоти, построени на груб строеж – апартамент №2, находящ се в адрес, в
жилищна сграда, състояща се от сутеренен етаж с гаражи и мазета, партерен етаж, пет
жилищни етажа и две нива с мезонети, заедно с мазе №11 и №12, заедно с ½ ид.ч. от
площадката пред асансьора с площ от 3,12 кв. м, заедно с 08,07% ид.ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, и
паркомясто №1, находящо се в общото гаражно помещение в сградата, със застроена площ
от 13,96 кв.м, при съседи: подход за маневриране, паркомясто №2, двор, калкан, заедно с
14,28 % ид.ч. от общите части от общото гаражно помещение в сградата и от правото на
строеж.
2
Ответната страна претендира собственически права на основание Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот №100, т. III, рег. №10330, дело №409/2016 г. на
Нотариус с рег. №053 на НК, вписан в СВ с вх. рег. №61763/07.10.2016 г., Акт №147, дело
№44867/2016 г., според който на 07.10.2016 г. Д.Д.К. продава на Т. ИВ. Р. и на С. К. Р.
апартамент №13, находящ се в адрес, с избено помещение №5, заедно със съответните ид.ч.
от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, и гараж №1,
находящ се в сградата, със застроена площ от 13,96 кв.м, при съседи: гараж №2, коридор и
шахта, заедно със съответните ид.ч.от общите части на сградата и от правото на строеж
върху поземления имот.
Праводателят на ответниците черпи своето право на собствено от договор за
продажба, съгласно НА №№, т. III, рег. №3670, дело №428/2005 на Нотариус с рег. №049,
вписан в СВ с вх. рег. №56228/02.11.2005г. - на 02.11.2005 г. Д.Д.К. придобива от Х.Б.Х.
правото на собственост върху ап. №13 и гараж №1, със застроена площ от 13,96 кв.м, при
съседи: гараж №2, коридор и шахта, заедно със съответните ид.ч.от общите части на
сградата и от правото на строеж върху поземления имот. При съставяне на акт е представен
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 85, т. II, нот. дело №262/2004 г.,
вписан в СВ с вх. рег. №37655/08.09.2004 г., съгласно който Х.Б.Х. придобива от „К.-94“
ЕООД и „П.К. 96“ ЕООД правото на собственост върху недвижими имоти – апартамент
№13 и гараж №1, последният, находящ се в сградата, със застроена площ от 13,96 кв.м, при
съседи: гараж №2, коридор и шахта, заедно със съответните ид.ч.от общите части на
сградата и от правото на строеж върху поземления имот.
От Нотариален акт за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу
задължение за построяване на жилищна сграда №120/20.12.1999 г. се изяснява, че „К.-94“
ЕООД и „П.К. 96“ ЕООД са приематели на правото на строеж и суперфициарни
собственици на сградата и самостоятелни обекти в него, с изкл. на ап.1,6-8. Видно от акта
правото на строеж обхваща жилищна сграда, състояща се от сутеренен етаж с гаражи и
мазета, партерен етаж, пет жилищни етажа и две нива с мезонети. Страните, при условията
на чл. 66 и чл.33 от ЗС, дават съгласие да се разпореждат с обектите, тяхна собственост
За изясняване на спора е допусната съдебна техническа експертиза, ценена от съда по
реда на чл. 202 от ГПК, от която се установява, че на 04.03.1998 г. е одобрен първоначален
архитектурен проект на жилищната сграда на ул. „З.“ №1 и издадено разрешение за строеж.
Съгласно този проект в сутерена на сградата са разположени мазета, технически помещения,
с обслужващо значение, и подземен паркинг - гараж. Предвиден е достъп до подземния
паркинг чрез рампа от улицата и маневрено пространство в сутерена на сградата. Обособени
са седем места за паркиране, означени като гаражи, от които гараж №1, с площ 12,5 кв.м,
разположен срещу входната рампа, отделен със стени, при съседи: калкан към бъдеща
сграда от запад, двор на съседен имот, и две страни подход за маневри (коридор), както и с
гаражна врата.
През 01.06.2000 г. е одобрен архитектурен проект-преработка относно разпределение
на кота -2,80 -сутерен, според който са предвидени мазета, технически помещения и общ
подземен паркинг- гараж, без означени самостоятелни места за паркиране. От обяснителна
записка към част „архитектурна“ на работния проект, се установява, че сутеренът заема
целия парцел и съдържа шест паркоместа. Изяснява се, че подземният паркинг е едно общо
помещение, общо пространство за маневриране, както и че представлява самостоятелен
обект в жилищната сграда.
Сградата е въведена в експлоатация на 31.01.2003 г., когато е одобрен проект
„Преработка – екзекутив, разпределение на кота -2,80 (сутерен)“ за действително
извършените строителни и монтажни работи. Този проект кореспондира с проекта от
01.06.2000 г., като допълнително са изобразени сигнатурно и разпределени с номер и
триъгълен знак шест паркоместа в подземния паркинг. Според НА от 17.04.2001 г.,
праводателят на ищеца придобива от строителя паркомясто №1 по одобрен архитектурен
проект от 01.06.2000г., а по НА от 08.09.2004 г. праводателят на ответниците придобива
3
гараж №1 по одобрени архитектурни проекти от 06.06.2003г.-екзекутив. В последното
изменение на архитектурния проект няма обособен гараж №1, а предвидени само 2 бр.
паркоместа в общото пространство и 4 бр. в клетки, но неотделени от общото гаражно
помещение. Не съвпада местоположението на гараж №1 по първоначален проект от 1998г. и
местоположението на паркомясто №1 по изменен арх.проект, но има частично
припокриване предвид описаните граници и площ в титулите за собственост. Установява се,
че архитектурния проект от 1998 г. не е реализиран и в процесната сграда, вкл. до днес не са
изградени гаражи по смисъла на пар.5, т.39 ДР на ЗУТ, а именно самостоятелен обект на
правото на собственост, отделен по периметъра си с трайни прегради, в т.ч. с гаражна врата.
След неговите изменения са предвидени само места за паркиране.
Разпитани св. Н., К, Д. установяват, че ищцата живеела последните пет години в
чужбина, като от 2002 година е позната на обитателите на сградата. Д.К. се нанесъл в края
на 2005 г. в сградата и започнал да ползва теренът на паркомясто №1. Ищцата се
противопоставила, чрез девера й. Св. Николова посочва, че след пререкания и съгласие на
останалите съседи, Д.К. продължил да ползва спорната площ в сутерена изключително от
2005 г. до 2016 г., когато продава ап. 13 на ответниците. Те, от своя страна, ползват
изключително мястото до наши дни.
Съдът възприема показанията на свидетелите за достоверни, тъй като преценени по
правилото на чл. 172 от ГПК, са последователни и житейски логични, и не се установиха
противоречия и заинтересованост от изхода на делото.
Паркомястото, ако не е изградено като гараж, с оградни стени и покрив, не е
самостоятелен обект на правото на собственост, а представлява необособена и
несамостоятелна част от друг, самостоятелен обект на правото на собственост – поземлен
имот, сграда или част от сграда. Трайна е съдебната практика, че местата за паркиране,
разположени в незастроената част от урегулиран поземлен имот, не представляват
самостоятелна недвижима вещ, различна и отделена от земята, върху която се намират.
Самостоятелен обект могат да бъдат паркинг - гаражите в сгради в режим на етажна
собственост, когато са част от постройката и са обособени с последния инвестиционния
проект, от който е възможно да бъдат прехвърлени само идеални части (от обособената
вещ), което не се твърди и доказва по делото. Според Тълкувателно решение №3/28.06.2016
г. по т.д.№3/2014 г. на ВКС, ОСГТК, ако към момента на сключване на сделката, реално
определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не са фактически
обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно
изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен
поради невъзможен предмет. Правна невъзможност за обособяване на реално определена
част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) е налице, когато при сключване
на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект
за обособяване на тази част. Към дата на сключване на договора за продажба с първия
приобретател на ищцата паркомясто № 1, последното не е предвидено в архитектурния
проект и не е приложим материалния устройствен закон чл. 37, ал. 4, т.1 от ЗУТ, уреждащ до
някаква степен статута на местата за паркиране, тъй като нормата е приета през 2015 г. ДВ,
бр.101. Ето защо съдът приема, че в настоящия правен спор мястото за паркиране в
гаражното помещение на сградата не е самостоятелен обект на собственост и правната
сделка за прехвърлянето му е недействителна поради невъзможен предмет (вж. решение
№47/26.03.2021 г. по № 2442/2020 г. по описа на ВКС и цитираната там съдебна практика),
поради което и не може да бъде предмет на давностно владение, което ответникът
противопоставя. Следва да се отчете, че договора за продажба на гараж №1, който
претендират ответниците, също има фактически и правен невъзможен предмет в
коментираната част, тъй като той несъществува в реалната действителност, -никога не е
изграждамн,и не е предвиден в последния одобрен архитектурен проект на сградата.
Съдът, като взе предвид изложеното, приема, че ищцата не доказа своята
материалноправна легитимация на собственик. Предметът на делото е претендираното от
ищеца право на собственост, поради което дори и ответникът да не е собственик на имота,
4
то не означава, че ищецът се освобождава от тежестта на доказване – пълно и главно да
установи, че е придобил правото на собственост.
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ищецът трябва да заплати
на ответника сторените деловодни разноски за сумата 2205 лв. за платено възнаграждение на
адвокат, на вещо лице и държавна такса за съдебно удостоверение.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. КР. К., с ЕГН:**********, с адрес: адрес, ап. 2, срещу
Т. ИВ. Р., с ЕГН:**********, и С. К. Р., с ЕГН: **********, и двамата с адрес: адрес, ап.13,
иск по чл. 108 от ЗС за признаване правото на собственост и осъждане за предаване на
владението върху паркомясто №1, с площ от 13,96 кв.м, при граници: подход за
маневриране, паркомясто № 2, двор, калкан, заедно с 14,28 % ид.ч. от общите части от
общото гаражно помещение, което гаражно помещение, представлява самостоятелен обект с
идентификатор №68134.900.708.1.16 по КК и КР на гр. София, ул. „З.“ № 1.
ОСЪЖДА М. КР. К., с ЕГН:**********, с адрес: адрес, ап. 2, да заплати на Т. ИВ. Р.,
с ЕГН:**********, и С. К. Р., с ЕГН: **********, и двамата с адрес: адрес, ап.13, сумата
2205,00 лева – съдебни разноски.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5