№ 21440
гр. София, 24.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на
шести ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ
при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ИВ. ПОПОВА
като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ Гражданско дело
№ 20241110122132 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба на С. Б. К. срещу етажните
собственици на сграда в режим на ЕС, находяща се в
*******************************************.
Ищецът твърди, че е собственик на ап. № 6 в сградата. На 19.02.2024г. била
поставена покана за провеждане на общо събрание на ЕС на 26.02.2024г. от 19:00ч.,
която не била подписана от управителя. Протокол от проведеното ОС не бил изготвен
и обявен, а едва на 02.04.2024г. на ел. поща на съпругата му бил изпратен протокол от
проведеното ОС, който не бил подписан. Посочва, че ОС било свикано в нарушение на
чл. 13, ал. 1 ЗУЕС и проведено в нарушение на чл. 16, ал. 2-7. Счита решението по т. 3
за незаконосъобразно, тъй като се отнася за разходи за управление и поддръжка, а в
него се включват и разходите за асансьор. Изтъква, че не е налице извънреден или
авариен ремонт или друго събитие, налагащо допълнителен разход за него. Посочва,
че участието на неговия пълномощник в събранието, както и неговите изявления и
гласувания не са записани, както и не е уважено депозираното възражение по чл. 16,
ал. 9 ЗУЕС срещу съдържанието на протокола. Счита, че протоколът не отговаря на
изискванията.
Съобразно изложеното, моли за отмяна като незаконосъобразни на приетите
решения на ОС на ЕС, проведено на 26.02.2024г., под т. 1 и 2 (този извод за оспорване
само на решенията по т. 1 и 2 следва както от уточнителната молба, така и от частната
жалба срещу определението за връщане на исковата молба, в която ясно е посочено, че
само тези две решения са предмет на делото).
Ответниците са подали отговор на исковата молба в законоустановения срок.
Считат заведения иск за недопустим поради неспазен срок и поради липса на интерес.
Потвърждават, че на 19.02.2024г. е поставена покана за провеждане на ОС за
26.02.2024г. от 19:00ч., като такова било проведено и на него присъствали всички
етажни собственици. Пълномощникът на ищеца – г-жа К.а не подписана протокола.
Посочват, че са спазени всички изисквания за свикване и провеждане на ОС, а на
1
01.03.2024г. в 18:00ч. било поставено съобщение, че протоколът от ОС бил изготвен,
но едва на 02.04.2024г. ищецът поискал препис от него. Считат, че решенията са
законосъобразни.
Съобразно изложеното, моли за отхвърляне на предявения иск.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното:
Предявен е за разглеждане конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1
ЗУЕС.
Съгласно цитираната разпоредба, всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание.
По делото не е спорно и е отделено за безспорно с доклада по чл. 146 ГПК, че
ищецът е собственик на самостоятелен обект в сградата /ап. № 6/, която е в режим на
етажна собственост; че на 26.02.2024г. е проведено ОС на ЕС с посочения дневен ред,
за което на 19.02.2024г. е поставена покана; че Д. П. е управител на ЕС; че на
02.04.2024г. е изпратен препис от протокола на ел. адрес на съпругата на ищеца.
Установява се, че на 19.02.2024г. срещу асансьорната врата на вх. Б в 18:00ч. е
поставена покана за свикване на „извънредно ОС на собствениците на жилищната
сграда“, като поканата е поставена от Д. П. – управител на ЕС. В нея е посочено, че на
основание чл. 12, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС се свиква извънредно ОС, което ще се проведе на
26.02.2024г. от 19:00ч. при следния дневен ред:
1. Отчет на ремонта на покрива – представяне на разходни документи;
2. Асансьор – сключване на договор за месечен абонамент, „подръжка“, планови и
„авариити“ ремонти;
3. Подмяна на хоризонталния водопровод – обсъждане;
4. Почистване на помещението на асансьора и това пред входна – организация на
процеса;
5. Разни – деритиризация на мазетата, отстраняване/подмяна на брава мазе и други,
по ваше предложение.
В поканата е посочено, че при липса на кворум в посочения час, събранието ще се
проведе 1 час по-късно същия ден, при същия дневен ред. Ако след един час също не е
налице изискуемият кворум, събранието ще се проведе на 27.02.2024г. на същото
място и от същия час, посочени в настоящата покана за свикване. Ако липсва
необходимият кворум, събранието ще се проведе по предварително обявения дневен
ред и ще се смята за законно колкото и идеални части от общите части на ЕС да са
представени. Посочена е дата 19.02.2024г., гр. София и е подписана /л. 44/. За
поставянето на поканата е съставен протокол – л. 45, който съдържа необходимите
реквизити.
Съобразно представения по делото протокол от проведено ОС на ЕС, на
26.02.2024г. в 19:00ч. е проведено извънредно ОС на ЕС, като в него е посочено, че са
се явили лично или чрез представител собственици и ползватели на 100% от жилищата
и обектите във вх. „Б“ съгласно списък на присъстващите.
По т. 1 от дневния ред е посочено, че отчетът за ремонт на покрива е приет от
собственици на 90% от жилищата и обективите, като „за“ са гласували 9 от етажните
собственици.
По т. 2 е посочено, че г-жа П. е разяснила, че има налични 3 оферти за ремонт,
поддръжка и месечно обслужване на асансьора, като ги предоставила за преглед и
съгласуване. Посочено е, че офертите ще бъдат изпратени по мейли за кореспонденция
2
на всички членове на ЕС. Взето е решение за сключване на договор с фирма „Макси
лифт“ ЕООД за неотложен ремонт на асансьора в размер на 1062лв., която сума ще
бъде събрана допълнително от собствениците на апартаменти от ет. 2 нагоре по 133лв.
на апартамент. Предвидено е след осъществяване на ремонта да се пристъпи към ГТП
на съоръжението и сключване на договор за месечно абонаментно обслужване с
фирмата в размер на 72лв. ЕС упълномощава П. М. за организация, договаряне и
подписване на всички необходими документи по процеса. Решението е прието с 90%
„за“ – гласували са 9 етажни собственици.
По т. 3 е посочено, че г-жа П. разяснила, че извършване на ремонтни дейности по
подмяна на хоризонталния водопровод на вх. Б са наложителни, с което всички
членове на ЕС се съгласили. Г-жа П. предложила набавянето на три оферти за
предстоящия ремонт, като г-жа К.а инициирала предоставяне на оферта. Две оферти
щели да бъдат предоставени от членовете на ЕС. Посочено е, че решението ще бъде
взето след анализ на всички предоставени оферти и ще бъде взето съобразно закона,
като 90% са гласували „за“ това решение.
По т. 4 от дневния ред е прието почистването да се извърши на 03.03.2024г.
/неделя/ от 11:00ч., като е прието с 90% „за“.
По т. 5 е посочено, че тази точка се отлага за обсъждане и решаване на следващо
ОС.
В протокола е отбелязано, че в процеса на дискусия, обсъждане и вземане на
решения по време на ОС, г-жа К.а – представител на ап. 6 от ЕС, създала затруднения
и предизвикала конфликт с членовете на ЕС, след което била помолена да напусне.
Протоколът е подписан от Д. П. – управител на ЕС и П. В. – протоколчик. Към
протокола има присъствен списък /л. 49/, според който само за ап. 6 на сем. К.и липсва
положен подпис на присъствал.
Първият довод на ищеца за незаконосъобразност на приетите решения под т. 1
и 2 от ОС е свързан с нарушаване на процедурата по свикване на ОС, а именно
неспазване на предвидения в закона срок.
Съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, общото събрание се свиква чрез покана,
подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и
общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на
събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на
поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват
общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде
насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на
поканата, а в неотложни случаи - не по-рано от 24 часа след поставянето й.
Както бе посочено, поканата за свикване на ОС на ЕС е поставена на
19.02.2024г. в 18:00ч., а ОС е проведено на 26.02.2024г. в 19:00ч. Видно е, че ОС не е
проведено най-рано на осмия ден, както изрично предвижда законът, а на седмия ден.
В тази връзка, следва да бъде изследвано дали е било налице неотложен случай, за да
бъде проведено ОС поне 24 часа от поставянето й.
В т. 16 от пар. 1 от ДР на ЗУЕС е дадена легална дефиниция на "неотложен
случай" - наличие на факти или обстоятелства, които създават предпоставка за
разрушаването на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни
конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях или за такова
увреждане на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни
конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, което
възпрепятства нормалното използване на сградата или самостоятелните обекти в нея,
както и наличието на факти и обстоятелства, водещи до опасност за живота и здравето
3
на собствениците, обитателите и други лица.
Съдът намира, че решението по т. 1 от дневния ред за приемане на отчета за
извършения ремонт на покрива на сградата не представлява неотложен случай, поради
което решението по тази точка е взето в нарушение на императивното правило за
минимален срок на поставяне на поканата за свикване на ОС преди датата на
провеждането му и само на това основание решението подлежи на отмяна.
По отношение на решението по т. 2, съдът приема, че изпълва характеристиките
на „неотложен случай“. Както се посочи, решението по него е за сключване на договор
с фирма за неотложен ремонт на асансьора в размер на 1062лв., която да бъде събрана
допълнително, както и за преминаване на ГТП на съоръжението и сключване на
договор за месечно абонаментно обслужване.
Асансьорът представлява обща част. От събраните гласни доказателства се
установява, че същият не е имал технически преглед, бил е в аварийно положение и за
да премине преглед, е било необходимо да му се извърши ремонт. Свидетелят Б.
посочва, че асансьорът не бил обслужван с години и бил опасен – засядал между
етажите, стоперът пропадал надолу. Имало нужда да бъде обслужен и сертифициран,
за да не бъде спрян от държавните органи. Представени са писмени доказателства,
които не са оспорени и опровергани. От тях се установява, че е извършен ремонт на
асансьора във входа от „Макси лифт“ ЕООД, който включва аварийно-разговорна
уредба, предпазен щит на кабината, шактово осветление аварийно и аварийно каб.
осветление. На 15.05.2024г. е сключен и договор за абонаментно обслужване на
асансьора в ЕС.
Съгласно Наредбата за безопасна експлоатация и технически надзор на
асансьори, ползвателите на асансьори са длъжни да осигурят тяхната експлоатация в
съответствие с изискванията на наредбата и на инструкцията за експлоатация на
производителя. Ползвателите на асансьори са длъжни да сключват писмени договори
за поддържането, преустройването и ремонтирането им само с вписани в регистъра по
чл. 36, ал. 1 ЗТИП лица, извършващи поддържане, ремонтиране и преустройване на
асансьори, и по всяко време могат да променят тези лица. Ползвателите са длъжни да
не допускат експлоатация на асансьорите, ако не са сключили договор за
поддържането им с лице по ал. 1. Ползвателите са длъжни незабавно да спрат
ползването на асансьорите, които се поддържат, ремонтират или са преустроени от
лица, които не са вписани в регистъра по чл. 36, ал. 1 ЗТИП като извършващи
поддържане, ремонтиране и преустройване на асансьори. Съгласно чл. 10 от
Наредбата, лицата, които поддържат асансьори, задължително уведомяват писмено
ползвателите им, които с тяхно съдействие спират асансьорите до отстраняването на
следните неизправности: нефункциониращо устройство за двустранна разговорна
връзка между кабината на асансьора и лицето, което извършва аварийно обслужване
на асансьора съгласно чл. 9, ал. 1, т. 5, липса на осветление в кабината или осветеност
на пода на кабината и кабинната бутониера, по-малка от 50 lx и др., като в тези случаи
следва да се прекрати незабавно достъпа до асансьора.
При горните обстоятелства, съдът приема, че точка 2 от дневния ред отговаря
на изискванията за неотложен случай, тъй като касае обща част (асансьор), чието
състояние създава опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и
други лица. Ето защо, свикването на ОС по тази точка може да се направи с поставяне
на покана най-малко 24 часа преди провеждане на събранието, който срок в случая е
спазен. Непосочването на час върху поканата съдът намира за несъществено
нарушение.
По отношение на останалите възражения на ищеца:
Оспорва се събранието да се водило от председател и кой точно е водил
4
събранието и какви са неговите изявления в това качество. Съгласно чл. 16, ал. 2
ЗУЕС, общото събрание се председателства от председателя или друг член на
управителния съвет или от управителя. В протокола е посочено, че ОС е свикано от
управител на ЕС – Д. П., като председателят на събранието е обяснил, че може да
започне работа по предварително обявения дневен ред. Протоколът е подписан от
управителя на ЕС, от което може да се изгради извод, че именно той е водил ОС в
качеството си на управителен орган на ЕС, като в тази насока са и гласните
доказателства. Ето защо, това възражение е неоснователно.
Следващото оспорване е свързано с това, че не било направено предложение за
избор на протоколчик и същият не бил избран с необходимото мнозинство. Съгласно
чл. 16, ал. 4 ЗУЕС, за провеждането на общото събрание се води протокол.
Протоколчикът се избира с обикновено мнозинство по предложение на
председателстващия. В представения от двете страни по спора протокол от проведено
ОС на ЕС липсва удостоверяване да е проведено гласуване за избор на протоколчик и
същият да е избран с мнозинство половината от присъстващите, което представлява
нарушение на изискванията на ЗУЕС. Непосочването на тези обстоятелства в
протокола от ОС не може да бъде санирано от последващото им възпроизвеждане в
дадени показания пред съда, доколкото всички взети решения следва да имат
отражение в съставения за ОС протокол. Ето защо, съдът приема, че такъв избор на
протоколчик от явилите се етажни собственици или техни пълномощници не е
проведен. В тази връзка, показанията на св. Б. потвърждават, че такъв избор на
събранието не е проведен, тъй като посочва, че председателят и секретарят били
избрани предварително „на предишни събрания“. Законът изисква избор на
протоколчик с посоченото мнозинство за всяко общо събрание, а не предварително за
бъдещи събрания.
Съдът намира, че са допуснати нарушения и относно съставянето на протокола,
ведно с прилежащия към него списък с присъстващите. Установява се от
свидетелските показания, че съпругата на ищеца – г-жа К.а е присъствала на ОС, като
според показанията на св. Б., същата се е разписала на списъка с присъстващите, което
не е отразено в самия него. Свидетелите посочват, че тя е била против решенията,
гласувани преди да напусне, но в протокола липсва отбелязване да има гласуване
против някое от решенията. По всички решения е отбелязано, че липсват против и
въздържал се, което се опровергава от гласните доказателства и показва, че
изявленията и гласуванията не са отразени вярно, което представлява съществено
нарушение.
При горните обстоятелства, съдът намира, че са допуснати съществени
процедурни нарушения, които водят до незаконосъобразност на приетите и оспорени
решения по т. 1 и 2 от ОС и същите следва да бъдат отменени.
По разноските:
При този изход на спора, право на присъждане на сторените разноски има
ищецът, който е доказал такива в размер на 80лв. за държавна такса и 800лв. за адв.
възнаграждение или общо 880лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от С. Б. К., ЕГН: **********, с адрес:
*******************************************, ет. 3, ап. 6, срещу Етажните
собственици на сграда в режим на ЕС, находяща се в
5
*******************************************, представлявани от управителя на
ЕС Д. П., иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС приетите на общо събрание на етажните
собственици, проведено на 26.02.2024г., решения по т. 1 и 2 като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Етажните собственици на сграда в
режим на ЕС, находяща се в *******************************************,
представлявани от управителя на ЕС Д. П., да заплатят на С. Б. К., ЕГН: **********,
с адрес: *******************************************, ет. 3, ап. 6сумата от 880лв.
– разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6