РЕШЕНИЕ
№ 191
гр. Бургас, 07.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на седми февруари през две хиляди двадесет
и втора година в следния състав:
Председател:Недялка П. Пенева
Членове:РАДОСТИНА П. ПЕТКОВА
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова
като разгледа докладваното от Недялка П. Пенева Въззивно гражданско дело
№ 20212100501775 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по повод въззивна жалба на Е. Г. Р. и
Д. Ю. Р.– *** граждани – ответници в първоинстанционното производство, чрез
процесуален представител адв.Батаков, срещу Решение №260176/05.08.21г.,
постановено от Районен съд Несебър по гр.д.№45 по описа на съда за 2020г., с което
всеки от въззивниците е осъден да заплати на „Астория Мениджмънт“ - ООД –
гр.Варна, на осн. чл.79, ал.1 ЗЗД: сумата 538.83 лева – припадащата му се част от
сумата 1077.66 лева – възнаграждение за 2018г. по договор за поддръжка на площите и
съоръженията за общо ползване в комплекс „Вила Астория1“ от 06.02.2013г., сключен
между ответниците и „Зора Феникс“ – ЕООД, вземанията по който са предоставени за
събиране от ищеца по силата на пълномощно рег.№7039/18.11.20г., както и 148.18
лева – лихва за забава за периода 01.05.2018г. – 14.01.2021г.; сумата 538.83 лева
припадащата му се част от сумата 1077.66 лева – възнаграждение за 2019г.; сумата
538.83 лева припадащата му се част от сумата 1077.66 лева – възнаграждение за 2020г.
– двете суми по договор за поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в
комплекс „Вила Астория1“ от 18.06.2018г., сключен между ответниците и „Зора
Феникс“ – ЕООД, вземанията по който са прехвърлени на ищеца с договор от
18.06.2018г., както и 93.54 лева – лихва за забава за периода 01.05.2019г. –
14.01.2021г.; сумата 739.66 лева – съдебно – деловодни разноски
Въззивниците излагат съображения за неправилност и незаконосъобразност на
обжалваното решение и претендират неговата отмяна, с постановяване на въззивно
решение, с което исковете да бъдат отхвърлени. Излагат съображения, че договорът, на
основание на който ищецът претендира права не е подписан от ответницата Е.Р..
Признава се факта, че ответницата е сключила предварителен договор за покупко
продажба, с който е поела задължение да сключи и договор за поддръжка и управление
на комплекса с фиксирана годишна такса за обслужване, в размер на 8 евро без ДДС за
кв.м. Но твърди, че договорът е сключен от пълномощник, когото тя не познава и
съществуват съмнения дали това е лице, чрез което е сключен договорът за покупко –
продажба е действало със същата представителна власт и при сключване на договора за
1
управление и поддръжка. При изразяване на несъгласие с изводите на съда,
въззивниците обосновават тезата, че следва да отговарят по договор за поддръжка само
на сградата, в която притежават обект – „Вила Астория 1“, а не на целия комплекс,
включващ и други сгради – 2, 3, 5 и 6, независимо че и те са изградени от същия
инвеститор „Зора Феникс“ – ЕООД. Според въззивника, доколкото сградите не се
намират на обща територия, отстоят на разстояние една от друга, поради което не
попадат под категорията „цял комплекс“. Въззивниците изразяват несъгласие с
изводите на съда за липса на неравноправност по чл.143, ал.2, т.16 ЗЗП, доколкото до
прехвърляне на правата на „Астория Мениджмънт“ те са били изправни и са
заплащали дължимите такси, но след това качеството на извършваните дейности е
спаднало и са спаднали гаранциите на ответниците, въпреки предвиденото в договора,
че третото лице ще ги извършва по правилата на договора. Оспорват се изводите на
съда, основани на извършената съдебно – счетоводна експертиза, предвид това, че
същата е извършена въз основа на документи, намиращи се в офиса на ищеца; според
въззивниците, тези документи удостоверяват цялостната дейност на дружеството, в т.ч.
за заплати, осигуровки, мобилни, транспортни, куриерски и други услуги, но не и
конкретно осъществените дейности в сградата „Вила Астория 1“.
Въззивниците оспорват изводите на съда, основани на показанията на
св.Недялкова, които считат за заинтересовани, предвид това, че същата е служител на
група „Сапфир Груп“, част от която е и дружество „Зора Феникс“ и чиито показания не
били ясни и категорични по поставените й въпроси по отношение на „Вила Астория 1“.
Въззиваемият – ищец „Астория Мениджмънт“ – ООД, чрез адв. Койчева,
представя в срока по чл.263, ал.1 ГПК писмен отговор на въззивната жалба. В него
излага съображения за потвърждаване на решението. Според въззиваемия,
въззивниците са упълномощили редовно пълномощник, който не е служител на ищеца
ги е представлявал както при сключване на договора за покупко - продажба, така и при
сключване на договора за поддръжка и управление, който са изпълнявали в
продължение на пет години. Оспорва твърденията им за липса на доброволност при
сключване на договора и в тази връзка се позовава на свидетелските показания,
установяващи, че всички бъдещи собственици са били запознати с проекта и договора
за поддръжка и са имали възможност да заявят становище и предложения. Излага
аргументи, че в договора са защитени интересите и на двете страни; на ответниците са
предоставени услуги със същото качество и цена, каквото и на останалите собственици
и ответниците не са третирани по-неблагоприятно. С позоваване на съдебна практика,
въззиваемият излага подробни аргументи, досежно параметрите и характеристиките на
договора, който има комплексен характер – същият има елементи както на договор за
изработка, така и на договор за поръчка и възнаграждението покрива всички дейности
в тази насока, в т.ч. и към всички съоръжения, намиращи се на територията – басейн,
зелени площи, детска площадка, а не само в сградата, в която ответниците притежават
обект. Поради това въззиваемият споделя изводите на съда, че не е налице пречка
договорът за поддръжка и управление да касае целия комплекс, а не само една от
сградите.
Въззиваемата страна излага аргументи, оспорващи твърдението за наличие на
неравноправни клаузи в договора, както и за осъществени дейности по поддръжка и
управление, за което по делото са представени доказателства, в т.ч. е извършена и
съдебно – счетоводна експертиза. При обсъждане показанията на св.Ропай,
въззиваемият прави изводи относно извършваните конкретни дейности по поддръжка и
управление, извършени в комплекса и сградата.
Производството е по реда на чл.258 и сл ГПК. Въззивната жалба е подадена в
срока по чл.259 ГПК, от лице, за което съществува правен интерес от обжалване на
първоинстанционното решение; отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК,
поради което е допустима.
Бургаският окръжен съд, след като взе предвид твърденията на страните и
обсъди събраните по делото доказателства, намира че първоинстанционният съд е
установил релевантните за спора факти и обстоятелства, относно придобиване от
ответниците на право на собственост на недвижим имот – жилище – апартамент №60,
с идентификатор 11538.13.52.1.60 в гр.Св.Влас, местност „Козлука“, „Вила Астория“,
чрез договор за покупко – продажба от „Зора Феникс“ - ЕООД. Установил е, че при
сключване на предварителния договор за придобиване на имота е участвала лично
2
ответницата Е.Р., а при сключване на договора с нотариален акт, ответниците са били
представлявани от пълномощник Мариан Зидаров, упълномощен и да сключи договор
за поддръжка и управление на общите части в комплекса, в който се намира имота.
Установил е, че на 06.02.2013г. е сключен договор за поддръжка на площите и
съоръженията за общо ползване в комплекс „Вила Астория 1“ между ответниците,
представлявани от Мариан Зидаров и „Зора Феникс“ – ЕООД, в който договор
подробно са посочени дейностите, които ще извършва дружеството, както и
възнаграждението, което ответниците ще заплащат авансово – до 30.04. на текущата
година. Установил е, че в договора е предвидена възможност изпълнителя да
прехвърли на трето лице задълженията по договора, което е извършено с договор от
18.06.2018г., с който „Зора Феникс“ – ЕООД е възложил на „Астория Мениджмънт“ –
ООД да извършва срещу възнаграждение всички дейности, като за това са били
уведомени собствениците на обекти в комплекса. Установил е, че „Зора Феникс“ –
ЕООД е упълномощил „Астория Мениджмънт“ – ООД да го представлява, в т.ч. да
събира сумите по договорите, сключени с отделните собственици. Установил е, с
помощта на съдебно – икономическа експертиза, че „Астория Мениджмънт“ – ООД е
извършвало всички дейности по поддръжка на общите части и съоръженията в
комплекса, а ответниците не са изпълнили задължението си за заплащане на
дължимите суми за 2018, 2019 и 2020г. Поради това и на осн. чл.272 ГПК, въззивната
инстанция препраща към подробните и аналитични мотиви на първоинстанционното
решение в тази им част.
Бургаският окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното решение,
извършена на осн. чл.269 ГПК, не установи съществуването на основания за
нищожност на същото, поради което намира, че то е валидно и допустимо. Като взе
предвид твърденията на страните, представените доказателства и като съобрази закона
намира, че същото е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено. И в
тази част въззивната инстанция препраща към подробните и аналитични мотиви на
първоинстанционния съд на осн. чл.272 ГПК.
По изложените във въззивната жалба оплаквания, само по които въззивният
съд дължи произнасяне на осн. чл. 269 ГПК, следва да се каже: Правото на собственост
върху апартамент №60 ответниците са придобили на 06.02.2013г. по силата на договор
за покупко – продажба, при сключването на който са били представлявани от
пълномощник. Последният е бил упълномощен да ги представлява и при сключването
на договор за поддръжка на общите части и съоръженията в комплекса, в който се
намира жилището и такъв договор е сключен на 06.02.2013г. Изявленията на
въззивниците, че договорът е сключен от пълномощник, когото те не познават и за тях
съществуват съмнения дали това е лице, чрез което е сключен договорът за покупко –
продажба е действало със същата представителна власт и при сключване на договора за
управление и поддръжка и че е действало в тяхна вреда, въззивната инстанция намира
за неоснователни. На първо място страната твърди, че има „съмнения“, но не излага
конкретни твърдения за увреждащи ги действия на пълномощника. Второ,
пълномощникът, в съответствие с предоставената му власт е сключил от тяхно име и за
тяхна сметка договор за покупко – продажба и на същата дата - договор за поддръжка.
Този договор те са изпълнявали без възражения до 2017г., което означава, че са приели
същия за сключен в рамките на представителната власт на упълномощения.
Аргументите на въззивниците, че следва да отговарят по договор за поддръжка
само на сградата, в която притежават обект – „Вила Астория 1“, а не на целия
комплекс, включващ и други сгради – 2, 3, 5 и 6, въззивният съд намира за
неоснователни. Претенцията срещу тях се основава на сключен между страните
договор със смесен фактически състав, за изработка и поръчка, в който е уговорено, че
същият има за предмет посочените в чл.1, ал.2 дейности, касаещи „комплекс Вила
Астория1“, находящ се в поземлен имот с идентификатор 11538.13.52. Те включват
техническа поддръжка на съоръженията за общо ползване, организация на вътрешния
ред и режима на достъп в комплекса, външна охрана на комплекса, поддръжка на общи
инсталации, подземни и надземни съоръжения, дворното пространство, зелените
площи, детска площадка, басейни, атракциони, санитарни дейности, допълнителни
услуги и т.н. Претенцията не е предявена по реда на ЗУЕС, за поддръжка и управление
на общи части на сграда в режим на етажна собственост, в който случай възражението
на ответниците би могло да е основателно.
Въззивният съд не споделя оплакванията на въззивниците, за неравноправност
3
по чл.143, ал.2, т.16 ЗЗП на клаузите по договора. Аргументите си обосновават с
твърдението, че до прехвърляне на правата на „Астория Мениджмънт“ те са били
изправни и са заплащали дължимите такси, но след това качеството на извършваните
дейности е спаднало и са спаднали гаранциите на ответниците, въпреки предвиденото
в договора, че третото лице ще ги извършва по правилата на договора. От събраните в
хода на делото доказателства се установява, че дейността по поддръжката на комплекса
е била извършвана в същия обем и качество от ищеца, поради което не е налице
посочената хипотеза на ЗЗП. Извън това, за наличието на неравноправна клауза по този
текст е необходимо изначално – към датата на сключване на основния договор и на
този, с който се прехвърлят правата по основния договор да е налична намалената
гаранция за потребителя. В случая това не е така.
По възраженията на въззивниците, касаещи изводите на съда, основани на
извършената съдебно – счетоводна експертиза, видно от която същата е извършена въз
основа на документи, намиращи се в офиса на ищеца, удостоверяващи цялостната
дейност на дружеството, в т.ч. за заплати, осигуровки, мобилни, транспортни,
куриерски и други услуги, но не и конкретно осъществените дейности в сградата „Вила
Астория 1“, следва да се каже: както вече бе казано по-горе, договорът между страните
касае поддръжката на целия комплекс, а не само на сградата, в която се намира
апартамента на ответниците. За поддържане и управление на цялостен комплекс от
сгради и съоръжения е необходимо извършването на много и различни действия от
различен характер и естество. За извършването им е необходимо наемане на
многоброен персонал с различни професии, а това налага сключване на трудови
договори, договори за доставка на стоки и услуги, транспортни договори и др.; за
поддържане на комуникацията между тях е необходимо сключването и на договори за
мобилни услуги. Следва да се каже, че в уговорената между страните цена, тези
дейности и разходи са включени, а не се претендират от ищеца извънредно. Поради
това въззивният съд не споделя възраженията на ответниците, че не дължат заплащане
на исковата сума, защото в нея са включени посочените разходи.
Поради изложените съображения, исковете са основателни.
Първоинстанционното решение, с което са уважени е правилно и законосъобразно и
следва да бъде потвърдено.
В полза на въззиваемата страна следва да се присъдят направените във
въззивното производство съдебно – деловодни разноски, в размер на 600 лева –
адвокатско възнаграждение.
С оглед на гореизложеното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №260176/05.08.21г., постановено от Районен съд
Несебър по гр.д.№45 по описа на съда за 2020г.
ОСЪЖДА Е. Г. Р., родена на **********г. с БУЛСТАТ ********* и Д. Ю. Р.,
роден на **********г., с БУЛСТАТ *********, ДА ЗАПЛАТЯТ на „Астория
Мениджмънт“ – ООД, ЕИК203221739 сума, в размер на 600 лева - СЪДЕБНО –
ДЕЛОВОДНИ РАЗНОСКИ, направени във въззивното производство.
Настоящото решение е окончателно и не подлежи на обжалване на осн. чл.280,
ал.2, т.2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4