№ 178
гр. Бургас, 28.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на тринадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Димитър П. Стоянов
при участието на секретаря Мирослава Хр. Енчева
като разгледа докладваното от Димитър П. Стоянов Гражданско дело №
20242120103877 по описа за 2024 година
За да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД във вр. с
чл.51 от ТЗ.
Производството е образувано по повод искова молба от „МЕГА ИМОТИ
БУРГАС“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
Бургас, ул. „Богориди“ №43, офис 1, представлявано от управителя М.Ф.,
против Н. Г. А. с ЕГН **********, с адрес *************, и „Света София
Билдинг“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
Бургас, ул. „Възраждане“ №13, представлявано от управителя С.Х.А.М..
Ищецът твърди, че има за основен предмет на дейност осъществяването
на посредничество при сделки с недвижими имоти. По повод на
осъществяваната от дружеството дейност, първият ответник – Н. Г. М.
потърсила съдействието на дружеството с цел закупуването на имоти с
посочени от нея и сина й – представителя по закон на втория ответник –
С.Х.А.М., параметри и локация. На 20.04.2021 г. бил подписан договор за
посредничество с ответницата в присъствието на законния представител на
дружеството ответник. На същата дата били предложени и обсъдени
посочените в договора недвижими имоти в кв. „Ветрен“ – поземлен имот с
идентификатор 07079.702.698, 07079.702.700, 07079.702.697, 07079.702.699,
07079.702.696, 07079.701.311, 07079.701.308. След като същите били одобрени
като териториално – устройствени показатели и локация, било пристъпено от
дружеството – ищец към провеждане на преговори със собствениците на
изброените имоти относно търсената от тях цена.
Твърди, че в периода от 04.2021 г. до 12.2021 г. били водени преговори,
1
като поетапно и последователно били намирани собствениците на всеки от
имотите, извършени били преговори относно предпочитаната от ответниците
цена, както и били извършвани необходимите действия по подготовка на
документите. За целия период от осем месеца на усърдна работа на
дружеството вторият ответник /дружеството/ заплатил единствено и само
договореното комисионно възнаграждение за един от имотите – ПИ с
идентификатор 07079.701.311. По отношение на поземлените имоти с
идентификатори 07079.702.698, 07079.702.697 и 07079.701.308 към настоящия
момент все още не било заплатено договореното и дължимо възнаграждение.
Твърди, че по силата на разписания договор за посредничество
управителят на ищцовото дружество влязло в контакти с продавачите на
имотите, като преди това извършил дълго проучване на наследниците и
положил усилия при намирането им, подготвянето на необходимите
документи, като пълномощни, декларации и др. По искане на първия ответник
и на представителя по закон на втория ответник били извършени преговори
относно търсената от продавачите цена, като в резултат на дълги и убедителни
преговори било постигнато намаление на цената като цялостната организация
за това била извършена от ищцовото дружество.
В допълнение при контактите на управителя на „МЕГА ИМОТИ
БУРГАС“ ЕООД с първия ответник винаги и без изключения, присъствали
представителя по закон на втория ответник, който се явявал син на Н. Г. М. –
С.Х.А.М. и съпругата му К.А.М.. Последните, наред с първия ответник, били
запознати с договора за посредничество и клаузите му, а именно – при
постигане на съгласие за покупка на имота се дължала цена, но не по – малко
от 600 евро, както и в случай, че лично или чрез фирма, в която има участие
или негови близки и роднини, води /водят/ преговори с
провадачите/представителите им или злоупотреби с информация,
предоставена му от посредника, закупи имота, предложен му от последния
или съдейства за извършването на прикрита сделка с такъв имот без да плати
възнаграждението по договора, дължи неустойка в размер на 10 % от цената,
на която била извършена конкретната покупко – продажба.
Сочи, че за извършените сделки били съставени нотариални актове за
покупко – продажба на недвижими имоти, а именно: Нотариален акт №8, том
32, дело №5891, вх. рег.№10184 от 22.07.2021 г., нотариален акт №110, том 38,
дело №7233, вх. рег. № 12233 от 20.08.2021 г. и нотариален акт №65, том 8,
дело №1208, вх. рег. № 2428 от 22.02.2022 г. по описа на СВ – Бургас.
Счита, че между ищцовото дружество и всеки един от ответниците е
възникнала валидна облигационна връзка. Налице било неизпълнение на
задълженията от страна на всеки един от ответниците. Дължимото
възнаграждение следвало да се определи на базата на посочената в
нотариалните актове покупна цена, а именно – за имоти с идентификатор
07079.702.697 и 07079.702.696 сумата от 221 443 лв., за имот с идентификатор
07079.702.698 – 189 222, 99 лв., както и за имот с идентификатор
07079.701.308 – 151 794 лв. евро с левова равностойност по централния курс
2
на БНБ – 296 883, 26 лв. Възнаграждението представлявало 3 % от посочената
база. Нито един от ответниците не изпълнил задължението си за заплащане на
комисионното възнаграждение.
Моли ответникът Н. Г. А. с ЕГН ********** да бъде осъдена да заплати
на ищеца сумата от 21 226 лв., представляваща възнаграждение по договор за
посредничество, сключен с ищцовото дружество, ведно със законната лихва,
считано от датата на подаване на исковата молба – 13.06.2024 г. до
окончателното й изплащане, както и евентуално в случай на отхвърляне на
иска срещу главния ответник, да бъде осъден евентуалния ответник „Света
София Билдинг“ ЕООД с ЕИК *********, да заплати на ищеца посочената
сума. Претендират се разноски. Представя доказателства.
В срокът по чл. 131 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор от
страна на ответника Н. Г. М., с който исковата молба се оспорва като
недопустима и неоснователна.
Счита, че между ищоцовото дружество и ответницата не съществуват
валидно възникнали и обвързващи правоотношения, свързани с уговорка за
заплащане на комисионно възнаграждение. В представения договор липсвали
каквито и да е параметри и цени, които да бъдат постигнати, а само посочване
на идентификатор на имоти, които били съседни на Дева Мария ЕООД. За
имотите, за които се търси плащане на възнаграждение, ищцовото дружество
няма отношение, като нито било съдействало по реализиране на сделките,
нито по свързването на страните по тях. Сочи, че бланката, представена по
делото, е подписана от ответницата, но съдържанието не е попълвано от нея.
Оспорва твърденията, че дружеството „Света София Билдинг“ ЕООД
закупило всички посочени имоти със съдействието на посредника и
благодарение на неговите усилия. Действително със съдействието на
управителя на ищцовото дружество била реализирана сделка, но за
посредничеството по тази сделка „Света София Билдинг“ ЕООД заплатило
акуратно издадената фактура. Тя била издадена от свързан с ищцовото
дружество друг търговец – „Мега имоти Море“ ЕООД. В дружеството „Света
София Билдинг“ ЕООД имало назначен служител, който да отговаря за
инвестиционните намерения на дружеството и да търси, намира и
осъществява контакти с потенциални продавачи. Този служител чрез създаден
профил от АГКК установил собствениците на посочените имоти, провел
срещи с тях, като участвал дори и при сключването на сделките. Ищецът бил
напълно наясно с тези факти, тъй като през 2023 г. била изпратена към
ответницата нотариална покана, но от името на друго дружество - „Мега
имоти Море“ ЕООД. В представената покана се твърдяло, че тя се отказала
след оглед на имотите, а впоследствие „Света София Билдинг“ ЕООД
закупила имотите. Различните изявления и различните твърдения поставяли
под сериозно съмнение достоверността на същите.
Твърди, че дружеството „Мега имоти Бургас“ ЕООД не е участвало в
преговори и договорки със „Света София Билдинг“ ЕООД. Взаимоотношения
последното е имало по повод на осъществена посредническа услуга от
3
управителя на първото дружество, която оформила документ от името на
дружеството „Мега имоти Море“ ЕООД, за която посредническа услуга била
издадена фактура и било заплатено съответно възнаграждение. Дружествата
„Мега имоти Бургас“ ЕООД и „Мега имоти Море“ ЕООД били свързани лица,
като едноличният собственик на двете посочени насочвал претенциите си
веднъж към физическото лице, веднъж към юридическото, както и по веднъж
от името на всяко дружество.
Посочва, че дори и да се приеме за доказано наличието на валидно
облигационно правоотношение, то комисионното възнаграждение би било
дължимо само на базата на постигнат резултат. Такъв нито се твърдял, нито се
извличал от съдържанието на исковата претенция. Оспорва твърдението, че
при подписване на договора са присъствали лицата С.А.М. и К. А., нито
твърдението, че всички преговори били водени в кръга на посочените лица
съвместно. Оспорва съдържанието на представения договор, като твърди, че
същият е дописан в частта, в която е налично ръкописно съдържание, като
дописването касае допълнени като текст номера на идентификатори на
поземлени имоти и размер на комисионно възнаграждение. Представеният на
ответницата договор е съдържал два имота, за която обаче договорка е била да
бъдат обект на предварителна проверка, а впоследствие при осъществяване на
контакт и дейности по допълнително договаряне на цени и начини на
плащане, в случай че същите са предварително приемливи е следвало да се
конкретизират съответни параметри и по комисионния договор.
Сочи, че липсвали каквито и да е било огледи и протоколи за това
съответно, както и декларации за оглед, които следвало да са неразделна част
от договора. В този смисъл аргументира тезата, че самото действие на
договора било поставено под съмнение предвид липсата на декларации за
оглед на имотите.
Моли за отхвърляне на предявения иск от страна на ищеца срещу
ответницата Н. Г. А.. Прави доказателствени искания. Претендират се
разноските.
В срокът по чл. 131 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор от
страна на ответника „Света София Билдинг“ ЕООД, с който исковата молба се
оспорва като недопустима и неоснователна.
Счита, че между ищоцовото дружество и ответното не съществуват
валидно възникнали и обвързващи правоотношения, свързани с уговорка за
заплащане на комисионно възнаграждение. В представения договор липсвали
каквито и да е параметри и цени, които да бъдат постигнати, а само посочване
на идентификатор на имоти, които били съседни на Дева Мария ЕООД. За
имотите, за които се търси плащане на възнаграждение, ищцовото дружество
няма отношение, като нито било съдействало по реализиране на сделките,
нито по свързването на страните по тях. Сочи, че бланката, представена по
делото, е подписана от ответницата, но съдържанието не е попълвано от нея.
Оспорва твърденията, че дружеството „Света София Билдинг“ ЕООД
закупило всички посочени имоти със съдействието на посредника и
4
благодарение на неговите усилия. Действително със съдействието на
управителя на ищцовото дружество била реализирана сделка, но за
посредничеството по тази сделка „Света София Билдинг“ ЕООД заплатило
акуратно издадената фактура. Тя била издадена от свързан с ищцовото
дружество друг търговец – „Мега имоти Море“ ЕООД. В дружеството „Света
София Билдинг“ ЕООД имало назначен служител, който да отговаря за
инвестиционните намерения на дружеството и да търси, намира и
осъществява контакти с потенциални продавачи. Този служител чрез създаден
профил от АГКК установил собствениците на посочените имоти, провел
срещи с тях, като участвал дори и при сключването на сделките. Ищецът бил
напълно наясно с тези факти, тъй като през 2023 г. била изпратена към
ответницата нотариална покана, но от името на друго дружество - „Мега
имоти Море“ ЕООД. В представената покана се твърдяло, че тя се отказала
след оглед на имотите, а впоследствие „Света София Билдинг“ ЕООД
закупила имотите. Различните изявления и различните твърдения поставяли
под сериозно съмнение достоверността на същите.
Твърди, че дружеството „Мега имоти Бургас“ ЕООД не е участвало в
преговори и договорки със „Света София Билдинг“ ЕООД. Взаимоотношения
последното е имало по повод на осъществена посредническа услуга от
управителя на първото дружество, която оформила документ от името на
дружеството „Мега имоти Море“ ЕООД, за която посредническа услуга била
издадена фактура и било заплатено съответно възнаграждение. Дружествата
„Мега имоти Бургас“ ЕООД и „Мега имоти Море“ ЕООД били свързани лица,
като едноличният собственик на двете посочени насочвал претенциите си
веднъж към физическото лице, веднъж към юридическото, както и по веднъж
от името на всяко дружество.
Посочва, че дори и да се приеме за доказано наличието на валидно
облигационно правоотношение, то комисионното възнаграждение би било
дължимо само на базата на постигнат резултат. Такъв нито се твърдял, нито се
извличал от съдържанието на исковата претенция. Оспорва твърдението, че
при подписване на договора са присъствали лицата С.А.М. и К. А., нито
твърдението, че всички преговори били водени в кръга на посочените лица
съвместно. Оспорва съдържанието на представения договор, като твърди, че
същият е дописан в частта, в която е налично ръкописно съдържание, като
дописването касае допълнени като текст номера на идентификатори на
поземлени имоти и размер на комисионно възнаграждение. Представеният на
другата ответница договор е съдържал два имота, за която обаче договорка е
била да бъдат обект на предварителна проверка, а впоследствие при
осъществяване на контакт и дейности по допълнително договаряне на цени и
начини на плащане, в случай че същите са предварително приемливи е
следвало да се конкретизират съответни параметри и по комисионния
договор.
Сочи, че липсвали каквито и да е било огледи и протоколи за това
съответно, както и декларации за оглед, които следвало да са неразделна част
5
от договора. В този смисъл аргументира тезата, че самото действие на
договора било поставено под съмнение предвид липсата на декларации за
оглед на имотите.
Моли за отхвърляне на предявения иск от страна на ищеца срещу
ответника „Света София Билдинг“ ЕООД. Прави доказателствени искания.
Претендират се разноските.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и
становищата на страните, приема за установено от фактическа страна
следното:
По делото е представен договор за посредничество при закупуване на
недвижим имот, сключен между Н. Г. А. /посочена в договора с фамилно име
М./ и „МЕГА ИМОТИ БУРГАС“ ЕООД, по силата на който възложителят
възложил на посредника да съдейства за намирането, договарянето и
организирането на закупуване на недвижими имоти, посочени като парцели
във Ветрен УПИ №07079.702.698, 700, 697, 699, 696, парцели 07079.701.311 и
07079.701.308.
В чл.2 от договора било посочено, че при покупка на имота, предложен
от посредника, възложителят му дължи възнаграждение в размер на 3 % от
продажната цена, но не по – малко от 600 евро, което се изплащало в деня на
подписване на предварителния договор. В чл.3 от договора било посочено, че
в случай, че възложителят лично или чрез фирма /фирмите/, в която има
участие или негови близки или роднини ще води /водят/ преговори с
продавачите/представителите им, или злоупотреби с информация,
предоставена му от посредника, закупи имота, предложен му от последния
или съдейства за извършването на прикрита сделка с такъв имот, без да
изплати възнаграждение по този договор, същият дължи неустойка в размер
на 10 % от цената, на която е извършена конкретната покупко – продажба,
като към тази сума се прибавя дължимото по договора възнаграждение и
съдебните разноски. В чл.4 е посочено, че договорът се прекратява с
изпълнението си и важи само за имоти, предложени от посредника съгласно
декларация за оглед.
Представена е извадка от дневника на клиенти, позвънили в кантората
на „МЕГА ИМОТИ БУРГАС“ ЕООД със запитване за покупко – продажба на
недвижими имоти в периода от януари до декември 2021 г. Представена е и
извадка от уеб страница, в която се съдържа обява за поземлен имот.
Представен е препис от нотариален акт №110, том 38, дело №7233, вх.
рег. № 12233 от 20.08.2021 г., видно от който дружеството „СВЕТА СОФИЯ
БИЛДИНГ“ ЕООД е закупила поземлен имот с идентификатор 07079.701.308.
Приложена е и скица на същия поземлен имот.
Представена е извадка от електронна кореспонденция по приложение
„вайбър“. Същата е представена и с нотариална заверка на съдържанието,
видно от констативен протокол по чл.593 от ГПК, на нотариус Е. Ш..
Приложено е копие на Нотариален акт №8, том 32, дело №5891, вх. рег.
№10184 от 22.07.2021 г., видно от който дружеството „СВЕТА СОФИЯ
6
БИЛДИНГ“ ЕООД е закупило поземлен имот с идентификатор 07079.702.698.
Приложена е и скица на същия поземлен имот.
Приложени са декларации – съгласии за събиране, обработване и
съхраняване на лични данни, подписани от страна на съсобственици в
посочения поземлен имот.
Приложено е копие на Нотариален акт №65, том 8, дело №1208, вх. рег.
№ 2428 от 22.02.2022 г. по описа на СВ – Бургас, видно от който дружеството
„СВЕТА СОФИЯ БИЛДИНГ“ ЕООД е закупило поземлен имот с
идентификатор 07079.702.696. Приложена е и скица на същия поземлен имот.
Представена е извадка от електронна кореспонденция – електронна
поща.
По делото е приложена нотариална покана, изпратена от „МЕГА
ИМОТИ БУРГАС“ ЕООД до Н. Г. А., с която се претендира от последната
заплащането на сумата в размер на 21 226, 35 лв., комисионно възнаграждение
за описаните по – горе три договора за покупко – продажба на поземлени
имоти с идентификатори 07079.701.308, 07079.702.698 и 07079.702.696. Към
нотариалната покана е приложена фактура №**********/01.12.2022 г.,
издадена от „Мега имоти море“ ЕООД. Във фактурата като основание за
издаването й е описано „посредническа услуга за ПИ 07079.701.308,
07079.702.698 и 07079.702.696.
В тази връзка е приложен и отговор на нотариалната покана, с който
претенциите на ищцовото дружество се оспорват. В тази връзка е приложено и
платежно нареждане за сумата в размер на 3520, 49 лв. с посочено основание
фактура №*********/22.07.2021 г. Платец е дружеството „СВЕТА СОФИЯ
БИЛДИНГ“ ЕООД, а получател на плащането „Мега имоти море“ ЕООД. Към
отговора на нотариалната покана е приложен договор за посредничество при
закупуване на недвижим имот с идентификатор 07079.701.308. Приложена е и
фактура №*********/22.07.2021 г. за сумата от 3520, 49 лв., издадена от „Мега
имоти море“ ЕООД с получател „СВЕТА СОФИЯ БИЛДИНГ“ ЕООД.
По делото са разпитани свидетели.
В показанията на св. К. К., служител на ищцовото дружество, се заявява
следното:
Свидетелката посочва, че К.А.М. се обадила в средата на месец април
2021 г. в офиса по опредЕ. оферта, публикувана в „Ало БГ“. Обаждането било
по обява за парцел с идентификатор, завършващ с цифрите 696. След това
управителката на дружеството отишла на оглед с К.А.М., като там
присъствала и Н. М. и С.А.М.. Те проявили интерес към имот 696 и казали, че
искат да закупят 697, 698, 699, 308 и 311, като управителката поела
ангажимент да провери дали обявите са актуални, дали се продават и на какви
цени. На устни разговори свидетелката присъствала с потенциални купувачи.
На имот, завъшващ с идентификатор 308 не присъствала, защото
собственикът бил в чужбина, като там кореспонденцията се осъществявала по
имейл. По отношение на имоти 696 и 697 били водени преговори с един от
собствениците за опредЕ. цена. Договорили цена от 74 евро, но съответно те
7
изпратили последно декември месец кореспонденция към „Света София“, че
имали договорена цена с 16 бр. наследника и съответно да пристъпят към
сделка. Оттам нататък кореспонденцията с дружеството „Света София“
прекъснала, те не отговаряли на имейли. По отношение на имот 698
свидетелката подготвила договора за посредничество, предварителния
договор, договора за посредничество с купувачите. Там имало преговори по
отношение на цената. Свидетелката посочва, че някои от имотите били
обявени за продажба в други агенции. Различни продавачи си пускали обяви в
интернет. Свидетелката заявява, че за парцел 696 се обадила госпожа А.М..
Изготвили декларация за оглед, после изготвили предварителен договор и
съответно окончателен и можело да подготвят документи за изповядване на
сделката пред нотариус. За конкретния имот била изготвена декларация за
оглед, която била подписана от Н. М., като присъствали и С. и К.А.М.. В деня
на огледа бил подписан договора с Н. М.. Имотите били посочени от
купувачите на място. Управителката на ищцовото дружество била уговорила
комисионна за всеки имот поотделно с К. и С.А.М. в стандартен размер от 3
%, но при закупуване на повече имоти предполага, че управителката им
направила отстъпка. Свидетелката сочи, че на различните сделки били
различни купувачи. На „Мега имоти море“ колежката й подготвяла
договорите. Свидетелката не може да каже дали е имало устна
кореспонденция между купувачите и ищцовото дружество. За парцел 311 била
заплатена комисионна, която мисли, че била в размер от 2 %. С Н. М. говорила
само за парцела, който искала тя да гледа.
В показанията на св. Л.А., служител на ответното дружество, заявява
следното:
Работи в „СВЕТА СОФИЯ БИЛДИНГ“ от септември 2021 г., като се
занимават с инвестиционните проекти на дружеството. Предприели действия
за разширение на нов корпус на болница „Дева Мария“. Имали оперативка с
управителя на дружеството, като той отворил кадастралната карта и посочил
имоти, които иска да закупи и да предприеме нужните действия. Свидетелката
направила съответните справки в публичните регистри – в Агенция по
вписванията и Кадастъра, видяла кои са собствениците на имотите, към които
имат инвестиционни намерения и започнала да ги търси, за да се свърже с тях.
Един от наследниците живеел в непосредствена близост до болницата, видяла
адреса му, отишла на самия адрес. С тях поддържали доста дълга
комуникация. След като били готови с цялата документация, изпратили я на
нотариус Д., тя изработила нотариалния акт и сделката била изповядана. Друг
вместо нея свидетелката не знае да е договарял. Откакто работи в
дружеството, свидетелката не знае то да работи с брокери или посредници. За
първи път разбрала за претенциите на ищцовото дружество, когато Н. А.М.
получила нотариална покана. Н. А. споделила на свидетелката, че никога не е
ходила на оглед на имот. Свидетелката смята, че имотите, за които говори са с
идентификатори, завършващи на 696 и 697. Те били с еднаква квадратура.
Работила е и във връзка с други имоти в този район. Лицето, с което се
8
свързала свидетелката било С.Ш., а човекът, с който тя говорила бил с
фамилия В..
В показанията на св. В.К., без родство и дела със страните, заявява
следното:
Свидетелят е притежавал имот в кв. Ветрен. Имотът бил наследствен от
дядо му. Негова братовчедка го обявила за продажба през „Мега имоти“.
Свидетелят уточнява, че това е съпругата на братовчед му, който се казвал А
В.. Не може да каже кога точно бил продаден имотът. Няма информация
имотът да е бил предлаган чрез други агенции. М.Ф. много пъти била водила
преговори с потенциални купувачи между тях и собствениците за цената. Не
знае дали купувачът на имота, който неговите роднини били намерили е
същият, като този, с който са водени преговори от М.Ф.. Впоследствие
свидетелят разбрал, че купувач на мястото е собственикът на „Дева Мария“.
Освен М.Ф. и неговите роднини, други лица не са се свързвали с него за
купуване на тези имоти. Изготвяне на част от документите за сделката било
осъществено от съпругата на братовчед му /Г./, като тя извадила данъчната
оценка за имота. Когато Г. се свързала с него и й казал, че имат купувач, не му
е казвала, че той е намерен чрез „Мега имоти“. Когато тя се свързала с него му
казала, че уговорили цена от 75 евро. Свидетелят не си спомня М.Ф. да е
уговаряла комисионни с тях като продавачи.
Управителят на ищцовото дружество дава обяснения по реда на чл.176
от ГПК, в които заявява, че претендираните с исковата молба суми били
фактурирани, като същите са издадени от името на дружеството „Мега имоти
море“ ЕООД. Заявява, че З.Я., която е управител на посоченото дружество
работила и в „Мега имоти Бургас“ и също участвала в процеса на преговори.
ва налице предпоставките ,ващоо
Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка,
изхождайки от закона, съдът установи от правна страна следното:
По иска срещу главния ответник Н. А.:
Предявеният иск е с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД във вр. с чл.51
от ТЗ. В тежест на ищеца по така предявения иск е да установи в условията на
пълно и главно доказване наличието на валидно облигационно
правоотношение по договор за посредничество с посоченото в исковата молба
съдържание; изпълнение на задълженията по договора, както и настъпване на
изискуемостта и размера на претенциите.
По делото не се спори, че страните са подписали представения и
приложен договор за посредничество при закупуване на недвижим имот от
20.04.2021 г. Следва да се посочи, че са изложени твърдения в отговора на
исковата молба, че съдържанието на договора е дописвано. Следва да се
отбележи, че по делото липсват доказателства, от които да се установява
посоченото твърдение, като в тази насока са единствено показанията на св. А.,
но същата пресъздава това, което й е казано от ответницата Н. А..
Следва да се посочи, че приложеният договор не е с пълно съдържание.
Видно от чл.1 от посочения договор възложителят е следвало да възложи на
9
посредника да съдейства за намирането, договарянето и организирането на
закупуване на недвижим имот, като липсват посочени параметри и цена на
всеки един от описаните недвижими имоти. Така или иначе, доколкото
договорът за посредничество е неформален, съдът намира, че липсата на това
съдържание, обективирано писмено, не е от съществено значение за
възникването на облигационно правоотношение, в случай че се установяват
другите му клаузи от останалите, приети по делото писмени и гласни
доказателства.
По отношение на договора за посредничество, правната му уредба се
намира в разпоредбите на чл.49 до чл.51 от Търговския закон. Съгласно чл. 49
ТЗ посредник е търговецът, който по занятие посредничи за сключване на
сделки. Съгласно трайната съдебна практика, договорът за посредничество се
различава съществено от договора за поръчка, тъй като посредничеството
следва да се разглежда като чиста фактическа дейност, изразяваща се в
намирането на клиенти, предоставянето на информация относно пазарните
цени и качеството на съответния продукт, както и фактическо изготвяне на
необходимите документи за сключване на окончателен договор. Дейността на
посредника се финализира със сключване на договор за продажба на
съответния продукт – така решение № 54/10.09.2010 г. по т. д. № 267/2009 г. на
ВКС, ІІ ТО. Съгласно доктрината и съдебната практика, предмет на договора
за посредничество не е извършването на опредЕ. работа, а постигането на
определен резултат – свързването на страните по сделката и подпомагането им
да сключат договор чрез извършването на определени действия. С оглед
изложеното, в случая задължението на ищеца като търговски посредник
включва не само свързване на страните и извършване на огледи на недвижими
имоти, но и съдействие при уговаряне на условията на предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот и при сключване на окончателния
договор.
В тази насока е и предвиденото в чл.2 от представения по делото
договор за посредничество, съгласно който „при покупка на имот, предложен
от посредника, възложителят му дължи възнаграждение…“. Това е и клауза,
която отразява същността на договора за посредничество, чиято крайна цел е
именно постигането на определен резултат – закупуване на посочен от
възложителя недвижим/и имот/и.
В тази насока, както се установява и от представените по делото
доказателства, очевидно не се е сбъднало условието, регламентирано в
уговорената в чл.2 от договора за посредничество клауза, която да породи
насрещното задължение на страната по договора – възложителя да заплати
възнаграждение на посредника. От съвкупния анализ на представените по
делото доказателства се установява, че като цяло не е осъществявана каквато
и да е посредническа дейност по отношение на Н. А.М.. Видно от цялата,
приложена по делото електронна кореспонденция, ищцовото дружество е
осъществявало контакт единствено с К.А.М. и С.А.М.. В тази насока са и
показанията на всички, разпитани по делото свидетели. Така и от показанията
10
на св. К. К., които съдът кредитира като цяло, се установява, че К.А.М. се е
свързала с брокерската агенция, като същата проявявала интерес към
закупуването на недвижими имоти, предлагани и от агенцията. Единствено по
отношение на Н. А.М. свидетелката заявява, че е присъствала на един оглед,
но заедно с К.А.М. и С.А.М.. Като цяло обаче, от показанията на посочената
свидетелка се установява, че интерес към имоти, включително тяхното
закупуване и водене на каквито и да било преговори, са имали единствено
К.А.М. и С.А.М.. Преобладаващо комуникацията от представители на
ищцовото дружество се водила с именно последно посочените две лица. В
тази насока и свидетелката посочва, че „с г.жа Н. М. съм говорила само за
парцела, който искаше да гледа.“.
Още по – малко осъществяването на посредническа дейност се
установява от показанията на другите, разпитани по делото свидетели. От
показанията на св. Л.А. се установява, че интерес от закупуване на имоти е
имало единствено дружеството „СВЕТА СОФИЯ БИЛДИНГ“ ЕООД,
доколкото посочените имоти са били използване впоследствие за развиване на
търговската дейност на дружеството – използвани са имотите за разширение
на намиращата се в близост болница „Дева Мария“. Това се потвърждава и от
показанията на св. В.К..
Именно предвид обстоятелството, че посредническа дейност не е
реализирана по отношение на ответницата Н. А., съдът намира, че от същата
не следва да се дължи и комисионно възнаграждение, доколкото заплащането
му е обусловено от извършване на определени действия и постигането на
определен резултат, така както се приема и от съдебната практика и правната
теория, както бе посочено и по – горе.
Още по – малко отговорността на главния ответник би могла да бъде
реализирана с аргументиране на приложението на чл. 3 от договора за
посредничество. В посочената клауза е предвидено, че „в случай, че
възложителят лично или чрез фирма /фирмите/, в която има участие или
негови близки или роднини ще води /водят/ преговори с
продавачите/представителите им, или злоупотреби с информация,
предоставена му от посредника, закупи имота, предложен му от последния
или съдейства за извършването на прикрита сделка с такъв имот, без да
изплати възнаграждение по този договор…“. На тълкуване според
критериите на чл. 20 ЗЗД подлежат неясните, непълни и неточни уговорки,
пораждащи съмнение и спор между страните относно действителното им
съдържание, като тълкуването следва да се извърши съгласно изискванията на
чл. 20 ЗЗД - да се издири действителната воля, уговорките да се тълкуват във
връзка една с друга и в смисъла, произтичащ от договора с оглед целта му,
обичаите в практиката и добросъвестността /Така Решение № 220 от 31. 07.
2014 г. по гр. д. № 6126/13 г., IV г. о., Решение № 430 от 20. 01. 2015 г. по гр. д.
№ 1673/2014 г. на ВКС, IV г. о., Решение № 67 от 30. 07. 2014 г. по т. д. №
1843/2013 г. на ВКС, II т. о. и др./. Съдът следва да тълкува договора,
съобразно изразената воля като се съобразяват граматическите и логическите
11
правила, като приложи всички предвидени в чл. 20 от ЗЗД критерии, а именно
тълкува отделните уговорки във връзка една с друга и в смисъла, който
произтича от целия договор, като изхожда от целта на договора, обичаите в
практиката и добросъвестността. При извършване на тази своя дейност, съдът
следва да отчете и обстоятелствата при сключване на договора и поведението
на страните /Така Решение № 26/26.4.2017 г. по гр. д. № 50246/16 г. на 3 ГО на
ВКС, Решение № 81 от 7.07.2009 г. по т. д. № 761/2008 г. на ВКС, 1 ТО/.
В настоящия случай следва да се приложат посочените по – горе
правила, доколкото ищецът се позовава на клаузата на чл.3 от договора за
посредничество, а същата е формулирана по начин, който не е достатъчно
ясен. Така от съдържанието на посочената клауза може да се направи извод, че
комисионно възнаграждение /наред с неустойка, въпреки че такава не се
претендира/, би могло да се претендира от възложителя по договора, в случай
на единствено закупуване на имот, предложен му от посредника или при
извършване на прикрита сделка с такъв имот. Само по себе си не би могла да
бъде аргументирана тезата, че комисионно възнаграждение и неустойка са
дължими само при водене на преговори с продавачите или злоупотреба с
информация, предвид и съпоставянето на клаузата с тази по чл.2 от договора,
съгласно която възнаграждение се дължи единствено при закупуване на имот,
както и с оглед съществените правни характеристики на договора за
посредничество.
Следващият въпрос е от кого следва да бъде закупен имота, предложен
от посредника, за да се породи отговорността за заплащане на комисионно
възнаграждение. Първата хипотеза е, когато имотът е закупен от възложителя
със съдействието и информацията, предоставена му от посредника, но без да
му заплати комисионно възнаграждение. Следващата хипотеза е, когато това
бъде сторено от фирма /фирми/, в които възложителят има участие. Третата
хипотеза е, когато негови близки или роднини закупят този имот. Последната
хипотеза е при сключването на т.нар. „прикрита“ сделка с имот, предлаган от
посредника. Това са уговорените хипотези, при които се поражда правото на
посредника да претендира възнаграждение от възложителя по договора.
Следва да се посочи, че в настоящия случай се касае до хипотеза на
договор за изключителни права - т.н. „договор с ексклузивни права”. Той
задължава възложителя да сключи сделка с оферирания/те имот/и единствено
и само чрез посредничеството на агенцията, като не се допуска ползването на
услугите на друг посредник, но и директното договаряне с насрещна страна
без да се дължи уговорената комисионна. Същото се отнася и до лицата,
посочени в уговорената между страните клауза за ексклузивитет.
Недопустимо е обаче същата да се тълкува разширително, като се добавят и
други лица – физически, както и юридически, доколкото това не е изрично
уговорено от страните по договора.
В случай употребеното понятие „близки и роднини“ в клаузата на чл.3
от договора, следва да се тълкува в смисъла, вложен в законодателството, като
това се явяват физически лица. Понятие за „близки“ в съвременното ни
12
материално право не е уредено, макар да се среща и инцидентно /напр. чл.4 от
ЗЗДет./, но без да е дефинирана изрично. Правопораждащият юридически
факт на родствените отношения /родство по права, съответно родство по
съребрена линия/ се явява произходът. Уредбата на родството в Семейния
кодекс следва уредбата на произхода, което изразява и подчертава генетичната
връзка между тях. По тези съображения, съдът намира, че за да се породи
отговорност на възложителя, съобразно клаузата на чл.3 от договора, имотите,
предлагани от посредника следва да бъдат закупени от близки или роднини
/физически лица/ или съответно от юридически лица /фирми/, в които има
участие възложителя, в случая – Н. А.. По делото не се установява да са
налице, която и да е от двете посочени хипотези. Не се установява и
наличието на прикрита сделка в смисъла, вложен в законодателството.
Следва да се посочи, че в тежест на ищцовото дружество е да докаже
основанията, на които твърди, че е породено правото му да получи
комисионно възнаграждение, като в настоящия случай това не е сторено при
условията на пълно и главно доказване, предвид посочените по – горе правни
и фактически изводи. По тези съображения, предявеният иск се явява
неоснователен като недоказан по отношение на главния ответник и като такъв
следва да се отхвърли.
По иска срещу евентуалния ответник „СВЕТА СОФИЯ БИЛДИНГ“
ЕООД:
Предвид отхвърлянето на иска срещу главния ответник, съдът намира,
че се е сбъднало вътрешно-процесуалното условие за разглеждане и на
евентуалния иск срещу ответника „СВЕТА СОФИЯ БИЛДИНГ“ ЕООД.
Ищецът основава исковата си претенция и срещу този ответник с
наличието на валидно възникнало между него и ответното дружество
облигационно правоотношение по повод на сключен между тях договор за
посредничество за описаните в исковата молба недвижими имоти. По така
предявения евентуален иск отново в тежест на ищцовото дружество при
условията на пълно и главно доказване е да докаже наличието на валидно
облигационно правоотношение по договор за посредничество с посоченото в
исковата молба съдържание; изпълнение на задълженията по договора, както
и настъпване на изискуемостта и размера на претенциите.
По отношение на първата предпоставка – съществуващо облигационно
правоотношение между ищеца и ответника, настоящият състав намира същата
за недоказана при условията на пълно и главно доказване от страна на ищеца.
Действително договора за посредничество е неформален, тоест същият би
могъл да се сключи и в устна форма, като от значение е единствено
установяване на отправено предложение за сключване на договор и приемане
на предложението от насрещната страна по него. Следва да се посочи, че за да
се приеме, че е възникнало облигационно правоотношение, което да обвързва
страните по делото, следва да се докаже при условията на пълно и главно
доказване по – конкретно наличието на взаимно съвпадащи волеизявление, от
които да може да се направи извод за обективирано съгласие по отношение на
13
съществените елементи от облигационното правоотношение, описано в
исковата молба, които да го характеризират като договор за посредничество.
Следва да се установят страните по договора, както и неговия предмет,
съответно правата и задълженията на всяка една от страните. Под това следва
да се разбира дължимата престация от всяка една от страните по договора –
тоест обхвата и съдържанието на посредническата дейност, която следвало да
изпълни посредника и съответно съгласие относно възнаграждението, както и
неговия размер, което му се дължи при извършване на услугите.
В настоящия случай от представените по делото доказателства не се
установява с категоричност посочените елементи, като следва да се подчертае,
че изводите на съда не могат да почиват на предположения или вероятностни
изводи. Именно това означава пълно и главно доказване. Пълното доказване е
онова, което води до несъмненост в извода за осъществяването или не на даден
релевантен за спора факт или обстоятелство. Пълно доказване се изисква при
главното и обратно доказване, за да постигнат своята цел, докато за
насрещното доказване е достатъчно и само непълно доказване – при което се
създава вероятност в съществуването или не на дадени факти и обстоятелства
/Така Решение № 226/12.07.2011 г. по гр. дело № 921/2010 г. на ІV-то гр. отд.
на ВКС, Решение № 61/01.03.2016 г. по гр. дело № 4578/2015 г. на ІV-то гр.
отд. на ВКС и др./. В съдебната практика се приема, че за да се постигне чрез
косвени доказателствени средства пълно доказване, е необходима такава
система от доказателствени факти, която да създаде сигурност, че фактът,
индициран чрез съвкупността на доказаните доказателствени факти, наистина
се е осъществил. В настоящия случай това не е осъществено що се касае до
предпоставките, които да обусловят пораждането на облигационно
правоотношение с описаното от ищеца съдържание.
На първо място по делото е представена електронна кореспонденция по
вайбър. Действително изявленията, направени чрез електронното приложение
„вайбър“ съставляват по същността си електронни документи, като
обстоятелството, че същите не са подписани с квалифициран електронен
подпис не разколебава този извод. Когато авторството на тези документи не е
спорно, то изявленията имат доказателствена стойност, като същите следва да
се ценят наред с останалите, приети по делото писмени и гласни
доказателства /В този смисъл Решение № 116 от 22.02.2024 г. на ВКС по к. гр.
д. № 790/2023 г., Решение № 235 от 4.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 513/2010 г.,
IV г. о., ГК и др./. По принцип няма оспорване на авторството на изявленията
от ответната страна, но следва да се посочи, че от така представената
електронна кореспонденция не би могло да се установи наличието на
обективиране на воля за сключване на договор за посредничество с описаното
в исковата молба съдържание. Не биха могли да бъдат направени изводи за
поемане на задължения от страна на ищцовото дружество за осъществяване на
посредническа дейност по отношение на ПИ с идентификатори 07079.702.697,
07079.702.696, 07079.702.698 и 07079.701.308 и то по отношение на ответното
дружество „СВЕТА СОФИЯ БИЛДИНГ“ ЕООД. Няма извод за такава воля,
14
като не биха могли да се направят изводи по отношение на задълженията на
ищцовото дружество като цяло, така и за тези на ответното дружество.
Всъщност, по никакъв начин не би могло да се заключи, че е
осъществявана комуникация именно във връзка и от името на ответното
дружество. В този смисъл е налице напълна неяснота по отношение на това от
чие име и за кого е договаряно в представените извадки от електронна
кореспонденция. Същото е още повече и предвид фактът, че с отговора на
исковата молба се представя договор за посредничество, сключен по
отношение на ПИ с идентификатор 07079.701.308, но същият сключен между
„МЕГА ИМОТИ МОРЕ“ ЕООД и ответника „СВЕТА СОФИЯ БИЛДИНГ“
ЕООД. Следва да се посочи, че именно от името на дружеството „МЕГА
ИМОТИ МОРЕ“ ЕООД е издадена фактура за осъществяване на
посредническа дейност спрямо „СВЕТА СОФИЯ БИЛДИНГ“ ЕООД за ПИ с
идентификатори 07079.702.697, 07079.702.696, 07079.702.698 и 07079.701.308,
като единственото плащане, направено от ответното дружество е именно по
сметка на това дружество. В този смисъл е налице неяснота по отношение на
това между кого и за какво е договаряно с какви поети задължения.
Това се потвърждава и от самите обяснения от страна на
представляващия на ищцовото дружество, който не оспорва, че фактурите към
ПИ с идентификатори 07079.702.697, 07079.702.696, 07079.702.698 и
07079.701.308, са издадени от името на друго дружество - „МЕГА ИМОТИ
МОРЕ“ ЕООД. Следва да се посочи и, че в показанията на св. К. е посочила
следното: „…на различните сделки са различни купувачи. На две от сделките
е г-жа К., на други „Света София“ с пълномощници. На „Мега имоти море“
колежката подготвя договорите..“. Заявеното от свидетелката, наред и това,
заявено от управителката на ищцовото дружеств, наред с представените
писмени доказателства, значително разколебават тезата на ищеца, че с него е
налице облигационно правоотношение.
Действително св. К. заявява, че „управителката уговорила комисионната
за всеки един имот поотделно, с г-жа К. и г-н. С., в стандартен размер от 3 %,
но при закупуване на повече имоти предполагам управителката им е
направила някаква отстъпка. Това го оформяме документално в договор за
посредничество…“. Прави впечатление, че самата свидетелка заявява, че
договорките относно комисионното възнаграждение дружеството го оформя
документално в договор за посредничество. Такъв няма представен по делото,
освен този, сключен между „МЕГА ИМОТИ МОРЕ“ ЕООД и „СВЕТА
СОФИЯ БИЛДИНГ“ ЕООД. На следващо място от така дадените показания
на тази свидетелка не могат да се направят категорични заключения относно
уговорено възнаграждение, както и относно кои имоти и между кои лица
/физически или юридически/.
Заключението е, че не са изяснени нито една от двете страни по
облигационното правоотношение – нито посредника, нито възложителя. От
показанията на св. Л.А. и св. В.К. също не се установява и не може да се
направи извод за обвързаност по отношение на двете дружества – ищцовото и
15
ответното. От показанията на св. Кметски може да се установи наличие на
облигационна връзка по – скоро между продавачите и ищцовото дружество,
но не и между „МЕГА ИМОТИ БУРГАС“ ЕООД и „СВЕТА СОФИЯ
БИЛДИНГ“ ЕООД.
Следва да се посочи също така, че за установяването на съществуването
на такъв договор, който е на стойност по – голяма от пет хиляди лева, на
основание чл.164, ал.1, т.3 от ГПК свидетелски показания не се допускат,
освен при изрично съгласие на насрещната страна, каквото няма дадено в
случая. По тези съображения и като цяло свидетелските показания не биха
могли да се ползват за установяване на съществуването на описания в
исковата молба договор за посредничество между двете дружества.
За пълнота, следва да се посочи, че действително от представените по
делото писмени доказателства се установява, че дружеството „СВЕТА
СОФИЯ БИЛДИНГ“ ЕООД чрез свои пълномощници е закупило ПИ с
идентификатори 07079.702.697, 07079.702.696, 07079.702.698 и 07079.701.308.
Това обаче не може да се счита като аргумент за облигационна обвързаност
между последното и ищцовото дружество. Договорът поражда действие
между страните, които са го сключили, а спрямо трети лица - само в
предвидените от закона случаи. Този извод следва от разпоредбата на чл.21 от
ЗЗД, която по категоричен и недвусмислен начин утвърждава принципа за
обвързаност на страните с постигнатото между тях съглашение по смисъла на
чл.8 от ЗЗД. Следователно, правата за търсене на уговорената престация или
отговорност за неизпълнение на поетите договорни задължения могат да
бъдат осъществени само между страните по договора /Така Решение № 118 от
3.06.2011 г. на ВКС по т. д. № 474/2009 г., II т. о., ТК/. Поради това и
обстоятелството, че имотите са били обявени за предлагане чрез дружеството
„МЕГА ИМОТИ БУРГАС“ ЕООД не означава, че за закупуването им може да
бъде търсена отговорност от страна на „СВЕТА СОФИЯ БИЛДИНГ“ ЕООД.
Както и заявява самия св. Кметски, имотите му били обявени за продажба чрез
„МЕГА ИМОТИ БУРГАС“ ЕООД, но същият не знае дали купувачът е
намерен чрез този брокер. За това, че имало намерен купувач на имота му
било съобщено от съпругата на братовчед му А В., но същата не уточнила от
къде е намерен купувач.
По тези съображения, съдът намира, че предявеният иск срещу
евентуалния ответник също следва да се отхвърли като неоснователен и
недоказан.
По разноските:
Предвид изхода на делото, на основание чл.78, ал.3 от ГПК разноски се
дължат на ответниците. Представени са доказателства за заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 2600 лв. от страна на ответното дружество
„СВЕТА СОФИЯ БИЛДИНГ“ ЕООД, поради което същите следва да бъдат
възложени в тежест на ищцовата страна. Предвид изхода по спора, на ищеца
не следва да се присъждат разноски.
Мотивиран от горното, Районен съд – Бургас
16
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „МЕГА ИМОТИ БУРГАС“ ЕООД с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. „Богориди“
№43, офис 1, представлявано от управителя М.Ф., против Н. Г. А. с ЕГН
**********, с адрес *************, иск с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД
във вр. с чл.51 от ТЗ за осъждането й да заплати на ищцовото дружество
сумата от 21 226 лв., представляваща възнаграждение по договор за
посредничество за ПИ с идентификатор 07079.702.697, ПИ с идентификатор
07079.702.696, ПИ с идентификатор 07079.702.698 и ПИ с идентификатор
07079.701.308, сключен с ищцовото дружество, ведно със законната лихва,
считано от датата на подаване на исковата молба – 13.06.2024 г. до
окончателното й изплащане.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „МЕГА ИМОТИ БУРГАС“ ЕООД с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. „Богориди“
№43, офис 1, представлявано от управителя М.Ф., против „Света София
Билдинг“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
Бургас, ул. „Възраждане“ №13, представлявано от управителя С.Х.А.М., иск с
правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД във вр. с чл.51 от ТЗ за осъждането му да
заплати на ищцовото дружество сумата от 21 226 лв., представляваща
възнаграждение по договор за посредничество за ПИ с идентификатор
07079.702.697, ПИ с идентификатор 07079.702.696, ПИ с идентификатор
07079.702.698 и ПИ с идентификатор 07079.701.308, сключен с ищцовото
дружество, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба – 13.06.2024 г. до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА „МЕГА ИМОТИ БУРГАС“ ЕООД с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. „Богориди“ №43, офис 1,
представлявано от управителя М.Ф., ДА ЗАПЛАТИ на „Света София
Билдинг“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
Бургас, ул. „Възраждане“ №13, представлявано от управителя С.Х.А.М.,
сумата от 2600 /две хиляди и шестстотин/ лв. , представляваща направените
по делото съдебно – деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Бургас в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
17