№ 160
гр. Враца, 09.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, II-РИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети юни през две хиляди
двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Евгения Г. С.а
Членове:Калин Тр. Тодоров
Борис К. Динев
при участието на секретаря Цветелина Сл. Григорова
като разгледа докладваното от Калин Тр. Тодоров Въззивно гражданско дело
№ 20251400500222 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Производството е образувано по въззивна жалба вх. № 3986/27.05.2025
г. на адв. В. Ч., като пълномощник на "Никан 49" ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: с.Бутан, общ.Козлодуй, обл.Враца, ул.
„Петър Костов“ № 18, представлявано от управителя И.А.И., против Решение
№ 346/23.12.2024 г. по гр.д. № 761/2024 г. по описа на Районен съд-Козлодуй, в
неговата цялост, допълнено в частта за разноските по реда на чл.248 ГПК с
определение № 318/21.03.2025г., с което е отхвърлен предявеният от него иск
за признаване за установено, че сключеният от ответника Л. Х. С., ЕГН
********** от ***, Анекс към договор за аренда на земеделски земи от
13.07.2012г., вписан в СВ-Козлодуй под вх. Рег. № 1610/14.02.2022 г., акт 127,
том 3, е непротивопоставим и няма правно действие за стопанската
2022/2023г. и следващите до стопанската 2031/2032 г., по отношение на
описани земеделски земи на сключения от ищеца договор за аренда, вписан в
СВ-Козлодуй, под вх.рег. № 3090/16.11.2016г., акт № 27, том 6 по отношение
на описани земеделски земи, и е осъден да заплати на ответника съдебно-
деловодни разноски.
1
В жалбата се твърди, че обжалваното решение е неправилно поради
неточно приложение на относимия към спора материален закон. Поддържа се,
че при правилно установената от районния съд фактическа обстановка се
налага единствения възможен извод, че ищецът е ползвател на процесните
земеделски земи за предвидения в договора за аренда от 16.11.2016г. срок на
валидно правно основание. Счита се за неправилен извода на съда, че след
като Анекс към договор за аренда от 13.07.2012г., вписан в СВ - Козлодуй на
14.02.2022г., който по естеството си представлява нов договор за аренда,
отговаря на действащата към момента на сключването му редакция на чл.3,
ал.4 от ТЗ, то той е противопоставим на арендния договор на ищеца, който е
сключен по време на действието на старата редакция на закона. В случая
възниква конкуренция между двата договора и тя следва да се реши в полза на
правата на ищеца, защото с изменението на чл.3, ал.4 от ЗАЗ на 07.02.2017г.
законодателят не е придал обратно действие на новата норма. В случая
приложение намира правилото, че „първият по време е по-силен по право“.
Посочва се, че в настоящият случай спорът за
противопоставимост/непротивопоставимост е между двама ползватели
/арендатори/, а не между съсобственици и арендатор, че разпоредбата на чл. 3,
ал. 4 ЗАЗ след изменението й с ДВ, бр. 13/07.02.2017 г. не регулира по нов
(различен) начин договора за аренда, сключен от съсобственик на общата
земеделска земя преди това изменение, а представлява пояснителна правна
норма, поради което следва да се приеме, че договорът от 16.11.2016г. има
правно действие, което продължава и след изменението на чл.3, ал.4 от ЗАЗ.
Изтъква се, че е неоснователно позоваването от страна на съда на решение №
314/17.02.2012г. по гр.д. № 1548/2010г. на ВКС, III ГО, което разглежда
различен правен въпрос - за наемните правоотношения, а настоящият спор не
е между ползвател и съсобственици, поради което цитираното разрешение е
неприложимо към него.
Иска се от съда да отмени, като неправилно обжалваното решение на PC
- Козлодуй и вместо това да реши спора по същество като приеме за
установено по отношение на „Никан 49“ ЕООД, че подписаният от ответника
Л. Х. С. Анекс към договор за аренда на земеделски земи от 13.07.2012г.,
вписан в CB-Козлодуй под вх. рег. № 1610/14.02.2022г., акт № 127, том 3, е
непротивопоставим на сключения от ищеца договор за аренда на земеделска
земя, вписан в CB-Козлодуй под вх.рег. № 3090/16.11.2016г., акт № 27, том 6, и
2
няма правно действие спрямо него за стопанската 2022/2023 г. и следващите
до стопанската 2031/2032 г. по отношение на процесните земеделски земи,
както и присъждане на сторените разноски за двете съдебни инстанции,
включително възнаграждение за адвокатска услуга.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор от ответника Л. Х. С.,
чрез пълномощника му адв. М. Л., с който се оспорва основателността на
въззивната жалба. Твърди се, че поредността на вписването не е безусловно
правило, както твърди жалбоподателя, че същата е определяща при спор
между страни /не само праводатели, както твърди ищецът, а и между
правоприемници - предвид на това, че поредността касае облигационно
правоотношение/, които имат еднакви права при сделките, които се
конкурират. Когато обаче едната страна /ответникът/ има признато от закона
„предимство“ с оглед на мажоритарната квота на своите праводатели /чл. 32
ЗС/, тогава именно обсъждането на поредността е безпредметно. Поддържа се,
че ползвателя по конкуриращ договор има правен интерес да противопостави
възражение за мажоритарната квота на неговите праводатели против друг
ползвател /ищеца/, инициирал производство по ОУИ - чл. 124 ГПК, за да
запази облигационно право. Посочва се, че в процесния казус - съсобственици
с повече от 50 процента са сключили конкуриращ договор и в най-голяма
степен защитимия правен интерес следва да бъде предоставен на ползвателя
на имота /както против другия ползвател - ищеца, така и против неговите
праводатели/. Доколкото обаче вече иск в подобен смисъл, но отрицателен, е
заведен от ищеца, то защитата с положителен установителен иск /с предмет,
че договора на ответника е противопоставим на този на ищеца/ или
отрицателен установителен иск /с предмет, че договора на ищеца е
непротивопоставим на ответника/ може да бъде осъществена успешно и в това
производство с възражение, доколкото е идентитет на крайния резултат.
Изтъква се, че след като в крайна сметка мажоритарната квота по чл. 32 ЗС е
от значение в случая и тя дерогира правилото за поредност на вписванията
/което, както бе посочено по-горе, не е безусловно/, то изхода на настоящия
спор е предрешен в полза на арендатора - ответник, който при сключване на
анекса /приет да има сила на нов договор/ е подсигурил правата си и тяхната
противопоставимост на който и да било предходен или последващ ползвател,
респ. неговите праводатели, които нямат мажоритарна квота. Иска се от съда
да потвърди обжалваното решение и присъждане на деловодните разноски за
3
въззивното производство при повторното разглеждане, както и тези при
първоначалното /РС Козлодуй и ОС Враца/.
Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна
страна, в рамките на законоустановения срок по чл.259, ал.1 ГПК и срещу
обжалваем съдебен акт.
За да се произнесе по основателността на жалбата, настоящият съдебен
състав взе предвид следното:
Районният съд е сезиран с искова молба на „Никан 49" ЕООД, ЕИК
*********, с. Бутан, общ. Козлодуй, представлявано от управителя И.А.И., с
която против Л. Х. С., ЕГН ********** от с. Бутан, общ. Козлодуй, е предявен
иск за признаване за установено, че сключеният от ответника Анекс към
Договор за аренда на земеделски земи от 13.07.2012г., вписан в СВ-Козлодуй
под вх. Рег. № 1610/14.02.2022 г., акт 127, том 3, е непротивопоставим на
сключения от ищеца Договор за аренда, вписан в СВ-Козлодуй, под вх.рег. №
3090/16.11.2016г., акт № 27, том 6, и няма правно действие за стопанската
2022/2023г. и следващите до стопанската 2031/2032 г., по отношение на
посочените в молбата два земеделски имота, а именно: НИВА от 40.955 дка в
землището на с. Бутан, общ. Козлодуй, ЕКАТТЕ 07116, имот № 075007,
четвърта категория, в местността „Махмудийски Соват” при граници и
съседи: № 075017, имот № 075008, имот № 000409, а по кадастрален
идентификатор, имота представлява ПИ с идентификатор № 07116.75.7,
представляващ нива от 40962 кв.м, четвърта категория земя, в местността
„Махмудийски Соват”, по КККР на с. Бутан, обл. Враца, при съседи на имота:
07116.75.409, 07116.75.8, 07116.141.486, 07116.75.17, и НИВА от 48.758 дка в
землището на с. Бутан, общ. Козлодуй, ЕКАТТЕ 07116, имот № 137003,
четвърта категория, в местността „Влашки път кв.137” при граници и съседи:
№ 137007, имот № 000063, имот № 137016, 000032, по кадастрална
идентификатор, имота представлява ПИ с идентификатор № 07116.137.3,
представляващ нива от 48767 кв.м, четвърта категория земя, в местността
„Влашки път кв„ 137” по КККР на с. Бутан, обл. Враца, при съседи на имота:
07116.137.32, 07116.137.16, 07116.136.63, 07116.137.7.
В исковата молба се твърди, че въз основа на сключен Договор за аренда
на недвижими имоти от 16.11.2016 г., вписан в СВ-Козлодуй, под вх.рег. №
3090/16.11.2016г., акт № 27, том 6, на ищеца са предоставени за ползване, в
качеството му на арендатор, два земеделски имоти в землището на с.Бутан,
общ.Козлодуй, които са описани подробно в исковата молба. Посочва се, че
срокът за ползване на имотите е 10 стопански години, считано от 01.10.2022 г.
до 01.10.2032 г., тъй като за същите имоти е съществувал друг Договор за
аренда от 13.07.2012 г., сключен между ответника и друг съсобственик П.К.П.
и вписан в СВ-Козлодуй под вх. № 2078, акт № 2578, том 4, със срок на
действие 10 стопански години, считано от 01.10.2012 г. до 01.10.2022 г. Твърди
се също, че през 2022 г. ответникът е сключил с част от наследниците на П. и
други съсобственици на имота анекс към договора за аренда от 13.07.2012 г.,
4
вписан в СВ-Козлодуй под вх.рег. № 1610/14.02.2022 г., с който се удължава
срока на договора с още 10 стопански години, считано от 01.10.2022 г. до
01.10.2032 г. и се изменя размера на арендното плащане. Посочва се, че за
стопанската 2022/2023 г., както ищецът, така и ответника са подали
декларации на основание чл.70 ППЗСПЗЗ пред ОС „Земеделие", гр.Козлодуй
за посочените земеделски имоти, които ползват на правно основание, поради
което общинската служба е отказала на ищеца участие в споразумението и е
отредила право на участие на ответника въз основа на по-рано сключения от
него договор за аренда, чийто срок е продължен с анекса. Прави се обобщение,
че за един и същи период са налице вписани два договора за аренда на едни и
същи земеделски земи, сключени с различни съсобственици и двама различни
арендатори, при което е налице конкуренция на права между страните. В
исковата молба се излагат подробни теоретични доводи относно правната
същност на арендния договор, условията за сключването и изменението му,
както и относно противопоставимостта му, като се извършва позоваване и на
практика на ВКС. Според ищеца, в случая сключеният от него аренден
договор от 16.11.2016 г., вписан в СВ- Козлодуй на 16.11.2016 г., е
противопоставим на сключения и вписан през 2022 г. анекс, с който е
продължен арендния договор от 2012 г., с оглед момента на вписването им. С
тези доводи се обосновава и правния интерес от предявяването на иск за
установяване, че сключеният от ответника анекс от 2022 г. към договор за
аренда от 2012 г. няма действие и е непротивопоставим на сключения от
ищеца договор за аренда от 2016 г.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от
ответника Л. Х. С., в който на първо място се изразява становище за
недопустимост на предявения иск, тъй като се цели установяване на факт,
който не е изрично предвиден по посочения процесуален ред и за ищеца не
съществува правен интерес от търсената защита. В условията на евентуалност
се изразява становище и за неоснователност на исковата претенция. Навеждат
се доводи, че само поредността на вписването не е определяща за
съпоставянето на две конкурентни правоотношения между спорещи страни,
претендиращи да имат самостоятелни права. Според ответника, решаващото
обстоятелство са притежаваните идеални части от арендованите имоти.
Същият твърди, че е сключил анекса със съсобственици, притежаващи общо
9/16 ид.ч. от имотите, т.е. с лица, които притежават повече от половината и са
мнозинство, поради което и съгласно чл.32, ал.1 ЗС тяхната воля е
доминираща и следва да бъде безусловно съобразена.
Въз основа на исковата молба първоначално е образувано гр.д. №
327/2023г. по описа на РС-Козлодуй, в производството по което са събрани
писмени доказателства. По делото е постановено решение № 449/20.10.2023 г.,
с което е признато за установено по отношение на „Никан 49" ЕООД, че
сключеният от ответника Л. Х. С., Анекс към Договор за аренда на земеделски
земи от 13.07.2022г., вписан в СВ-Козлодуй под вх. рег. № 1610/14.07.2022 г.,
акт 127, том 3, е противопоставим на сключения от ищеца договор за аренда,
5
вписан в СВ-Козлодуй, под вх.рег. № 3090/16.11.2016г., акт № 27, том 6, и има
правно действие за стопанската 2022/2023г. и следващите до стопанската
2031/2032 г. С решението "Никан 49" ЕООД е осъдено да заплати на Л. Х. С.
направените разноски по делото в размер 1340 лв. адвокатско възнаграждение.
Това решение е обжалвано от „Никан 49" ЕООД и с решение №
241/10.05.2024г. по в.гр.д. № 132/2024г. на ОС-Враца същото е обезсилено
като недопустимо и делото е върнато на РС-Козлодуй за ново разглеждане от
друг състав.
След връщането на делото в Районен съд-Козлодуй е образувано гр.д. №
761/2024 г., по което съдът се е произнесъл с обжалваното решение №
346/23.12.2024 г. В същото първостепенният съд е приел, че тъй като договора
за аренда и анекса са били сключени от съсобственици с различни по обем
права в съсобствеността, следва да се отдаде превес на този арендатор,
сключил договор за аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50%
в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл. 32, ал.1 ЗС,
какъвто в настоящия случай е ответника, поради което е отхвърлил
предявеният отрицателен установителен иск, като неоснователен. С
решението съдът е осъдил "Никан 49" ЕООД да заплати на Л. Х. С.
направените разноски по делото в размер 1340 лв. адвокатско възнаграждение.
С определение № 318/21.03.2025г., на основание чл.248, ал.1 от ГПК
съдът е уважил искането на Л. Х. С. за изменение на решението в частта за
разноските и е осъдил ищеца да заплати на ответника направените разноски
по в.гр.д. № 132/2024г. по описа на ОС-Враца в размер 1340, 00 лв. и по гр.д.
№ 327/2023г. по описа на РС-Козлодуй в размер 1340 лв. адвокатско
възнаграждение. Определението не е обжалвано.
При извършената служебна проверка на обжалваното решение,
съобразно правомощията по чл. 269, изр. първо ГПК, въззивният съд намира
същото за валидно и допустимо.
Предвид горното и съгласно разпоредбата на чл. 269, изр. 2 ГПК следва
да бъде проверена правилността му по изложените във въззивната жалба
доводи и при извършена служебна проверка за допуснати нарушения на
императивни материалноправни норми, като въззивната инстанция се
произнесе по правния спор между страните.
Настоящият съдебен състав намира, че по делото са събрани всички
относими и необходими за изясняване на спора доказателства. Изложената и
възприета от районния съд фактическа обстановка е правилно установена и
изцяло кореспондира с представените по делото доказателства. Въззивната
инстанция споделя изложените от районния съд мотиви, довели до извода за
превес на арендния договор (анекса), сключен от ответника със
съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността, и за
неоснователност на предявеният иск, и намира, че решението е постановено
при правилно приложение на материалния закон и доказателствата по делото,
при което на основание чл. 272 ГПК препраща към мотивите на
6
първоинстанционния съд.
В отговор на наведените във въззивната жалба на ищцовото дружество
оплаквания, съдът намира за необходимо да изложи допълнително следните
фактически и правни съображения:
С оглед твърденията на ищеца в исковата молба и на ответника в
отговора, съдът намира, че по делото няма спор и се установява от
представените писмени доказателства, че с Договор за аренда на земеделски
земи от 13.07.2012г., вписан в СВ-Козлодуй, под вх. № 2078, акт № 2578, том
4, на ответника Л. Х. С., ЕГН ********** от с. Бутан, като арендатор, са
предоставени за ползване от П.К.П., ЕГН 32040359986, съсобственик на
имотите, в качеството му на арендодатор, следните земеделски имоти: НИВА
от 48.758 дка в землището на с. Бутан, общ. Козлодуй, ЕКАТТЕ 07116, имот №
137003, четвърта категория, в местността „Влашки път кв.137" при граници и
съседи: № 137007, имот № 000063, имот № 137016, 000032, а по кадастрална
идентификатор, имота представлява ПИ с идентификатор № 07116.137.3,
представляващ нива от 48767 кв.м, четвърта категория земя, в местността
„Влашки път кв „ 137", по КККР на с. Бутан, обл. Враца, при съседи на имота:
07116.137.32, 07116.137.16, 07116.136.63, 07116.137.7; и НИВА от 40.955 дка в
землището на с. Бутан, общ. Козлодуй, ЕКАТТЕ 07116, имот № 075007,
четвърта категория, в местността „Махмудийски Соват" при граници и
съседи: № 075017, имот № 075008, имот № 000409, а по кадастрален
идентификатор, имота представлява ПИ с идентификатор № 07116.75.7,
представляващ нива от 40962 кв.м, четвърта категория земя, в местността
„Махмудийски Соват", по КККР на с. Бутан, обл. Враца, при съседи на имота:
07116.75.409, 07116.75.8, 07116.141.486, 07116.75.17. Срокът за ползване на
имотите е 10 /десет/ стопански години, считано от 01.10.2012г. до 01.10.2022г.
Установено е също, че за описаните по-горе имоти на 16.11.2016г. между
ищеца „Никан 49“ ЕООД, ЕИК *********, в качеството му на арендатор, и
един от наследниците на имотите Т.Ц.Г., в качеството й на арендодател, е
сключен и друг договор за аренда на недвижим имот (земеделска земя),
вписан в СВ-Козлодуй, под вх.рег. № 3090/16.11.2016г., акт № 27, том 6.
Срокът за ползване на имотите, според договора е 10 /десет/ стопански
години, считано от 01.10.2022 г. до 01.10.2032 г.
С Анекс (допълнително споразумение) от 13.07.2022г. към договор за
аренда на земеделски земи от 13.07.2012г., вписан в СВ-Козлодуй под вх. рег.
№ 1610/14.02.2022 г., акт 127, том 3, сключен между К.П.К., Г.Ц.А., Р.А.С.,
М.Н.К. и Е.Н.К., като арендодатели от една страна, и ответника Л. Х. С., като
арендатор, страните се споразумели да променят т.2 от раздел III от договора
за аренда, касаещ срока на действие, като същият се удължава с 10 стопански
години, считано от 01.10.2022г. до 01.10.2023г., както и размера на арендното
плащане.
Видно е, от приложената извадка от регистъра на действащите договори
на ОСЗ-Козлодуй, че срокът на договора за аренда на земеделски земи от
13.07.2012г. е продължен до 30.09.2032г.
7
Установява се също, от приложения регистър на отказани имоти от
декларации и заявления за стопанската 2022/2023 г. за землище в с. Бутан на
ОС „Земеделие“ гр. Козлодуй, че двата процесни имота са вписани като
отказани на името на „Никан 49“ ЕООД.
По делото са приложени също и справки за пълна история на двата
процесни имота, издадена от ОСЗ гр. Козлодуй.
За установяване правата на собственост върху процесните имоти по
делото са приложени писмени доказателства.
От приложените заверени копия от Решение № 679/06.08.93 г. на ОСЗ
Козлодуй и Решение № 990/07.10.94 г. на ОСЗ Козлодуй се установява, че
правото на собственост върху процесните два недвижими имота – земеделски
земи, е възстановено на наследниците на А.К.В., б.ж. на с.Бутан,
общ.Козлодуй, в съществуващи стари реални граници.
Приложено е също и удостоверение за наследници на А.К. П. от
28.09.2016 г., издадено от кметството с. Бутан, от което се установяват
наследниците на общия наследодател и техните права в двата процесни имота.
С Договор за продажба на наследствени права от 11.07.2012 г. Р.Г.Д. и
Георги Кирилов Динов са продали на П.К.П. наследствените си права от
наследодателя си А.К.В., като съвкупност от права и задължения,
включително правото на собственост, представляващо 2/16 ид. части от двата
процесни земеделски имоти.
От представения Нотариален акт за констатиране право на собственост
върху поземлени имоти - земеделска земя, № 124, том V, рег. № 8199, дело №
517 от 2023г. от 12.09.2023г. на нотариус В.М., рег. № 373 с район на действие
– съдебен район на РС-Козлодуй, се установява, че Г.Ц.А., Е.Н.К., М.Н.К.,
Р.А.С. и К.П.К. са признати за собственици на общо 11/16 ид. части от двата
процесни недвижими имоти.
При така възприетата фактическа обстановка настоящият съдебен
състав прави следните правни изводи:
Предявен е отрицателен установителен иск с правно основание чл.124,
ал.1 от ГПК за признаване за установено, че сключеният от ответника Анекс
към Договор за аренда на земеделски земи от 13.07.2012г., вписан в СВ-
Козлодуй под вх. Рег. № 1610/14.02.2022 г., акт 127, том 3, е
непротивопоставим на сключения от ищеца Договор за аренда, вписан в СВ-
Козлодуй, под вх.рег. № 3090/16.11.2016г., акт № 27, том 6, и няма правно
действие за стопанската 2022/2023г. и следващите до стопанската 2031/2032 г.,
по отношение на посочените в молбата два земеделски имота, находящи се в
землището на с.Бутан, общ.Козлодуй.
В случая предмет на спора по предявения отрицателен установителен
иск по чл.124, ал.1 ГПК е отричано от ищеца право на ответника да ползва
процесните недвижими имоти, в качеството си на арендатор.
Правният интерес от решаване на правния спор винаги произтича от
8
конкретните обстоятелства, в които спорът се изразява и чрез които всеки от
спорещите твърди, че се засяга правната му сфера. При отрицателния
установителен иск правният интерес се поражда от твърдението за наличие на
притежавано от ищеца, различно от спорното и претендирано от ответника
право върху същия обект, чието съществуване би било отречено. Интерес от
отрицателния установителен иск може да е налице, както когато ищецът
заявява самостоятелно право, т. е. без да предявява и положителен
установителен иск, така и при конкуренция на твърдени от двете страни права
върху един и същ обект. Въпросът за евентуалното наличие, респ. липсата на
самостоятелно право на ищеца е свързан с преценката на съда за правния
интерес от установяването, т. е. за допустимостта на иска като абсолютна
процесуална предпоставка за разглеждането му, но този въпрос не е част от
предмета на спора. Същинска конкуренция на права може да има само ако и
двете спорещи страни са релевирани самостоятелно право по отношение на
един и същ (изцяло или отчасти) обект на правото.
В конкретния случай и двете страни заявяват права на ползване на едни
и същи земеделски земи за един и същи период, като всяка от тях се позовава
на сключен от нея договор за аренда, като всеки от двата договора е сключен с
различни съсобственици – арендодатели. При това положение настоящият
съдебен състав приема, че е налице конкуренция на права между ищеца и
ответника, което обуславя и правния интерес за ищеца от предявяване на
настоящия отрицателен установителен иск, като абсолютна процесуална
предпоставка за допустимост на същия.
Поради изложеното, съдът намира иска за допустим.
Не е спорно по делото, че с оглед въведената с чл.16, ал.1, изр. второ от
ЗАЗ забрана за изменение на арендния договор в частта относно срока, следва
да се приеме, че сключеният между К.П.К., Г.Ц.А., Р.А.С., М.Н.К. и Е.Н.К.,
като арендодатели от една страна, и ответника Л. Х. С., като арендатор, анекс
от 13.07.2022г. не представлява изменение на договора за аренда от
13.07.2012г. по смисъла на чл. 16 от ЗАЗ, а нов договор. Константно в
съдебната практика е застъпено становището, че по своята правна същност
юридическият факт на продължаването на арендния договор е приравнен на
сключването на нов договор между същите страни, а не на изменение на
съществуващия такъв. Този извод следва от ясната разпоредба на чл. 18 ЗАЗ,
която изрично предвижда, че формата за продължаване на арендния договор е
същата като формата за сключване на самия аренден договор, а именно
писмена форма с нотариална заверка на подписите. С оглед на това, при
наличие на конкуренция на права и изследване на противопоставимостта на
последователно сключени арендни договори с различни арендатори следва да
се вземе предвид датата, на която е извършено съответното ново вписване, а
не датата на първоначалния аренден договор.
Установено е също, от представения Нотариален акт за констатиране
право на собственост върху поземлени имоти - земеделска земя, № 124, том V,
рег. № 8199, дело № 517 от 2023г. от 12.09.2023г. на нотариус В.М., рег. № 373
9
с район на действие – съдебен район на РС-Козлодуй, и не е спорно по делото,
че арендодателите по сключения с ответника Л. Х. С. анекс от 13.07.2022г. към
договор за аренда на земеделски земи от 13.07.2012г., са собственици на общо
11/16 ид. части от двата процесни недвижими имоти, т.е. същите притежават
повече от половината идеални части от двата земеделски имота, предмет на
арендното правоотношение.
Основният спорен между страните въпрос, с оглед въведените от ищеца-
жалбоподател доводи в исковата молба и въззивната жалба, се свежда до
въпроса дали анекса от 13.07.2022г. към договор за аренда на земеделски земи
от 13.07.2012г., сключен от ответника по отношение на процесните имоти, е
годен да се противопостави на договора за аренда от 16.11.2016г., сключен от
ищеца по отношение на същите имоти.
В мотивите на т. 2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по т. д.
№ 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС е изяснено, че договорът за аренда урежда
обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделска
земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик.
Създаването на режим на специално регулиране е свързано със съществената
специфика на земеделската земя - при ползването /обработването/ тя дава
плодове. Поради съществения елемент на този вид договор - придобиване
собствеността върху добивите /чл. 2, ал. 2/, законът дава специална регулация
на отношенията във връзка с плодовете /чл. 2, ал. 2, чл. 10, ал. 3, чл. 31/.
Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването
и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на
имота. Нормите на ЗАЗ са въведени, за да очертаят правна възможност за по-
пълно регулиране на отношенията съобразно спецификата на обекта на
ползването, но не и за тяхната изключителност.
Така изяснената цел на уредбата на договора за аренда с отделен закон
не дава основание да се приеме, че нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в редакцията
преди изменението в ДВ бр. 13 от 7.02.2017 г., предвиждаща, че когато
договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на
земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3
ЗС, е специална и изключва приложението на общата норма на чл. 32, ал. 1 ЗС
и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ
по решение на мнозинството от съсобствениците. Договори за управление,
какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен от всеки съсобственик
за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора не притежава
повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки
един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са го
приели. (В този смисъл е Решение № 12 от 1.03.2018 г. на ВКС по гр. д. №
1251/2017 г., II г. о., ГК).
По приложението на чл. 31, ал. 1 ЗС при сключен от съсобственик
договор за аренда е налице практиката на ВКС - например решение № 115 от
21.11.2017 г. по гр. д. № 997/2017 г., II г. о., с което е дадено тълкуване в
хипотеза на сключени от отделни съсобственици с различни арендатори
10
договори за аренда, но за съвпадащи периоди от време, за посочения период,
т.е. до 7.02.2017 г., че когато договорите за аренда са били сключени от
съсобственици с различни по обем права в съсобствеността, следва да се
отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със
съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността, като
проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ се
управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от
тях дялове в общността. Следователно, дори когато договорът за аренда,
сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият
не е противопоставим на последващ арендатор, на когото мнозинството от
съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху
имота. В решение № 73 от 8.12.2020 г. по гр. д. № 2929/2019 г. на ВКС, ІІ г. о.,
е прието, че договор за аренда, сключен до изменението на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ /ДВ
бр. 13/2017 г./ като договор за управление може да бъде сключен от всеки
съсобственик за цялата вещ. Ако обаче той не притежава повече от половината
от вещта, договорът е непротивопоставим на всеки един от останалите
съсобственици - заедно и поотделно, освен ако не са го приели. Приема се, че
договор за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50
% от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите
съсобственици.
Тази непротивопоставимост бе скрепена с нормата чл. 3, ал. 4 ЗАЗ при
изменението на закона с § 6 на ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, обн. ДВ бр. 13/7.02.2017
г., в сила от същата дата, с която е предвидено, че договор за аренда може да
бъде сключен със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е
повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик,
упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на
сто идеални части от съсобствения имот. С новата редакция на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ
/ДВ, бр. 13/2017 г./ се създава кореспондиращо на общата уредба на чл. 32, ал.
1 ЗС разрешение относно управлението и ползването на съсобствени
земеделски земи чрез отдаване под аренда – общата вещ се управлява съгласно
решението на собствениците, притежаващи повече от половината от общата
вещ.
В случая договорът за аренда от 16.11.2016г. е сключен от ищеца преди
цитираното изменение на ЗАЗ, а анекса от 13.07.2022г. към договор за аренда
на земеделски земи от 13.07.2012г. е сключен от ответника при действието на
новата редакция на разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ. С оглед цитираната по-
горе съдебна практика, в която се визират договори за аренда, сключени преди
изменението на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, то изразеното в тях становище е приложимо и
в конкретния случай. Приложимо към казуса е общото правило на чл. 32, ал. 1
ЗС.
В случая е очевидно, че арендодателят по сключения с ищеца договор
/Т.Ц.Г./ притежава по-малко от 50% от съсобствеността, а арендодателите по
сключения с ответника анекс от 13.07.2022г. към договор за аренда на
земеделски земи от 13.07.2012г., притежават повече от 50% от
11
съсобствеността. Като се има предвид, че ответникът Л. С. е сключил анекса
от 13.07.2022г. към договор за аренда на земеделски земи от 13.07.2012г. със
съсобственици на имотите, които се легитимират като такива на повече от
половината идеални части от съсобствеността в двата имота, то следва да се
приеме, че сключеният от ищеца договор за аренда от 16.11.2016г. по
отношение на същите имоти не му е противопоставим независимо от
поредността на вписванията. С оглед изложеното съставът на съда намира, че
като проявление на общото правило на чл. 32, ал. 2 от ЗС в настоящия случай
превес следва да се даде не на поредността на вписването на договора и
анекса, а на правата на ответника, придобити от съсобственици, притежаващи
повече от 50 % от съсобствеността, които не са били страна по договора за
аренда, сключен с ищеца, и на които арендното правоотношение е било
непротивопоставимо.
По тези съображения следва да се приеме, че ищецът не разполага по
отношение на ответника с противопоставимо му право по отношение на
процесните имоти, с оглед на което исковата претенция по чл. 124 от ГПК се
явява неоснователна.
Като е достигнал до същите правни изводи и е отхвърлил предявеният
отрицателен установителен иск, районният съд е постановил правилен и
законосъобразен съдебен акт, който следва да бъде потвърден.
С оглед резултата от обжалването, отправеното своевременно искане и
на основание чл. 273, във вр. с чл. 78, ал. 3 от ГПК, на въззиваемата страна се
дължат направените в хода на въззивното производство разноски за
адвокатско възнаграждение. По отношение на неговия размер следва да се
разгледа направеното от въззивната страна в становището й от 25.06.2025г.
възражение по чл.78, ал.5 от ГПК за прекомерност на адвокатското
възнаграждение на пълномощника на въззиваемия.
Съгласно разпоредбата на чл. 78, ал.5 ГПК, е възможно адвокатският
хонорар да бъде намален от съда по искане на насрещната страна, поради
прекомерност, когато размерът му не отговаря на фактическата и правна
сложност на делото, и то до размера, посочен в Наредба № 1/09.07.2004г. за
възнаграждения за адвокатска работа.
Адвокатското възнаграждение на процесуалния представител на
въззиваемия е в размер 1340, 00 лв., съгласно представения договор за правна
помощ и съдействие № 22 от 24.02.2025г., а съгласно чл. 7, ал.2, т.2 от Наредба
№ 1/09.07.2004г. при интерес от 6279,91 лв., минималното адвокатско
възнаграждение би следвало да бъде 927, 99 лв. Следователно платеният от
въззиваемия адвокатски хонорар е с 412, 01 лева над горепосочения минимум.
В настоящия случай съдът счита, че определеният с договора между
12
въззиваемия и адвоката му размер на адвокатското възнаграждение
действително е прекомерен и не съответства на фактическата и правна
сложност на настоящия казус - по делото е проведено едно открито съдебно
заседание, като във въззивното производство не са събирани доказателства.
По казуса има непротиворечива практика на ВКС. Следователно и делото
следва да бъде прието за такова, което не е от голяма фактическа и правна
сложност, поради което адвокатското възнаграждение на пълномощника на
въззиваемия следва да бъде намалено до минимума от 928, 00 лв.
Водим от горното, Врачанският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 346/23.12.2024 г. по гр.д. № 761/2024 г. по
описа на Районен съд-Козлодуй, допълнено в частта за разноските по реда на
чл.248 ГПК с определение № 318/21.03.2025г.
ОСЪЖДА „Никан 49” ЕООД, ЕИК *********, с. Бутан, общ. Козлодуй,
обл. „Враца, ул. „Петър Костов" № 18, ДА ЗАПЛАТИ на Л. Х. С., ЕГН
********** от с. Бутан, общ. Козлодуй, обл. Враца, ул. „Александър
Стамболийски” № 17, направените разноски за адвокатско възнаграждение
във въззивното производство в размер 928, 00 лева.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок
от връчването на преписи от същото на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13