Р
Е Ш Е
Н И Е
Гр. София 30.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд първо гражданско
отделение в открито заседание на двадесет и шести юни две хиляди двадесет и
пета година в състав:
Съдия: С. Станчев
като разгледа докладваното от съдия С. Станчев гр.дело № 1655 по описа за 2020 година, прецени:
Делото е образувано по предявени от „Б.с.к.“ ЕООД срещу Р.С.П.
искове с правно основание чл. 88 ал. 1 във вр. с чл. 55 ал. 1 предл. 3 от ЗЗД с цена на исковете
82 000 лева, и искове с правно основание чл. 92 от ЗЗД, с цена на исковете
съответно 50 000 лева и 40 000 евро. След смъртта на ответника Р.С.П.
но 04.10.2020 г., делото е продължило с участието на С.Р.П., конституиран като
ответник с определение № 261904 от 29.01.2021 г.
Ищецът „Б.с.к.“ ЕООД ("БСИК"
ООД) чрез процесуалния си представител излага, че сключил като изпълнител с
първоначалния ответник Р.С.П. като учредител, предварителен договор от
25.02.2019 г. за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на
жилищна сграда и обезщетение с недвижими имоти. Съгласно договора,
първоначалният ответник учредявал в полза на ищеца 66% от правото на строеж
върху притежаван от него УПИ II-267 от кв. 237 м. "Подуене-Редута" по плана на гр.
София район "Слатина" - СО, целия с площ 536 кв. м, срещу
задължението на приемателя да извърши проучване, проектиране, строителство и
въвеждане в експлоатация на жилищна сграда с максимално допустими параметри.
След сключването на предварителния договор ищецът заплатил на ответника сумата
от 50000 лева, което било половината от договорената гаранция за изпълнение на
задълженията на ищеца по договора. Ищецът заплатил на ответника и сумата от
общо 32000 лева за изготвяне на технически проект, във връзка с встъпването на първоначалния
ответник Р.П. в правата и задълженията на предходния възложител за извършване
на проектно-проучвателни работи в имота. Когато ищецът започнал да организира
нотариалното изповядване на сделката за учредяване на правото на строеж, установил,
че след сключването на предварителния договор, на 18.04.2019 г. върху имота била
наложена възбрана за обезпечаване на предявен срещу ответника иск от "Кем
Инвест" ЕООД, с което ответникът имал сключен предходен предварителен
договор за учредяване право на строеж върху същия имот. Според ищеца,
първоначалният ответник Р.П. бил недобросъвестен в отношенията си с ищеца, тъй
като още при сключването на предварителния договор е знаел за неуредените си
отношения с "Кем Инвест" ЕООД. На това основание, ищецът уведомил
първоначалния ответник Р.П., че прекратява договора с едномесечно предизвестие
и го поканил да възстанови заплатените суми и да заплати неустойки на основание
точки 5.4 и 5.7 от договора. Ищецът установил, че след сключването на договора
първоначалният ответник Р.П. предложил имота на друго дружество за извършване
на строителство.
На основание горните обстоятелства,
ищецът прави искане до съда да осъди първоначалния ответник Р.С.П. да заплати
на ищеца „Б.с.к.“ ЕООД следните суми:
- сумата от 50000 лева заплатена от
ищеца на основание т. 1.9 от предварителния договор като част от договорена гаранция;
- сумата от 32000 лева заплатена
сума от ищеца на първоначалния ответник за изготвяне на технически проект;
- сума от 50000 лева неустойка на
основание точка 5.4 от предварителния договор;
- сума от 40000 евро неустойка на
основание точка 5.7 от предварителния договор за неизпълнение на договора за
времето от 8 месеца и за допускане налагането на възбрана върху имота.
В отговора на исковата молба,
постъпил с вх. № 66835 от 09.07.2020 г., първоначалният ответник Р.С.П. оспорва
исковете по основание и размер. Оспорва твърдението на ищеца за информация на
ответника за парични претенции от трето лице за обезщетение за причинени вреди,
като излага, че възбраната върху имота била наложена два месеца след
сключването на договора. Оспорва относимостта на представените от ищеца писмени
доказателства. Прави възражение за прихващане с претендирани вземания срещу
ищеца. Конституираният по чл. 227 ГПК ответник С.Р.П. чрез пълномощника си в
молба с вх. № 263398 от 25.02.2025 г. уточнява, че възражението за прихващане е
със сума от 50000 лева, на основание точка 5.5 от договора, поради твърдян от
ответника отказ на ищеца да получи правото на строеж и прекратяването на
предварителния договор по вина на ищеца.
От
събраните по делото доказателства се установява следното:
На 25.02.2019 г. бил сключен предварителен
договор между първоначалния ответник Р.С.П. като учредител и ищеца "БСИК"
ООД като приемател, за учредяване на право на строеж върху поземлен имот,
находящ се в гр. София ж.к. "Редута"ул. "******, представляващ
УПИ II-267 кв. 237 по плана на гр. София местност "Подуене-Редута",
район "Слатина", целия с площ 536 кв. м. Съгласно точка 1.4 от
договора, учредителят се задължавал да учреди възмездно в полза на приемателя
66% от правото на строеж, като си запазвал 34% от него за обектите, които щели
да бъдат изградени от приемателя в негова полза и щели да бъдат изключителна
собственост на учредителя. Приемателят се задължавал да извърши проучване,
проектиране, строителство и въвеждане в експлоатация на жилищна сграда, с
максимално допустими параметри, според получената виза и действащото
градоустройство, съответстващи на площта на терена, съгласно издадена актуална
виза за проучване и проектиране от главния архитект на район Слатина, в
състояние, годно за експлоатация с всички необходими външни комуникации. Според
точка 1.9 от договора, приемателят се задължавал да заплати на учредителя
парична гаранция от 100000 (сто хиляди) лева за изпълнение на задълженията си
по предварителния договор, извън сумата за заплащане на работния проект, като 50000
лева били платими до 5 дни от датата на получаване на заверена виза за
проектиране. В точка 5.1 от договора било предвидено прекратяване на договора
от приемателя, ако учредителят не му учреди съответните проценти от правото на
строеж. В договора били предвидени неустоечни клаузи: задължение на приемателя
да заплати на учредителя неустойка от 50000 лева, ако виновно не спазва
сроковете по този договор (точка 5.1); задължение на учредителя да заплати на
приемателя неустойка от 50000 лева, ако се откаже от задълженията си по т. 2.7
и т. 2.8 (задължения по тези точки учредителят няма), при невиновност и
изправност от страна на приемателя (точка 5.4); задължение на приемателя да
заплати на учредителя неустойка от 50000 лева, ако се откаже от задължението си
да получи учредено право на строеж или договорът бъде прекратен по негова вина
(точка 5.5); обща неустоечна клауза при виновно неизпълнение на страна на
задължение по договора, за сумата от 5000 евро на месец до прекратяване на
неизпълнението или нарушението (точка 5.7).
Сумата от 50000 лева била заплатена
на 26.02.2019 г. в полза на първоначалния ответник Р.С.П. от ищеца чрез неговия
управител Н.Д.М., видно от банково удостоверение (л. 312), в което като основание
за плащане било посочено гаранция по договор от 25.02.2019 г. На същата дата на
първоначалния ответник била заплатена сумата от 15000 лева с посочено основание
за плащане проектиране по договор от 25.02.2019 г. в полза на БСИК ЕООД. На
25.06.2019 г. от ищеца на първоначалния ответник Р.С.П. било извършено второ
плащане на сумата от 15000 лева със същото посочено основание. На 27.11.2019 г.
ищецът извършил трето плащане към
първоначалния ответник на сума от 2000 лева на същото основание.
От нотариален акт № 12 от 30.05.2018 г. том III рег. № 7084, дело № 348/2018 г. на
нотариус С.Т.(л. 48) се установява, че първоначалният ответник Р.С.П. бил
собстдвеник на основание давностно владение на 130/564 идеални части от
поземления имот, който е предмет на предварителния договор. Същият имот е бил
предмет на предходен предварителен договор от 21.05.2018 г., сключен между първоначалния
ответник Р.С.П. като учредител, и "Кем инвест" ЕООД гр. Бургас като
приемател. Във връзка със спорове по изпълнението на договора, "Кем
инвест" ЕООД гр. Бургас е предявил на 05.04.2019 г. иск срещу Р.С.П., по
който било образувано гр.дело № 4763/2019 г. на СГС. По това дело с определение
от 15.04.2019 г. съдът допуснал обезпечение на иска чрез налагане на възбрана
върху УПИ II-267 в кв. 237 в местност "Подуене-Редута" район Слатина, гр.
София, с адрес: гр. София ул. "******, с площ 536 кв. м, който е идентичен
с имота, предмет на предварителния договор между страните по настоящото дело. На
това основание, ищецът БСИК ЕООД изпратил до първоначалния ответник Р.С.П.
покана, с която го е уведомил, че прекратява договора на основание т. 5.1 с
едномесечно предизвестие, считано от датата на получаване, и му предявил
претенции за връщане на заплатените суми и заплащане на неустойка. Поканата
била връчена чрез "Еконт" с обратна разписка на ответника П. на
12.12.2019 г.
Съгласно точка 5.1 от предварителния
договор, приемателят има право да прекрати договора едностранно с едномесечно
предизвестие при условие, че учредителят не му учреди съответните проценти от
правото на строеж върху имота. По делото не са представени доказателства за
учредяване на право на строеж върху имота в полза на ищеца от първоначалния
ответник Р.С.П., нито за предприемане на действия в тази насока. Поради това,
договорът следва да се счита прекратен след изтичане срока на предизвестието на
12.01.2020 г. Прекратяването на предварителния договор поради неизпълнение на
задълженията на първоначалния ответник е основание да се приеме, че е налице
хипотезата на чл. 55 ал. 1 предл. 3 ЗЗД за връщане на дадената от ищеца като
гаранция сума от 50000 лева. Горното е основание за връщане от първоначалния
ответник на ищеца и на сумата от общо 32000 лева, заплатена от ищеца на
първоначалния ответник за изготвяне на технически проект. Исковете с правно
основание чл. 55 ал. 1 предл. 3 ЗЗД са основателни.
Искът с правно основание чл. 92 ЗЗД
за заплащане на неустойка от 50000 лева на основание т. 5.4 от предварителния
договор, е неоснователен. Основанието за прилагане на тази клауза е учредителят
да се откаже от задълженията си по т. 2.7 и 2.8. Учредителят няма задължения по
тези точки, а те уреждат задължение на приемателя да подготви всички документи,
да внесе искане за издаване на разрешение за строеж и за определяне на строителна
линия и ниво.
Искът с правно основание чл. 92 ЗЗД
за заплащане на неустойка от 40000 евро на основание точка 5.7 за неизпълнение
на договора за времето от 8 месеца, е основателен. Основанието за прилагане на
тази неустоечна клауза е виновно неизпълнение от страната на нейно задължение
по договора или нарушение на условие по него. Първоначалният ответник Р.С.П. е
сключил предварителния договор с ищеца със съзнанието, че е сключил предходен
предварителен договор за учредяване право на строеж върху същия имот с друг
приемател. Първоначалният ответник невярно е декларирал, че е единствен
собственик на поземления имот, след като с НА № 12 от 30.05.2018 г. том III
рег. № 7084 дело №
348/2018 г. е бил признат за собственик само на 130/564 идеални части от имота.
С това ответникът е нарушил точка 3.3 от договора. Със същата клауза
първоначалният ответник се е задължил да не обременява имота с вещни тежести.
Това задължение включва въздържане от действия, които биха имали за последица
обременяване с вещна тежест. Наложената възбрана върху имота като обезпечителна
мярка на иска, предявен срещу ответника и предмет на гр.дело № 4763/2019 г. на
СГС, безспорно е вещна тежест и основанието за нейното възникване са действията
на ответника П. за сключване на предходен предварителен договор за същия имот. Първоначалният
ответник е бил неизправна страна по предварителния договор, което е основание
за възникване на задължението то точка 5.7 от договора за заплащане на
неустойка в размер на 5000 евро за всеки месец на неизпълнение или нарушение.
За периода от 18.04.2019 г. до датата на прекратяването на договора 1.01.2010
г. е изтекъл срок от 8 месеца и 23 дни. Претенцията е за 8 месеца, за който срок
дължимата неустойка по точка 5.7 от договора е 40000 евро.
Възражението за прихващане със сумата
от 50000 лева, предявено от представителя на новоконституирания ответник С.Р.П.,
е неоснователно. Основанието за това възражение е отказ на ищеца да получи
правото на строеж, съгласно условията на договора. Такъв отказ не е налице, а
договорът е бил прекратен от ищеца поради виновно нарушение и неизпълнение от
първоначалния ответник Р.С.П..
Ответникът С.Р.П. дължи на ищеца „Б.с.к.“
ЕООД разноски в размер общо 13870,96 лева, според уважената част от исковете.
Ищецът дължи на ответника разноски в размер 1439,29 лева според отхвърлената
част от исковете.
Мотивиран от горното, съдът
Р
Е Ш И:
ОСЪЖДА С.Р.П. с ЕГН ********** адрес:
***, като наследник на Р.С.П. с ЕГН **********, да заплати на „Б.с.к.“ ЕООД ***,
ЕИК *********, седалище и адрес на управление:***, сумата от 50000 (петдесет
хиляди) лева платена гаранция за изпълнение на предварителен договор за учредяване
на право на строеж от 25.02.2019 г. и сумата от 32000 (тридесет и две хиляди)
лева, платена за изготвен технически проект, дължима на основание чл. 55 ал. 1
предл. 3 ЗЗД, поради прекратяване на предварителния договор на основание точка
5.1 от договора, при виновно неизпълнение от Р.С.П., ведно със законната лихва
от 07.02.2020 г. - датата на подаване на исковата молба до окончателното
изплащане.
ОСЪЖДА С.Р.П. като наследник на Р.С.П. да заплати на
„Б.с.к.“ ЕООД *** сумата от 40000 (четиридесет хиляди) евро неустойка, дължима на
основание точка 5.7 от предварителен договор за учредяване на право на строеж
от 25.02.2019 г., ведно със законната лихва от 07.02.2020 г. датата на подаване
на исковата молба, до окончателното изплащане.
Отхвърля предявения от „Б.с.к.“ ЕООД
*** срещу С.Р.П. като наследник на Р.С.П. иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за
заплащане на неустойка в размер 50000 лева, на основание точка 5.4 от
предварителен договор за учредяване на право на строеж от 25.02.2019 г.
Отхвърля направеното от С.Р.П. като
наследник на Р.С.П. възражение за прихващане със сума от 50000 лева, обосновано
с твърдение за отказ на ищеца да получи право на строеж съгласно предварителен
договор за учредяване на право на строеж от 25.02.2019 г.
Осъжда С.Р.П. да заплати на „Б.с.к.“
ЕООД разноски в размер общо 13870,96 лева, според уважената част от исковете.
Осъжда „Б.с.к.“ ЕООД да заплати на С.Р.П.
разноски в размер 1439,29 лева според отхвърлената част от исковете.
Решението подлежи на
обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
СЪДИЯ: