Р Е Ш Е
Н И Е №7
гр.Поморие, 16.01.2020год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен съд, гражданско
отделение, в публично заседание на седемнадесети декември през две хиляди и деветнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ ЯПАДЖИЕВА
при секретаря Валентина Атанасова, като разгледа
докладваното от съдия Н.Япаджиева гр.дело № 20 по описа за две хиляди и деветнадесета година за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството пред ПРС е
образувано по повод искова молба подадена от Етажната собственост на сграда находяща се в гр. Поморие, ул, комплекс
„Феста Апартмънтс Поморие представлявана от управителя М.Ч. с процесуален
представител адв. Т. против О.А.Б.. Ищецът в исковата молба сочи, че от 12.05.2009г. О.А.Б. е собственик на апартамент №242 в бл. Б
ет.3 с площ общо от 99.32 кв.м на комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“, а на 12.11.2014 г. е
проведено общо събрание на ЕС и собствениците са
избрали ОС за форма на управление. Сочи, че на 29.06.2017г. е проведено ОС на ЕС на което и определена годишната
такса за управление и поддържане на
общите части в размер на 5 евро на кв.м., а таксата за Фонд „Ремонт и обновяване“ е 2 евро на кв.м. Сочи, че ответницата е като
собственик на недвижимия имот в комплекса с площ 99.32 кв.м. дължи за 2016г. и
2017г. сумите както следва: сумата в размер на 526.79евро равняващи са на 1030.31лв.
представляващи год.такса за управление и поддръжка на общите части на комплекс „Феста Апартмънтс
Поморие“ за 2016г.; сумата 108.06 евро
равняващи са на 211.35лв. представляваща законна лихва върху сумата от 526,79
евро, за периода от 01.01.2017г. до завеждането на исковата молба; сумата в размер от 496.60 евро, равняващи се
на 971,27 лева, представляваща годишна такса за управление и поддръжка на
общите части на комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“ за 2017г.; сумата от 74.09.
евро, равняваща се на 144.90 лева представляваща законна лихва върху сумата от
496.60 евро за периода от 21.07.2017г. до завеждането на исковата молба; сумата
в размер на 198,64 евро, равняваща се на 388,51 лева, представляваща вноска
във фонд – ремонт и обновяване на общите
части на комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“ за 2017г., както и сумата от 29.63
евро, равняващи се на 57.96 лв., представляваща законна лихва върху сумата от
198.64 евро за периода от 21.07.2017г. до завеждането на исковата молба. Моли съда да присъди законни лихви
върху описаните задължения от момента на подаване на исковата молба до
окончателното им заплащане и да присъди на ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на комплекс
„Феста Апартмънтс Поморие" направените по делото разноски. Представя
писмени доказателства. В съдебно
заседание ищцовата ЕС чрез упълномощения си процесуален представител – адв. Т
сочи, че с решение № ІV-27/08.04.2019 г., постановено по в. гр. дело № 100/2019
г. по описа на ОС – Бургас, са отменени всички решения на ОС на ЕС, проведено
на 29.06.2017 г., поради което исковите суми се претендират като дължими на
основание решението на ОС на ЕС, проведено на 12.11.2014 г., взето по т. 2 от
дневния ред.
Ответникът в представен отговор на исковата молба по чл.131 от ГПК,
оспорва допустимостта
и основателността на иска. Сочи, че ответницата е собственик на имот в бл.Б, но ЕС
не съществува и не дължи сумите, тъй като:
В комплекса
не са извършвани поддръжка и управление на общите части за твърдяните периоди.
Всички дейности по управление и поддръжка на общите части на блок „Б" са извършвани от ЕС на блок
„Б", учредена с протокол от
събрание, което е проведено още на 26.08.2015 г.; таксата за управление и поддръжка е определена на 9€/кв.м., което е
нарушение на императивна правна норма - чл.51, ал.1 от ЗУЕС; с решение от 12.11.2014 г. е определена
единствено такса за поддръжка за 2015 година (такава е точката, по която е
свикан дневния ред и по този начин следва да се тълкува и решението на ОСЕС -
за приемане на такса за поддръжка единствено за 2015 г.). За 2016 и 2017 г.
няма определена такса, за тази за 2015 не
може автоматично да се приложи за следващите години, тъй като няма такава норма
в закона, нито волята на законодателя е била такава; че не
е указано, никъде дали таксата се събира само на база квадратурата на
апартамента (чистата застроена площ) или само на база общите части (описани в
нотариалните актове на собствениците също като квадратни метри общи части) или
пък като сбор от двете и в тази връзка сочи, че прави възражение, че таксата е
неопределяема. Възразява срещу възможността подобна ЕС да
съществува (във формата, в която е организирана), т.е. срещу материалната
легитимация на ищеца, тъй като Комплекс „ФЕСТА ПОМОРИЕ РИЗОРТ" не е
жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на §1, т.З от ДР на ЗУЕС и
управлението следва да се извършва от Общо Събрание на Етажна Собственост,
като комплексът е въведен в експлоатация
на 08.12.2008 г. и нанесен в кадастъра като 5 отделни сгради - 4 жилищни (с
идентификатори с последни номера 1,2,3 и 5) и една ХОТЕЛСКА сграда
(идентификатор 57491.509.34.4) и цялата сграда хотел е собственик на едно лице
- „ФЕСТА ХОТЕЛИ" АД, а за хотела общите части не са описани и не се
числят, в хотелската сграда няма етажна собственост - цялата сграда е
собственост на едно лице - тя се експлоатира и управлява самостоятелно от
собственика си - „ФЕСТА ХОТЕЛИ" АД.
На следващо място сочи, че ответницата не е ползвала или пребивавала в имота си в
гр.Поморие през 2016г. и 2017 год. за
повече от 30 дни не дължи таксите, а разпоредбата на чл. 51,
ал.1 и ал. 2 е императивна и не може да бъде
дерогирана по решение на ОС на ЕС /Определение № 1097/2011 г. по гр.д. №
630/2011 г. на ВКС, I г.о./. Сочи, че ответницата е заплащала суми за
управление и поддръжка на общите части на бл.Б на Етажната собственост, която е
била учредена и съществувала за процесния период. Моли съдът да
постановите решение, с което да отхвърли исковете.
Предявени са два обективно съединени иска с правно
основание чл.6, ал.1 т.10 вр. с чл. 38, ал.1 от ЗУЕС и съответно с правно основание чл. 86
от ЗЗД.
ПРС,
като взе предвид събраните по делото доказателства, становищата на страните и
разпоредбите на закона, приема за установено от фактическа и правна страна
следното:
Установява се от представената справка по лице от Службата по вписвания и от преписа от нотариален акт №119 , том III, рег.№1349, дело №498/ от 12.05.2009г. по описа на нотариус Г.Н., с район на действие – район на РС – Поморие, че ответницата е собственик на апартамент №242 в процесния комплекс бл.Б , ет.3, идентификатор 57491.509.34 с площ 67.00 кв.м., ведно с 32.32 кв. м. в идеални части от общите части на сградата. Видно от представения Протокол от ОС на собствениците на самостоятелни обекти в комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“ на 12.11.2014 г., е било проведено Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“ на което били приети решения, с които е избран управителен съвет, определен е размера на таксата за поддръжка в размер на 9 евро/кв.м. без ДДС и е упълномощен УС на ЕС да подпише договор за управление и поддръжка с избрана компания. Взето е решение за създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“, в който се заделят 2 евро/кв.м. от събраната такса за управление и поддръжка и е приет правилник за вътрешния ред.
Във връзка с
твърденията в отговора на исковата молба, за наличие на отделни самостоятелни
блокове са представени: Решение №106/2018г. по
гр.дело 376/2017г. на
РС Поморие с което са отменени решения приети на проведеното на 18.05.2017г. ОС на ЕС на блок А, Б, В
и Решение № 48/30.03.2017г. по гр.дело 450/2016г. на
ПРС с което са отменени решения
приети на проведеното на 21.07.2016г. ОС на ЕС на блок Б. Видно от представените решения съдът е приел, че не се
касае за отделни изолирани сгради, които могат да бъдат подчинени на различен
режим на управление, не се касае и за сграда с повече от един вход, който да обслужва
само определени обекти. Макар да има няколко вход/изхода, то никой от тези входове не е изграден
с цел за да обслужва само определени обекти, а са изградено по скоро за
удобство, като от всеки от входовете може да се стигне до всички обекти.
В тази връзка и съдът приема, че в блок Б няма обособена самостоятелна ЕС,
въпреки твърдението на ответницата за учредяването на ЕС.
Според
съда всички направени възражение в исковата молба относно свикването на ОС, ЗУЕС провеждането, размера на
вноската са преклудирани, тъй като считано от датата на поставяне на обявлението за изготвен протокол на
ОС на ЕС, всеки един от етажните собственици има правна възможност да иска
отмяната на взетите решения в
тридесетдневен срок. В случая доказателство за изпълнение на
процедурата по чл.16, ал.7 от ЗУЕС съставлява представения протокол от
12.11.2014г. в 13.00 ч. за поставяне на
протокола от ОС на видно място. Така считано от 12.11.2014г. за ответницата е възникнало правото да иска в
тридесетдневния срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС отмяна на решенията на общото
събрание на етажната собственост, който срок е изтекъл на 12.12.2014г. /петък/. Като не е поискал
отмяна на решенията и не са представени доказателства за отмяна на взетите
решение на ОС проведено на 12.11.2014г. съгласно специалния ред на чл. 40 от ЗУЕС, решенията са
влезли в сила и произвеждат действие, като обвързват етажните собственици по
отношение на приетото с тях и са задължителни за собствениците.
Представен
е и протокол от проведено на 29.06.2017 г. ОС на ЕС, на което с решение по т.6
от дневния ред е определена годишна такса за управление и поддръжка на общите
части на комплекса за 2017 г., в размер 5 евро/кв.м., а с решение по т.7 от
дневния ред е определена годишна вноска във фонд ремонт и обновяване в размер 2
евро/кв.м. Не се спори, че с представеното по делото решение №
ІV-27/08.04.2019 г., постановено по в. гр. дело №
100/2019 г. по описа на ОС – Бургас, са отменени всички решения на посоченото
ОС на ЕС, проведено на 29.06.2017 г. След отмяната на тези решения съдът,
счита че таксите от собствениците се дължат
на основание предходното решение, прието на ОС на ЕС на 12.11.2014г. По
делото ищецът не е поискал увеличение на
размера на дължимите такси, макар
таксата определена с решението от 2014г. да е 9 евро , а на ОС на ЕС
през 2017г. същата е била намалена на общо 7евро.
При така
установената фактическа обстановка съдът счита предявените искове основателни.
От фактическа страна по делото безспорно се установи, че ответницата е собственик на
самостоятелен обект в сградата, която се намира в режим на етажна собственост. В
чл. 38, ал. 2 ЗУЕС е предвидена възможност при
неизпълнение на решението на общото събрание в определения срок председателят
на УС (управителят) може да предяви иск за осъждане собственика за плати
дължимите суми.
За уважаването на иска е необходимо ищецът да докаже, че е взето решение, което
е обвързало ответницата в
производството. В случая по делото не са наведени твърдения решенията
приети на проведеното
на 12.11.2014 г. Общо събрание да са
били отменени по реда на чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, поради което
посочените решения следва да се съобразяват от съда. Според съда всички направени
възражение в исковата молба относно свикването на ОС, ЗУЕС провеждането,
размера на вноската са преклудирани, тъй като считано от датата на поставяне на
обявлението за изготвен протокол на ОС на ЕС, всеки един от етажните
собственици има правна възможност да иска отмяната на взетите решения в
тридесетдневен срок. Така считано от придобиването на имота, за ответницата Б.,
е възникнало задължение да плаща вноските в размера, в който са определени с взетото решение на ОС на ЕС.
Трайната съдебна практика е приела, че с
лед като по специалния ред предвиден в закона и в преклузивните срокове по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС, никой от етажните собственици не е поискал отмяна на решенията на ОС на ЕС, за тях е преклудирана възможността да правят последващи възражения относно незаконосъобразността на тези решения.
По отношение на доводите за нищожност на решенията за определяне размера на дължимата от съсобствениците годишна такса за поддръжка и управление поради противоречие с императивна норма, а именно чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС
, също е налице установена съдебна практика, съгласно която след влизането им в сила решенията на етажните собственици са задължителни за всички етажни собственици, включително за тези които са гласували против, за неучаствалите във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели. Законосъобразността на решенията приети на ОС на ЕС се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контрола за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС.Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при
нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми само в
производството по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС,
каквото не е настоящото /в този смисъл решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр.д. № 657/2012 г. на
ВКС/. В тази връзка неоснователни са възраженията на ответника относно размера на
таксата за поддръжка,
квотите при провеждане на събранието, изчисляването на общите части. Няма правна възможност в настоящото производство да се навеждат
възражения срещу решението на общото събрание проведено на 12.11.2014г. след като няма данни по делото (а и не се твърди) тези
решения да са отменени по надлежния ред.
За неоснователно съдът намира и възражението за неяснота относно начина
на изчисляване на таксата,
доколкото размерът й ясно е закрепен към квадратурата на притежавания обект. Доколкото годишните
такси се дължат отнапред за предстоящата година, както и извършването на
разходите не са елемент от фактическия състав на предявения иск, то и
възраженията за ненадлежно осъществяване на дейностите по поддръжка не биха
могли да обосноват недължимост на сумата към етажната собственост. Тъй като на ОС е взето решение размерът на таксата за
поддържане на общите части на ЕС да е 9 евро на кв. м., като в тази такси е
включена и таксата от 2 евро на кв.м., която следва да се заделя за фонд
„Ремонт и обновяване“, то за ответникът
е възникнало задължение за внасяне на сумата от 9 евро на кв.м. за притежаваният от него самостоятелен обект. Тъй като няма
спор, че общата квадратура на притежавания от ответницата обект е 99.32 кв.м., то за
същата е възникнало задължение да заплати сумата от общо 893,88
евро за 2016г. представляваща годишна такса за управление и поддръжка на
общите части равняваща се на 1748.28лв. представляващи год.такса за управление
и поддръжка на общите части ката в тази сума е включена и таксата за фонд
„Ремонт и обновяване“. Ищецът признава, че ответницата е извършила частично
плащане в размер на 717,97 лв., поради което задължението, представляващо
годишна такса за управление и поддръжка за 2016г. е в размер на 526,79 евро
равняващо се на 1030,31лв. За 2017г. претенцията
на ищеца към ответницата в размер от 496.60 евро, равняващи се на 971,27 лева,
представляваща годишна такса за управление и поддръжка на общите части на
комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“ за 2017г. и сумата в размер на 198,64 евро,
равняваща се на 388,51 лева, представляваща вноска във фонд – Ремонт и обновяване на общите части на
комплекс „Феста Апартмънтс Поморие“ за 2017г. или общо сумата от
1418.82лв. и за този размер следва да се уважи иска. Възражението, че не се дължи плащане на такси за поддръжка
и управление на общите части поради липса на доказателства за действително
извършване на такива дейности е
несъотносимо към предмета на делото е не следва да се обсъжда. Изрично в този смисъл
Определение № 458/22.05.2019 г. по гр. д. № 1332/2019 г., IV г. о., ГК на ВКС и посочената в
него съдебна практика, съгласно която този въпрос е предмет на иска по чл.40 ЗУЕС при оспорване на решението на общото събрание, без да има отношение към
предмета на иска с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД, вр.с чл.38, ал.1 ЗУЕС.