№ 640
гр. Варна, 11.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ТО, в публично заседание на
двадесет и втори май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Мила Й. К.а
Членове:Тони Кръстев
Десислава Г. Жекова
при участието на секретаря Мария Д. Манолова
като разгледа докладваното от Тони Кръстев Въззивно гражданско дело №
20243100500710 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК и е образувано по въззивна жалба
от ПК „Победа-92“ против Решение № 12/30.01.2024 г., постановено по гр.д. № 583/2023 г.
по описа на Районен съд – Девня, с което е уважен предявеният от Г. К. Д. осъдителен иск за
сумата 1609,60 лв., представляваща частично неизплатена рента за стопанската 2021-2022г.,
ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на
сумата, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД.
Във въззивната жалба се излагат доводи за неправилност и необоснованост на
решението, постановено при допуснати съществени нарушения на процесуалните правила и
неправилно приложение на материалния закон, поради което се моли за отмяна и
отхвърляне на предявения иск. Претендира се присъждане на разноски. Излага се, че
ответникът ПК „Победа 92“ е изпълнил задълженията си да изплати рента в размер на 70
лева на декар на ищеца по посочените два договора за наем за земеделска земя, а именно за
поземлените имоти с идентификатор ******** и ****** С това се счита, че задълженията по
договорите са изпълнени и няма основание за уважаване на исковата претенция.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК въззиваемата страна Г. К. Д. депозира отговор на
въззивната жалба, с който моли да бъде оставено в сила постановеното решение като
постановено при спазване на всички процесуални правила и правилно прилагане на
материалния закон. Излага, че между страните са налице два писмени договора за наем на
земеделска земя, съгласно които е заложено, че окончателният размер на наемната цена
подлежи на промяна в зависимост от финансовите резултати. По този повод УС е взел
решение да се изплаща по 120 лева на декар. Твърди се, че след като наемодателят е
изправна страна по договора и не е прекратил предсрочно договорите за наем, то следва да
получи така определената наемна цена, а не само изплатената в размер на 70 лева на декар.
1
Поради изложеното се счита, че няма основание наемателят да не изплаща пълния размер на
наемната цена, затова моли за потвърждаване на решението и присъждане на направените в
производството разноски.
В открито съдебно заседание страните не се явяват, представят писмени становища, в
които поддържат изложените до момента от тях в хода на процеса искания, възражения и
доводи.
За да се произнесе по спора, Варненски Окръжен съд съобрази следното:
Производството пред ВРС е образувано по предявен от Г. К. Д. срещу ПК „Победа
92“ иск с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 2 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на
ищеца сумата 1609,60 лв., представляваща частично неизплатена рента за стопанската 2021-
2022г., ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното
изплащане.
В исковата молба ищецът твърди, че на 16.12.2021 г. е закупил от В.И.В. нива с
идентификатор ***** с площ от 12895 кв.м. в землището на с. Червенци, община Вълчи дол.
Преди продажбата на имота В.И.В. била сключила с ответника ПК „Победа-92“ договор №
116/19.03.2021 г. за наем на посочената земеделска земя със срок 1 стопанска година
считано от 01.10.2021 г. до 01.10.2022 г. при наемна цена в размер на 70 лв. за декар, като в
договора било предвидено, че окончателният размер на наемната цена можел да се промени
с решение на управителния съвет на кооперацията.
На 30.11.2021 г. ищецът закупил от К.В.Ж. нива с идентификатор ******с площ от
19297 кв.м. в землището на с. Червенци, община Вълчи дол. Преди продажбата на имота
К.В.Ж. бил сключил с ответника ПК „Победа-92“ договор № 380/19.03.2021 г. за наем на
посочената земеделска земя със срок 1 стопанска година считано от 01.10.2021 г. до
01.10.2022 г. при наемна цена в размер на 70 лв. за декар, като в договора било предвидено,
че окончателният размер на наемната цена можел да се промени с решение на управителния
съвет на кооперацията.
Управителният съвет взел решение за стопанската 2021/2022 г. да се изплати наемна
цена на декар в размер на 120 лева. Такава наемна цена била изплатена на всички
наемодатели в кооперацията. В нотариалните актове за покупка на посочените по-горе ниви
било записано, че за стопанската 2021/2022 г. рентата ще се получи от купувача.
При закупуване на имотите ищецът уведомил земеделската кооперация за това, че
вече той е собственик на описаните земеделски земи. За стопанската 2021 /2022 г.
земеделската кооперация изплатила на ищеца по договор № 116/19.03.2021 г. сумата от
902.65 лв. и по договор с № 380/19.03.2021 г. – сумата от 1350,79 лв. , т.е по 70 лв. на декар.
Така ищецът бил ощетен със сумата от 50 лева на декар или общо 1609,60 лв. за 32,192 дка
отдадена под наем земеделска земя, представляваща разликата между заплатените му по 70
лева на декар и заплатените на другите наемодатели по 120 лева на декар.
В срока по чл.131 ГПК е ответникът е подал отговор на исковата молба, с който
оспорва предявения иск като неоснователен. Не оспорва изложените в исковата молба
обстоятелства относно сключването на договорите за наем, придобиването на земеделските
земи от ищеца и встъпването му в правата на наемодателите, както и че е заплатил наем на
ищеца за стопанската 2021/2022 г. в посочените размери. Оспорва да е налице частично
неизпълнение, тъй като на ищеца Д. била изплатена рента съгласно подписания между
страните договор. Твърди, че при подписване на договора е информирал бившите
собственици на земята, че, в случай на прехвърляне на земята при друг земеделски
производител или кооперация, ще бъде изплатена само уговорената в договора рента. На
07.11.2022 г. управителният съвет на кооперацията взел решение рентата за стопанската
2021-2022 г. да бъде в размер на 120 лева на декар, а на собствениците, които са напуснали
кооперацията за следващата стопанска година, да бъде изплатена рента в размер на 70 лева
2
на декар, както е уговорено в сключения между страните договор. Такива решения били
вземани многократно през годините назад.
Съдът, като съобрази предметните предели на въззивното производство,
очертани в жалбата и отговора, приема за установено от фактическа и правна страна
следното:
Въззивната жалба е подадена в срок от надлежно легитимирана страна при наличието
на правен интерес от обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по
същество.
Съгласно чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта - в обжалваната му част. В обхвата на така посочените
въззивни предели, ВОС намира обжалваното решение за валидно и допустимо.
По отношение на правилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
разпореждането на чл. 269, ал.1, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените
в жалбата оплаквания, като служебно се произнася в хипотезите на нарушение на
императивна правна норма.
Изложените в исковата молба факти и обстоятелства са установени от събраните пред
първата съдебна инстанция доказателства и по тях не се спори. Видно от представените
договори за наем на процесните земеделски земи, в точка 3 от същите е предвидено, че
наемателят дължи наемна цена от 70,00 лева на декар като окончателният размер на
наемната цена може да се променя от УС на кооперацията в зависимост от финансовите
резултати за стопанската година. От представения протокол от заседание на УС на ПК
„Победа-92“, проведено на 07.11.2022 г., се установява, че съветът е взел решение рентата за
стопанската 2021-2022 г. да бъде в размер на 120 лв./дка. Решено е още „Собствениците на
земеделски земи, които са напуснали кооперацията за следващата година да получат рента в
размер на 70 лв./дка, както е по договор.“.
От приетото по делото заключение на вещо лице по допусната съдебно-счетоводна
експертиза, неоспорено от страните, е видно, че за стопанската 2021/2022 година
кооперацията е начислила рента средно на декар земеделска земя в размер на 117,26 лева. За
предходните три стопански години преди 2021/2022 начислените суми са съответно за
2018/2019г. – 69,90 лв./дка; за 2019/2020 г. – 48,79 лв./дка и за 2020/2021 г. – 95,99 лв./дка.
Вещото лице е проверило и приложило към заключението протоколите от заседанията на
УС на кооперацията, на които са взети решения за изплащане на ренти за наетите
земеделски земи. От същите е видно, че след изтичане на всяка стопанска година УС е
вземал аналогични решения, с които определя размера на рентата, която включва някакво
доплащане, и същевременно решава за имоти на наематели, на които договорите за наем не
са удължени за следващата стопанска година да се изплати наем само в размера, уговорен в
сключените договори, т.е. без доплащане.
Във въззивната жалба не се оспорва така установената от ВРС фактическа обстановка.
Спорът в настоящото въззивно производство се концентрира върху съдържанието на
сключените между страните договори за наем и тяхното тълкуване.
Съгласно чл. 9 от Закона за задълженията и договорите ЗЗД), страните могат
свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на
повелителните норми на закона и на добрите нрави. Чл. 20а от ЗЗД предвижда, че
договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили, както и че договорите могат да
бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните
или на основания, предвидени в закона. В разпоредбата на чл. 21 от ЗЗД е закрепено
правилото, че договорът поражда действия между страните, а спрямо трети лица – само в
предвидените в закона случаи.
3
От цитираната правна уредба следва, че страните са обвързани от клаузите на
договора, които не противоречат на повелителните норми на закона и на добрите нрави и
същите са задължителни за тях така, както са задължителни разпоредбите на закона.
Видно от сключения между страните договор уговорената наемна цена е 70,00 лева на
декар като страните са договорили възможност окончателният размер на наемната цена да се
променя от УС на кооперацията в зависимост от финансовите резултати за стопанската
година.
Тълкувани съобразно правилото на чл. 20 от ЗЗД цитираните уговорки следва да се
разбират в смисъл, че промяна на наемната цена може да бъде извършена едностранно само
от наемателя, т.е. лицето, което е задължено да заплати тази цена, но не и от наемодателя.
Същевременно, наемателят няма задължение да увеличи наемната цена, независимо от
финансовите резултати за изтеклата стопанска година.
Управителният съвет на кооперацията е взел едно единствено решение с предмет
промяна в наемната цена – приетото като доказателство по делото решение от 07.11.2022 г.,
и, видно от съдържанието му, това единствено решение следва да се приложи към всички
договори за наем на земеделска земя за стопанската 2021-2022 г., страна по които е
кооперацията. Същото предвижда увеличение на наема на 120,00 лв./дка, но с условието
това увеличение да се прилага само за договорите с тези наемодатели, които са сключили
договор за наем с кооперацията и за следващата стопанска година. Следователно, въпросът
който следва да намери разрешение е, дали двата процесни договора за наем попадат в
хипотезата на така приетото изключение, или за тях се прилага увеличеният размер на
наема.
Не се спори, че ищецът не е сключил договор за наем с кооперацията за следващата
стопанска година.
Същевременно, в договорите за наем на закупената от ответника земеделска земя не е
предвидено, че възможността за промяна на наемната цена зависи и от това, наемодателят
да сключи договор с кооперацията и за следващата стопанска година. Единственият
критерий за едностранна промяна на договора, предвиден от страните, е финансовият
резултат за периода, в който земята е била предоставена за ползване. Въвеждането на втори
критерий – да е сключен договор за наем и за следващата година – не съответства на
уговореното между страните в процесните договори за наем. Поставяйки с решението на УС
от 07.11.2022 г. на това допълнително условие ответникът на практика прави опит да измени
едностранно сключените договори за наем без да има право на това (чл. 20а от ЗЗД).
Едностранната промяна в условията на договора, за която насрещната страна не е дала
своето съгласие, не може да породи правно действие в отношенията между страните.
Следователно, в съответствие с чл. 3 от договорите за наем е само първата част от
решението на УС от 07.11.2022 г. – увеличаване на наема въз основа на финансов резултат,
но не и втората част, предвиждаща изключване от това увеличение на договорите с лица,
които не са ги продължили и за следващата стопанска година. Ето защо, в отношенията
между страните решението на УС намира приложение единствено в частта за увеличението,
но не и в частта на ограничението въз основа на критерий, който не е предвиден в
сключените между страните договори за наем и за който наемодателят не е дал своето
съгласие. Наред с това, изключването от обсега на решението за увеличение на наема на
лицата, които не са подновили договорите си и за следващата стопанска година,
представлява своеобразно налагане на санкция за тези лица за действие или бездействие,
което не представлява неизпълнение на договорно задължение. Налагането на такъв тип
санкция е в противоречие с принципа на добросъвестност в договорните отношения,
закрепен в разпоредбата на чл. 63, ал. 1 от ЗЗД.
Предвид съвпадане на крайните изводи на двете съдебни инстанции обжалваното
решение ще бъде потвърдено.
4
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК в полза на въззиваемата страна следва да бъдат
присъдени разноски за адвокатско възнаграждение за процесуално представителство пред
въззивната инстанция в размер на 500,00 лева. Възражението за прекомерност на
претендираното адвокатско възнаграждение е неоснователно, тъй като съобразно
защитавания материален интерес, фактическата и правна сложност на делото същото се
явява обосновано и справедливо като съответстващо на положения от адвоката труд.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 12/30.01.2024 г., постановено по гр.д. № 583/2023 г. по
описа на Районен съд – Девня.
ОСЪЖДА ПК „Победа – 92“ с. Червенци, общ. Вълчи дол , ЕИК *********, да
заплати на Г. К. Д., ЕГН **********, адрес: *******, сумата 500,00 лева, представляваща
сторени съдебно-деловодни разноски в производството пред ВОС, на основание чл. 78, ал. 3
от ГПК.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5