Р
Е Ш Е
Н И Е
гр.С., 01
декември 2011год.
В
И М Е
Т О Н
А Н А
Р О Д А
Софийски градски съд,
Гражданска колегия, І отделение, 6 състав, в публично съдебно заседание на 04 октомври две хиляди и единадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЖОРЖ ГИГОВ
При секретаря А.С., като разгледа
докладваното от съдия Гигов гр.дело №4732/2008год., за да се произнесе взе
предвид следното:
Предявени са от И.Г.Г., Д.Я.К. и М.Я.К.
искове с правно основание чл.93,ал.2,изр.2-ро ЗЗД във вр. с чл.4,т.4.1 от
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11 юли 2008год.
за заплащане както следва: на И.К. главница 25 000 евро,представляваща
платената част от дадения по договора задатък и по чл.86,ал.1 ЗЗД сумата 676
евро за периода 27.08.2008год. до 10.11.2008год.,включително, на Д.К. главница
12 500 евро, представляваща платената част от дадения по договора задатък
и по чл.86,ал.1 ЗЗД сумата 338 евро за периода 27.08.2008год. до
10.11.2008год.,включително и на М.К. главница 12 500 евро и по чл.86,ал.1 ЗЗД сумата 338 евро за периода 27.08.2008год. до 10.11.2008год., ведно със
законните лихви считано от завеждане на исковата молба до окончателното плащане
и направените разноски.
В исковата молба ищците посочват, че на
11.07.2008год. са сключели с ответната страна предварителен договор за
покупко-продажба-дворно място,находящо се в гр.С., кв.Д.”,ул.”В.”**, представляващо УПИ ХVІІІ-964, кв.104, по плана С.,м.”Д.
разш.-юг”, с площ 810кв.м., ведно с построените в нето, масивна ограда, басейн
и двуетажна жилищна сграда.С влязло в сила решение №ІІІ-20-67 от
14.08.2008год.,СРС, 81 състав е отказал да даде разрешение за сключване на
окончателен договор поради вписана върху имота договорна ипотека за
обезпечаване задължения на продавача към „П.Б. Б.”АД.Въпреки отправена изрична
писмена покана и многобройни телефонни разговори ответната страна не е
изпълнила задължението си за връщане на
дължимите суми.
Ответникът – Е.П.С. чрез служебен защитник-адвокат
П. оспорва исковете по основание и по размер. Счита, че няма данни и не са
налице доказателства сочещи неизпълнение на сключеното споразумение от страна
на ответника.Развалянето на договора имат право само двете деца-Д.К. и М.К. и
връщането на даденото от тях капаро, но при положение, че са обжалвали решение
на СРС, ІІІ гр.отд.,81 състав.
След преценка доводите на страните и
доказателствата по делото с оглед разпоредбата на чл.235,ал.2 ГПК съдът приема
за установено от фактическа и правна страна следното:
С предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот сключен на 11 юли 2008год. Е.П.С., в
качеството на продавач и Д.Я.К. представлявана от и със съгласието на майка си И.Г.Г.,
лично и като законен представител на М.Я.К., в качеството им на купувачи са се
договорили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на дворно място,
находящо се в гр.С.,кв.”Д.”, ул.”В.” №**, с
площ от 810кв.м., съставляващо УПИ
ХVІІІ-960, в кв.104,по плана гр.С., м.”Д.
разш.-юг”, заедно с двуетажна жилищна сграда, със застроена площ от 160кв.м.,
при граници и описание съгласно посоченото в предварителния договор, като И.К.
ще придобие ½ ид.част, а Д.К. и М.К. по
¼ ид.част части от недвижимия имот.Съгласно разпоредбата на чл.4,т.4.1
от раздел ІІ, от предварителния договор купувачите са приели да заплатят капаро
по смисъла на чл.93 ЗЗД в размер на 100 000 евро платимо на две части,
като 50 000 евро ще бъдат платени в брой при подписване на договор и
50 000 евро ще бъдат платени по банков път по сметка на продавача в срок
до 31.08.2008год, като е посочено, че договорът има силата на разписка за
платената в брой при подписването му на сума в размер на 50 000 евро.
Съгласно разпоредбата на чл.14.2 от
предварителния договор от 11.07.08год. Д. К. и М.К. ще сключат окончателен договор за
покупко-продажба на недвижимия имот само в случай, че получат разрешение по
чл.73,ал.2 СК за извършване на сделка на разпореждане с парични средства за
заплащане на цената по договора и няма да се вмени във вина на купувачите
отказът от даване на разрешение от районния съд за сключване на окончателен
договор от Д.К. и М.К.. В този случай купувачите имат правото да прекратят
договорът, а продавачът дължи връщане в пълен размер на всички платени по
договора суми,включително и платеното капаро.
С решение №ІІІ-20-67 от 14.08.2008год.,СРС,
ІІІ г.отд., 81 състав, по гр.дело №0823/2008год. е отхвърлил, като неоснователна
молбата на основание чл.73,ал.2 СК предявена от непълнолетната Д.К., действаща
лично и със съгласието на своята майка и законен представител И.Г.Г. и
малолетния М.Я.К. действащ чрез своята майка и законен представител И. Г.Г., касаеща разрешение за теглене на сумата
25 000 евро от сметка при Б.У.Б. АД на непълнолетната Д. и от сметка при У.Б.
АД на малолетния М., за да платят задатък/капаро/ по предварителен договор от
11.07.2008год.
В решението на СРС се посочва, че факта, че малолетното дете М. и
непълнолетната Д. придобиват имот, обременен с тежести, е достатъчно основание
за извод, че исканото разпореждане не е в техен интерес, тъй като поемат задълженията
по ипотеката на същия/тоест поемат отговорност за чужди задължения, които
действия съгласно разпоредбата на чл.73,ал.3 СК са нищожни, като липсват и
гаранции за погасяването на задълженията от продавача по предварителния договор.По
делото е прието заключение на вещо лице по извършена съдебно-счетоводна
експертиза/ССЕ/.
В случай, че задължението не е изпълнено от
страната, която е получила задатъка, другата страна има право да се откаже от
договора, като го развали и да иска задатъка в двоен размер/чл.93,ал.2,изр.2-ро ЗЗД. Задатъкът доказва, че договорът е сключен и обезпечава неговото
изпълнение. При неизпълнение на договора служи за обезщетяване на изправната
страна по него,т.е. функциите му са идентични с тези на неустойката, която също
обезпечава изпълнението и обезщетява за вредите от неизпълнението на договор, с
тази разлика, че задатъкът се предоставя от напред докато неустойката се
обещава, като бъдеща престация в случай на неизпълнение.Задатъкът наричан още
капаро служи за потвърждение на сключения договор.
От разпоредбата на чл.4,т.4.1 на предварителен договор от 11.07.2008год. се
установява че ищците са предоставили капаро на ответната страна при
подписването на договора в размер на сумата 50 000 евро, като изрично е
посочено, че договорът има силата на разписка за платената в брой при
подписването му сума в размер на 50 000 евро. Предвид представените
доказателства преценени в тяхната съвкупност,
договорената клауза по чл.14.2 от предварителния договор от 11.07.2008год.
и обстоятелството, че от СРС е отхвърлил, като неоснователна молбата по
чл.73,ал.2 СК и не е дадено разрешение
за теглене на сумата 25 000 евро от сметки на М. и Д.К. да платят задатък/капаро/ по процесния
предварителен договор от 11.07.2008год. е възникнало задължението за ответната
страна да върне сумата 50 000 евро, като е налице фактическия състав на
чл.93,ал.2,изр.2-ро ЗЗД.
Отказът
на СРС да се даде разрешение по чл.73,ал.2 СК касае всеки един от
купувачите, които са искали да закупят целият недвижим имот в режим на съсобственост,
а не само ½ ид.част от този имот
да бъде придобит от И.К.. Предвид на изложеното Е.С. следва да бъде осъден да
заплати на И.К. сумата 25 000 евро и на Д.К. и М.К. по 12 500 евро
ведно със законните лихви върху сумите считано от завеждане на
исковата молба в съда 11.11.2008год. до окончателното изплащане на
сумите.
В разглеждания случай се установява, че
между страните е съществувала облигационна връзка породена от предварителен
договор на недвижим имот от 11.07.2008год., който договор следва да се има
предвид, че има само облигационно, а не вещно-прехвърлително действие. Разпоредителната
сделка се осъществява със сключването на окончателен договор във формата на
нотариален акт за прехвърляне на собствеността. Правни последици поражда
окончателния договор, а не предварителния договор, който няма транслативно
действие. От събраните по делото доказателства се установява, че страните са
били обвързани с валиден предварителен договор от 11.07.2007год., който следва
да се приеме, че развален с факта на завеждане на исковата молба в съда на
11.07.2008год.
Само
с факта на завеждане на исковата молба от ищците е достатъчно да се приеме, че се произвежда действие за едностранно изявление
по реда на чл.87,ал.2 ЗЗД.
Съдът не приема, че предварителния договор е развален с
писмо-покана, тъй като представената разписка
и известие за доставяне удостоверят само,
че пратката не е получена от получателя, т.е., няма уведомление връчено на ответната страна,поради
което същата не е изпаднала в забава,
както считат ищците на 27.08.08год., поради което акцесорните им искове по
чл.86,ал.1 ЗЗД следва да се отхвърлят изцяло, като неоснователни недоказани за
сумата 676 евро претендирана от И.К. и за сумите от по 338
евро претендирани от Д. и М.К., за периодите
27.08.2008год.-10.11.2008год.,включително. Простата изискуемост на
вземането не поставя автоматично
длъжника в забава. Вземането става изискуемо след изтичане на срока за
изпълнение/чл.84,ал.1 ЗЗД/, а ако няма уговорен срок – след поканата/чл.84,ал.2 ЗЗД/, каквато няма данни да е връчена на
Е.П.С..
С оглед изхода на спора и на основание
чл.78,ал.1 ГПК Е.С. трябва да бъде осъден да заплати на ищците сумата 8 939.52лв.,
за направени по делото, разноски включително и възнаграждение за един адвокат,
съобразно уважените части от исковете.
По изложените съображения съдът
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА на основание
чл.93,ал.2,изр.2-ро ЗЗД Е. П.С., ЕГН-**********,***, съдебен адрес/
адвокат П.,*** да заплати на И. Г. Генкова К., ЕГН-**********,***, съдебен
адрес: адвокат С.,*** сумата 25 000 евро, ведно със законната лихва
считано от 11.11.2008год., до окончателното изплащане на сумата, като ОТХВЪРЛЯ ИЗЦЯЛО иска по чл.86,ал.1 ЗЗД
за заплащане на сумата 676 евро, за периода 27.08.2008год.-10.11.2008год.,включително,
като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА на
основание чл.93,ал.2,изр.2-ро ЗЗд Е.П.С., ЕГН-**********,***, съдебен адрес:
адвокат П.,*** да заплати на М.Я.К., ЕГН-**********, действащ лично и със
съгласието на майка си И.Г.Г., ЕГН-**********
и на Д.Я. К., ЕГН-**********,***№4,всички
със съдебен адрес: адвокат С.,*** на всеки един от тях сумата 12 500 евро,
ведно със законните лихви върху сумите считано от 11.11.2008год., до
окончателното изплащане на сумите, като ОТХВЪРЛЯ ИЗЦЯЛО исковете по чл.86,ал.1 ЗЗД за заплащане
на всеки един от тях на сумите в размер на по 338 евро, за периодите
27.08.2008год.-10.11.2008год., включително, като неоснователни и недоказани.
ОСЪЖДА
на основание чл.78,ал.1 ГПК Е.П.С.,
ЕГН-**********,***, съдебен адрес:адвокат П.,*** да заплати на И.Г.Г., ЕГН-**********, Д.Я.К., ЕГН-**********
и на М.Я.К., ЕГН-**********, действащ лично и със съгласието на майка си И.Г. Г. К.,
ЕГН-**********,***, всички съдебен адрес:адвокат С.,*** сумата
8 939.52лв., съобразно уважените части от исковете.
Решението може да се обжалва пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от получаване на съобщения от страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: