Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.Русе,
04.03.2015 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, седми граждански състав, в публично
заседание на двадесет и осми януари през две хиляди и петнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ДИМИТРОВА
при секретаря Е.Д., като разгледа докладваното от съдията гр.
дело № 8678 по описа за 2012 година, за да се произнесе, съобрази следното:
Предявен е иск с правно основание
чл.183, във вр. чл. 200 от ЗЗД от „ДАВ Виктор Е."
ЕООД, гр. София, ЕИК *********, в качеството му на правоприемник на Вулкан В.С.
ЕООД, представляван от В. С. Е. против Р.Г.Р.,*** за сумата 3000 евро, предявен
частично от общо 35180 евро остатък за плащане по сключен между страните
предварителен договор за продажба на недвижим имот от 09.05.2008 г. с предмет:
апартамент 11 на 3 ет. и апартамент 12 на 3 ет., с обща разгъната площ 105,57 кв.м., в жилищен комплекс
ДАВ 8, на ъгъла на ул. Алеко Константинов и ул. Константин Величков в гр. Русе.
Ищцовото дружество твърди, че договорената цена за квадратен метър е била 966
евро с включен ДДС и умножена по
разгънатата площ от 105.57 кв. метра се получава сумата дължима от купувача в
размер на 103 680 евро. Признават се извършени плащания в размер на 68 500
евро, които са отразени в предварителния договор. Твърди се, че с нотариално
заверен констативен протокол Акт 14, том I, рег. № 187/12.01.2012г. Р.Р. е
получил ключовете от двата апартамента, с което му е предадено владението върху
процесните имоти и му е предоставена банкова сметка, предварителния договор.
Тъй като дължимата сума не е заплатена до момента предявява частично иска си в
размер на 3000 евро от общо дължимите 35180 евро.
В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК
е постъпил отговор от ответника, който оспорва иска. Сочи, че в момента между
страните се води гр.д. 226/2012 г. по описа на РОС с правно основание чл. 19
ал.3 от ЗЗД и предмет на иска същия предварителен договор от 09.05.2008 г.,
който ответника е поискал да бъде обявен за окончателен. Счита, че остатъкът от
сумата за продажната цена покрива неустойката, която ищецът му дължи за
забавата за подписване на окончателния договор за покупко-продажба. Направил е
искане за спиране на делото, което е уважено.
С определение на съда делото е възобновено
поради приключване на преюдициалния спор с влязъл в
сила съдебен акт като по гр. дело № 226/2012г. на РОС процесният
предварителният договор е обявен за окончателен на осн. чл.19 ал.3 ЗЗД.
С писмено становище след възобновяване на
делото, ответникът прави възражение за прихващане на дължимата от ищеца Р.
изискуема и ликвидна неустойка, произтичаща от виновно неизпълнение на задълженията
от ищеца по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот,
сключен на 09.05.2008г., установена с влязлото в сила съдебно решение по
приложеното гр. дело № 226/2012г. на Окръжен съд Русе до претендирания в
настоящото производство от ищеца размер на предявеният иск, като неустойката,
която счита за дължима поради неизпълнение е в размер на сумата 42 470 евро към
момента на предявяване на иска.
От фактическа страна съдът намира за
установено следното:
В обстоятелствената част на исковата молба
претенцията е заявена като дължима последица от неизпълнение на задължение по
сключен предварителен договор от 09.05.2008 година, а след приключване на преюдициалния спор, предвид влязлото в сила решение гр.
дело № 226/2012г. на РОС, с което предварителният договор е обявен за
окончателен, се заявява, че сумата е дължима и въз основа на решението, като в
по-ранния момент държането, а към настоящия е предадено и владението на
процесните имоти, поради което се претендира продажната цена.
Съобразно разпределената между страните
доказателствена тежест, в тежест на ищеца е доказването на факта, че е изправна
страна по сключения договор.
По делото са приети писмените
доказателства, представени с исковата молба, както и е приложено гр.д. №
226/2012г. по описа на РОС и в.гр.д. 147/2013 г. на ВТАС, ведно с
доказателствата приложени към тях.
Ответникът твърди, че ищецът е неизправна
страна по сключения договор, поради забавено изпълнение, като се позовава на
чл. 4 от предварителния договор съгласно който окончателния е следвало да бъде
сключен на 31.03.2009 г.
С нотариално покана от 07.09.2009 г.,
оформена като надлежно връчена на същата дата ищеца е бил поканен за сключване
на окончателен договор с ответника и да му заплати неустойка в размер на 6850
евро, като ответника е изразил готовност да заплати остатъка от уговорената с
договора продажна цена. С констативен протокол от 10.09.2009 г. на нотариус
Галина Филипова, е отразено, че управителя на ищцовото дружество Д. Е. се явява
и признава платените до момента суми от ответника и дължимата неустойка в
размер на 6850 евро, но не може да каже кога ще я изплати поради това, че
сметките на фирмата са запорирани. Строежът е
приключил, но няма удостоверение за ползване, поради нарушение в строителството
на последния етаж. Съгласява се да сключи окончателен договор, но тъй като
цялата сграда е под възбрана не може да извършва сделки. Ответникът Р. заявява,
че има готовност да плати последната и дължима от него вноска по
строителството.
Ответникът е направил своевременно
възражение за прихващане на остатъка от продажната цена с дължимата от ищеца
неустойка за забава, която с отговора на исковата молба посочва в размер на
42470 лв.
При решаването на делото по същество съдът
следва да съобрази съдържанието на сключения между страните договор, приложен
като доказателство по делото. От текста на договора е видно, че страните са се
споразумели относно описаните в т.1 от договора недвижими имоти при следните
съществени за този спор насрещни права и задължения: продажна цена в размер на
116 000.00 евро с вкл. ДДС, платима при условията на т. З - при подписване на договора сумата
в размер на 23 500 евро, до 10.07.2008 г. – 15 000 евро, до 10.09.2008г. – 20
000 евро, до 10.11.2008г. – 10 000 евро, остатък от 47 500 евро - при
подписване на нотариалния акт. В т. 4 от договора е уговорено сключването на
окончателния договор да е не по-късно от 31.03.2009 г., до когато ищецът се е
задължил да завърши и предаде имота с разрешение за ползване. В т.10 от
договора е уговорена месечна неустойка по вина на продавача в размер на 2%
върху внесената до момента сума.
От ищцовата страна е представено удостоверение
№ 120/09.07.2012 г., издадено
от Община – Русе за въвеждане в експлоатация на строеж, категория четвърта,
„жилищна сграда”, находяща се в УПИ XII-1382, кв. 262 по плана на гр. Русе, ул. „Алеко
Константинов” и ул. „Константин Величков” с идентификатор 63427.2.1382.8.
Отразено е, че строежът е изпълнен в съответствие с одобрените проекти на 02.06.2008
г., Разрешение за строеж № 156/10.03.2008 г. издадено от Главния архитект на
Община Русе, с вписани забележки по реда на чл. 154, ал. 5 от ЗУТ на 27.05.2011
г., 09.02.2012 г. и 23.04.2012 г. и Протокол от 26.03.2008 г. за покриване
изискванията по чл. 169 ал. 1 от ЗУТ. Строежът е заснет и нанесен в
кадастралната карта на гр. Русе, съгласно удостоверение №
99-11836-18-10-817/29.03.2012 г. на Агенция по геодезия, картография и кадастър
гр. Русе и Удостоверение № КР8/31/26.02.2009 г. от Община Русе за нанесени
външни ВиК връзки.
С констативен протокол на 12.01.2012 г. в
кантората на нотариус А. П. са предадени ключовете на ответника Р., за ап. 11 и
ап. 12, съгласно Таблица за ценообразуване, а по предварителен договор ап. 9 и
ап. 10, с което му е предадено от ликвидатора на „Вулкан-В.С.”ЕООД С. А. владението
на описаните имоти и уведомително писмо с банкова сметка, предварителния
договор.
По делото не е спорно, че ищцовото
дружество „ДАВ-Виктор Е.”ЕООД - гр. София е правоприемник на „Вулкан-В.С.”ЕООД
- гр. Русе, с който е сключен процесния предварителен договор за продажба на
недвижим имот.
Не се спори между страните, че ищецът е
заплатил общо сумата от 68 500 евро. От остатъка за плащане в общ размер на 47500
евро от договорената цена 116 000 евро в предварителния договор от
09.05.2008 г. ищецът претендира сумата 3000 евро, частично от остатъка 35 180
евро, като признава, че РЗП е 105,57 кв.м. умножена по цена 966 евро на кв.м. с
вкл. ДДС и окончателната цена е общо 103 680 евро.
Ответникът не оспорва задължението по
остатъка от продажната цена. Спорът е само по основателността на възражението
за прихващане с дължимата неустойка.
Съгласно договора сградата е следвало да
бъде завършена напълно, с надлежно разрешение за ползване и прехвърлена в
собственост на ищеца до 31.03.2009 година. Между страните не е била постигана
уговорка за промяна на крайната дата на изпълнение на задължението от ищцовата
страна, нито са направени възражения, че забавата в узаконяването на строежа се
дължи на причини извън виновното поведение на ищеца.
С оглед на гореизложеното следва да се
приеме, че ищецът е в забава по отношение на задължението си по т.4 от
предварителния договор с началната дата на забавата 31.03.2009 г. и крайна дата
12.01.2012 г., когато са предадени ключовете. Съгласно т. 10 от договора
предвидената неустойка е 2 % месечно върху внесената сума, която е в общ размер
68 500 евро. По отношение размерът на неустойката Съдът кредитира
заключението на вещото лице, неоспорено от страните, съгласно което размерът на
дължимата неустойка за посочения период възлиза на 45 700 евро.
. Ищцовата страна не е направила
възражение за прекомерност на уговорената неустойка, която е определена в
съответствие с установените в ЗЗД правила, включително нейното съответствие с
нормите на морала. Следва да се приеме, че уговорената неустойка не е
прекомерна, като се съобрази размера на договора, размера на платеното до
момента и при оценка на обичайните търговски лихви, дължими при неизплащане на парични задължения. Изхождайки от тези
пазарни и обществени принципи, уговорената неустойка е съобразена с размера на
поетите насрещни задължения, както и пряко е обвързана като стойност с размера
на престираното от изправната страна. Задължението за
неустойка не е погасено по давност, тъй като давността е прекъсната с
предявяването на иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД от ответника на 10.11.2011 г. и до
приключване на делото във ВТАС на 25.11.2013 г., от когато започва да тече нова
тригодишна давност. Ответникът е изправна страна по договора, тъй като
задължението за плащане на остатъка от цената е било уговорено да стане при
подписване на окончателен договор, което ищецът не сторил в уговорения срок. Възражението
за прихващане следва да бъде уважено изцяло по изложените съображения.
Предвид по-големия размер на дължимата
неустойка от ищеца 45 700 евро следва да се допусне извършването на
съдебно прихващане със сумата приета като дължима от ответника възлизаща на 35
180 евро и поради това искът срещу него следва да се отхвърли.
По делото се претендират разноски, които с
оглед изхода от спора и на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 от ГПК следва да останат
в тежест на страните, както са ги направили, предвид установените насрещни
задължения за всяка една от тях.
Мотивиран така, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска на „ДАВ-Виктор Е.” ЕООД, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр.София, район Лозенец, ул.„Д. Хаджикоцев”, №7, ет.3, ап.7,
представлявано от
управителя В. С. Е. да заплати на Р.Г.Р., ЕГН **********,***50, сумата 3000 евро, предявен частично от общо 35 180 евро остатък за
плащане по сключен между страните предварителен договор за продажба на недвижим
имот от 09.05.2008 г. с предмет: апартамент 11 на 3 ет.
и апартамент 12 на 3 ет., с обща разгъната площ
105,57 кв.м., в жилищен комплекс ДАВ 8, на ъгъла на ул. Алеко Константинов и
ул. Константин Величков в гр. Русе, поради допуснато извършване на съдебно прихващане с дължимата
от ищеца неустойка по т. 10 от договора 2 % месечно
върху внесената сума в размер на 68 500 евро, с началната дата на забавата
31.03.2009 г. и крайна дата 12.01.2012 г., която възлиза на 45 700 евро.
Решението
може да се обжалва пред Русенския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
Районен съдия: