Р Е
Ш Е Н
И Е
№…
гр.София, 02.05.2017год.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско
отделение, І 14 състав, в открито заседание на шести февруари през две хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
МАРГАРИТА АПОСТОЛОВА
при участието на секретаря Красимира
Георгиева като разгледа докладваното от съдия М.Апостолова, гр.дело №2082 по
описа за 2016год, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.362 и сл. от ГПК.
Образувано е по предявен от К.М.Я. срещу
„С.Р.П.” ЕООД иск с пр.кв.чл.19, ал.3 от ЗЗД, във вр.с чл.362 от ГПК за обявяване за
окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и
строителство от 11,09,2006год.,
изменен със Споразумение от 08,09,2011год. и с Договор за заместване на страна
от 17,07,2014год., сключен между К.М.Я.
като купувач и „С.Р.П.“ ЕООД, като продавач, по силата на който ответното
дружество се е задължило да прехвърли на ищеца правото на собственост върху
следния недвижим имот: апартамент № C2-12, по кадастрална
схема представляващ самостоятелен обект с идентификатор 68134.2044.851.2.47, находящ
се в блок „Магнолия“, комплекс „Витоша П.“, с административен адрес: гр. София,
район „Витоша“, в.з. „*********“, на втори етаж, aп. С2-12, разположен в сграда № 2, разположена в поземлен
имот с идентификатор № 68134.2044.851, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, целият с
площ от 82.79 кв.м.,
заедно с 4.01 % ид.ч.,
съответстващи на 13.88 кв.м. от общите части на вход „В“ и съответните ид.ч. от
правото на строеж върху описания по-горе поземлен имот, с описани в ИМ съседи,
заедно с прилежащото му мазе № С12, с
площ от 1.67 кв.м.,
заедно с 0.02 % ид.ч., съответстващи на 0,08 кв.м. от общите части на вход „В“
и от правото на строеж върху описания по-горе поземлен имот.
Релевират се доводи, че между В.Х.Х., в качеството на купувач, и ответното дружество, в качеството на продавач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и строителство от 11,09,2006год., по силата на който ответникът се е задължил да построи и продаде на купувача описания по-горе недвижим имот за продажна цена в размер на 105 520 евро.
С допълнително споразумение от 08,09,2011год. страните по договора са постигнали съгласие продажната цена да бъде намалена от 105 520 евро на 88 864евро, като са уговорили последната вноска в размер на 15 000 евро да бъде платена от купувача в срок до 01,01,2012год. Определен е нов краен срок за подписване на окончателен договор след последното плащане от страна на купувача, и е потвърдено, че към датата на подписване на споразумението купувачът е заплатил на продавача общо 73 864 евро от продажната цена.
Поддържа се, че на 17,07,2014год. между ответното дружество, В.Х.и К.Я., е сключен Договор за заместване на страна по предварителния договор за покупко–продажба на недвижим имот и строителство от 11,09,2006год., по силата на който ищецът замества като страна и придобива всички права на купувача по предварителния договор и допълнителното споразумение към него. Твърди се, че с подписването на договора за заместване е потвърдено пълното изплащане на продажната цена на имота и е определен нов краен срок за сключване на окончателен договор- 30,10,2014год.
Поддържа се, че крайният срок за сключване на договора е конкретно определен и не зависи от настъпването на допълнителни обстоятелства, доколкото продажната цена е била изплатена изцяло и в срок. Твърди, че независимо от настъпването на крайната дата за прехвърляне на имота, ответникът не е предприел действия за доброволно изпълнение на задължението да прехвърли правото на собственост.
С оглед горното моли предявения иск
да бъде уважен. Претендира разноски.
Ответникът-„С.Р.п.“ЕООД не заявява
становище в указания законоустановен срок за отговор по реда на чл.131 от ГПК.
При
така изложеното съдът намира за установено от фактическа страна следното:
От предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 11.09.2006год. се установява, че
„С.р.п."ООД, в качеството на продавач-изпълнител и Виктор Хаселууд, в качеството на купувач
–възложител са поели задължение за сключване на окончателен
договор за продажба на процесния недвижим имот като ответното дружество е поело
задължение и да изгради/построи/ в срока уговорен в договора и посочен в чл.3,1
-31,12,2008год. описания недвижим имот-чл.1,1,б."а" от договора.
Договорена е продажна цена в размер
на 105520евро, платима на вноски съобразно уговореното в чл.2,1 от договора, а
именно:
-1000евро
-платен депозит;
-сума
в размер на 35932евро, при сключване на договора;
-сума
в размер на 21104евро е следвало да бъде заплатена при завършване на втора
плоча на сградата /ноември 2006год./;
-сума
в размер на 15828 евро следва да бъде заплатена при заверена кота било/ май
2007г/;
-
сума в размер на 31656евро при предаване на имота с акт 15;
Съгласно чл.2,1, б."г"
прехвърлянето на собствеността върху описания в договора апартамент следва да
бъде извършено след последното плащане на продажната цена, което на свой ред е
обвързано с предаване на обекта с акт 15 в срок до 31,12,2008год.
Със споразумение от 08,09,2011год.
страните по предварителен договор са се съгласили, че на осн.чл.2,1 от договора
купувачът към момента на подписване на споразумението е заплатил сума в размер
на 73864евро от продажната цена, на вноски по начина посочен в споразумението. Видно от т.2 на споразумението е постигнато съгласие във връзка с
променената икономическа ситуация продажната цена да се намали от 105520евро на 88864евро.
С т.3 от споразумението е договорено
последната вноска от продажната цена в
размер на 15000евро купувачът да
заплати в срок до 01,01,2012год. Постигнато е съглашение нотариалното
прехвърляне на имота да се извърши след
последното плащане от страна на купувача-т.4 от споразумението.
На 17,07,2014год. е сключен договор
за заместване на страна по предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот и строителство между „С.р.п.“ ООД, в качеството на продавач, В.Х.Х.,
в качеството на купувач/ заместван/ и К.М.Я., в качеството на /заместващ/.
Страните са постигнали съгласие К.Я. да замести купувача като страна по
сключения предварителен договор, а продавачът е изразил изрично съгласие да
прехвърли собствеността върху недвижимия имот на заместващия в срок до
30,10,2014год.
С визирания договор продавачът
е заявил и извършено от купувача плащане на цялата договорена цена на
посочените в б."С" дати като последната вноска в размер на 15000евро
е платена на 30,12,2011год.
Издадено е удостоверение от Столична
община №991/24,09,2009год. за въвеждане на строеж "жилищна сграда
Магнолия", секция А, В, С, с к.к.15,00кв.м." в експлоатация.
От удостоверение
изх.№68-00-1353/05,10,2009год. е видно, че за жилищна сграда
"Магнолия", секция „С“ е отреден административен адрес гр.София, ул.“*******,
вх.В
Представен е нот.акт №142, том І,
рег.№4472, дело №134/2006год. на нотариус
Р.Д., от който е ведно, че ответникът „С.р.п.“ООД е придобил, чрез
договор за покупко-продажба правото на строеж за описаните в акта недвижими имоти,
сред които и процесния апартамент №С2-12
, от вход С, на втори етаж, кота +4,20м., състоящ се от дневна, кухня,
и столова и две спални, коридор, баня с тоалетна и тераса и тоалетна, антре целия с площ от 82,79кв.м.,
заедно с 4,01%ид.части, съответстващи на 13,88кв.м.от общите части на сградата
и от правото на строеж върху описания УПИ, при описани съседи: апартамент
С2-11, В2-7, на вход В, стълби и
коридор, от две страни двор, заедно с прилежащо мазе №С-12, разположено на
партерно ниво на кота--2,80, с площ от 1,67кв.м., заедно с 0,02% ид.части,
съответстващи на 0,08кв.м. от общите
части на сградата и от правото на строеж
върху описания по горе УПИ, при граници: мазе С-11, мазе С13, коридор и П.инг;
Видно от удостоверение изд. от СО Д”ПАМДТ”-Витоша
данъчната оценка за процесния недвижим имот е в размер на 95503,20лв.
При
така изложената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
Предявен е иск с правно осн. чл.19,
ал.3 от ЗЗД.
Посоченият конститутивен иск е
свързан с възможността за принудително
реализиране на едно потестативно право на ищеца, когато ответната страна по облигационно
отношение не е дала съгласието си за това. Естеството на същият се свежда във
възможността всяка от страните по предварителен договор да предяви иск за
обявяването му за окончателен. За целта е необходимо да бъдат установени
следните предпоставки:
Наличие на валиден предварителен
договор, който по аргумент от чл.19, ал.2 от ЗЗД трябва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния такъв. Съгласно чл. 363 от ГПК при
прехвърляне право на собственост върху недвижим имот, съдът проверява и дали са
налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително дали отчуждителят е собственик на имота.
В настоящият казус съдът намира, че
между страните по делото е налице възникнало валидно облигационно отношение по
повод сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с
оглед постигнато съглашение от 17,07,2014год. сочещо на заместване на купувача
по договора от ищеца К.Я..
Същият съдържа съществените условия
на постигнатото облигационното правоотношение по повод договор за
продажба-индивидуализиране на имота договорена цена.
Видно от приложения по делото
нот.акт №142/23,02,2006год. относно продажба на правото на строеж, съдът
намира, че ответника се легитимира като собственик на имота съгласно чл.586 от ГПК. Доколкото не се спори
реализиране на строителството / издадено удостоверение за въвеждане в
експлоатация от 24,09,2009год./, то учреденото право на строеж е трансформирано
в право на собственост върху обекта и на осн.чл.181, ал.2 от ЗУТ е възможен
обект на прехвърлителна сделка. С оглед договореното при заместване на купувача
с договор от 17,07,2014год. относно изпълнение на задължението на продавача да
прехвърли собствеността на заместващия до 31,10,2014год., съдът намира срокът
за изпълнение на задължението да е настъпил. Няма данни за доброволно
изпълнение.
Исковата претенция срещу ответника
следва да бъде уважена, тъй като от ангажираните по делото писмени
доказателства се установява договорената цена в размер на 88864евро да е изцяло
заплатена, за което обстоятелство съдът съобрази изричното признание на
неизгодния за ответника факт извършено извънсъдебно със споразумение от
08,09,2011год.
Съобразно изложеното исковата
претенция е основателна и следва да бъде уважена.
На основание чл.364, ал.1 от ГПК ищецът следва да заплати на
държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота определени съгласно
чл.44, ал.1, вр.чл.45, ал.1, вр.чл.46, ал.1, вр.ал./2/, т.1, вр.чл.47, ал.2 от
Закона за местните данъци и такси. Съобразно чл.35, ал.2 от Наредбата на СО за
определяне размера на местните данъци дължимия данък е в размер на 2.5% от
оценката / уговорената продажна цена от 88864евро с левова равностойност от
173802,87лв. доколкото е по –висока от данъчната оценка/ или 4345.07лв.
Към разноските по прехвърлянето на имота
се включва и дължимата по смисъла на т.8 от Тарифа за нотариалните такси към
Закона за нотариусите и нотариалната дейност, такса съобразно материалният
интерес по процесният договор /730,50лв. +0,2% за горницата над 100000лв./, в
размер на 878,10лв. В този смисъл и т.19 от ТР №6/06,11,2013год. на
ОСГТК на ВКС.
Съобразно чл.78, ал.1 от ГПК на ищеца се
дължат разноски, които съдът намира за доказани в размер на 1085.53лв., от които 955,03лв.-д.т., 95,50лв.-д.т. за АВп., 35,00лв.-разноски
пред АГКК. Не се присъжда адв.хонорар в размер на 5006,00лв.,
тъй като по делото липсват доказателства как е договорен между
страните.
Мотивиран от горното СГС
Р Е
Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН на осн.
чл.19, ал.3 от ЗЗД, сключеният на 11.09.2006год.,
предварителен договор, по силата на който ответника- „С.Р.П.“ЕООД, в качеството
на продавач, с ЕИК ********, със седалище и адрес *** се е задължил да
прехвърли на К.М.Я., с ЕГН **********, с адрес ***, в качеството на купувач
собствеността върху недвижим имот, а именно: апартамент №MG-C2-12, по кадастрална
схема представляващ самостоятелен обект с идентификатор 68134.2044.851.2.47, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
№РД-18-3/11,01,2011год. на изп.директор на
АГКК, находящ се в
блок „Магнолия“, комплекс „Витоша П.“, с административен адрес: гр. София,
район „Витоша“, в.з. „********, във вход „В“, на
втори етаж, aп. С2-12, разположен в сграда № 2, разположена в поземлен
имот с идентификатор № 68134.2044.851,
с предназначение на самостоятелния обект: жилище, целият с площ от 82.79 кв.м., заедно с 4.01 %
ид.ч., съответстващи на 13.88 кв.м. от общите части на вход „В“ и
съответните ид.ч. от правото на строеж върху описания по-горе поземлен имот,
състоящ се от дневна, кухня, и столова, две спални, коридор, баня с тоалетна и
тераса, тоалетна, антре, при съседи: самостоятелни обекти в сграда на същия
етаж: 68134,2044,851,2,46; под обекта: 68134,2044,851,2,41; над обекта:
68134,2044,851,2,53; и при граници на апартамента по архитектурен проект:
апартамент MG-C2-11, MG-В2-07, общи части, от две страни двор, заедно с прилежащото към този апартамент
МАЗЕ №С 12, с площ
от 1,67кв.м., при съседи по архитектурен проект: мазе №С11, мазе №С13, общи
части, П.инг, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху описания по-горе поземлен имот върху който е построена сградата.
ОСЪЖДА
приобретателя К.М.Я., с ЕГН **********, с адрес *** на осн. чл.364, ал.1 от ГПК, вр. чл.44, ал.1, вр.чл.45, ал.1, вр.чл.46,
ал.1, вр. ал./2/, т.1, вр.чл.47, ал.2 от ЗМДТ, вр.чл.35, ал.2 от НОРМД на СОС,
да заплати по сметка на Столична община, район „Лозенец”, местен данък в размер
на 4345,07лв./четири
хиляди триста четиридесет и пет лева и 0,7стотинки/.
ОСЪЖДА
К.М.Я., с ЕГН **********, с адрес *** да заплати по бюджетна сметка на Софийски градски съд на осн.чл.364, ал.1 от ГПК нотариална
такса по прехвърлянето на имота, определена съгласно т.8 от Тарифа за
нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност в размер на
878,10лв. /осемстотин седемдесет и
осем лева и 0,10стотинки/.
ОСЪЖДА
„С.р.п. “ООД, с ЕИК ********, със седалище и адрес *** да заплати на К.М.Я., с ЕГН **********, с адрес *** на осн.чл.78, ал.1 от ГПК сума в размер
на 1085,53лв./хиляда осемдесет и пет
лева и 0,53ст. /-разноски.
НАРЕЖДА
на осн. чл.364, ал.1 от ГПК да се впише
служебно възбрана върху гореописаният имот за посочените разноски- местен
данък по сметка на общината и нотариална
такса.
ПРЕПИС
от решението да се издаде на К.М.Я. след представяне на доказателства за заплащане на определеният по-горе местен
данък по сметка на общината, нотариална
такса, както и удостоверение, че ответникът не дължи публично- държавни и
общински вземания.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от връчването на страните.
СЪДИЯ: