Номер 113016.10.2020 г.Град Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – Варна
На 15.09.2020 година в публично заседание в следния състав:
Председател:Даниела Д. Томова
Членове:Галина Чавдарова
Радостин Г. Петров
Секретар:Мария Д. Манолова
като разгледа докладваното от Даниела Д. Томова Въззивно гражданско дело
№ 20203100501782 по описа за 2020 година
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. №32120/29.05.2020г. по описа на
ВРС, на С.Й.Т., ЕГН **********, гр. Варна, подадена чрез пълномощник
адвокат Тодор Иванов Бонев, АК- Русе, срещу решение №1397/16.03.2020г.
на Варненски районен съд, 24 състав, постановено по гр.д. №10993/2019г. по
описа на ВРС.
С обжалваното решение ответникът – жалбоподател С.Т. е осъден да
заплати на ищеца „БАДИМЕКС ДИМОВ И СИЕ” ООД, ЕИК *********, гр.
София, сумата 1 364,07 евро, с левова равностойност 2 667,89 лв.,
представляваща годишна такса по договор за поддръжка, охрана и
обслужване на самостоятелни обекти и общи части – комплекс „Джоя парк”,
от която 909,38 евро за периода от 01.01.2018г. до 31.12.2018г. с падеж на
30.01.2018г. и 454,69 евро за периода от 01.01.2019г. до 30.06.2019г. с падеж
на 30.01.2019г., ведно със законната лихва от датата на депозиране на
исковата молба – 12.07.2019г. до окончателното изплащане на задължението,
както и сумата 876,72 лева, представляваща сторени разноски в
производството по делото, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
Предварителните въпроси по чл.267 ГПК са разгледани и произнесени с
1
определение №2319/06.08.2020г. като са докладвани и основните оплаквания
и насрещни твърдения на страните в подадената въззивна жалба и отговора по
нея.
В насроченото пред въззивния съд открито съдебно заседание
въззивникът С. Тодоров чрез пълномощника си по делото адвокат Тодор
Бонев заявява, че поддържа подадената въззивна жалба, подробно изложените
в нея оплаквания и доводи, като моли същата да бъде уважена.
Въззиваемата страна „Бадимекс Димов и сие” ООД, гр. София, чрез
пълномощника си по делото адвокат С.С. заявява, че поддържа подадения
отговор и моли обжалваното решение на първоинстанционния съд да бъде
потвърдено. Претендира присъждане на разноски за въззивното
производство.
За да се произнесе по същество на предявената въззивна жалба,
съдът взе предвид следното:
Повдигнатото от въззивника оплакване за незаконосъобразност на
обжалваното решение на първоинстанционния съд се основава на следните
основни твърдения: - правата и задълженията на ответника С.Т. като
собственик на апартамент, находящ се в изградената в процесния комплекс
жилищна сграда в режим на етажна собственост, се уреждат от правилата за
етажната собственост; - процесният договор от 09.11.2007г. за поддържка,
охрана и обслужване на самостоятелни обекти и общи части в комплекс
„Джоя парк”, к.к. Златни Пясъци, гр. Варна, е прекратен с упражненото на
28.06.2018г. от въззивника право на отказ от този договор; - по процесния
договор липсва реално изпълнение от страна на ищеца.
В първоинстанционното производство въззивникът е ангажирал
доказателства в подкрепа на направените от него възражения по иска, като в
условията на чл.266, ал.3 ГПК настоящият въззивен съдебен състав е уважил
доказателствено искане, неоснователно и в нарушение на
съдопроизводствените правила отказано за събиране, като е допуснал искания
от въззивника разпит на свидетел.
Въззиваемата страна - ищец в първоинстанционното производство
2
„БАДИМЕКС ДИМОВ И СИЕ” ООД оспорва подадената срещу
първоинстанционното решение жалба, като се позовава на твърденията си, че
в продължителен период от време ответникът е изпълнявал задълженията си
по процесния договор, в това число и постановените срещу него осъдителни
решения по предявените от ищеца осъдителни искове за предходни периоди
по договора; ответникът е закупил апартамент в жилищната сграда, намираща
се в комплекс “Джоя парк”, к.к. Златни Пясъци, за чието обслужване е
сключен процесния договор, като още със закупуването на апартамент се е
съгласил да сключи договор за процесните услуги; режима на етажната
собственост е непротивопоставим на процесния договор.
Въззиваемата страна е ангажирала доказателства в подкрепа на
изтъкваните основания на исковете при тяхното първоинстанционно
разглеждане, като във въззивното производство е направила искане за разпит
на свидетели, което искане настоящият въззивен съдебен състав е отказал
поради липсата на установените за това основания в чл.266 ГПК.
По същество на спора, настоящата съдебна инстанция има
правомощията на ограничен въззив по смисъла на чл.269 ГПК. Ето защо и с
оглед основанията от упражнената от страните по чл.258 и следващите ГПК
защита този съд трябва да даде отговор на преюдициалните въпроси от
обхвата на чл.20 от ЗЗД, чл.5 и чл.17, ал.1 от ГПК. За да направи това съдът
съобрази следните безспорно установени факти по делото:
Процесната жилищна сграда, в която се намира закупения от
въззивника апартамент, е самостоятелна сграда, която се намира в процесния
комплекс “Джоя парк”, к.к. Златни Пясъци, Варна. В този комплекс
въззиваемата страна притежава в режим на индивидуална собственост земята,
изградените на нея самостоятелни обекти – спортно съоръжение тенис корт,
хотелски комплекс, плувен басейн. “Джоя парк” не е комплекс от затворен
тип по смисъла на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).
След покупката на апартамента от въззивника и продажбата на другите
апартаменти от жилищната сграда, в последната възниква режим на етажна
собственост, подчинен на уредбата, дадена със Закона за етажната
собственост от 23.01.2009г.
3
Покупката на апартамента в жилищната сграда е извършена в
нотариална форма на 09.11.2007г., като в нотариалния акт за тази покупка
въззивникът и въззиваемата страна са договорили купувача да заплаща
годишни такси за поддръжка на общата инфраструктура в к.к. Златни пясъци,
за поддръжка на инфраструктурата в комплекс Джоя парк, както и за
сключване на договори за това съответно със „Златни пясъци” АД и
„Бадимекс Димов и Сие” ООД. Процесният договор е сключен на 09.11.2007г.
като безсрочен. Липсата на срок на действие на договора е от значение за
решаване на въпроса, повдигнат с възражението на въззивника за
едностранното прекратяване действието на този договор на 28.06.2018г.
В чл.1 от процесния договор страните са договорили поемане срещу
възнаграждение на задължение от страна на ищцовото дружество да
„организира лично или чрез трети лица поддръжката и обслужването на
общата инфраструктура на комплекса и всички общи частни по смисъла на
чл.38 от ЗС”, конкретизирайки поддръжката като дейност по „плащане
разходите за осветление и вода на общи части; поддържане и почистване на
общи части на сградата; асансьор; поддържане на местата за общо ползване –
тревни площи, алеи, паркингова зона, басейн”, допълвайки същите с
указанието, че „изброените по-горе услуги не са изчерпателно изброени и
могат да бъдат разширявани с оглед промяната на техническата и социална
инфраструктура и максималното улесняване на собственика на апартамент в
жилищната сграда при поддръжката и ползването на обектите в комплекса”
(чл.1 от договора).
Анализът на съдържането, предназначението и обхвата на процесния
договор не оставя съмнение, че същият адресира дейности, пряко свързани с
посочените в чл.38 от Закона за собствеността (ЗС) общи части в етажната
собственост, от една страна, а от друга, със собствеността, запазена в режим
на индивидуална собственост от въззиваемата страна при сключване на
сделката с въззивника за покупка на апартамент от 09.11.2007г.
Следователно, отношенията, основани и произтичащи от възникване на
етажната собственост в жилищната сграда, където се намира закупения от
въззивника апартамент, с влизане в сила на Закона за ЕС следва да бъдат
подведени под уредбата, закрепена в този закон, по отношение на всички
онези елементи, попадащи в обхвата на етажната собственост.
4
Индивидуалната собственост на съоръженията и обектите в комплекс „Джоя
парк”, притежавана от въззиваемата страна, са извън обхвата на чл.38 от ЗС и
отношенията между страните спрямо тази индивидуална собственост следва
да бъдат разгледани самостоятелно и отделно от етажната собственост,
възникнала в жилищната сграда, където се намира и апартамента на
въззивника.
По отношение на индивидуалната собственост на въззиваемата страна в
комплекс „Джоя парк” отношенията, създадени от процесния договор от
09.11.2007г., следва да бъдат разгледани в контекста на чл.8 от ЗЗД. От
съществено значение в този случай са „нуждите, за чието задоволяване
страните се договарят и създават съответната договорна обвързаност”.
Събраните по делото доказателства не оставят съмнение, че изградените
съоръжения и обекти в комплекс „Джоя парк”, за които е сключен процесния
договор, са индивидуална собственост на ищеца - въззиваема страна, която е
извън режима на възникналата за жилищната сграда етажна собственост.
Следователно, по отношение на тази индивидуална собственост ищецът в
това исково производство следва да установи при условията на главно и
пълно положително доказване фактическите и правни основания, с които се
идентифицира „задоволяваните от страните по договора интереси” с
осигуряваната поддръжка на обектите, които са извън етажната собственост.
Такива доказателства, съответно обосновани твърдения по делото липсват.
Въззиваемата страна не твърди, не излага доводи, нито ангажира
доказателства, които да сочат, че поддръжката на въпросната индивидуална
собственост е от категорията на сервитутните тежести в комплекс „Джоя
парк” към жилищната сграда. Процесният договор също няма такава
насоченост, като, следвайки статута на индивидуална собственост, в чл.3,
раздел V “Други Условия”, въззиваемата страна като индивидуален
собственик си е запазил правото да преустанови достъпа на въззивника като
собственик на апартамент в етажната собственост по отношение на обектите,
индивидуална негова собственост в комплекс „Джоя парк”.
В тази светлина на следващо място следва да бъде разгледан въпроса за
валидността на изявлението на въззивника от 28.06.2018г. за прекратяване
неговото участие в процесния договор. От събраните по делото
5
доказателства, в това число и разпитания във въззивното производство
свидетел, заключението на изслушаната и приета в първоинстанционното
производство съдебно-счетоводна експертиза, по несъмнен начин се
установява, че съоръженията и обектите - индивидуална собственост в
комплекс „Джоя парк” се поддържат и функционират единствено през
туристическия сезон във връзка с работата на хотелския комплекс,
собственост на въззиваемата страна, разположен в същия този комплекс. На
тази основа събраните по делото доказателства не обосновават валиден и
легитимен правен интерес, подлежащ на защита чрез задължаване на
въззивника с действието на процесния договор. Нещо повече, настоящият
съдебен състав намира, че „доживотното обвързване” на собствеността на
апартамента в етажната собственост с издръжката на индивидуалната
собственост на съоръженията и обектите в комплекс „Джоя парк” би било
несправедлива намеса от страна на съда в договорното правоотношение на
страните. Несъмнено в този случай правомощията на исковия съд по чл.20
ЗЗД не могат да надхвърлят пределите, очертани в чл.8, ал.2, изречение първо
от ЗЗД. Противното би означавало използването на исковия съд за налагане
на непоносим както за процесния договор, така и за признатата и гарантирана
от закона свобода на договаряне, правен резултат, а това несъмнено би довело
до противоречие със защитимите в чл.9 от ЗЗД ценности - свободното
определяне съдържанието на договора, спазване на повелителните норми на
закона и на добрите нрави. Ето защо следва да се зачете изразената на
28.06.2018г. от въззивника воля в качеството му на собственик на апартамент
в етажната собственост да сложи край на процесния договор. Този извод на
настоящия въззивен състав отчита и постановените съдебни решения, на
които се позовава въззиваемата страна. Тези съдебни актове касаят предходни
периоди на действие на договора. Същите не съдържат произнасяне по
легитимността и валидността на упражненото от въззивника на 28.06.2018г.
право да прекрати действието на процесния договор, нито постановяват
„пожизнено задължение” на собствеността в етажната собственост за участие
в поддържката на индивидуалната собственост на въззиваемата страна в
комплекс „Джоя парк”. В този ред доводите на въззиваемата страна за силата
на пресъдено нещо на тези решения спрямо предмета на исковия спор по това
дело следва да бъдат отхвърлени като необосновани.
6
По тези съображения настоящият въззивен съдебен състав намира
въззивната жалба за основателна. На основание чл.271 ГПК
първоинстанционното решение следва да бъде отменено като неправилно, а
предявените искове от ищеца - въззиваема страна „Бадимекс Димов и Сие”
ООД срещу ответника – въззивник С.Й.Т., основани на процесния договор от
09.11.2007г. - отхвърлени като неоснователни.
С оглед на това и на основание чл.81, във вр. с чл.78, ал.1 от ГПК като
основателно се цени искането на ответника – настоящ въззивник за осъждане
на ищеца да му репарира разноските, сторени за производството по делото.
Същите, видно от списъците по чл.80 от ГПК (л.143, дело ВРС; л.38, дело
ВОС), са в размери съответно 680 лева – платени депозит за вещо лице и
адвокатско възнаграждение за първоинстанционното производство, 553,36
лева – платени държавна такса и адвокатско възнаграждение за въззивното
производство, и се присъждат изцяло в общият им размер от 1 233,36 лева.
Въз основа на изложените мотиви и на основание чл.271, ал.1 от ГПК,
съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №1397/16.03.2020г. на Варненски районен съд, 24
състав, постановено по гр.д. №10993/2019г. по описа на ВРС, като вместо
него ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „БАДИМЕКС ДИМОВ И СИЕ” ООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София, район
„Средец”, бул. „Георги Сава Раковски” 122, вх.Б, ет.3, срещу С.Й.Т., ЕГН
**********, с адрес гр. Варна, ул. „Студентска”, бл.14, вх.Д, ет.3, ап.62,
осъдителни искове за сумата 1 364,07 евро, с левова равностойност 2 667,89
лв., представляваща годишна такса по договор за поддръжка, охрана и
обслужване на самостоятелни обекти и общи части – комплекс „Джоя парк”,
от която 909,38 евро за периода от 01.01.2018г. до 31.12.2018г. с падеж на
30.01.2018г. и 454,69 евро за периода от 01.01.2019г. до 30.06.2019г. с падеж
на 30.01.2019г., ведно със законната лихва от датата на депозиране на
исковата молба – 12.07.2019г. до окончателното изплащане на задължението.
7
ОСЪЖДА „БАДИМЕКС ДИМОВ И СИЕ” ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. София, район „Средец”, бул. „Георги
Сава Раковски” 122, вх.Б, ет.3, да заплати на С.Й.Т., ЕГН **********, с
адрес гр. Варна, ул. „Студентска”, бл.14, вх.Д, ет.3, ап.62, сумата 1 233,36
лева (хиляда двеста тридесет и три лева и тридесет и шест стотинки),
представляваща сторени разноски за производството по делото, на основание
чл.78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8