№ 16157
гр. София, 28.10.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 125 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:З.А.Е.
при участието на секретаря Е.Е.Д.
Сложи за разглеждане докладваното от З.А.Е. Гражданско дело №
20221110141733 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 13:30 часа се явиха:
ИЩЕЦЪТ: Т. И. Б. – редовно призован, не се явява, представлява се от
адв. Р. с пълномощно представено днес.
ОТВЕТНИКЪТ: М. В. А. – редовно призован, не се явява,
представлява се от адв. Ч. с пълномощно по делото.
СТРАНИТЕ /поотделно/: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Адв. Р.: Поддържам иска. Оспорвам отговора на исковата молба. Нямам
възражения по доклада. Моля да ми бъде допуснат един свидетел при режим
на довеждане, с чийто показания да се установят обстоятелства около
сключването на предварителния договор, поведението на ответника при
сключването на този договор и поведението му към датата, на която е
следвало да се явят пред нотариус двете страни. Моля, в случай, че допуснете
този свидетел до разпит, той да бъде разпитан в днешното открито съдебно
заседание. Водя го. Заявявам, че доверителят ми има готовност да сключи
1
окончателен договор при условията на предварителния такъв, в случай, че
има такова желание и насрещната страна.
Адв. Ч.: Поддържам отговора на исковата молба. В днешното открито
съдебно заседание представям още писмени доказателства, касаещи
здравословното състояние на моя доверител. Водим един свидетел, който чака
пред вратата и ако съдът разреши, ще бъде въведен в зала. Това, което искам
да кажа е, че с този свидетел ще докажа здравословното състояние на
доверителя ми. Става дума за неговият придружител. Нямам възражения по
доклада. Нямам възражения по исканията на ищеца. Моят доверител не може
да сключи договор с Т. Б..
Адв. Р.: Не възразявам относно искането на насрещната страна за
допускане на разпит на свидетел.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ
ДОКЛАДВА делото си по определението, което обяви за доклад по
делото.
Адв. Ч.: Доказателствата, които представям в днешното открито
съдебно заседание са следните: едното е обяснение от управителя на
фондация „Рождество Христово“, от там всъщност е и придружителят на моя
доверител, като обяснение – това е официален документ с изходящ номер и
второто доказателство е за осъществен преглед на 18.10.2022 г., в което е
описано състоянието му и съответно отношението му към случилото се.
Адв. Р.: По представените днес доказателства считам, че обяснението от
управителя на фондация „Рождество Христово“ не следва да бъде
приобщавано към доказателствения материал по делото и не представлява
годно доказателствено средство. По отношение на представения амбулаторен
лист, моля да се приеме, но считам, че е неотносим, доколкото настоящото
здравословно състояние на ответника не е предмет на спора.
2
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ
ПРИЕМА по делото представения амбулаторен лист, а относимостта
му би се ценила с крайния съдебен акт.
ПРИЛАГА по делото обяснение от Л. Баликова като НАМИРА, че
същото не съставлява доказателство по ГПК, тъй като съставлява писмено
обяснение, което се събира със свидетелски показания.
ДОПУСКА разпит по един свидетел при режим на довеждане на всяка
от страните, които се водят в днешното открито съдебно заседание за
сочените по-горе факти.
В залата се въведе допуснатият свидетел на ищцовата страна.
СЪДЪТ пристъпи към изслушване на гласните доказателства:
СНЕМА самоличността на свидетеля, както следва:
И.Х. Б. – ЕГН: **********, 61 г., българин, български гражданин,
неосъждан, без дела със страните.
И. Б.: Аз съм баща на ищеца Т. Б..
СЪДЪТ
ПРЕДУПРЕДИ свидетеля по реда на чл. 166 ГПК.
И. Б.: Желая да свидетелствам.
Свидетелят предупреден за наказателната отговорност по чл. 290 от НК.
Свидетелят обеща да говори истината.
Съдът върна личната карта на свидетеля.
На въпроси от процесуалния представител на ищеца адв. Р., свидетелят
И. Б. отговори: Запознат съм с договора. Т. И. Б. ми е син. Той е младо момче,
на 25 /двадесет и пет/ години. От определен период от време той търсеше
жилище. Искаше да се отдели от нас и да има самостоятелен живот. Следеше
обявите. Попадна на една обява от една агенция за недвижими имоти. Той си
направи контакта. После ние отидохме заедно с брокерката, защото тя ни
заведе, понеже не знаехме къде е имота. Видяхме апартамента, видяхме бих
3
казал дядо М., така ще наричам този човек от уважение към годините му.
Доста време коментирахме и гледахме в какво състояние е апартамента. Аз не
се обаждах защото това е жилище на Т. и той искаше да го купи за себе си.
Той си направи сметка за бъдещите ремонти. Уговориха се на другия ден да
направят предварителен договор, като в този предварителен договор Т.
трябваше да преведе определена сума по посочена от дядо М. сметка. Още
докато бяхме на първия оглед, брокерката, която познаваше по-добре дядо
М., каза, че има една особеност. Дядо М. иска да продаде апартамента, тъй
като има някъде по селата къща, но той иска да му бъде намерен от
брокерката друг апартамент под наем, за да може когато му се наложи по
една или друга причина той да дойде в гр. София, той да има къде да отсяда.
Т. каза, че той вижда в този апартамент, един, два, три-месечен период, който
ще бъде подготовка, както да събере пари за ремонта, така и да се организира,
така че дядо М. спокойно можеше да работи по тази тема. В предварителния
договор беше предвиден доста дълъг срок, за да може брокерката да
съдейства на дядо М. да си търси апартамент под наем. Т. трябваше да
изтегли един кредит, което беше одобрен около 25.05.-26.05. и да изготви
документите за изповядване на сделката. Заради огромната разлика в
годините между сина ми на 25 /двадесет и пет/ години и дядо М., имаше един
много интересен човешки контакт. Дядо М. общуваше със сина ми
изключително добре. Ние бяхме предоставили всички документи още около
25.05.-26.05., тоест имаше още три седмици преди датата, която е определена
за сделката. Т. се информираше в съвсем човешки разговор с дядо М. как се
движи неговия проблем по повод намирането на квартира и т.н. До този
момент отношенията бяха идеални. В понеделник, в седмицата, когато в
петък трябваше да се изповяда сделката, Т. се прибра изключително
разстроен и каза, че непозната жена му е звъннала по телефона, направила му
е скандал и му е казала, че иска среща за другия ден – вторник. Той поиска да
отидем аз и майка му с него. Срещата се състоя пред входа на дядо М.. Дойде
тази непозната за мен жена, на 55 /петдесет и пет/ години приблизително, с
някакъв непознат мъж. Тя каза, че е племенница на дядо М. и с остър тон каза,
че е против сделката и ще направи всичко възможно да провали сделката.
Имаше, бих казал изключително арогантно поведение. Т. не е очаквал
такова отношение и поведение. Т. каза, че ние сме направили всичко, което
трябваше, а именно - теглил е кредит, документи са осигурени и, че ще
4
отидем на датата на изповядване на сделката. Тогава прекъснаха контактите
между дядо М. и Т., в момента, в който тази жена се намеси. Отидохме при
нотариуса в петък, на датата, когато трябваше да се изповяда сделката. Бяхме
подготвили бА.и документи, от които е видно, че средствата са налични по
сметката на Т.. Чакахме около час, където ни беше поканила нотариуса.
Дойде брокерката и каза нещо, което чух от нея, че тази жена е ходила с дядо
М. в кантората на нотариуса и е поискала да бъдат върнати документите. Не
съм свидетел и не знам. Четири часа висяхме в кабинета на нотариуса.
Жената беше изключително любезна и накрая каза, че няма смисъл и ще
съставя протокол. Прибрахме се. Не коментирам за шока на Т., който се
получи. Тежко го преживя, но в рамките на седмица - две никакви коментари,
никакви телефонни разговори от дядо М. или който и да било. Някъде около
месец след това, същият апартамент беше обявен в друг сайт за продажба на
малко по-висока цена с около пет-шест хиляди евро повече. Аз бях учуден и
звъннах. Оказа се кол- център и момичето записа моя телефон. То каза, че ще
предаде, че съм се интересувал за апартамента. След това ми се обади брокер
и обясни, че не може да ми осигури посещение на апартамента, защото в
апартамента живее възрастен човек, който не е от тази агенция за недвижими
имоти и търся апартамент под наем и, че апартаментът е за основен ремонт и
ще ме поканят на по-късен етап на оглед. От този понеделник, тази седмица,
същият апартамент е в още един сайт за продажба. Дядо М. не се е опитвал да
се свърже с Т. преди датата на изповядване на сделката пред нотариус. Чак
сега разбрахме, че той е имал здравословен проблем. Ако беше казал, че има
проблем… Разберете ме, ние още в първия разговор му казахме: „…Ако
искате това ще се запише при изповядване при нотариуса. Три месеца.“
Просто от уважение към годините на този човек. Но когато ти не знаеш
работи, които биха били от полза на двете страни, как да вземеш отношение.
Адв. Р.: Нямам повече въпроси към свидетеля.
На въпроси от процесуалния представител на ответника адв. Ч.,
свидетелят И. Б. отговори: За жената на 55 /петдесет и пет/ годишна възраст,
за която споменах, петък във въпросната седмицата трябваше да се изповяда
сделката. Тя се обади в понеделник на Т.. Представила се е като племенница
5
на дядо М. и настояваше за среща. Т. помоли аз и майка му да отидем с него.
Беше разстроен. Във вторник отидохме на срещата. Аз името не знаех и за
първи път я видях тази жена. Каза: „Аз съм племенница на дядо М.“. Беше с
някакъв мъж. От тогава контактите с дядо М. прекъснаха. Дори ако ние
знаехме, че дядо М. е болен, ако аз го знаех, това можеше съвсем спокойно да
се уточни друга дата, на която да се изповяда сделката. Разбрах, че моят син е
получил парите си преди подписването на договора след като бяхме при
нотариуса. Не сме били уведомени и след два-три дни по някакъв повод Т.
отиде в банката и видя, че парите са там. Дори по телефона не бяхме
уведомени, примерно: „Аз ще Ви върна парите“ или нещо подобно. Сумата,
която Т. видя по сметката, е това, което плати, а не както е клаузата по
договора - в двоен размер. Срокът между предварителния и окончателния
договор не мога да кажа какъв беше. За това има документи. Относно личните
ми впечатления за здравословното състояние на дядо М., два или три пъти
ходихме, освен на първия оглед. Очарован съм. Това е бивш учител,
изключително интелигентен мъж, уважение на годините му. 85 /осемдесет и
пет/ години някъде са годините му и му личат, но е добре с разсъдъка си. Има
някакви проблеми. Той самият си го каза, че за това иска това жилище под
наем, за да може когато му се наложи, но той каза, че има къща на някакво
село. Аз не съм присъствал при подписването на предварителния договор.
Адв. Ч.: Нямам повече въпроси към свидетеля.
Свидетелят се изведе от залата.
В залата се въведе допуснатият свидетел на ответната страна.
СЪДЪТ пристъпи към изслушване на гласните доказателства:
СНЕМА самоличността на свидетеля, както следва:
Р.М.К. – ЕГН: **********, 50 г., българин, български гражданин,
неосъждана, без родствени отношения и съдебни дела със страните.
Свидетелят предупреден за наказателната отговорност по чл. 290 от НК.
Свидетелят обеща да говори истината.
Съдът върна личната карта на свидетеля.
6
На въпроси на процесуалния представител на ответника адв. Ч.,
свидетелят Р.К. отговори: М. го познавам от година и половина. Аз го
познавам от социалния център, който той посещаваше. От Октомври месец
съм на договор социален асистент на М. А.. От Август месец насам
здравословното състояние на М. се влоши. Припада, разстроен е
емоционално. Когато припада е имало случаи, когато си удря главата. Към
бърза помощ и към личния лекар съм се обръщала в тази връзка. М. ми е
споменавал да е сключвал договор във връзка с неговото жилище. Казал ми е,
че е сключвал предварителен договор. В последствие, той е влязъл в болница
и не е могъл да присъства на датата на изповядване на сделката. Той съжалява
за това нещо. Последно ходихме на преглед с него преди около десетина
дена. На четири часа съм, на ден при М.. Той да звънне и да ме помоли за
помощ когато не съм при него, защото е паднал, се е случвало.
Адв. Ч.: Нямам повече въпроси към свидетеля.
На въпроси на процесуалния представител на ответника адв. Р.,
свидетелят Р.К. отговори: Към месец Април тази година М. посещаваше
социалния център, където помагам. Виждала съм го само по посещенията му.
През Април беше по-добре здравословно.
Адв. Р.: Нямам повече въпроси към свидетеля.
Свидетелят се изведе от залата.
СТРАНИТЕ /поотделно/: Нямаме други доказателствени искания.
СЪДЪТ счете делото за разяснено от фактическа страна, поради което
ОПРЕДЕЛИ
ОБЯВЯВА СЪДЕБНОТО ДИРЕНЕ ЗА ПРИКЛЮЧЕНО
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
Адв. Р.: Моля да постановите решение, с което да уважите предявения
7
от доверителят ми иск. При постановяване на решението моля да бъде
отчетено, че ответникът не е бил възпрепятстван в случай, че чувства
неразположеност да се свърже с доверителя ми и да го извести, че по
обективни причини няма да успее да се яви пред нотариус. Това не е сторено
като ответникът е предпочел вместо да проведе бърз телефонен разговор да
върне заплатения от доверителя ми задатък. Последното е показателно, че
ответникът е бил в състояние да се яви пред нотариус в деня на сделката.
Претендирам разноски в исковото производство, както и в обезпечителното
производство, за което представям списък по реда на чл. 80 ГПК.
Адв. Ч.: От името на моя доверител моля да отхвърлите предявения иск
като неоснователен и недоказан. Моля да бъде вдигната и обезпечителната
мярка - възбрана върху жилището на доверителя ми. В тази връзка, аз имам
две съображения за съда. Първото съображение е свързано със
здравословното състояние на доверителя ми. Подробно описано в отговора на
исковата молба по реда на чл. 131 ГПК, че на 16.06.2022 г. той е бил приет
чрез бърза помощ в болница „Княгиня Клементина“. Аз не виждам място и
начин да се коментира, че той е можел да извести другата страна по някакъв
начин, че не е бил добре предвид здравословното му състояние.
Представените епикризи и телково решение доказват, че той е в нелеко
здравословно състояние, губи често ориентация предвид лошото оросяване на
мозъчната кора. Оттам има падания често, които не са приключили, за сега, с
фатален край. Категорично заявявам, че доверителят ми не е бил във
възможност да се яви към датата на сключването на окончателния договор.
Парите са били изпратени чрез негови познати. Той как е съумял, наистина
поклон пред този човек, че е могъл да се организира въпреки всичко и да
постъпи в болница, защото това, което се е случило, не е леко, и е внезапно
заболяване. В този смисъл, искам на съда да бъде ясно, че според нас,
неговото поведение не е виновно. Няма хитрост и бягане от отговорност.
Човекът не е бил във възможност заради здравословното му състояние.
Второто съображение, което искам да изложа на съда, е свързано с договора.
Говоря за предварителния договор. Видно е на прима виста, че този договор
отговаря на всички изисквания по ЗЗД. На пръв поглед е само. Съставеният
договор е законосъобразен, но не е целесъобразен към настоящият казус, в
който едната страна е на 89 /осемдесет и девет/ години в увредено състояние
8
продавач и от другата страна двадесет и пет – двадесет и шест годишно младо
момче като купувач. В този договор няма уредена клауза, в случай че се
случи най – лошото, например при едно такова падане на моя доверител, кой
ще следва да получи парите от ипотечния кредит. Видно е по предварителния
договор, че сумата от 5085 лв. /пет хиляди осемдесет и пет лева/ е получена. В
Чл. 3 в договора пише, че ще следва още една сума на ръка, която кандидат
купувачът ще заплати при сключването на окончателния договор. Тя не може
да е по-висока от 10 000 лв. /десет хиляди лева/. Това е Законът. Останалата
част следва да се получи чрез сключването на ипотечен кредит. В много от
банките, предвид тяхната бюрократична процедура, се чака два-три месеца.
През това време, ако е бил сключен окончателен договор, и ако се случи най-
лошото, ако му бъдат преведени, на кого да ги дадат. В договора не е
включена такава клауза. Близките на моят доверител, в по-голямата част са
починали, другите са малко. По отношение на останалите хора, живите не са
уведомени и не знаят, че моят доверител има намерение да си продава
жилището. Има хипотеза, в която е налице вероятност, при която тези пари,
които банката ще преведе, да няма на кого да ги преведе. При тази хипотеза,
само с 10 000 – 15 000 лева другата страна ще стане евентуално собственик.
Тези неща по един фин и деликатен начин доверителят ми, понеже е
изключително интелигентен човек и той е съзрял, че има такава уловка и
понеже производството започна с това, като ми се зададе въпрос аз
отговарям от негово име, че той не желае да се обвързва повече. Въпреки
желанието на другата страна, в този договор има недоизкусурени до край
клаузи, неуреждащи докрай и защитаващи неговите права. Това е второто
съображение, което излагам на съда и в крайна сметка поведението на
доверителят ми не е виновно и чл. 93, ал. 2 ЗЗД казва, че може да се уговори
задатък в двоен размер, но не означава, че непременно същият трябва да бъде
заплатен. По отношение на това, че договорът е прекратен – да – когато се
върне задатъкът преди датата на сключване на договора, практиката на ВКС
изрично казва, че в този случай договорът е развален и не се налага
предявяване на иск по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Това в случая е налице и не
следва и задатък да се плаща в двоен размер. По тези съображения моля да се
произнесете с решение. Претендирам разноски в размер на заплатения
адвокатски хонорар, а именно 850 лева. Представям писмена защита на съда.
9
Адв. Р.: По отношение на възраженията на процесуалния представител
на ответника във връзка със съдържанието на предварителния договор,
подобни възражения не са наведени в отговора на исковата молба и не са
предмет на настоящия правен спор. В ЗЗД има изрични разпоредби, които
уреждат отношенията на страните в случай на смърт на една от тях.
СЪДЪТ СЧЕТЕ УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ ЗА ПРИКЛЮЧЕНИ
СЪДЪТ ОБЯВИ, че ще се произнесе с решение в срок.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 14:03 часа.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
10