Р Е Ш Е Н И Е
№…………………
гр.*****,
16.01.2020година.
*****СКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ВЪЗЗИВНО отделение, І
граждански състав, в публично заседание на ДЕВЕТНАДЕСЕТИ ДЕКЕМВРИ през две
хиляди и двадесета година , в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: СТЕФАН ДАНЧЕВ
ЧЛЕНОВЕ : ТАТЯНА БЕТОВА
СВЕТЛА ДИМИТРОВА
при секретаря………ЖЕНИ СТОЙЧЕВА.……………и в присъствието на
прокурора………………………………………………………….като разгледа докладваното от
съдията………..ТАТЯНА БЕТОВА……възз.гр.д.№ 869 по описа на съда за 2019година, и за
да се произнесе, съобрази:
Производство
по чл.258 и сл. от ГПК.
С решение № 1191 от 25.06.2019г., постановено по
гр.д. № 1245/2019г. *****ския районен съд е обявил за окончателен на основание
чл.19 ал.3 ЗЗД сключения между страните на 20.05.2009г., в гр. *****, предварителен
договор за покупко-продажба, с нотариална заверка на подписите,
рег.№2017/20.05.2009г. на Нотариус *****, съгласно който Б.Н.Ц., ЕГН**********,***, като продавач, се е задължил да прехвърли в
полза на И.П.П., ЕГН **********,***, като купувач, следният недвижим имот:
СЕЗОННА ПОСТРОЙКА на два етажа, тип Д, с одобрено строително разрешение от
ОБНС-*****, находящ се върху земеделски имот, в землището на гр. *****, м. *****,
а по строително разрешение- в м. Дръмката, по заповед № РД-15/5926 от
25.09.1998г, парцел 137, за който е признато право на ползване по реда на §4а
от ПЗР на ЗСПЗЗ на продавача, с площ на имота от 750 кв.м., а по Скица на
поземлен имот № 15-211527/12.03.2019г.: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
56722.734.547, в м. *****, местност ***** 1, с площ от 600 кв.м., с
предназначение на територията-
земеледска, с начин на трайно ползване- друг вид нива, със стар
идентификатор 56722.734.710, с номер по предходен план- 467.6, квартал 0, при съседи на поземления имот:
56722.734.2123, 56722.802.682, 56722.734.554, 56722.734.546., ВЕДНО С
ПОСТРОЕНИТЕ В НЕГО СГРАДИ: 1. Сграда с идентификатор 56722.734.547.1, със
ЗП от 19 кв.м., брой етажи-1, предназначение- вилна сграда- еднофамилна и 2.
Сграда с идентификатор 56722.734.547.2, със ЗП от 19 кв.м., брой етажи-1,
предназначение-селскостопанска сграда, при
цена от 3000лв,/три хиляди лева/ изплатена изцяло от купувача.
Със същото решение е осъдил, на основание чл.364,
ал.1 от ГПК, вр.чл.44, вр.чл.46, ал.2, т.1, вр.чл.47 от ЗМДТ, И.П.П. ***,
местен данък в размер на 282лв. и на основание чл.364, ал.1 от ГПК - по сметка
на ПлРС, сумата от 159,15лв.- дължима държавна такса. Постановил е, на
основание чл.364, ал.2 от ГПК, вписване на възбрана върху гореописания недвижим
имот, за обезпечаване на вземането за държавни такси и публичните задължения
към държавата, като е наредил на Съдията по вписванията -Служба по вписванията-*****
да впише служебно възбраната, за което да се изпрати препис от решението, след влизането му в
сила.Забранил е, на основание чл.364, ал.2 от ГПК, издаване на препис от
решението, докато ищецът не докаже, че е
заплатил присъдените с решението такси и данъци и му е указал, че на основание чл.115,
ал.2 от ЗС, следва в шестмесечен срок от влизане в сила на решението да го
впише в Служба по вписванията-*****.
Срещу така постановеното решение е подадена
въззивна жалба от Б.Н.Ц., чрез пълномощника му адв.Д.Н. от ПАК. В жалбата се
правят оплаквания, че постановеното решение е незаконосъобразно и необосновано
на доказателствата по делото. Съображенията за това са изложени в жалбата.
Въззивника моли съда да отмени решението на *****ски РС и да постанови друго по
съществото на спора, с което да бъде отхвърлен предявения иск. Претендира и разноски по делото.
Въззиваемата страна И.П.П., чрез пълномощника си
адв.Н.И. от ПАК е взела становище, че жалбата е неоснователна и следва да бъде
оставена без уважение по съображенията, изложени в писмения отговор.
Въззивният съд, като обсъди оплакванията изложени
в жалбата, взе предвид направените от страните доводи, прецени събраните пред
първата инстанция доказателства, съобрази се с изискванията на закона, намира
за установено следното: Първоинстанционният съд е бил сезиран с иск по чл.19 ал.3 ЗЗД - за обявяване за
окончателен на сключения между страните на 20.05.2009г. предварителен договор
за покупко-продажба на описания по горе недвижим имот, находящ се в землището
на гр.*****, в м.“*****“.Пред първоинстанционния съд е било безспорно, а и пред
настоящата инстанция също, че договора е валидна нотариална заверка на
подписите, рег.№2017/20.05.2009г. на Нотариус ***** и с него ответникът ***** Ц., чрез пълномощника си *****,
като продавач, се е задължил да прехвърли на ищеца И.П., като купувач,
собствеността върху описания по-горе недвижим имот: СЕЗОННА ПОСТРОЙКА на два
етажа, находяща се в землището на гр. *****, в м. „*****“. Безспорно е, че на
продавача е било признато право на ползване по реда на §4а от ПЗР на ЗСПЗЗ на
продавача, с площ на имота, върху който е построена сградата от 750 кв.м. Няма
спор, че продажна цена на имота е 3000лв., която сума е изплатена изцяло и в
брой на пълномощника на продавача, като съгласно договора, владението върху
имота се придобива от купувача, в деня на подписване на договора. Лицето *****-
наречено ползвател в договора, се е задължило да напусне имота в срок от 7 дни
от подписването му.
Безспорно е, че съгласно сключения предварителен
договор страните са постигнали следната
договореност относно срока за сключване на окончателен договор за
покупко-продажба: продавачът, имащ качеството на ползвател на имота, въз основа
на Заповед № РД- 15/5926/25.09.1998г на Община *****, се задължава, в срок от
10 дни от възникване на възможността да се уреди придобиване на собствеността
върху земята, да уреди и заплати същата,
като се снабди с нотариален акт за собственост на имота, след което, в срок от нови 10 дни, считано от
снабдяването с акт за собственост, да прехвърли правото на собственост на
купувача по предварителния договор, като всички разходи по уреждане на
собствеността на имота са за сметка на купувача, а продавача се е задължил да
му съдейства при затруднение при снабдяването с документи.
Безспорно е, че със Заповед – РД-12-2142/04.07.2011г
на Кмета на Община ***** е одобрена оценката на предоставеният за ползване на
ответника Ц., по реда на §4а от ПЗР на ЗСПЗЗ, имот от 600 кв.м., в размер на
439 лв., която сума няма спор, че е заплатена по сметка на Община ***** от И.П..
Със Заповед № РД-12-76/24.2.2014г. на Кмета на Община *****, влязла в сила на
14.03.2014г., Б.Ц. е придобил право на собственост върху новообразуван имот,
извън строителните граници, определени с подробен устройствен план, с
идентификатор 56722.734.547, в м.“*****“, землище на гр. *****, с площ от 600
кв.м., при граници- описани, върху който е построена процесната сграда. Няма
издаден констативен нотариален акт за собственост, след влизане в сила на
Заповед № РД-12-76/24.2.2014г. на Кмета на Община *****, а съгласно справката
от Служба по вписванията – *****, за процесния имот, е отбелязано единствено
вписването на исковата молба по чл.19, ал.3 ЗЗД.
Спорно по делото е налице ли са предпоставките на
чл.19 ал.3 ЗЗД за обявяване на предварителен договор за окончателен. Развален
ли е предварителния договор поради виновно неизпълнение на поетите по него
задължения от страна на ищцата.
За да се произнесе по спора, въззивният съд взе
предвид следното : С представеното по делото пълномощно/на л.58/, с нотариална
заверка на подписа/рег.№1880/14.05.2009г./ и на съдържанието/рег. №1881/14.05.2009г.
на Нотариус *****, в официално заверен препис, рег.№2580/16.05.2019г на
Нотариус *****, ответникът Б.Ц. е упълномощил *****, от гр. *****, да го
представлява пред Община *****, във връзка с процесния имот, предоставен му за
ползване по реда на §4а от ПЗР на ЗСПЗЗ, да подаде документи във връзка с
изготвянето на оценка на имота и други; да го представлява пред нотариус във
връзка с придобиването и продажбата на посочения имот, включващ земя и
постройка на два етажа, както и всички подобрения и овощни дървета и лозе, да
продаде имота при условия и цена, каквато тя уговори и на лице, на което намери
за добре, като получи и продажната цена. Дадения широк обем на представителна
власт на пълномощника несъмнено включва и правото за сключи от името на
представлявания предварителен договор за покупко-продажба на имота.В изпълнение
на сключения договор от 20.05.2009г. ищецът П. е заплатил на пълномощника *****,
видно от представената по делото разписка, още в деня на сключване на
предварителния договор сумата 3000лв., представляваща продажна цена на имота.
От събраните по делото гласни доказателства, чрез
разпита на свидетелката ***** се установява че, ответникът Б. Ц. ѝ е дал пълномощно, за да продаде
въпросния имот, като след сключване на предварителния договор, тя го е уведомила
за договора и за получената сума. Заявява, че е получила сумата от 3000лв. от
ищеца и потвърждава подписа си, положен върху разписката. Твърди, че ответникът
първоначално е поискал 500лв. от парите,
но в последствие е отказал тя да му ги изпраща. Заявил е, че ще дойде да си ги
вземе лично, но не го е сторил все още и парите са у нея, както и оригиналът на
пълномощното. Посочва също, че скоро след подписването на предварителния
договор е изгубила връзка с упълномощителя си, ходила е многократно на адреса
му в гр. *****, но не е могла да го намери. Използвала е многократно
пълномощното, като въз основа на дадената и преставителна власт, се е снабдила
с документи от Община *****, в т. ч. и със заповедта от 2014г. След това е
започнала да търси Ц., но е успяла да го
намери, тъй като не е имала актуален телефон или адрес.
За да уважи предявения иск с районния съд е
достигнал до извода, че е сключен действителен предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот, в предвидената от закона писмена форма, и
съдържащ всички необходими реквизити, съобразно изискването на чл.19, ал.2 от ЗЗД - цена и срок за сключване на окончателен договор за покупко- продажба. Приел
е, че пълномощника на продавача ***** е действала в рамките на предоставената ѝ
представителна власт. Чрез упълномощаване на представителя да извърши от
името на упълномощителя правни действия, правните последици са настъпили
направо за представлявания. Посочено е, че обемът на представителната власт на
пълномощника спрямо третите лица се определя от изявлението на упълномощителят,
а в случая ясно и еднозначно е изразена волята му за извършване на
разпоредителни сделки с процесния имот и действия по снабдяване с документи за
собственост за същия. Приел е, че ответникът е предоставил права на
пълномощника си да продаде имота му, при условия и цена, каквато уговори и на
лице, на което намери за добре и да получи продажната цена. Поради това е счел
за неоснователно възражението на ответника-продавач и упълномощител, че лицето *****
е действала без представителна власт и че предварителния договор няма действие
спрямо него. Приел е за неоснователен и довода, че предварителния договор е
нищожен, като сключен от представител, без представителна власт.
Въззивния съд споделя изложените от районния съд
фактическите констатации и правни доводи за основателността на предявения иск с
правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД и препраща към тях, на основание чл.272 ГПК.
Сключения между страните предварителен договор е породил целените с него правни
последици.Неоснователно е възражението на ответника, че е сключен от негово име
без представителна власт и че не го обвързва. Съгласно чл. 36 ЗЗД,
представителството е извършване на правни сделки и действия за друго лице и от
негово име с непосредствено действие за него. Представителната власт е
непритезателно субективно право на представителя да извършва правни действия от
името на представлявания. На представителната власт, като непритезателно право,
съответства правно задължение на представлявания да търпи в своята правна сфера
правните последици от действията на представителя. Договорът е сключен от
пълномощник на Б.Ц., действащ в обема на представителната си власт, поради
което поетите с него задължения и придобитите права са възникнали направо в
патримониума на представлявания ответник, в това число и поетото задължение да
сключи окончателен договор при определени предпоставки и в определен срок.
Представителството по правило обслужва
интересите на представлявания, поради което при упражняване на представителната
власт представителят е длъжен да се ръководи изключително от тези интереси. Във
въззивната жалба се твърди, че договаряно във вреда на представлявания, а като
аргумент за това се сочи обстоятелството, че пълномощникът не е отчел на
упълномощителя получените при сключването на сделката пари-сумата 3000лв.,
представляваща продажната цена на имота. Възражението е неоснователно, тъй като
няма данни за договаряне, което да злепоставя интересите на представлявания, а
как са се развили вътрешните отношения между представляван и представител, още
повече след сключването на предварителния договор, не влияят на
действителността му. Същия отговаря на изискванията на чл.19 ал.1 и 2 ЗЗД и
може да бъде обявен за окончателен. Облигационното отношение по него включва
задължението на едната страна да прехвърли правото на собственост с оформянето
на съответния окончателен договор, а на другата страна да получи правото на
собственост чрез такъв договор. Следва да се приеме, че ищеца-купувач е
изправна страна, която е заплатила изцяло още при сключването на предварителния
договор продажната цена на имота от 3000лв. Продавачът е неизправната страна,
тъй като в 10-дневен срок от възникване на възможността да се снабди с
нотариален акт за собственост на имота, а след това в срок от нови 10 дни, да
прехвърли собствеността му по нотариален ред на купувача по предварителния
договор, не е изпълнил задължението си по предварителния договор
По делото не се твърдят и не са установени причини
за тази забава за сключването в нотариална форма на окончателен договор. След влизане
в сила на 14.03.2014г. на Заповед № РД-12-76/24.02.2014г. на кмета на Община *****,
в рамките на процедура по §4а от ЗР на ЗСПЗЗ, в полза на ответникът, на когото е
било предоставено право на ползване върху земя по § 4, същият е придобил право
на собственост върху нея със заплащането ѝ на собственика чрез общината
по цени, определени от Министерския съвет, в посочения в чл.36, ал.2 тримесечен срок от влизането в
сила на оценката. От 14.03.2014г., когато е влязла в сила посочената по-горе
заповед на кмета на община *****, с която подавача по предварителния договор се
легитимира като собственик, за него е започнал да тече 10-дневния срок за
снабдяване с констативен нотариален акт, респ. за сключване на окончателен
договор, който срок е изтекъл на 24.03.2014г. Тази дата е от значение и за
произнасянето по възражението на ответника за погасяване по давност на иска по чл.
19, ал.3 от ЗДД.Съдът приема, че това възражение също е неоснователно.
Законосъобразен е изводът на РС, че петгодишния давностен срок, който е
започнал да тече на 25.03.2014г. към момента на завеждане на делото на
25.02.2019г. не е изтекъл и искът не е погасен по давност.
Поради
изложеното иска с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД като основателен и доказан,
следва да бъде уважен. Като е достигнал до същия извод *****ския районен съд е
постановил едно правилно и законосъобразно решение, което при условията на чл.271,
ал.1 от ГПК следва да бъде потвърдено.При този изход на делото, въззиваемата
страна има право на направените по делото разноски за адвокатско възнаграждение
за настоящата инстанция в размер на 570лв., заплатени в брой, съгласно договора
за правна помощ с адв. Н.И. и списъка с разноските по чл. 80 ГПК.
Водим от
горното, съдът
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решението № 1191 на *****ския
районен съд , постановено на 25.06.2019г. по гр.д. № 1245/2019г. по описа на
ПРС.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал.1, вр.273 ГПК, Б.Н.Ц., с ЕГН ********** и адрес ***,
да
заплати на И.П.П., с ЕГН ********** и адрес ***, сумата от 570лв- разноски по делото.
Решението може да се обжалва пред ВКС на РБ в едномесечен
срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: