№ 31565
гр. София, 22.11.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 162 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и втори ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА Гражданско дело
№ 20221110125189 по описа за 2022 година
Производството е образувано по иск, предявен от А. Б. М., ЕГН **********, с адрес
за кореспонденция в гр. ****, чрез пълномощника му адв. В. В., АК – София, със служебен
адрес в гр. **** против Б. С. Р., ЕГН **********, с адрес за кореспонденция в гр. *****.
Твърди се в исковата молба, че на 11.08.2021 г. между ищеца, като наемодател и
ответницата, като наемател е сключен договор за наем на следния недвижим имот: ателие №
18 (осемнадесет), находящо се в гр. **** (идентичен с вход 3 от сграда-секция „В“ по
строителна документация), разположен на партерен етаж, кота + 77 м., с площ от 112.67 (сто
и дванадесет цяло и шестдесет и седем стотни) кв.м., състоящ се от антре, дневна,
трапезария и кухненски бокс, две спални и мокро помещение, баня с тоалетна, тоалетна и
три тераси. Уговорената между страните наемна цена е в размер на 500 лв. месечно, а срокът
на договора – до 10.08.2022 г.
Ответницата наемател не е изпълнила задължението си да заплати наем и режийни
разноски за имота за периода от м. август 2021 г. до м. май 2022 г. Поради забава на
плащанията и съгласно договорните клаузи, ответницата дължи и мораторна неустойка.
Независимо от неколкократните устни покани от страна на А. М. и обещания за изпълнение
на задълженията от страна на наемателя Б. Р., същата не е погасила дължимите суми, поради
което с нотариална покана, връчена й на 14.04.2022 г., ищецът я е уведомил, че счита
договора за прекратен и й е определил десетдневен срок за освобождаване на имота.
Независимо от горното, Б. Р. не е предала ползването на имота на наемодателя.
С тези обстоятелства ищецът обуславя правния си интерес от предявяването на
осъдителен иск с правно основание чл. 233 ал. 1 т. 1 от ЗЗД за осъждане на ответницата да
предаде имота, предмет на договора за наем.
С исковата молба процесуалният представител на ищеца представя писмени
документи, които моли да бъдат приети като доказателства по делото. Моли за събирането
на гласни доказателства – разпит на двама свидетели при режим на довеждане за
установяването на обстоятелството, че ответницата държи наетия недвижим имот.
В срока по чл. 131 от ГПК, ответницата депозира писмен отговор, с който оспорва
иска като неоснователен. Твърди, че не са налице основанията за прекратяване на договора
за наем, тъй като е изпълнявала изцяло задълженията си по него. Сочи, че по изричното
желание на наемодателя наемните вноски са плащани в брой. Твърди, че е заплащала всички
комунални разходи за имота, както и вноските към етажната собственост. Б. Р. навежда
1
доводи, че има основание да държи имота и поради обстоятелството, че същият е предмет на
сключен между нея, като купувач, и ищеца, като продавач предварителен договор за
покупко – продажба на същия имот. Според устна уговорка между страните, ответницата
може да ползва имота до сключването на окончателния договор. Ответницата навежда и
твърдения, че е направила подобрения в имота на стойност от 50 000 лв. В отговора се
твърди, също така, че понастоящем Б. Р. не владее и ползва наетия имот, но е в
невъзможност да предаде ключовете от него на А. М., тъй като комуникацията с него е
силно затруднена.
С отговора ответницата представя писмени доказателства. Моли за допускането на
разпит на свидетели за установяването на плащането на наемната цена и на устните
уговорки между страните.
Съдът, на основание чл. 140 от ГПК, преди насрочването на открито съдебно заседание
следва да се произнесе по предварителните въпроси и доказателствените искания на страните,
както и да съобщи на страните проекта за доклад по делото.
Представените с исковата молба документи, като допустими и относими към спора, следва
да бъдат приобщени към доказателствения материал. Следва да бъде дадена възможност на ищеца
да ангажира гласни доказателства за установяване на обстоятелството, че ответницата държи
наетия имот, доколкото това обстоятелство е релевантно за спора и установяването му е
допустимо със свидетелски показания. По аргумент на разпоредбата на чл. 159 ал. 2 от ГПК, съдът
счита, че на ищеца следва да бъде дадена възможност за разпит само не адин свидетел при режим
на довеждане.
По доказателствените искания на ответницата съдът ще се произнесе след като даде
възможност на ищеца да изрази становище по тяхното допускане.
Водим от горното и на основание чл. 140 вр. чл. 146 ал. 1 от ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА и ПРИОБЩАВА като писмени доказателства по делото представените с
исковата молба документи, а именно: договор за наем от 11.08.2021 г. и нотариална покана с
рег. № 3541, том 2, № 52 от 14.04.2022 г. по описа на нотариус И.И.Ж., рег. № 701 и район
на действие – Софийски районен съд.
ДАВА възможност да ищеца да ангажира гласни доказателства – разпит на един
свидетел при режим на довеждане, за установяване на обстоятелството, че ответницата
държи наетия имот.
ДАВА възможност на ищеца да изрази становище по доказателствените искания,
направени в отговора на исковата молба в едноседмичен срок, считано от датата на
получаване на препис от настоящето определение.
УКАЗВА на ищеца процесуалната му възможност да оспори автентичността и/или
съдържанието на приложените към отговора писмени доказателства в едноседмичен срок,
считано от датата на получаване на препис от настоящето определение.
Съобщава на страните писмения доклад по делото:
1. Обстоятелства, от които произтичат претендираните от ищцовото дружество – а) на
11.08.2021 г. между ищеца, като наемодател и ответницата, като наемател е сключен
договор за наем на следния недвижим имот: ателие № 18 (осемнадесет), находящо се в гр.
**** (идентичен с вход 3 от сграда-секция „В“ по строителна документация), разположен на
партерен етаж, кота + 77 м., с площ от 112.67 (сто и дванадесет цяло и шестдесет и седем
2
стотни) кв.м., състоящ се от антре, дневна, трапезария и кухненски бокс, две спални и мокро
помещение, баня с тоалетна, тоалетна и три тераси; б) ответницата - наемател не е
изпълнила задължението си да заплати наем и режийни разноски за имота за периода от м.
август 2021 г. до м. май 2022 г., поради което с нотариална покана, връчена й на 14.04.2022
г., А. М. е уведомил Б. Р., че счита договора за прекратен и й е определил десетдневен срок
за освобождаване на имота, но ответницата не е предала ползването на имота на
наемодателя.
2. Обстоятелства, от които произтичат възраженията на ответницата – а) ответницата
е изпълнявала точно, пълно и в срок задълженията си по договор за заем, както за заплащане
на наемната цена, така и за заплащане на режийните разноски за имота и вноските към
етажната собственост, поради което не са настъпили основанията за прекратяване на
договора за наема; б) ответницата има право да ползва имота и поради наличието на устна
уговорка с ищеца във връзка със сключен предварителен договор за покупко – продажба на
наетия имот; в) Б. Р. е освободила имота, но поради затруднена комуникация с ищеца е в
невъзможност да му предаде ключовете.
3. Правната квалификация на предявения иск: чл. 233 ал. 1 изр. първо от ЗЗД вр. чл.
310 ал. 1 т. 2 от ГПК.
4. Правната квалификация на насрещните права и възраженията на ответника: чл. 63
ал. 1 от ЗЗД.
5. В тежест на ищеца е да установи следните обстоятелства: наличието на основание
за прекратяване на наемното правоотношение поради неизпълнение на задълженията на
ответницата да заплати наемна цена, консумативни разходи и вноски към етажната
собственост; достигане на волеизявлението за прекратяване на договора за наем до
наемателя – ответницата по делото.
6. В тежест на ответницата е установяването на обстоятелството, че е изпълни пълно,
точно и навременно задълженията си по договора за наем, респ. липсва основание за
неговото едностранно прекратяване от страна на наемодателя – ищец; наличието на друго
правно основание за държане на имота – сключването на предварителен договор за покупко
– продажба на същия с уговорка купувачът (ответницата по делото) да държи имота до
сключването на окончателния договор.
7. Ищецът и ответницата не признават права, претендирани от другата страна.
8. Не се спори между страните относно следните обстоятелства: сключването на
договор за наем от 11.08.2021 г.
9. Не са налице основания за приложение на разпоредбата на чл. 154 ал. 2 и чл. 155,
т.е. определяне на обстоятелства, които не се нуждаят от доказване.
УКАЗВА на страните, че в едноседмичен срок, считано от датата на получаване
на препис от настоящето определение, трябва да вземат становище във връзка с
дадените указания и доклада по делото и да предприемат съответните процесуални
действия, вкл. ангажиране на доказателства, като в случай, че не извършат това
своевременно те губят възможността да направят това по-късно, освен ако пропускът
се дължи на особени непредвидени обстоятелства.
ПРИКАНВА страните към спогодба.
НАСРОЧВА открито съдебно заседание за 13.12.2022 г., 13,30 часа, за която дата и
час да бъдат призовани ищеца и ответницата.
Препис от определението да се приложи към призовките на страните по делото.
Определението не подлежи на обжалване.
3
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4