Решение по дело №3066/2008 на Софийски градски съд

Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

 

С., 30.08.2011 г.

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

 

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, І ГО, 3 с-в, в публично заседание на двадесет и първи март, през две хиляди и единадесета година в състав:

                           

                           ПРЕДСЕДАТЕЛ: Б. ЖЕЛЯВСКА

 

при секретаря В.Х., като разгледа докладваното от съдия Желявска гр.д. № 3066 по описа за 2008 г., за да се произнесе, взе пред вид  следното:

 

 

Предявени са обективно съединени искове от „Е.” ЕООД, ЕИК *********, гр. С., ул.”Д. М.”, бл.**, вх.*, ет.*, ап.*, представлявано от управителя С.Р., със съдебен адрес: гр. С., ул. „А.” № ** против Е.П.М., ЕГН: **********,***, Н.П.Д., ЕГН: **********,***, офис 26, Ц.П.Н.,ЕГН: **********,***, М.П.Г., ЕГН: **********,***, Г.Г.Г. и А.Г.Г. /конституирани на основание чл. 227 от ГПК като ответници в качеството си на наследници на Г. П. Г./***, к.446 с правно основание чл.79 от ЗЗД за заплащане солидарно на обезщетение за неизпълнени договорни задължения.

Ищецът моли съда да осъди ответниците да му заплатят солидарно по пера: 1/ сумата от 7 325,44 лв., представляваща връщане на част от уговорената цена с правно основание чл.79 от ЗЗД за непрехвърлени 236 кв.м. от поземлен имот при уговорена между страните цена от 31,04 лв. за 1 кв.м.; 2/ сумата от 320 000 лв., представляваща уговорена между страните наказателна неустойка, съгласно сключения между страните договор за покупко – продажба на имот във формата на нотариален акт с правно основание чл. 92 от ЗЗД и 3/ сумата от 160 000 лв., представляваща пропусната полза на основание чл. 79 от ЗЗД вр. чл. 82 от ЗЗД  в размер на нереализирана печалба от продажбата на обекти, които са 236 кв.м. РЗП на сградата, която би могла да бъде построена, ако действителната площ на имота наистина е възлизала на 740 кв.м., ведно със законната лихва върху всяка една от посочените три главници, считано от датата на завеждане на исковата молба – 14.07.2008г. до окончателното им изплащане, както и да му присъди направени по делото разноски.  

В исковата си молба и допълнителна молба конкретизация към нея, ищецът заявява, че с нотариален акт № 140 от 21.08.2003г. ответниците са продали на представляваното от него дружество следния свой собствен недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пл. № 587 в кв. 233 по плана на гр. С., м. „Л.”, целият с площ от 740 кв.м., при съседи по скица: ул. „В.”, ул. „Ц. Г.” и поземлен имот № 1 – за обществено жилищно строителство срещу заплащане на сумата от 22 969 лв., платена при подписване по нотариалния акт.

При сделката ответниците се легитимирали като собственици на имота, като представили и окончателно влязло в сила решение, постановено по ах.д. № 1446/1994 г. по описа на СГС, ІІІ–В състав. По силата на това решение същите са твърдели, че е отменено отчуждаването на част от процесния имот със стар пл. № 9 от кв. 233, м. „Л.” по плана на гр. С., одобрен със Заповед № 591/15.02.1950г. с площ от 252 кв.м.  Впоследствие при опита да уреди регулационния и застроителен статут на имота ищеца установил, че посоченото по-горе решение на СГС е отменено с решение на ВАС и всъщност възстановяване на имот пл. № 9 /в цялост или отчасти/ не е настъпвало.

С Решение № 1339 от 26.03.1998г. на ВАС , ІІІ отделение постановено по адм.д. № 3416/1996г. посоченото решение на СГС е отменено изцяло и оставен в сила отказът на Кмета на СГО да бъде възстановен имот с пл.№ 9 /стар/. Ищеца счита, че ответниците безусловно са знаели за тази отмяна, тъй като единия от тях Г.Г. се е явил лично в заседанието пред ВАС. Заявява, че независимо от знанието за това обстоятелство, абсолютно недобросъвестно ответниците са му прехвърлили част от имот, който не им е бил възстановен и съответно те не са притежавали право на собственост върху него. В тази връзка ищецът твърди че е лишен от собствеността върху част от процесния имот и по данни на последното геодезическо и кадастрално заснемане действителната площ на имота е 504 кв.м., т.е. той е придобил имот с по – малка квадратура от посочената в нотариалния акт, като разликата възлиза на 236 кв.м.  По тази причина и във връзка с уговорената между страните цена по нотариален акт, ищецът иска връщане на част от продажната цена, претенцията, за която е в размер на 7 325, 44 лв. Претендира  неустойка и пропуснати ползи в посочените по – горе размери, както и разноски.

Ответницата, Е.М. в отговор на исковата молба оспорва предявените искове по основание и размер. Счита, че към момента на подаване на исковата молба -14.07.2008г., собствеността върху процесния имот не е засегната от вещни права на трети лица. Посочените от ищеца доказателства, които обуславят правният му интерес за предявяването на иска Решение № 1339/26.03.1998г. на ВАС и Заповед № РД-57-212/07.08.2007г. на Кмета на СО за изменение на Заповед № РД-57-1273/20.01.1996г. са актове, които не са осъдителни по своята същност и не възпроизвеждат сами по себе си вещноправен ефект. Оспорва твърдяната от ищеца „абсолютна недобросъвестност” при продажбата на имота. Всички правни и фактически действия по възстановяване на собствеността върху отчуждените имоти № 6 и № 9 са извършвани лично от Г.Г. и П.П.. Наличието на родствена връзка между нея и П.П. не презюмира недобросъвестност. Ответницата оспорва дължимостта и размера на неустойката, както и претенцията за пропуснати ползи. Претендира разноски.

Ответницата Н.Д. заявява, че оспорва по основание и размер предявените искове, като счита, че същите са неоснователни и недоказани. Прави възражение за изтекла погасителна едногодишна давност по чл. 211 от ЗЗД за предявяване на иска за връщане на част от цената, за изтекла тригодишна давност за иска за неустойка, както и за изтекла тригодишна давност за иска за обезщетение съгласно чл. 111 б.”Б” от ЗЗД. Относно твърденията на ищеца в исковата молба, че при сделката е действала като недобросъвестен продавач знаейки за отмяната на решението на СГС от ВАС заявява, че същите са неоснователни, тъй като в качеството си на наследник на П.П. не е била уведомена от баща си за това решение. Ответницата оспорва твърденията за солидарна отговорност. Моли да се отхвърлят исковете. Претендира разноски.

Ответницата по делото Ц.Н. оспорва предявените искове по основание и размер. Заявява, че не е вярно твърдението на за недобросъвестност, тъй като купувача е бил уведомен още при преговорите за продажба на имота за всички известни й обстоятелства. Освен това в Решение от 16.01.1996г. на СГС, с което се отменя отчуждаването на имот пл. № 9, кв. 233 м.”Л.”, ул. „Ц. Г.” и ул. „В.” е вписано, че е окончателно. Не е била уведомявана за развитие на делото след отмяна на отчуждаването.   Прави възражение за изтекла специална давност на основание чл.211, ал.1 от ЗЗД. Претендира разноски.

Ответниците А.Г. и Г.Г. конституирани в процеса на основание чл.227 от ГПК оспорват предявените искове, като заявяват, че същите са погасени по давност, поради което следва да бъдат отхвърлени. Оспорват твърдението, че ищецът е бил лишен от собствеността и ползването на процесния имот, тъй като същият е въведен във владение и няма данни да е отстранен от имота, както и липсват доказателства за наличието на претенции на трети лица. Претендира адвокатско възнаграждение.

Ответницата М.Г. оспорва предявените искове. Прави възражение за изтекла специална давност на основание чл.211, ал.1 от ЗЗД. Претендира разноски.

 

 

Съдът като прецени събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Видно от представен и приет по делото нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 140, т. ІІІ, рег. № 8777, д. № 500 на 21.08.2003г. ответниците продават, съобразно идеалните си части, на ищцовото дружество ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пл. № 587, в кв. 233 по плана на гр. С., м. „Л.”, целият с площ от 740 кв.м., при съседи по скица: ул. „В.”, ул. „Ц. Г.” и поземлен имот № 1 – за обществено жилищно строителство срещу заплащане на сумата от 22 969 лв. Продавачите декларират, че продаваемият недвижим имот не е предмет на законови и договорни ипотеки, не е обременяван с вещни права и тежести, не е предмет на договори за наем, както и че не са сключвани други договори с трети физически и юридически лица с предмет същия имот. В случай, че купувачът бъде съдебно отстранен от имота или се появят претенции към същия имот на трети лица и някое от Г.те обстоятелства не е вярно, то продавачите дължат връщане на продажната цена, възстановяване на разходите по сделката и неустойка в  размер на 320 000 лв. на купувача, платима при писмена покана от него.

При съставяне на нотариалния акт са представени следните документи, установяващи правото на собственост и изпълнението на особените изисквания на закона: Скица от СО р-н „Л.” – отдел „Архитектура и градоустройство” от 04.07.2003г., Заповед за отмяна на отчуждаване на недвижим имот на СГО № РД – 43-427 от 14.06.1994г.; Решение от 16.01.1996г. на СГС по гр.д. № 1446 по описа за 1994г.; Заповед № РД-57-1273/20.01.1996г. на Столична община и др.

Със Заповед № РД-54-749 от 08.06.1994г. на Кмета на СГО е отказано на ответниците по настоящото дело да се отмени отчуждаването на имот пл. № 9 от кв. 233, м. „Л.” на ул. „Ц. Г.”  и ул. „В.” с мотива, че не е налице основанието на чл.2 от ЗВСВНОИ по ЗТСУ. На 31.08.1994г.  е подадена жалба до СГС против този отказ. С Решение от 16.01.1996г. постановено по адм.д. № 1446/1994г. СГС, ІІІ –В с-в отменя отказ № РД-54-749 от 08.06.1994г. на Кмета на СГО като незаконосъобразен и отменя отчуждаването на имот пл. № 9 от кв.233, извършено с плана, одобрен със Заповед № 591/15.02.1950г. принадлежал до отчуждаването на ответниците. Решението на СГС е окончателно.

Със Заповед № РД-57-1273 от 12.11.1996г. въз основа на постановеното по-горе решение Кмета на СО е наредил да се отпише от актовите книги за общинска собственост част от акт № 3817”а”/25.06.1996г. в р-н „Л.” и да се предаде на ответниците по настоящото дело владението на следния недвижим имот: дворно място, съставляващо имот пл. № 6 и 252 кв.м. от имот пл.№ 9 от кв. 233, м.”Л.”, ул. „Ц. Г.”, ъгъла с ул. „В.”.

Видно от Удостоверение Д 416/31 от 28.11.1996г., издадено от СО, р-н „Л.” имотът е отписан от актовите книги на служба „Общински имоти” р-н „Л.” и предаден на собствениците.

Общинска администрация на р-н „Л.”, гр.С. издава Констативен акт за непълноти и грешки в одобрен кадастрален план на 12.08.1997г. по молба от заявителя – собственик на имот пл. № 587, кв. 233, м. „Л.” П.П., в който е вписано, че границите на имот пл. 587 не съответстват на графичното им изображение на кадастралния план, като имота следва да се нанесе в действащият регулационен план.

На 05.09.1997г. е издадена Заповед № РД-09-346 от Кмета на р-н „Л.”, с която е одобрено попълване на кадастралната основа на имотните граници на имот пл. № 587, кв. 233, м. „Л.” – гр. С. по кафявите линии, цифри и числа, както е означено на приложената скица към настоящата Заповед.

Като писмено доказателство по делото е представено и прието Протокол от 20.01.1998г. на ВАС, ІІІ отделение, видно от който СО р-н „Л.” обжалва Решение от 16.01.1996г. на СГС като незаконосъобразно.

С Решение № 1339 от 26.03.1998 г. ВАС по адм.д. № 3416/1996г. се отменя решението на СГС по адм.д. № 1446/1994г. и се потвърждава отказ № РД-54-749 от 08.06.1994г., като правилен и законосъобразен.

Със Заповед № РД-57-212 от 07.08.2007г. на Кмета на СО въз основа на потвърдения от ВАС отказ за отмяна на отчуждаването на имот по ЗВСНОИ по ЗТСУ, ЗПИНМ и др. и на основание чл. 62, ал.1 от АПК е изменена Заповед № РД-57-1273 от 12.11.1996г. на СО, както следва: „дворно място, съставляващо имот пл. № 6 и 252 кв.м. от имот пл. № 9 от кв. 233, м. „Л.” да се чете следния текст ”дворно място, съставляващо имот пл.№ 6, кв.233 м. „Л.”. В останалата си част заповедта остава непроменена. На основание чл.44, ал.1, ,т. 9 и ал.2 от ЗМСУМА са предприети действия за съставянето на акт за частна общинска собственост на имот пл. № 9, кв. 233, м. „Л.”, както и изземването му по реда на чл.65 от ЗОС. 

Общинска администрация на р-н „Л.”, гр.С. издава Констативен акт за непълноти и грешки в одобрен кадастрален план на 18.09.2008г. по молба от заявителя – собственик на имот поземлен имот № 640, кл. 475, кв. 233 по регулационен план на м. „Л.” І-ва част, гр. С., р-н „Л.” С.Р., управител на фирма „Е.” ЕООД в който е вписано, че поземлен имот № 640, кл. 475, кв. 233 м. „Л.” І-ва част е нанесен съгласно скица – проект на ГИС, съгласувана от Дирекция „Софийски кадастър” с решение на заседание на ОЕСУТ с Протокол № ЕС-К-92 от 04.09.2008г.

        Към делото приобщена като писмено доказателство е Заповед № РД-09-194/30.09.2008г. на Кмета на р-н „Л.”, с която е одобрил попълване на границите на поземлен имот № 641,к.л. № 475, кв. 233, м. „Л.”, І –ва част, ул. Ц. Г.” ъгъла ул. „В.” по кафяви линии, букви и цифри, така както е отразено на приложената скица към констативния акт.

          Общинска администрация на р-н „Л.”, гр.С. издава Констативен акт за непълноти и грешки в одобрен кадастрален план на 18.09.2008г. по молба от заявителя – собственик на имот поземлен имот № 641, кл. 475, кв. 233 по регулационен план на м. „Л.” І-ва част, Столична община, р-н „Л.”, със следните документи удостоверяващи правото на собственост: Заповед № РД-57-1273/12.11.1996г. и Заповед № РД-09-346/05.09.1997г.,в който е вписано, че поземлен имот № 641, кл. 475, кв. 233 м. „Л.” І-ва част е нанесен съгласно скица – проект на ГИС, съгласувана от Дирекция „Софийски кадастър” с решение на заседание на ОЕСУТ с Протокол от 07.08.2007г.

На 30.09.2008г. Кмета на р-н „Л.” със Заповед № РД-09-195 одобрява попълване границите на поземлен имот пл. № 640, кв.233, м. „Л.”, І –ва част, гр. С. по кафяви линии, букви и цифри, така както е отразено на приложената скица към констативния акт.

Приложена като писмено доказателство по делото е обяснителна преписка с изх. № АБ-94-00-1175/11.11.2010г. на СО, р-н- „Л.”.

По делото е приобщена и приложена жалба от Елизабет Арнаудова срещу Заповед  № РД-09-194/30.09.2008г. на Кмета на р-н „Л.”. В жалбата са развити доводи за незаконосъобразност на обжалвания административен акт, като издаден в противоречие с материално – правните разпоредби на Закона за кадастъра и имотния регистър, Закона за устройство на територията, както и в несъответствие с целта на закона. Жалбоподателят моли съда да постанови решение, с което да бъде отменена процесната заповед.

По делото, образувано по цитираната жалба, Административния съд е конституирал като заинтересована страна в процеса „Е.” ЕООД /ищец по настоящото дело/. Административното производство пред ответната страна – Столична община, р-н „Л.” е започнало по молба, подадена от „Е.” ЕООД, с която се иска да бъде вписан в кадастралния план имот № 640 и имот пл. 641 за м. „Л.” – І-ва част. Правото на собственост върху имот № 587 от кв.233 с площ от 740 кв.м., при съседи: ул. „В.”, ул. „Ц. Г.”, поземлен имот №1 е възникнало в патримониума на заинтересованата страна „Е.” ЕООД по силата на договор за покупко-продажба, сключен във формата на нот. акт № 140, т.ІІІ, д.№ 500/2003г. С Решение № 37 от 16.11.2009г.  Административен съд – гр. С., ІІ-ро отд., 22 с-в отхвърля жалбата срещу Заповед  № РД-09-194/30.09.2008г. като неоснователна. С Решение № 15859 от 22.12.2010г. по адм.д. № 4750 от 2010г. ВАС, 6-то отд. е оставил в сила решение № 37 от 16.11.2009г. на Административния съд.

Представени и приети като писмени доказателства по делото са удостоверение за наследници № 001765 от 15.12.2000г.; удостоверение за наследници № 000361 от 22.02.2001г.;  удостоверение за наследници № 1000 от 07.07.2003г.; удостоверение за наследници № 992 от 07.07.2003г.; удостоверение за наследници № 2019 от 17.08.2006г.; препис - извлечение от Акт за смърт № 378 от 30.06.2006г.

Представен и приет по делото е проект за изменение на кадастралния план от управителя на „ГИС – С.” относно проектни пл. № 640 и 641, кад.л. 475, планоснимачен р-н кв. „Г. Л.”, рег. план м. „Л.”; обяснителна записка относно проект за изменение на кадастралния план относно имоти с проектни № 640 и 641 в кад.л.475. Приложени като доказателства са договори за наем, както и справка от Министерство на финансите за предоставяне на данъчна информация, от която се установява, че няма деклариран доход от получаване на месечен наем.

По делото е назначена и приета съдебно-счетоводна експертиза, която да изследва всички задължителни съгласно Закона за счетоводството документи, декларации, справки, отчети, баланси и др. изходящи от ищеца.  

От представените по делото писмени материали, направен оглед на място на процесния имот, както и необходимите справки в техническата служба на р-н „Л.” – Столична община, проучване на пазара на недвижимите имоти в района на гр.С., в който се намира имота и след извършване на необходимите технически изчисления вещото лице по приетата техническа експертиза е констатирало, че процесния имот е ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пл. № 587, в кв. 233 по плана на гр. С., м. „Л.”, целият с площ от 740 кв.м. при съседи по скица: ул. „В.”, ул. „Ц. Г.” и поземлен имот № 1 за обществено жилищно строителство. По реда на поставените задачи вещото лице е установило в изготвеното заключение, че : 1/ процесният урегулиран поземлен имот – пл.№ 587 в кв.233 по плана на гр.С., м.”Л.” с площ от 740 кв.м. е бил формиран на основание Заповед № РД– 57-1273 /20.01.1996 г. както следва: от бившия имот пл.№ 6 с площ от 492 кв.м. и част от бивш имот пл. № 9 с площ от 248 кв.м. 1.1/ В сега действащия кадастрален план процесния имот пл. № 587 се води под следните планоснимачни номера: пл. № 640 /бивш пл.№ 6/ на основание Заповед № РД-09-195 /30.09.2008 г. с площ от 492 кв.м. и пл. № 641 /незастроена част от бивш имот пл. № 9, намираща се между застроената му част и бивш имот пл. № 6/ на основание Заповед № РД-09-194/30.09.2008г. с площ 240 кв.м., като общата площ възлиза на 732 кв.м.;  1.2/ В проекта за изменението на регулационния план процесния имот се е водил под планоснимачен номер № 587. 1.3/ Изменението  на регулационния план включващо и изменението на дворищната регулация и формирането на процесния имот – пл. № 587 в кв. 233 не е влязло в сила, защото Заповедта № РД-09-50/149 от 17.03.1999 г. за влизане в сила на застроителния и регулационен план /ЗРП/ за кв. „Л.” – І-ва  част включващ и кв. 233 е обжалвана. Към момента на изготвяне на заключението /29.03.2010 г./ процесния имот е с площ от 492 кв.м.

2/ На основание на горната констатация пазарната стойност на 248 кв.м. земя в посочения район на гр. С., при положение, че тази квадратура е част от УПИ е 248 кв.м. x 1400 лв./кв.м. = 347 200 лв. Но съгласно НОТАРИАЛЕН АКТ за покупко – продажба на недвижим имот № 140 , том ІІІ, рег. № 8777, дело № 500, по условията на договарянето между страните по делото е извършена продажба на 740 кв.м. за 22 969, 60 лв. и фактически е договорена продажна цена от 31, 04 лв. /кв.м. По тази договорена продажна цена, ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ е  248 кв.м. x 31, 04 лв. = 7 697, 92 лв.

3/ Съобразно действащият за квартала общ градоустройствен план на гр. С., процесния имот попада в зона ЖК /жилищна зона с преобладаващо комплексно застрояване/. За тази зона по плана е предвидено застрояване със следните максимални параметри: - кота корниз – К корн.= + 26,00; - показател за плътност на застрояването – ІІ застр. = 40 %;  - показател за процент на озеляняването – ІІ озел. = 40 %; - показател за интензивност на застрояването – К инт. = 3; 3.1/ Застрояването като разгъната площ /РЗП/, което може да се реализира при установените параметри на застрояване посочени по – горе е както следва: 3.1.1/ при площ УПИ – 740 кв.м. – РЗП = 2072 кв.м.; 3.1.2./ при площ УПИ –492 кв.м. – РЗП = 1378 кв.м.

4/ СРЕДНАТА ПАЗАРНА ЦЕНА  на кв.м. от сградата със съответните обекти е 2600 лв. /кв.м. ; 4.1/ ОБЩАТА ПАЗАРНА СТОЙНОСТ на сградата реализирана върху УПИ – 740 кв.м. е РЗП = 2072 кв.м. х 2600 лв./кв.м. = 5 387 200 лв.; 4.2/ ОБЩАТА ПАЗАРНА СТОЙНОСТ на сградата реализирана върху УПИ – 492 кв.м. е РЗП = 1378 кв.м. х 2600 лв./кв.м. = 3 582 800 лв.;  5/ РАЗЛИКАТА между получените СРЕДНИ ПАЗАРНИ СТОЙНОСТИ на сградите реализирани: по т.4.1. – при УПИ – 740 кв.м. и по т.4.2. – при УПИ – 492 кв.м. е 5 387 200 лв. – 3 582 800 лв. = 1 804 440 лв.

По делото е изготвена и допълнителна техническа експертиза по поставени допълнителни въпроси относно изследването на регулационния статут на имота от момента на определянето им като имоти пл. № 6 и пл. № 9 до настоящият момент, както и каква част от имот пл. № 9 е била включена в имот пл. № 587 към момента на продажбата. Вещото лице е констатирало, че към момента на определянето им със Заповед № 549/31.12.1980г. имоти пл. № 6 и пл. № 9 по плана на гр. С., м. „Л.” са: имот пл.№ 6 с площ от 492 кв.м. и имот пл. № 9  с площ от 560 кв.м. Впоследствие на основание Заповед № РД– 57-1273 /20.01.1996 г. е бил формиран процесния урегулиран поземлен имот пл. № 587 в кв. 233 по плана на гр.С., м. „Л.” с площ от 740 кв.м., както следва от: бившия имот пл. № 6 с площ от 492 кв.м. и част от бившия имот пл. № 9 с площ от 248 кв.м. В сега  действащия кадастрален план процесният имот пл. № 587 се води под следните планоснимачни номера: пл. № 640 /бивш имот пл. № 6/ на основание Заповед № РД-09-195 /30.09.2008 г. с площ от 492 кв.м.  и пл. № 641 /незастроената част от бивш имот пл. № 9, намираща се между застроената му част и бившия имот пл. № 6/ на основание Заповед № РД-09-194 /30.09.2008 г. с площ от 240 кв.м. Общо 732 кв.м.

Към момента на продажбата  - 21.08.2003г. в имот пл. № 587 в кв. 233 по плана на гр. С., м. „Л.” е била включена част от бившия имот пл. № 9 в размер от 248 кв.м.

Освен това на вещото лице са поставени и въпроси относно това с каква площ е бил имот пл. № 587 към момента на продажбата /21.08.2003г./, с каква площ е към настоящият момент и има ли разлика, и ако има такава каква е причината.  Видно от изготвеното заключение относно така поставените въпроси към момента на продажбата имот с пл. № 587 е бил с площ 740 кв.м. Към настоящият момент, по сега действащия кадастрален план този имот е с площ както следва: пл. № 640 /бивш имот пл. № 6/ на основание Заповед № РД-09-195 /30.09.2008 г. с площ от 492 кв.м. и пл. № 641 /незастроената част от бивш имот пл. № 9, намираща се между застроената му част и бившия имот пл. № 6/ на основание Заповед № РД-09-194 /30.09.2008 г. с площ от 240 кв.м. Общо 732 кв.м.

Има разлика от 8 кв.м. между продадения процесен имот пл.№ 587 и този имот пл. № 587 формиран по сега действащия кадастрален план. Според експертизата, причината за горната разлика от 8 кв. м. се дължи на прецизирането на измерванията и определянето на площите на имотите, като резултат от изграждането на цифровия кадастър.

Към момента на продажбата - 21.08.2003г., имот пл. № 6 е бил част от формирания на основание Заповед № РД– 57-1273 /20.01.1996 г. имот пл. № 587 в кв. 233 по плана на гр.С., м. „Л.”. Тази част е била с площ от 492 кв.м. Към същия момент, имот с пл. № 9 след присъединяването на част от него към имот с пл. № 6 и формирането на имот с пл. № 587 е бил с площ равна на 560 кв.м. – 248 кв.м.= 312 кв.м. Към настоящия момент, по сега действащия кадастрален план бившия имот пл. № 6 е имот пл. № 640 на основание Заповед № РД-09-195 /30.09.2008 г. е с площ от 492 кв.м., а бивш имот пл. № 9 след обособяването на незастроената му част /намираща се между застроената част и бившия имот пл. № 6/, като имот пл. № 641 с площ от 240 кв.м. на основание Заповед № РД-09-194 /30.09.2008 г. е с площ равна на 560 кв.м. – 240 кв.м. = 320 кв.м. Има разлика от 8 кв. м. между площта на бившия имот пл. № 9 към момента на продажбата  - 21.08.2003г. и неговата площ към настоящия момент. Според експертизата, причината за горната разлика от 8 кв. м. се дължи на прецизирането на измерванията и определянето на площите на имотите, като резултат от изграждането на цифровия кадастър.

       По делото е изготвена и тройна съдебно – техническа експертиза. В своето заключение вещите лица са констатирали, че: 1/ Недвижим имот пл. 587 от кв. 233 по плана на гр. С., м. „Л.”, съгласно Заповед № РД – 57- 1273/ 1996г. и изменение със Заповед № РД-57-212/2007г., представлява дворно място, съставляващо бивш имот пл. № 6 с пл. № 492 кв.м. и бивш имот пл. № 9 с площ 252 кв.м., като по скица имота е с площ 740 кв.м. Към момента на продажбата – 21.08.2003г. процесният имот е бил с площ от 740 кв.м.; 2/ Собствеността върху него към тази датата на продажбата, съгласно разписания лист е както следва: П.П., Ц. П., Г.Г. и М. Г.; 3/ Към настоящия момент /11.03.2011г.- датата на изготвяне на експертизата / собствеността върху процесния имот е както следва: 3.1/ Съгласно Заповед № РД-09-195/2008г. имот пл. № 6 с площ 492 кв.м. е нанесен като имот пл. № 640, кадастрален лист № 475, кв. 233, м. „Л. - I част", като в разписния лист имотът е записан като собственост на „Е." ЕООД; 3.2/ Собствеността върху останалата част от процесния имот, представляваща част от бивш имот пл.№ 9 с площ 240 кв.м. е съгласно Заповед № РД-57-1273/1996 год. и разписен лист ІV-61. Собственици на тази част са: Петко Станчев Парасков;   Ц.Н. ; Г. П. Г. и М.П.Г.; 4/ Направено проучване и анализ за пазарните цени на подобни и аналогични имоти съгласно специализирана статистика на „Каталог - предлагане" на 1МОТ.ВО и „Софийски имоти" към м. 08.2003 година, показва следното: средна офертна цена на дворни места в район „Л." е 456 €/м2, а средна офертна цена в лева - 892,0лв./кв.м. Пазарната стойност на процесния имот, състоящ се от 740 кв.м., към момента на продажбата - 21.08.2003 год. възлиза на 660 080 лв.; 5/ При направено проучване и анализ за пазарните цени на аналогични жилищни имоти и за строителна стойност на същите въз основа на по еталони на СЕК се установява следното: към момента на продажбата - 21.08.2003 год. средна пазарна стойност за 1 кв.м. РЗП - 482 €/м2 (942 лв./м2 РЗП), а средна строителна стойност за 1 кв.м РЗП за жилищни сгради по еталони на СЕК към 30.08.2003 г. с печалба и ДДС – 470 лв./м2 РЗП. Разлика между средната пазарна стойност за 1 кв.м РЗП и средна строителна стойност за 1 кв.м. РЗП – 472 лв./кв.м. РЗП. Към момента на експертизата - м.03.2011 год. средна пазарна стойност за 1 кв.м РЗП-1100 €(2151лв/м2), а при отчитане на състоянието на пазара на недвижими имоти в настоящия момент (-15%) -935 €/м2РЗП (1828лв/м2 РЗП). Средна строителна стойност за 1 кв.м РЗП за жилищни сгради по еталони на СЕК към 31.12.20Югод с печалба и ДДС – 732 лв./м2 РЗП. Разлика между средна пазарна цена и средна строителна стойност за 1 кв.м. РЗП: 1828 лв./м2 РЗП - 732лв./м2 РЗП = 1096лв./м2 РЗП.

       По изготвената от вещите лица тройна експертиза има изказано особено мнение от арх. Л.Б. относно т.4 и т.5 от поставените задачи. Относно /т. 4/ направеното проучване за пазарните цени на подобни и аналогични имоти съгласно статистиката на „Каталог - предлагане" на ГМОТ.ВО към м. 08.2003 год. (Приложение № 1), въз основа на публикации в периодичния печат (Приложение № 2) и въз основа на собствен архив данни показва следното: средна офертна цена на земята в район „Л." по данни на 1МОТ.ВО към м. 08.2003 год. - 69 евро/кв.м.; средна офертна цена на земята в широк център по данни от публикации в периодичния печат - 100 до 300 евро/кв.м.; средна цена на земята в район „Л." въз основа на собствен архив -120 евро/кв.м. Оптималната средна пазарна цена на земята, в района в който се намира имотът към момента на продажбата, е около 95 евро/кв.м. или около 185,80 лв./кв.м., кръгло 186 лв./кв.м. Пазарната стойност на процесният имот, състоящ се от 740 кв.м., към момента на продажбата - 21.08.2003 год. възлиза на 137 640 лв. Относно /т. 5/ разлика между получените средни пазарни цени и строителната стойност на сградите към момента на продажбата и към настоящия момент. Направено е проучване за пазарните цени на подобни и аналогични имоти съгласно статистиката на „Каталог - предлагане" на 1МОТ.ВО към м. 08.2003 год. (Приложение № 1) и за строителна стойност въз основа на по еталони на СЕК в към момента на продажбата - 21.08.2003 год. средна офертна цена на за 1 кв.м. застроена площ - 467 евро или 913,37 лв., кръгло 913 лв.; средна строителнастойност за 1 кв. м. бруто площ за жилищни сгради по еталони на СЕК към 30.08.2003 год. - 349.36 лв. или строителна стойност с ДДС и печалба - кръгло 470 лв. Разликата между средната офертна цена и средната строителна стойност за 1 кв.м. застроена площ е 443 лв. Към момента на експертизата - м.02.2011 год. средна офертна цена на за 1 кв.м. застроена площ - 1080 евро или 2112,30 лв., кръгло 2112 лв.; отчитайки конюнктурата на пазара (относителен застой, предлагане надвишаващо търсенето) реални сделки се сключват на нива с 10 до 20% по-ниски цени от оферираните или оптималните цени на предлагане са около 918 евро или 1795 лв. (кръгло) за 1 кв.м. застроена площ; средна строителна стойност за 1 кв. м. бруто площ за жилищни сгради по еталони на СЕК към м. 12.2010 год. - 542 лв. (строително изпълнение с подобрения) или строителна стойност с ДДС и печалба - кръгло 732 лв. Разликата между средната офертна цена и средната строителна стойност за 1 кв.м. застроена площ е 1380 лв.

       Към особеното мнение по техническата експертиза са представени Приложения № 1 и № 2.

 

При така установеното от фактическа страна, съдът намира от правна страна следното:

В настоящото производство е направено възражение за изтекла давност за предявяване на иска за връщане на част от цената съгласно чл.211 от ЗЗД, иска за неустойка и иска за обезщетение съгласно чл. 111, б.”Б” от ЗЗД от ответниците.

 

Относно предявеният иск за връщане на продажната цена:

По съществото на така предявения иск, съдът намира следното:        Безспорно по делото се установи, че е налице валидно сключена правна сделка за покупко – продажба на недвижим имот. С нотариален акт № 140 от 21.08.2003г. ответниците са продали на представляваното от ищеца дружество следния свой собствен недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пл. № 587 в кв. 233 по плана на гр. С., м. „Л.”, целият с площ от 740 кв.м., при съседи по скица: ул. „В.”, ул. „Ц. Г.” и поземлен имот № 1 – за обществено жилищно строителство срещу заплащане на сумата от 22 969 лв., платена при подписване по нотариалния акт.

Към момента на сключване на сделката ответниците Е.М., Н.Д., Ц.Н., Г.Г. и М.Г. са се легитимирали като собственици на процесния имот, видно от представения като доказателство по делото нотариален акт. Продажната цена на имота е определена на база представена към момента на продажбата данъчна оценка, която сума е изплатена напълно и в брой в деня на продажбата от купувача „Е.” ЕООД.

От приетите по делото писмени доказателства се установи, че към датата на продажбата на процесния имот характеристиките на имота са напълно идентични с тези в нотариалния акт и тези по съответната документация в общината, следователно ответниците по делото са предали на ищеца уговорения имот, в уговорения размер.

Видно от събраните по делото доказателства пред Столична община р-н „Л.” е започнала, развила се е и е завършила процедурата по създаването на нов имот пл. № 641, инициирана от ищеца по настоящото дело. Новосъздаденият имот пл. № 641 е идентичен с процесната част, за която ищецът твърди, че е лишен от правото на собственост. Идентичността е установена в хода на настоящото производство и е посочена в заключението на първата изготвена по делото техническа експертиза. Както се установява от обяснителна записка с изх. № АБ-94-00-1175/11.11.2010г. на СО, р-н- „Л.”, приета по настоящото дело, това производство е започнало по молба на „Е.” ЕООД с молба № АБ-94-С-28/29.08.2008г. за вписването на имоти пл. № 640 и 641 в кадастралната карта. В това производство дружеството се е легитимирало като собственик на имотите. В същото това производство видно от решение на ОЕСУТ протокол № ЕС-К-92/04.09.2008г./ попълването на кадастралната карта е прието и на това основание е издадена Заповед № РД-09-194/30.09.2008г. Тази заповед е оспорена пред Административен съд – гр. С. и в последствие пред ВАС, който е постановил в решение № 15859/22.12.2010г., че оставя в сила посочената заповед за попълване на кадастралната карта и създаване на имот пл. № 641, който е идентичен с процесния по настоящото дело бивш имот пл. № 9.

В исковата си молба подадена на 14.07.2008г. ищецът твърди, че е лишен от правото на собственост върху процесната част на имота, представляваща бивш имот пл. 9. Видно е, че след подаване на исковата молба ищецът е инициирал административна процедура завършила с нанасянето в кадастралната карта на два имота – пл. № 640 и пл. № 641, които са негова собственост, и които съгласно заключенията на вещите лица напълно съвпадат по площ с имота, отчужден от ответниците по делото.

Ищецът твърди, че е лишен от правото на собственост върху част от имота, предмет на продажбата. Въз основа на този настъпил според твърденията му факт, същия претендира връщане на заплатената цена за процесната част от имота. Частта от имота, за която ищецът твърди, че е лишен от правото на собственост е посочена от него в исковата молба с размер от 236 кв.м., като съгласно приетото по делото експертно заключение  частта, която е предмет на спор, е с размер на 240 кв.м. С оглед на тези данни ищецът не е променил искането си нито по отношение на размера на процесната част, нито в размера на претендираната цена, подлежаща на връщане. В тази връзка и с оглед обстоятелството, че съдът не може да се произнесе плюс петитум, следва да се приеме, че размерът на частта от имота, за която ищецът твърди, че е лишен от право на собственост е посочената от него в исковата молба, а именно 236 кв.м.

Видно от констатациите на вещото лице, ЗРП за местността не е влязъл в сила, тъй като заповедта за одобрението му е обжалвана и имотът, който владее ищеца възлиза на 492 кв.м., а недвижимият имот, предмет на нотариалния акт е с площ от 740 кв.м. Следователно, въпреки че ответниците по делото са знаели, че имотът е с по-малка площ /тъй като видно от многобройните доказателства по делото, са участвали в голяма част от процедурите по обжалване на заповедите във връзка с регулационния му статут/, следователно, ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца обезщетение за тези части от имота, който той реално не владее /а е следвало да му бъдат предоставени за владение от продавачите/, които възлизат на 248 кв.м. Съгласно заключението на вещото лице, и съобразено с пазарната стойност на имота, това обезщетение възлиза на 7 697,92 лв. Тъй като производството по оспорване на заповедта за ЗРП на имота, не е приключило, давността за предявяване на този иск не тече /чл.115, ал.1, б.”Ж” от ЗЗД/, следователно това възражение на ответниците е неоснователно, а искът е основателен и следва да бъде уважен за сумата претендирана от ищеца в размер на 7 324,44 лв., представляваща връщане на част от уговорената цена с правно основание чл.79 от ЗЗД.

 

Относно иска за заплащане на уговорената в нотариалния акт неустойка:

 Ищецът е предявил също и иск за заплащане на неустойка в размер на 320 000 лв., уговорена в нотариалния акт за продажба на имота. Твърди, че е лишен от 236 кв.м. от процесния имот, които е следвало да му бъдат прехвърлени, съгласно уговореното в нотариалния акт. За неизпълнение на това задължение претендира заплащането на неустойка съгласно чл.1, ал.4 от договора солидарно от ответниците.

Съгласно уговореното, дължимостта на претендираната неустойка настъпва при кумулативното осъществяване на няколко предпоставки: 1/  купувачът да бъде съдебно отстранен от имота или се появят претенции към същия имот на трети лица и 2/някое от декларираните от продавачите обстоятелства да не е вярно, а именно: 2.1. имотът не е предмет на законни или договорни ипотеки; 2.2. не е обременяван с вещни права и тежести; 2.3. не е   предмет   на   исково, обезпечително  или изпълнително производство; 2.4. не е предмет на договори за наем, както и че не са сключвани други договори с трети физически или юридически лица с предмет същия имот.

В хода на делото по безспорен начин се установи, че с влязло в сила решение № 15859 от 22.12.2010г. по адм.д. № 4750 от 2010г. ВАС, 6-то отд. е оставил в сила решение № 37 от 16.11.2009г. на Административен съд – гр. С., с което АС е отхвърлил жалбата срещу Заповед  № РД-09-194/30.09.2008г. на Кмета на р-н „Л.”, с която е одобрил попълване на границите на поземлен имот № 641,к.л. № 475, кв. 233, м. „Л.”, І –ва част, ул. Ц. Г.” ъгъла ул. „В.”. Актът на административният орган, оставен в сила и след проведено съдебно оспорване, предизвиква и гражданско – правни последици в патримониума на заинтересованата страна - „Е.” ЕООД. С него се установява, че процесният имот е с 236 кв.м. по-малък от декларираното от продавачите, т.е. налице са в тяхната кумулативност предпоставките досежно ангажиране на отговорността на ответниците за уговорената неустойка – осъществено е съдебно отстраняване на ищеца за част от имота, а декларираната от продавачите площ не отговаря на действителната. Неустойката като акцесорно съглашение между страните има обезпечителна, обезщетителна и наказателна функция, и служи като обезщетение за настъпилите вреди, като ищецът не следва да доказва техния размер. Поради изложеното, и с оглед изпълнението на елементите на фактическия състав на претенцията, искът за заплащане на неустойка в размер на 320 000 лв. следва да бъде уважен.

 

Иск за обезщетяване на пропуснати ползи

Видно от установеното по делото, ищецът не се е занимавал по занятие с дейност по проектиране, строителство и реализация на пазара на жилищни и административни сгради. Ищецът не представи доказателства дружеството да е извършвало такава дейност. Единствено представен е договор за наем на офис - помещение, който не може да обоснове нито твърденият търговски характер на процесната сделка, нито твърдяната търговска дейност на ищеца. Не са събрани данни ищецът да е встъпвал в отношения с трети лица или държавни и общински органи, които да сочат започната от него процедура по проектиране и строителство в процесния имот. От приетата по делото съдебно - счетоводна експертиза безспорно се установи, че в периода от покупката на имота до завеждане на исковата молба оборотите, които ищецът е реализирал от търговска дейност не позволяват финансиране дори на малка част от твърдяното бъдещо строителство. От друга страна заключението на експертизата ясно сочи, че ищецът не е развивал твърдяната от него строително - предприемаческа дейност. Единствените значителни постъпления в касата на дружеството са от допълнителни вноски на съдружниците, но не и от дейност свързана със строителство и продажба на недвижими имоти. В тази връзка твърденията на ищеца за претърпени от него вреди и пропуснати ползи са изцяло абстрактни и недоказани. В хода на настоящото производство ищецът не ангажира доказателства, които да установят безспорно размерът на твърдените пропуснати   ползи   нито   функционалната   връзка   между   тези предполагаеми пропуснати ползи и твърдяното от него лишаване от право на собственост. Не бе проведено валидно доказване на обстоятелството, че твърдените пропуснати ползи са пряка и непосредствена последица от твърдяното лишаване от право на собственост. Ето защо съдът счита, че предявеният иск за пропуснати ползи е изцяло недоказан и като такъв следва да бъде отхвърлен. Тъй като настоящия съдебен състав прие, че искът за заплащане на договорна неустойка е неоснователен, то не неоснователно се явява и предявеното от ответниците възражение за погасяване на исковата претенция със законовата тригодишна давност.

На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК и предвид изхода на делото на ищеца следва да бъдат присъдени сторените от него разноски в размер на 28 058 лв. 

С оглед отхвърлената част на иска ищецът следва да заплати на ответниците разноски по компенсация както следва: на Е.П.М. разноски в размер на 164 лв.; на Н.П.Д. разноски в размер на 295 лв.; на Ц.П.Н. и М.П.Г.  разноски в размер на 663 лв. и на Г.Г.Г. и А.Г.Г. разноски в размер на 1 000 лв.

 

Водим от горното, съдът                                        

 

                                                 

                                     Р   Е   Ш   И   :

 

ОСЪЖДА Е.П.М., ЕГН: **********,***, Н.П.Д., ЕГН: **********,***, офис 26, Ц.П.Н.,ЕГН: **********,***, М.П.Г., ЕГН: **********,***, Г.Г.Г. и А.Г.Г. /конституирани на основание чл. 227 от ГПК като ответници в качеството си на наследници на Г. П. Г./***, к.446 да заплатят солидарно на „Е.” ЕООД, ЕИК *********, гр. С., ул.”Д. М.”, бл.**, вх.*, ет.*, ап.**, представлявано от управителя С.Р., със съдебен адрес: гр. С., ул. „А.” № ** сумата от 7 325,44 лв., представляваща обезщетение за неточно изпълнение с правно основание чл.79 от ЗЗД за непрехвърлени 236 кв.м. от поземлен имот обективиран в нотариален акт № 140 от 21.08.2003г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 14.07.2008 г.

ОСЪЖДА Е.П.М., ЕГН: **********,***, Н.П.Д., ЕГН: **********,***, офис 26, Ц.П.Н.,ЕГН: **********,***, М.П.Г., ЕГН: **********,***, Г.Г.Г. и А.Г.Г. /конституирани на основание чл. 227 от ГПК като ответници в качеството си на наследници на Г. П. Г./***, к.446 да заплатят солидарно на „Е.” ЕООД, ЕИК *********, гр. С., ул.”Д. М.”, бл.*, вх.*, ет.**, ап.*, представлявано от управителя С.Р., със съдебен адрес: гр. С., ул. „А.” № ** сумата от 320 000 лв., представляваща наказателна неустойка, съгласно сключения между страните договор за покупко – продажба на имот във формата на нотариален акт с правно основание чл. 92 от ЗЗД.

ОТХВЪРЛЯ иска предявен от „Е.” ЕООД, ЕИК *********, гр. С., ул.”Д. М.”, бл.10, вх.А, ет.6, ап.22, представлявано от управителя С.Р., със съдебен адрес: гр. С., ул. „А.” № * против Е.П.М., Н.П.Д., Ц.П.Н., Г.Г.Г., А.Г.Г. и М.П.Г. за заплащане на  сумата от 160 000 лв. - пропуснати ползи на основание чл. 79 от ЗЗД вр. чл. 82 от ЗЗД,  представляваща нереализирана печалба от продажбата на обекти, които са 236 кв.м. РЗП на сградата, която би могла да бъде построена, както и в частта за законна лихва върху присъдената неустойка, като НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.

ОСЪЖДА Е.П.М., ЕГН: **********,***, Н.П.Д., ЕГН: **********,***, офис 26, Ц.П.Н.,ЕГН: **********,***, М.П.Г., ЕГН: **********,***, Г.Г.Г. и А.Г.Г.,***, к.446 да заплатят солидарно на „Е.” ЕООД, ЕИК *********, гр. С., ул.”Д. М.”, бл.**, вх.*, ет.*, ап.***, представлявано от управителя С.Р., със съдебен адрес: гр. С., ул. „А.” № ** сторените по делото разноски по компенсация в размер на 28 058 лв.

ОСЪЖДА „Е.” ЕООД, ЕИК *********, гр. С., ул.”Д. М.”, бл.*, вх.*, ет.*, ап.*, представлявано от управителя С.Р., със съдебен адрес: гр. С., ул. „А.” № ** да заплати на ответниците разноски по компенсация както следва: на Е.П.М. разноски в размер на 164 лв.; на Н.П.Д. разноски в размер на 295 лв.; на Ц.П.Н. и М.П.Г.  разноски в размер на 663 лв. и на Г.Г.Г. и А.Г.Г. разноски в размер на 1 000 лв.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в четиринадесетдневен срок пред САС.

 

 

       ПРЕДСЕДАТЕЛ: