№ 7
гр. Пазарджик, 15.01.2026 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК в публично заседание на тринадесети
януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:
Председател:Илиана Г. Д.а Васева
при участието на секретаря Ана Здр. Ненчева
Сложи за разглеждане докладваното от Илиана Г. Д.а Васева Търговско дело
№ 20235200900043 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 13:30 часа се явиха:
За ищецът М & Т - ПРОЙЧЕВИ ООД /в несъстоятелност/- редовно
призован, не се явява представител. Явяват се адв. Ч. и адв. Т., редовно
упълномощени.
Не се явява синдик - М. И. З..
За ответника ОБЩИНА ВЕЛИНГРАД– редовно призован, се явява адв.
П. Г. и адв.М., редовно упълномощени.
Явява се вещото лице Б. Н. С., редовно призован.
Адв. Т.: Да се даде ход на делото.
Адв. Ч.: Да се даде ход на делото.
Адв. Г.: Да се даде ход на делото.
Адв.М.: Да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото,
затова
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.
Пристъпи се към изслушване на заключението на вещото лице С.,
представено в съда на 05.01.26г.
В.л. С. със снета самоличност. Припомни му се наказателната
1
отговорност за даване на невярно заключение.
В.Л.С. - Представил съм писмено заключение, което поддържам.
Когато направих огледа за предишната оценка установих, че се нуждае
от ремонт и той беше започнал ремонта на 3 ет., на 2 ет. Имаше проблеми с
течове от покрива. Бяха започнали да поправят стени, тавани. Беше започнал
ремонта. Сега последния път не съм ходел да оглеждам пак обекта.
Поддържането на сградата си е всяка година да се поддържа.
Увеличаване икономическия живот на сградата става при правене на основен
ремонт на сградата. Такъв не е правен. Направен е нов покрив 2008г. с
отделно разрешение за строеж след един голям дъжд във Велинград. При
оценката аз съм взел предвид цялата сграда. Когато е правен основен ремонт
на една част на сградата, не означава, че другата част не се състарява.
Аз съм огледал всички етажи. На всички етажи имаше нужда от ремонт.
Записал съм една символична сума за ремонтни работи във формулата
10 000лв., защото видях, че доста от нещата са започнали.
На хотели икономическият им живот е 40-50г. със стомано- бетонова
конструкция. На сграда с дървена конструкция животът й се ограничава до 40
години. Затова във формулата съм заложил тези 40г. на икономически живот,
от които тя вече е преминала 20г. до 2025г. и затова е такъв голям процента на
обезценяване.
Стареенето на сградата си продължава дали се ползва или не. Когато се
ползва се прави всяка година ремонт. При този икономически живот периода е
изминал, а няма значение дали тя се е използвала през целия живот или не.
В момента не съм намерил други подходящи хотели, които да сравня с
тази сграда. Имаше някакви хотели обявени, които бяха на много по-висока
цена. Когато цената е по-висока от 20 % ние ги отхвърляме, защото не може да
се сравнява.
Първите документи на сградата са от 1949г., а не от 2008г. Единственото
ценно нещо на тази сграда е куполът. Когато и една единица от имота
овехтява и остарява и цялата сграда остарява. Не може да се твърди, че тази
сграда е от 2008г. Когато се направи основен ремонт, тогава се прави комисия,
която да определи и да удължи икономическия живот на сградата. Такова
нещо не е направено.
2
Там наистина е изградена сграда, като първия етаж е с бани, сауни и
басейните, на втория етаж са 6 стаи хотелски, третия етаж е с дървена
конструкция по проект, която след това е усвоена и са направени още хотелски
стаи, но няма проект. Аз съм оценил сградата цялостно с третия етаж и с
покрития ресторант с лятна и зимна градина.
Избирал съм аналозите по подходящо предназначение на обекта.
Използвал съм аналозите те също са имали и хотелски стаи предлагали са
бани и сауна. Те са двуетажни, триетажни. Изхождал съм това, че те са със
една и съща функция, а годината на въвеждане на тези сгради е различна от
тази на процесната сграда. Тези сгради нямат трети етажи с дървена
конструкция т.е. тя намалява икономическия живот на сградата. Шестотин и
няколко е средната пазарна оценка между двата метода. Най-накрая в
заключението е дадена осреднената стойност по двата метода. Само по метода
на пазарните аналози е 1634 лв.
Взимам цената на три имота и правя средно аритметично. Двата обекта
са близо на около 200м разстояние от вашият хотел. Годините на построяване
са близки. Предназначението е еднакво. Квадратурата е със сходни квадрати.
Различен е метода на вещната стойност. Това, което съм взел е офертната
цена. Тя не е равна на продажната цена. Офертната цена винаги се коригира
надолу. Аз потърсих в агенцията по вписванията и затова не можах да взема
сключени сделки за последните 4 години. Даже тези цени, които съм взел са
намалявани в периода на времето с %, но сделките не са станали и съм имал
основания да намаля още. Има корекционен офертен коефициент, също такъв
за площ и по принцип по-малките обекти се продават винаги по-скъпо. Затова
съм използвал и този корекционен коефициент за площ. Не съм намерил
подходящи аналози на хотели.
Аз съм го възприел като хотел, направен е без покрив.
В нашият случай строителните книжа не са за обект хотел.
В решението за експлоатация е по-малко площта, но тя е само за първия
и втория етаж. В този вид, в който е приета тази сграда трети етаж не
съществува тогава.
Адв.М.: Оспорваме заключението. Оспорвам, че става дума за триетажна
сграда, тъй като и ищецът и вещото лице се домогват да докажат, че 3 етажа
по 423 кв.м., колкото е застроената площ на тази баня по акта за общинска
3
собственост по самият договор за концесия, както и в издадените разрешения
за строеж прави квадратурата, която изнася на ищеца и на тезата му. В случая
тази сграда не е на три етажа. Оспорваме, че тя има квадратура 1350 кв.м.,
като се позоваваме, както на издадените разрешения за строеж от 2001г.,
2005г., удостоверението за строеж, в което РЗП на сградата е 860 кв.м., така и в
нанесената в кадастъра постройка в резултат на издаденото разрешение за
ползване удостоверение, в което изрично е записано, че строежът е заснет и
нанесен съгласно Удостоверение №483/2004г. В тази връзка ви представям
тази скица, извадена от кадастъра.
Оспорвам заключението. Твърдя, че трети етаж няма. Оспорвам, че няма
статут на хотел. Оспорвам дадената от вещото лице пазарна стойност в
заключенията като твърдя, че тези използвани аналози за къща за гости и
ресторант са крайно неприложими към процесния случай, тъй като става
въпрос за публична общинска собственост, който не е хотел, не е търговски
обект и продажбата на един такъв имот не става по реда, посочен от вещото
лице чрез обяви в интернет сайтове. Тези обяви, както и той твърди не са
реални сключени сделки и тези суми не могат да бъдат меродавни на каква
цена има действително сключени сделки. Така нареченият „ресторант“ също е
една полумасивна постройка, която в никакъв случай не може да бъде
сравнявана с някакъв монолитен ресторант или частен имот. И в заключение в
правото е прието, че никой не може да черпи права от противоправното си
поведение. И ако ищецът си е позволил да си служи с един имот, който е
публична общинска собственост, да го свои по някакъв начин и да го
рекламира като хотел и да изнудва общината за подобрения, които не са
направени в съответствие с издадените разрешения за строеж е неправомерно.
Оспорваме заключението. Да не се приема това заключението. Нито един факт
в него не отговаря на обективната истина и на документацията, която е
издадена от общината във връзка със строителството.
Адв.Ч.: За разрешението от 2008г. няма да коментирам какво е или какво
е видял вещото лице. Само ще ви помоля вещото лице да каже, кой е издал
това разрешение за строеж удостоверение. Ще ги представя на съда. Ще
помоля ответника да спре фриволно да си говори неща, които по делото ги
има и едва ли не публично защитаване на публичен интерес от тази теза да
изхожда. Тези документи са издадени от Община Велинград. Моля да
задължите ответника да представи удостоверение за категоризация и какъв е
4
статута на процесната сграда. Това е към 2005 г. Имаше експертиза, която е
приета, от която се установи на 2 етажа разрешение за строеж и много моля да
не се връщаме на нещо, което е прието по делото.
Адв.Т.: Сградата, предмет на спора е категоризирана от самия ответник
за хотел. Отделно във времето са издадени удостоверения за ресторант.
Оспорваме заключението.
Адв.Ч.: Оспорваме заключението. Не стана ясно защо се намаляват
сумите. Факт е, че е публична стойност, но това е методът, по който се
оценява при подобни сгради построени. Няма как да се оцени по друг начин
сградата. Да не се приема експертизата. По преценка на съда искаме да се
допусне повторна експертиза.
Съдът счита, че следва да бъдат приети заключенията на вещото лице,
депозирани в съда на 18.11.2025г. и на 05.01.2026г. , които следва да бъдат
обсъждани заедно и в съответствие с останалите доказателства по делото. При
определяне на възнаграждението на вещото лице съдът взе предвид
посоченото в двете справки-декларации, приложени след двете писмени
заключение и намира, че следва да определи едно общо възнаграждение в
размер на 1100 лв., което да бъде изплатено на вещото лице от внесените
депозити. По изложените съображения съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА като доказателство по делото заключенията на в.л.Б. С.,
депозирани в съда на 18.11.2025г. и на 05.01.2026г. и ОПРЕДЕЛЯ едно общо
възнаграждение в размер на 1100лв., което ДА СЕ ИЗПЛАТИ от внесените
депозити.
Във връзка с оспорванията направени от двете страни и искане на
ищцовата страна да се допусне повторно заключение като взе предвид
обстоятелствата, на които ищцовата страна основава своето оспорване намира
искането за основателно и при условията на чл.201 от ГПК,
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА да се извърши повторно заключение за оценка на
стойността на извършените от ищеца в процесния имот инвестиции под
формата на подобрения и приращения, която оценка да представлява
разликата между оценката на имота в състоянието му съгласно представения
5
по делото Акт №234/22.08.2021г. за общинска собственост и оценката на
имота в настоящия му вид, подробно описан в петитума на ИМ по делото.
УКАЗВА на вещото лице да извърши оценка по най-малко два различни
метода, избирайки най-подходящите спрямо вида и предназначението и други
установени от него съществени характеристики на процесния имот, след оглед
на място за установяване на състоянието му и измерване на действителната му
площ.
ЗАДЪЛЖАВА ищцовата странна, в двуседмичен срок от днес да внесе
предварителен депозит в размер на 1500лв. за възнаграждение на вещото лице,
което ще изготви повторно заключение, като вещото лице ще бъде определено
допълнително и назначено с акт в закрито заседание.
Адв.М.: Моля да приемете като писмено доказателство скица на
сградата издадена на 12.01.2026г.
Адв.Ч.: Уважаема г-жо съдия, да не се приема това доказателство.
Неотносимо е.
Адв.М.: Оспорваме приемането на доказателствата, на ищцовата страна
като неистински и твърдим, че не се отнасят до същият обект до банята и не са
издадени от общината.
Адв.Ч.: Това са издадени от общината документи и моля общината тези
документи да ги представи в оригинал, тъй като са издадени от общината.
Съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА като писмени доказателства скица на сграда, издадена на
12.01.26г.
Адв.Т.: Ние ще се ползваме с тези доказателства и моля да ни се даде
възможност да представим доказателства, че те съответстват на оригиналите,
издадени от съответния орган.
Съдът
ОПРЕДЕЛИ:
На основание чл.183 от ГПК ЗАДЪЛЖАВА ищцовата страна да
представи оригиналите на 3 бр. удостоверения за категоризация.
6
За събиране на допуснатите доказателства, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА делото за 17.03.2026г. от 10:00 часа, за която
дата и час страните уведомени. Вещото лице да се призове след назначаването
му и след внасянето на депозита.
Протоколът се изготви в с.з., което приключи в 14:50 ч.
Съдия при Окръжен съд – Пазарджик: _______________________
Секретар: _______________________
7