№ 642
гр. София, 19.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Светлин Михайлов
Членове:Даниела Христова
Цветомира П. Кордоловска Дачева
при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова
като разгледа докладваното от Даниела Христова Въззивно гражданско дело
№ 20241000502850 по описа за 2024 година
Производството е по реда на Глава ХХ от ГПК – ВЪЗЗИВНО
ОБЖАЛВАНЕ.
Образувано е по въззивна жалба с вх. Рег. № 92703 от 26.08.2024г.
подадена от А. П. Г. - ответник в исковото производство срещу Решение №
4466 от 24.07.2024г. постановено по гр. д.№ 9370/2022г. на СГС, с което е
осъден да заплати на ищеца „СОФБУЛТРЕЙД - 5“ ЕООД, сумата от 25
/двадесет и пет хиляди/ евро част от 50 000 евро, претендирани като
неустойка, уговорена в чл. 41 вр. чл.24 от Предварителен договор за
учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на
недвижими имоти, сключен на 03.06.2015 г., на основание чл. 92 от ЗЗД, ведно
със законната лихва от датата на подаване на исковата молба 07.09.2022г. до
окончателното изплащане на главницата, на основание чл. 86 от ЗЗД и
разноски в производството в размер на 1955,83 лева, на основание чл. 78, ал. 1
от ГПК.
В жалбата се излага, че решението е неправилно и необосновано.
Поддържат се фактическите твърдения изложени в първото по делото съдебно
1
заседание. Поддържа се и правопогасяващо възражение – точно изпълнение
на задълженията по договора чрез снабдяване с представителна власт -
пълномощно. Изложени са подробни доводи за неизправност на ищеца по
предварителния договор. Моли за постановяване на съдебен акт, с който
обжалваното решение да бъде отменено и вместо него да бъде постановен акт
по същество, с който искът да бъде отхвърлен като неоснователен.
Въззиваемата страна „СОФБУЛТРЕЙД - 5“ ЕООД, в писмен отговор с вх.
Рег.№ 112578 от 18.10.2024г. оспорва въззивната жалба като неоснователна и
моли първоинстнационното решение да бъде изцяло потвърдено.
Според уредените в чл. 269 от ГПК правомощия, въззивният съд се
произнася служебно по валидността на цялото решение, по допустимостта - в
обжалваната част, като при проверката на правилността и обосноваността му
е ограничен от посоченото в жалбата.
При тези правомощия и като съобрази доводите, възраженията и събраните
в първоинстанционното производство доказателства, Софийският апелативен
съд, приема следното:
От фактическа страна: На 03.06.2015 г. между А. П. Г. в качеството на
съсобственик, наред с Е. Г. Т. и К. П. Г., всички собственици на недвижим
имот от една страна и "СОФБУЛТРЕЙД – 5“ ЕООД от друга страна е
сключен Предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу
задължение за построяване на недвижими имоти. С договора А. П. Г. се е
задължил да учреди вещно правно на строеж в полза на „СОФБУЛТРЕЙД –
5“ ЕООД за изграждане на ЖИЛИЩНА СГРАДА С МАГАЗИНИ И ГАРАЖИ,
която следва да е разположена в следните съседни поземлени недвижими
имоти, собственост на учредителите, представляващи УПИ XII-570 от кв.17
по плана на гр. София, местност Красно село- Стрелбище, целия с площ от 413
кв.м., при съседи по скица УПИ XI572, XIV-566, 567, 568, 569 и УПИ XIII-570
от кв.17 по плана на гр. София, местност Красно село- Стрелбище, целия с
площ от 420 кв. м., при съседи по скица XII-570 и XIV-566, 567, 568, 569. При
сключване на предварителния договор учредителите на правото на строеж са
се легитимирали като титуляри на правото на собственост върху
гореописаните имоти с разделителен протокол № 13, том XIV, peг. № 12750 от
06.10.1978 г. на Службата по вписвания-гр. София и два броя удостоверения за
наследници.
2
По силата на сключения предварителен договор „СОФБУЛТРЕЙД - 5"
ЕООД се е задължил да проектира, построи и въведе в експлоатация на
свой риск и изцяло за своя сметка - ЖИЛИЩНА СГРАДА С МАГАЗИНИ
И ГАРАЖИ върху описаните поземлени имоти и след завършване на
строителството да предаде на учредителите на суперфицията в обезщетение
съответен брой самостоятелни обекти в построената сграда, относно които те
запазват изключителна собственост / описани са в чл. 3, ал.2 от договора/.
Съгласно чл. 7, ал. 1 от договора страните са приели по общо съгласие, че
следва да бъде проведена процедура по изменение на подробния устройствен
план. За подобряване на показателите за застрояване е било необходимо да се
извърши изменение на плана за регулация и застрояване (ПРЗ) чрез
обединяване на двата поземлени имота в един самостоятелен урегулиран
поземлен имот. Съгласно чл. 8 и чл. 9 от предварителния договор, в
двумесечен срок от влизане в сила на изменение на ПРЗ, дружеството е
следвало да инициира и да се снабди за своя сметка с виза за проучване и
проектиране и в срок от още четири месеца да осигури за своя сметка одобрен
архитектурен проект за строителство на сградата в границите на новия УПИ
XII1381. Съгласно чл. 24 от предварителния договор за целия срок на
договора учредителите, вкл. ответника Г., са се задължили да не продават,
заменят, ипотекират, както и да не извършват каквито и да е правни или
фактически действия, които водят до обременяване на имота и до
невъзможност за изпълнение на предмета на договора. Съгласно чл. 41 от
предварителния договор при неизпълнение на задълженията на учредителите
по чл. 24 и др., както и в случай, че бъде установено за учредителите или за
някой от тях, че не са собственици на недвижимите имоти, описани в чл. 1,
както е заявено в договора, виновният учредител дължи на приемателя-
строител неустойка в размер 50 000 евро плюс направените до момента
разходи във връзка с изпълнението на договора.
Ответникът А. П. Г. е представил пълномощно с нотариална заверка на
подписите от 03.06.2015г., подписано от него и от съсобственика К. Г., с което
двамата са упълномощили О. Д .М. да ги представлява пред държавни и
общински органи във връзка с изпълнение на процедура за ПУП - ПРЗ и РУП,
издаване на виза за проектиране и съгласуване на проектна документация,
както и всички процедури за изграждане на жилищна сграда „в описания по-
горе недвижим имот“. Със Заповед от 01.08.2018г. издадена от гл. арх. на
3
Столична община, с която е одобрен проект за изменение на плана за
регулация и промяна на предназначението на УПИ-XIV, изменение на плана за
застрояване на нов УПИ XII-1381, съгласно приложения проект и работен
устройствен план за нов УПИ XII-1381за „жс“ и УПИ XIV за „център за
социални дейности и озеленяване“ в ж.к. Бели брези, съгласно приложения
проект.
Заповедта е била предмет на административен съдебен контрол. Жалбите
срещу заповедта са отхвърлени с Решение от 10.3.2021г. по адм. д. №
11235/2018г. на АССГ и Решение от 24.3.2022г. па адм.д. №11062/2021г. на
ВАС.
На 09.06.2022г. ответникът А. Г. отчуждил 1/10 от притежаваните 100/840
ид. части от правото си на собственост, чрез правна сделка - дарение в полза
„КМ инвест Билд“ ЕООД. Надареното дружество е представлявано от
управителя М. В. И.. Сделката е обективирана в нот. акт № 98/22 г. на
нотариус № *** с район на действие СРС. На същата дата А. Г. продал на
същото юридическо лице останалите 9/10 от притежаваните 100/840 кв.м..
Сделката е обективирана в нот. акт № 99/22 г. на нотариус № *** с район на
действие СРС.
Виза за проектиране е издадена на 16.12.2022г. и от нея е видно, че е
дадено на възложителя „СОФБУЛТРЕЙД - 5" ЕООД да проектира свързано
застрояване на високоетажна жилищна сграда с магазини, надземни и
подземни гаражи в УПИ XIII-1381 в кв. Бели брези.
Ответникът в исковото производство не е упражнил права по реда на чл. 131
от ГПК и не е обосновал конкретни възражения срещу осъдителната
претенция на ищеца. В първото по делото съдебно заседание, чрез пр.
представител е направил фактическо твърдение, че е предоставил
представителна власт на лице, посочено от ищеца при подписване на
предварителния договор, а именно О. М. за всички действия по изменение на
ПУП и издаване на виза за проектиране. След редовно проведено съдебно
заседание, ответникът е представил писмени доказателства, с които е целил да
докаже, че е прехвърлил правата си на правен субект, който е бил свързан с
ищеца. От така приетите от съда доказателства, се установява, че към
момента на приключване на устните състезания ищецът „СОФБУЛТРЕЙД -
5" ЕООД и собственика на дяловете в съсобствеността, придобити от ищеца
4
А. П. Г., а именно „К М инвест Билд“ ЕООД имат един и същ едноличен
собственик на капитала – Д. М. и един и същ управител – К. Л., но тези факти
са осъществени към 31.05.2023 г.
От правна страна, настоящият въззивен състав приема, че обжалваното
решение е неправилно и необосновано. Ответникът А. П. Г. не е нарушил чл.
24 от предварителния договор, според който е поел задължението за целия
срок на договора, да не продава, заменя, ипотекира, както и да не извършват
каквито и да е правни или фактически действия, които водят до обременяване
на имота и до невъзможност за изпълнение на предмета на договора.
Действията, които е предприел прехвърлейки собствеността с две
последователни правни сделки на трето за договора лице, на практика не са
довели до невъзможност за изпълнение на договора, която е забранената цел,
според разпоредбата на чл. 24. Видно от представените по делото
доказателства, уговорките са спазени и невъзможност не е налице. Напротив с
поредица от юридически действия, двете дружества - ищцовото и
дружеството собственик на 100/840 ид. части прехвърлени от ответника Г. се
управляват от едно и също лице, както е едно и също лицето, собственик на
капитала на дружествата. Пречка за изпълнение на договора не е налице от
гл.точка на правния интерес на ищеца, следващ от поетите с договора
задължения. Договорът не е станал невъзможен за изпълнение нито от части,
нито целия. Без значение към спора е дали, дружеството ищец е ползвало
представителната власт, дадена от ответника А. П. Г. на О. М., след като то е
приело действията на М. като такива в полза на задълженията си по
договора. Изпълнението е факт, поради което дали ответника е дал
представителна власт на лице чуждо за интересите по договора или на лице,
на което изпълнителя е имал доверие, не е решаващ факт за спора.
Неоснователно е възражението на ответника, че ищецът „СОФБУЛТРЕЙД -
5" ЕООД не е изпълнил задълженията си по предварителния договор.
Предварителният договор е сключен на 03.06.2015 г., след което е започната
съответната процедура по изменение на плана за регулация и застрояване
(ПРЗ) чрез обединяване на двата поземлени имота в един самостоятелен
урегулиран поземлен имот и съответно на 01.08.2018г. е издадена заповедта за
одобрение на изменението. Тази заповед е обжалвана, поради което до
влизането й в сила на 24.3.2022г. ищецът не е могъл да предприеме следващи
действия по изпълнение на предварителния договор. След приключване на
5
съдебните производства на 16.12.2022г. е получена виза за проектирана на
сградата. В периода между влизането в сила на решението, с което е
отхвърлена жалбата, и получаването на виза за проектиране /на 09.06.2022г./
ответникът А. Г. е отчуждил правото си на собственост на трето за
съсобствеността лице „К М инвест Билд“ ЕООД, но това действие само по
себе си не нарушава чл. 24. Нарушение на тази клауза от договора би била
налице ако е довела до невъзможност за изпълнение. Съществувал е
едногодишен период, в който е било застрашено изпълнението на договора.
Този период е започнал да тече от 09.06.2022г. и е изтекъл на 05.06.2023г.,
когато едноличният собственик на капитала на „СОФБУЛТРЕЙД - 5" ЕООД
Д. М. е бил приет за съдружник и е откупил 100% от дяловете на „К М
инвест Билд“ ЕООД. След 05.06.2023г. не съществува пречка за изпълнение
на договора.
Поставеният пред въззивния съд въпрос е, дължи ли неустойка А. П. Г.,
каквато е уговорена в чл. 41 от Предварителния договор, т.е. сумата от 50 000
евро.
Настоящият въззивен съдебен състав, дава отрицателен отговор на така
поставения във въззивната жалба въпрос затова, защото действията на А. П. Г.
не са довели до невъзможност за изпълнение на предмета на договора.
Действително, неговите действия са в разрез с поетото задължение в чл. 24 от
същия договор задължение да не продава притежаваната от него част от
съсобствеността, но след като договора може да бъде изпълнен, за тези
действия той дължи само разходите във връзка с изпълнението, т.е.
остойностените в пари действия предприети от„СОФБУЛТРЕЙД - 5" ЕООД в
периода от 09.06.2022г. до 05.06.2023г., когато собственикът на капитала на
„СОФБУЛТРЕЙД - 5" ЕООД е откупил дяловете на „К М инвест Билд“
ЕООД. Обратното разбиране дадено като разрешение на спора от
първоинстанционния съд, води до нарушаване на принципа за
равнопоставеност между страните по договора, чиято цел е неговото
изпълнение. След като липсва доказателство, че целта не може да бъде
изпълнена, то следва, че за действията си ответникът следва да понесе
отговорност само за затрудненията, които е създал на другата страна в периода
от 09.06.2022г. до 05.06.2023г., които включват имуществената отговорност за
разходите във връзка с изпълнението на договора.
6
Неустойката има за цел за обезщети вредите от неизпълнение на договора,
т.е. когато целта на договора не може да бъде постигната за изправната страна.
Във всички останали случаи, се дължи обезщетение в размер на разходите,
които изправната страна е направила за да постигне целите на договора. В
този смисъл е и уговорката в чл. 24 от сключения с ответника договор.
Неустойката е акцесорна на главното задължение на страната, но тя
обезпечава кредитора при неизпълнение на задължението на длъжника, като
установява предварително размера на обезщетението за вредите, които
кредиторът би претърпял в случай на неизпълнение. Неустойката, която се
претендира не е свързана с неизпълнението на договора от страна на една от
договарящите страни, а с невъзможността да се изпълни договора. Такъв факт
не е установен в проведеното отстраните доказване. Претенцията по чл. 92,
ал.1 от ЗЗД се свързва с главно задължение и тя се уговаря като последица от
неизпълнение. В случая, не е уговорена като последица от неизпълнение на
задълженията на страната, а като неизпълнение, което води "и до
невъзможност за изпълнение на предмета на договора" - цитат от чл. 24 от
Предварителен договор скл на 03.06.2015 г. Прехвърлянето на собствеността,
не е довело до невъзможност за изпълнение, поради което не е завършен
фактическия състав, правопораждащ претенцията за неустойка. Поради
несъвпадане в правните изводи и оценката на доказателствената сила на
събраните по делото доказателства, първоинстанционното решение следва да
бъде отменено изцяло вкл. и в частта за разноските като неправилно поради
нарушение на материалния закон и поради необоснованост.
С оглед изхода от спора, разноските направени от ответника, следва да
бъдат присъдени в тежест на ищеца. Пред първата инстанция ответникът не
претендира разноски. Пред въззивния съд претендира за присъждане на
разхода за заплащане на държавна такса за образуване на делото, в размер на
977.92 лева и адвокатско възнаграждение в размер на 1000 лева.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ изцяло решение № 4466 от 24.07.2024г., постановено по гр. д.
7
№ 9370 по опис на СГС за 2022г., с което А. П. Г. е осъден да заплати на
ищеца „СОФБУЛТРЕЙД - 5“ ЕООД, сумата от 25 /двадесет и пет хиляди/
евро част от 50 000 евро, претендирани като неустойка, уговорена в чл. 41 вр.
чл.24 от Предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу
задължение за построяване на недвижими имоти, сключен на 03.06.2015 г., на
основание чл. 92, ал.1 от ЗЗД, ведно със законната лихва от датата на подаване
на исковата молба 07.09.2022г. до окончателното изплащане на главницата, на
основание чл. 86 от ЗЗД и разноски в производството в размер на 1955,83 лева,
на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК и вместо него, ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „СОФБУЛТРЕЙД - 5“ ЕООД с ЕИК
********* със седалище и адрес на управление гр. София, бел. "България" №
51 Б, ет. 7, офис 22, представлявано от К. В. Л. против А. П. Г. с ЕГН
********** от гр. ***, ж.к. ***, бл. *, вх. *, ет.*, ап. * осъдителен иск за
сумата от 25 000 /двадесет и пет хиляди/ евро, част от 50 000 евро,
уговорени като неустойка в чл. 41 от Предварителен договор за учредяване на
право на строеж срещу задължение за построяване на недвижими имоти,
сключен на 03.06.2015 г., за неизпълнение на чл. 24 от същия договор чрез
прехвърляне на собствените на ответника 100/840 ид. части от право на
собственост, по твърдението на ищеца, че сделките обективирани в нот. акт
№ 98/2022г. и 99/2022г. на нотариус № *** с район на действие СРС са довели
до "обременяване на имота и до невъзможност за изпълнение на предмета на
този договор", на основание чл. 92, ал.1 от ЗЗД, ведно със законната лихва
от датата на подаване на исковата молба 07.09.2022г. до окончателното
изплащане на претендираната главница, на основание чл. 86 от ЗЗД.
ОСЪЖДА „СОФБУЛТРЕЙД - 5“ ЕООД с ЕИК ********* със седалище
и адрес на управление гр. София, бел. "България" № 51 Б, ет. 7, офис 22,
представлявано от К. В. Л. да заплати на А. П. Г. с ЕГН ********** от гр.
***, ж.к. ***, бл. *, вх. *, ет.*, ап. *, сумата от 1977.92 /хиляда деветстотин
седемдесет и седем точка деветдесет и два/ лева, представляващи
направените по делото разноски във въззивното производство, на основание
чл. 78, ал.3 от ГПК.
Решението може да се обжалва с касационна жалба пред Върховен
касационен съд в едномесечен срок от връчване на препис от настоящия
8
съдебен акт на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9