№ 4429
гр. Варна, 09.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 8 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Симона Р. Донева
при участието на секретаря Веселина Д. Г.а
като разгледа докладваното от Симона Р. Донева Гражданско дело №
20253110102767 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен от „И.Б.“ ООД срещу „К.“
ЕООД осъдителен иск за заплащане на сумата от 5000 лева като част от 58
088.15 лева, представляваща неплатено възнаграждение по неформален
договор за посредничество от 18.11.2024 г. при покупко-продажба на
недвижим имот с идентификатор № 10135.4022.102, находящ се в гр. Варна, р-
н „*****“, местност „К.“ с площ от 6938 кв. м., продаден на 16.12.2024 г.,
ведно със законна лихва за забава от депозиране на исковата молба –
06.03.2025 г. до окончателното изплащане на задължението, на основание чл.
51 от ТЗ, вр. с чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
В исковата молба се излага, че ищецът в качеството на брокер е
публикувал обява за продажба на процесния недвижим имот в imot.bg с
продажна цена от 1 188 000 евро или 2 323 526.04 лева. Сочи, че на 18.11.2024
г. управителят на ищцовото дружество- Д.П. е получил обаждане от К. И.,
представител на „К.И.“ ЕООД, „К.“ ЕООД и „К.“ ЕООД. Твърди, че в
разговора е предоставена информация за статута на имота и възможностите за
строеж. Излага, че управителят на ищцовото дружество бил уверен в
коректността на насрещната страна, поради което бил сключен устен договор
1
за посредничество. Сочи, че по електронната поща на К. И. *****@abv.bg са
изпратени в същия ден документи. Твърди, че на 19.11.2024 г. по същата
електронна поща са изпратени документи за собственост на недвижимия имот,
както и копие от ПУП. Сочи, че на 20.11.2024 г. е организиран оглед на
недвижимия имот, в присъствието и на собственика му, който уведомил
ищцовото дружество за интереса на собственика на ответното дружество.
Твърди, че докато се изготвяли поисканите документи, собственикът на
недвижимия имот съобщил на ищцовото дружество, че е получил по-добро
предложение. Сочи, че след организирана среща К.Б.-Натова е предложила
същата оферта, както и че е подписан предварителен договор между страните
на 09.12.2024 г., изготвен от ответното дружество. Твърди, че на 16.12.2024 г. е
сключен окончателния договор, обективиран в нотариален акт № 52, том VIII,
рег. № 18160, дело № 1302 от 2024 г. на нотариус Д.В. за сума от 1 613 559.75
лева. Сочи, че по повод заплащането на комисионното възнаграждение от 3 %
в размер на 48 406,79 лева без ДДС или 58 088,15 лева с ДДС е изпратена
покана, получена от ответника на 28.01.2025 г. Моли за уважаване на иска.
Претендира разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор на исковата
молба от ответника „К.“ ЕООД, чрез адв. К. А., в който се изразява становище
за допустимост, но неоснователност на иска. Не оспорва твърденията, че
дружеството е собственик на недвижим имот с идентификатор №
10135.4022.102. Сочи, че при разговор с ищцовото дружество служителят й
изискал информация за местонахождението на недвижимия имот, доколкото е
предположил, че се касае за вече гледан недвижим имот. Излага, че след
получаване на писмените документи на електронната поща се е установило, че
недвижимият имот вече е оглеждан. Твърди, че на 19.11.2024 г. са изискани
допълнителни документи. Сочи, че на 20.11.2024 г. в 9,00 ч. е осъществен
оглед на недвижимия имот, в присъствието на представител на собственика
„И.В.“ ЕООД – П. С.. Твърди, че е харесал имота още пред 6 месеца, но тогава
цената му е била по – висока. Сочи, че на 09.12.2024 г. е подписан
предварителен договор, без съдействието на Д.П.. Излага доводи, че брокерът
на продавача е предал за интереса на ответника, като го е свързал с последния,
както и че не са договаряни условия за посредничество между двете
дружества – ищец и ответник. Сочи, че огледът, подписването на
предварителния договор, респ. окончателния такъв, не са осъществени със
2
съдействието на представител на ищцовото дружество. Излага подробни
доводи за характера на договора за посредничество. Моли за отхвърляне на
иска. Претендира разноски.
В о. с. з. ищецът, редовно уведомен, представлява се от адв. С.. Моли
за уважаване на иска. В писмена защита излага подробни доводи по
съществото на спора. Претендира разноски.
Ответникът, редовно призован за същото съдебно заседание,
представлява се от адв. А.. В о. с. з., както и в депозираните писмени бележки
изразява становище по същество на спора. Моли за отхвърляне на иска.
Съдът, като взе предвид доводите на страните, събрания и приобщен
по делото доказателствен материал в съвкупност и поотделно и като съобрази
предметните предели на исковото производство, очертани с исковата молба и
отговора, на основание чл. 12 и чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установени
следните фактически положения:
Видно от представения предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 09.12.2024 г., сключен между „И.В.“ ЕООД, представлявано
от управителя - П. Г. С. като продавач и „К.“ ЕООД, представлявано от
управителя – К.Ж.Б.Н. като купувач, страните са уговорили да се прехвърли
собствеността върху поземлен имот с идентификатор № 10135.4022.102,
находящ се в гр. Варна, р-н „*****“, местност „К.“ срещу цена от 825 000 евро
или 1613559,75 лева. Уговорили са срок за сключване на окончателния
договор до 16.12.2024 г.
От представения нотариален акт № 52, том VIII, рег. № 18160, дело №
1302/2024 г. на нотариус Д.В., се установява, че „И.В.“ ЕООД, представлявано
от управителя - П. Г. С. продава на „К.“ ЕООД, представлявано от управителя
– К.Ж.Б.Н. поземлен имот с идентификатор № 10135.4022.102, находящ се в
гр. Варна, р-н „*****“, местност „К.“ с площ по скица от 6938 кв. м., срещу
продажна цена от 1 613 559.75 лева /825 000 евро/.
В производството е представена покана от ищеца, изпратена до
ответника на 28.01.2025 г., в която се предоставя двуседмичен срок от
съобщаването да се заплати възнаграждение в размер на 3 % без ДДС в размер
на 48 406,79 лева без ДДС, във връзка с осъществени посредничество за
закупуването на поземлен имот с идентификатор № 10135.4022.102.
3
От представената кореспонденция във Вайбър, е видно, че от ищеца са
изпратени документи, както и е изпратен линк с локация на поземления имот.
От извлеченията от електронната поща се установява, че на 18.11.2024 г. от
страна на ищеца са предоставени документи във връзка с процесния поземлен
имот, а на 19.11.2024 г. от страна на К.Б. е изискано предоставянето на
документи за собственост на парцела, както и копие от ПУП, заверен от
кметството.
В производството са представени разпечатки от imot. bg за публикувани
обяви за парцел с площ от 7000 кв. м. за цена от 1 180 000 евро с лице на бул.
„Цар Освободител“ от 19.11.2023 г., респ. и за цена от 1 190 000 евро. както и
такава за дейността на „К.И.“ ЕООД.
В производството са събрани гласни доказателствени средства,
посредством разпит на свидетелите – П. Г. С. /представляваща дружеството-
продавач на процесния поземлен имот/ и К. И. И. /служител в едно от
дружествата на К.Б./.
От свидетелските показания на свидетеля - С. се установява, че продава
процесния поземлен имот от повече от 5 години чрез негов познат – Д.П.,
който имал агенция „И.Б.“ ООД. Сочи, че преди това за имота е била
публикувана обява, без негово съгласие от страна на друг брокер. Споделя, че
в края на м. ноември 2024 г. същият се е свързал с него поради интерес на
ответника от имота и е уговорил среща за следващия ден. Сочи, че на срещата
е носил поисканите от купувача документи, както и че не е присъствал
представител на „И.Б.“ ООД по време на огледа. Излага доводи, че по време на
оглед не са водили разговор за комисионна на брокера, като при последващ
разговор той е посочил, че е поел ангажимент към посредника и е изпълнил
неговите уговорки. Сочи, че получил по-добра ценова оферта от негов познат,
а не чрез съдействието на „И.Б.“ ООД. Споделя, че предварителният договор
бил изготвен от дружеството купувач, както и че при подписването му не е
присъствал представител на „И.Б.“ ООД. Сочи, че обявата за недвижимия
имот била свалена по молба на продавача след разговор с купувача. Изрично
свидетелят заявява, че К.Б. не е имала сключен договор с „И.Б.“ ООД, както и
че това дружеството е било единствено негов посредник. Посочва, че при
сключването на окончателната сделка не е осъществено съдействие от страна
на „И.Б.“ ООД, както и че той самият е предприел стъпки по заличаване на
4
тежестите на недвижимия имот.
Свидетелят И. при разпита си посочва, че от 2010 г. работи в едно от
търговските дружества на К.Б. – „К.И.“ ЕООД като консултант продажби.
Сочи, че отговаря за търсенето на нови обекти, в които да строят. Споделя, че
процесният недвижим имот е бил огледан половин година преди публикуване
на обявата от „И.Б.“ ООД на по-висока цена. Излага, че при разговора с Д.П. е
поставен въпрос дали е недвижимият имот с портална врата, на който въпрос
последният не е отговорил, поради което били изискани документи и среща
със собственика. След допълнителен разговор им било разяснено, че
допълнителните документи ще бъдат представени от собственика в деня на
огледа. Сочи, че на огледа не е присъствал представил на „И.Б.“ ООД, а
единствено- свидетелят, собственикът на парцела и г-жа Б.. Посочва, че при
огледа са установили, че в имота има наемател, за което не им е било
съобщено предварително, както и незаличена ипотека. Сочи, че по време на
подписване на предварителния договор, изваждането на необходимите
документи, както и по време на окончателния договор не е оказано съдействие
от страна на ищцовото дружество. Излага, че К.Б. не е разговаряла с Д.П.,
както и че купувач по сделката бил „К.“ ЕООД. Споделя, че при огледа К. е
искала да разбере с кой брокер работи продавача. Посочва, че за сделката е
нямало ангажиран брокер от страна на купувача.
При така установена фактическа обстановка, от правна страна
съдът приема следното:
Предявеният иск намира правното си основание в разпоредбата на чл.
51 от ТЗ, вр. с чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
В производството са изложени доводи от ищеца за възникнало
договорно правоотношение за търговско посредничество по чл. 51 от ТЗ, с
изпълнител - ищцовото дружество и възложител-ответникът, поради което за
него следва да намерят съответно приложение разпоредбите на търговското
представителство, в който смисъл е Решение № 37 от 27.04.2012 г. на ВКС по
т. д. № 1143/2010 г., I т. о., ТК.
В производството не се оспорват обстоятелството, че ищцовото
дружество е имало сключен договор за посредничество с продавача на
процесния недвижим имот, по който е получило заплащане на комисионно
възнаграждение. Спорен е въпросът дали между „И.Б.“ ООД и ответното
5
дружество – купувач – „К.“ ЕООД е била породена облигационна връзка по
повод на предоставянето на посреднически услуги срещу възнаграждение.
Посредническият договор е неформален договор, по силата на който
посредникът се задължава срещу определено възнаграждение да извърши
необходимата работа по сключване на една или повече сделки. Договорът
може да бъде сключен преди, по време и след изпълнение на сделката, като
спада към така наречените абсолютни търговски сделки, т.е. счита се за
търговска сделка, независимо от това дали лицата, които го сключват, са
търговци. Дейността по посредничество се изразява в съдействие на
посредника за сключване на сделки, като не се дължи определен резултат, а
съдействие на страните за сключване на евентуалната сделка.
С оглед горното, за основателността на така предявения иск с правно
основание чл. 51 от ТЗ, както е разпределена и доказателствената тежест с
доклада по делото е необходимо ищецът, при условията на главно и пълно
доказване, да установи наличието на действително облигационно
правоотношение между страните, възникнало по договор за посредничество,
по силата на който ищецът се е задължил да посредничи на ответника при
закупуването на представен от него недвижим имот, срещу нейното насрещно
задължение да заплати възнаграждение в размер на 58088.15 лева; ищецът да
е изпълнил точно и в срок задълженията си по договора, както и настъпването
на изискуемостта на вземането и неговия размер. За да обоснове отхвърляне
на иска от своя страна, ответникът следва да докаже точно изпълнение на
договорните си задължения, респ. че е заплатил възнаграждението, както и
направените правоизключващи възражения.
От съвкупния анализ на ангажираните по делото писмени и гласни
доказателства, съдът приема, че не се установи наличието на валидно
облигационно отношение по договор за посредничество между страните за
закупуване на процесния недвижим имот с идентификатор № 10135.4022.102.
В случая по делото не е представен договор, респ. протокол за оглед
или друг писмен документ, от съдържанието, на който би се направил извод за
сключването на посреднически договор между ищеца и ответното дружество –
купувач. В тази насока са и събраните по делото гласни доказателствени
средства посредством разпит на двамата свидетели, които изрично посочват,
че посредник е имал само дружеството продавач, както и че дружеството –
6
купувач не е поемало задължение за заплащане на комисионно
възнаграждение. Затова и следва да се приеме, че ищецът, чиято е
доказателствената тежест не е успял по пътя на главното и пряко доказване да
установи сключването на процесния договор за посредничество, както и
сочените от последния параметри.
Ето защо, с оглед съвкупността на събрания доказателствен материал,
съдът приема, че страните не са постигнали съгласие за търговско
посредничество за закупуване на процесния недвижим имот, поради което на
ищеца не се дължи претендираното възнаграждение в заявената част.
Изпратените писмени документи за поземления имот по електронна
поща на купувача, респ. организирането на оглед от страна на „И.Б.“ ООД не
биха могли да доведат до различен извод от гореформирания, доколкото
дружеството е изпълнявало с тези свои действия сключения между него и
продавача договор за посредничество.
В относимата съдебна практика на касационната инстанция се приема,
че договорът за посредничество за покупка на имот включва не само
организирането на огледи, а и посредничество между страните по бъдещата
сделка /така Решение № 37 от 27.04.2012 г. на ВКС по т. д. № 1143/2010 г., I т.
о., ТК/. В тази насока, следва да бъде съобразено и последващото поведение
на страните, а именно, че по делото не са ангажирани доказателства
посредникът да е консултирал купувача, да е съдействал по някакъв начин за
намаляване на цената, за изготвяне на представения по делото предварителен
договор за покупко-продажба, за снабдяването с документи, респ. с
организиране на окончателната сделка, сключена в нотариална форма /така
Определение № 2711 от 29.05.2025 г. на ВКС по гр. д. № 672/2025 г., III г. о.,
ГК/. Затова и дори да се приеме, че е налице сключен между страните договор
за посредничество, то не е налице изпълнение на същия от страна на
посредника, предвид липсата на оказано необходимо съдействие на
дружеството – купувач, настоящ ответник.
С оглед събраните по делото доказателства съдът приема, че не може
да се формира категоричен извод, че договорът за покупко-продажба на
процесния недвижим имот е сключен, именно благодарение на усилията на
посредника – „И.Б.“ ООД, като посредник на дружеството купувач на
поземлен имот с идентификатор № 10135.4022.102.
7
Относно съдебно-деловодните разноски:
Съобразно изхода от спора, разноски се дължат в полза на ответника -
„К.“ ЕООД. Същият претендира заплащането на съдебно-деловодни разноски
в размер на 2250 лева за адвокатско възнаграждение. В представения по
делото договор за правна защита и съдействие от 07.04.2025 г. /л. 77 от делото/
е посочено, че уговореното възнаграждение следва да бъде за заплатено по
банков път.
В задължителните указания по т. 1 от ТР № 6/2012 г., ОСГТК на ВКС
се приема, че само, когато е доказано извършването на разноски в
производството, те могат да се присъдят по правилата на чл. 78 от ГПК, както
и че когато е уговорено плащане по банков път, то следва да бъде
документално установено със съответните банкови документи,
удостоверяващи плащането. Към момента на приключване на съдебното
дирене в производството не са представени доказателства за реалната направа
на разноските, поради което ако такива са сторени следва да останат в тежест
на страната. Затова и съдът не следва да присъжда претендираното адвокатско
възнаграждение, респ. да се произнася по наведеното възражение за
прекомерност на същото от насрещната страна.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на „И.Б.“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и
адрес на управление: ******** срещу „К.“ ЕООД, ЕИК: ********, със
седалище и адрес на управление: ********* за заплащане на сумата от 5000
лева /пет хиляди лева/ като част от 58 088.15 лева /петдесет и осем хиляди
осемдесет и осем лева и петнадесет стотинки/, представляваща неплатено
възнаграждение по неформален договор за посредничество от 18.11.2024 г.,
при покупко-продажба на недвижим имот с идентификатор № 10135.4022.102,
находящ се в гр. Варна, р-н „*****“, местност „К.“ с площ от 6938 кв. м.,
продаден на 16.12.2024 г., ведно със законна лихва за забава от депозиране на
исковата молба – 06.03.2025 г. до окончателното изплащане на задължението,
на основание чл. 51 от ТЗ, вр. с чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Окръжен съд-
8
Варна в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
9