РЕШЕНИЕ

№ 169

гр.Поморие, 22.07.2014г.

В  ИМЕТО  НА НАРОДА

 

Поморийски районен съд, гражданска колегия, в открито заседание на 23 юни през две хиляди и четиринадесета година в състав:

 

СЪДИЯ : Веселин Белев

 

при участието на секретаря Йовка Тодорова, като разгледа докладваното от районния съдия г.д. № 23 по описа за 2013г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е за спорна съдебна администрация и се провежда по общия ред на чл.103 и сл. на Гражданския процесуален кодекс, вр. с чл.42 ал.1 от Закона за управление на етажната собственост.

Първоначално делото е разглеждано под № 374/2011г. на ПРС, а в последствие е било преобразувано в настоящото - № 23/2013г. на ПРС.

Ищци по делото са Д.Д.Т. и К.М.Т., двамата граждани на Ирландия. В производството ищецът участва чрез пълномощник – адвокат В.Д. ***.

Ответници по делото са собствениците в етажна собственост с адрес *, сграда С. Съгласно чл.41 ЗУЕС ответниците се представляват по делото от управителя на етажната собственост, който първоначално е бил С.р.К. АД с изпълнителен директор Б. Б., а в последствие и понастоящем е Дворо ЕООД гр.Бургас с управител В.Д.. Управителят на етажната собственост участва в производството чрез упълномощени процесуални представители – адвокати Р.Н. ***.

Като собственици по смисъла на чл.23 ал.5 от Закона за управление на етажната собственост, по тяхна молба, съдът е допуснал до участие в производството и ирландските граждани С.У.Б. и К.М.К.. Качеството им на собственици е установено по делото от приложените преписи от нотариален акт № 25/13.03.2008г. по н.д. № 415/2008г. на нотариус Х. Р. и нотариален акт № 121/21.03.2008г. по н.д. № 509/2008г. на нотариус Х. Р.. Собствениците Б. и К. извършват процесуалните си действия по делото чрез пълномощник - адвокат П. ***.

В исковата молба се твърди следното :

Ищците са собственици на подробно описан апартамент с площ 119.27 кв.м. в етажна собственост – сграда С от комплекс С.Р. с адрес *, заедно с 28.25 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата. На 15.04.2011г. се е провело общо събрание на собствениците и са били взети решения по дванадесет точки, обективирани в съставен за това протокол. Първоначално е поискана отмяна на всички решения на общото събрание, които са били взети на това заседание и присъждане на разноските по делото. С влязло в сила определение от 23.04.2014г. (л.178) производството по делото е прекратено в частта относно исканията за отмяна на решенията по т.1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10, 11 и 12 от протокола за проведеното общо събрание на етажните собственици. Така актуалният предмет на делото е исканията на ищците за отмяна на решенията на общото събраните по т.6 и т.8 от протокола. Иска се присъждане на разноските. Представят се доказателства.

С решението по т.6 е определена парична вноска за поддръжка в размер 15 евро на квадратен метър от всеки притежаван самостоятелен обект. Ищците се оплакват, че няма ясни критерии, въз основа на които посочената сума е била определена, няма ясен бюджет на етажната собственост. Вноската за търговски площи би следвало да е по-висока от тази за жилищни такива. Неуместно било разпореденото с решението правило вноските за поддръжка да се внасят по сметка на С.р.К. АД. Липсата на информация, обосноваваща решението, водела до приемането му в разрез с добрите нрави, като самостоятелно основание за отмяната му.

С решението по т.8 е прието ползването от етажните собственици на зелените площи, алеите, площадките, басейните и принадлежащите площи, намиращите се между сградите, както и плажната алея, да става след заплащане. Счита се, че правото на преминаване и ползване на тези територии и съоръжения принадлежи на собствениците в това им качество. Прави се общ довод, че решението е в разрез със законовите норми, но не се посочва кои.

В исковата молба са направени и оплаквания, отнасящи се до процедурата по свикване и провеждане на общото събрание, което касае законосъобразността на двете оспорени решения.

Твърди се, че на общото събрание са присъствали представители само 4 собственика, а останалите 300 са били лишени от възможност за това, тъй като не са били поканени надлежно. Ищците считат, че 3-дневният срок за съобщаване на всеки собственик за насроченото общо събрание по чл.13 ЗУЕС се отнася за сгради, чиито собственици ги обитават целогодишно, докато процесната е със сезонно обитаване. Затова следвало в случая поканите да се изпратят на собствениците по електронна поща или по постоянен адрес в разумен (поне едноседмичен) срок преди събранието. Доказателство за „невалидно” свикване на събранието било и присъствието на незначителен брой лица.

На следващо място ищците твърдят, че съставения протокол е базиран на неверни данни относно присъстващите лица, техните данни, пълномощници и документи за собственост; съставен и подписан бил от неоправомощени лица, т.е. такива, които нямат качество на етажни собственици. В тази връзка се прави оплакване, че лицата, които са избрани от общото събрание за протоколчик и председателстващ събранието, не са измежду собствениците, което води до незаконосъобразност на взетите решения.

Оспорва се отразеното в протокола обстоятелство, че собственикът С.р.К. АД притежава 56.95498% от общите части на сградата.

Оспорва се индивидуализацията в протокола на процесната сграда като „Сигма”, както и на апартаменти под номерация С6-6, С13-1, С1-5, С11-8 и др., като се твърди, че такава сграда не е процесната етажна собственост и такива апартаменти няма в нея.

Оспорва се размера на идеалните части на ищците, както и на всеки собственик, отразени в протокола.

Прави се оплакване за невярно отразяване в протокола на мнозинството при взимане на решенията, тъй като на стр.3 от протокола е посочено, че присъстват собственици, притежаващи 41.53170% от общите части, а като гласували по решенията е посочено мнозинство 99.16398% от собствениците на идеални части.

Прави се оплакване, че материалите и документите, представляващи обосновка на подложените на гласуване решения, са били предоставени на участващите в общото събрание едва след започването на събранието и непосредствено преди гласуването.

Оспорва се пълнотата и достоверността на дискусиите, отразени в протокола за проведеното събрание.

Прави се оплакване, че на ищците не бил връчен препис от протокола за проведеното събрание.

Правното основание на предявения иск е чл.40 ал.1 ЗУЕС.

Управителят на етажната собственост оспорва предявените претенции и обосноваващите ги твърдения и доводи. Иска отхвърлянето им и присъждане на разноски. Представя доказателства.

За да се произнесе по така поставения за разрешаване правен спор съдът се запозна подробно със становищата на страните и представените по делото доказателства и като съобрази приложимите законови разпоредби, прие за установено от фактическа страна следното.

Представен е препис от нотариален акт за замяна на недвижими имоти № 146/28.12.2009г. по н.д. № 138/2008г. на нотариус К. П., с който П. П. Ш. и К. М. Ш. са прехвърлили на Д.Д.Т. и К.М.Т. апартамент № * на четвърти етаж в сграда С от комплекс С.Р. с адрес *, с идентификатор на апартамента 57491.509.24.3.77.

Представен е препис от протокол за проведено общо събрание на собствениците на страда С (Сигма) в комплекс С.Р. в гр.Поморие. Уточнено е, че събранието е проведено на 15.04.2011г. от 10 часа в зала в сграда D на комплекса. Отразено е в протокола, че на събранието са присъствали (са били представлявани) 5 собственика, сред които С.р.К. АД и двамата ищци. За всеки от присъствалите собственици са посочени притежаваните от тях самостоятелни обекти от етажната собственост, както и притежавания процент от общите части на сградата.

Посочено е в протокола, че за председател на събранието е избрана адвокат Р.Н.-М.. Няма спор, че същата не е етажен собственик или е участвала в събранието в качеството си на пълномощник на такъв. В насрочения час за започване на събранието, а именно 10 часа на 15.04.2011г. председателстващият събранието е установила, че липсва изискуемият по чл.15 ал.1 ЗУЕС кворум, поради което е отложила заседанието с един час, като същевременно на присъстващите собственици и представители са били раздадени подготвените материали за събранието, включващи дневен ред, проект за правилник за вътрешния ред и проект за бюджет. Представителят на ищците е заявил, че желае да бъде даден допълнително половин час почивка с оглед запознаване с материалите. В 11.50 часа събранието е продължило при явилите се собственици. Председателят е отбелязала, че събранието е свикано със (описана по-долу в настоящите мотиви) заповед на кмета на община Поморие, а собствениците са били уведомени чрез връчване на покани по реда на чл.13 ал.4 ЗУЕС, удостоверено от нотариус с констативен протокол. След това в протокола е отразено обсъждането и приемането на решения по включените в дневния ред точки, включително и двете решения, чиято отмяна е предмет на разглежданите от съда претенции на ищците по настоящото дело.

По т.6 от дневния ред събранието е решило, че годишната вноска за разходите за управление и поддръжка на общите части на сграда С (Сигма), част от комплекс С.Р. и „Комплекс за рекреация – зелени площи, алеи, площадки, басейни и прилежащи площи, намиращи се между сградите в комплекса и плажната алея” да бъде в размер 15 евро с ДДС на квадратен метър върху общата площ на всеки обект, платима в срок до 30 ноември 2011г. по банков път по банковата сметка на управителя на етажната собственост.

По т.8 от дневния ред събранието е решило, че управителят на сграда С (Сигма) следва да сключи договор за наем на „Комплекс за рекреация – зелени площи, алеи, площадки, басейни и прилежащи площи, намиращи се между сградите в комплекса и плажната алея” със собственика им, при условия и цена, каквито прецени, както и да договаря сам със себе си, но в рамките на приетия бюджет.

Представен е препис от разрешение за ползване на процесната сграда (обозначена като „БЛОК С”) № СТ-12-416/16.05.2008г., издадено от заместник-началника на ДНСК.

Във връзка с направеното от ищеца оспорване на начина, по който е била определена частта от общите части на сградата, притежавана от всеки собственик и предвид доказателствената тежест, управителят е представил таблица (л.128-147 от делото), съдържаща 394 позиции. Срещу всяка една са нанесени данни за характера на самостоятелния обект в сградата, собственика му, площ без идеални части, площ на идеалните части, обща площ, процент на идеалните части от всичките общи части. Този документ, макар нагледен и ясен, не може да има доказателствена стойност пред съда, тъй като не е подписан, не е ясно от кое лице е издаден, на какво основание и въз основа на какви други документи са били обобщени посочените данни.

Представен е препис от заповед № РД-16-376/01.04.2011г. на кмета на община Поморие, издадена във връзка с постъпила молба вх.№53-00-187/31.03.2011г. от С.Р. АД и С.р.К. АД, двете дружества представлявани от изпълнителния им директор Б. Б.. Със заповедта на основание чл.12 ал.5 ЗУЕС кметът е свикал общо събрание на етажната собственост на пет посочени сгради, сред които и процесната. Събранието е насрочено за 15.04.2011г. от 10 часа. В заповедта е поместен и дневният ред на заседанието, включващ тринадесет точки, от които последната – „разни”.

Представен е препис от констативен протокол от 07.04.2011г., съставен от нотариус Г. Н.. Протоколът е бил съставен от нотариуса по молба на М.Г., в качеството му на пълномощник на Б. Б., изпълнителен директор на С.р.К. АД. С протоколът нотариусът е удостоверила, че на посочената дата, за времето от 15 до 16.30 часа, на основание чл.13 ал.4 ЗУЕС, на външните врати на апартаментите в сграда С (Сигма) в комплекс С.Р. в *, са били залепени покани за свикване на общо събрание на етажната собственост на сградата за 15.04.2011г. от 10 часа в зала Емералд в сграда D (Делта) на комплекса, с подробно посочване на дневния ред на събранието. Нотариусът е отбелязала, че молителят и е посочил причина, поради която връчването не се извършва лично на собствениците, а именно, че последните отсъстват от апартаментите си.

Приложен е препис от покана за същото общо събрание, с посочен дневен ред, идентичен с този по заповедта на кмета, подписана от представител на С.р.К. АД.

При така събраните доказателства и установените с тях факти съдът прие следните правни изводи.

Правната уредба на оспорената от ищеца процедура по свикване и провеждане на общо събрание на етажните собственици в етажна собственост е в Закона за управление на етажната собственост, но в редакцията му, действала към момента на свикване на процесното общо събрание, а именно тази от 25.01.2011г. (последно изменение и допълнение – ДВ бр.8/2011г.).

Съгласно чл.12 ал.5 ЗУЕС при нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването и от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то се свиква при условията и по реда на ал. 3 и 4, а именно чрез отправяне на искане до кмета на общината, въз основа на което той свиква общото събрание в 14-дневен срок. Тази процедура в случая е спазена. Предвид представеното разрешение за ползване на сградата и липсата на данни за провеждани предходни общи събрания съдът приема, че етажната собственост е нововъзникнала по смисъла на чл.12 ал.5 ЗУЕС.

След издаването на заповедта, законовата процедура е изисквала отправяне на покана към собствениците. Поканата е следвало да се връчи лично и наред с това да се постави на видно място в сградата. Чл.13 ал.2 и 3 ЗУЕС изискват лично връчване на собственика, ползвателя или пълнолетно лице от домакинството, което е вписано в книгата по чл.7 от закона, като връчването се удостоверява чрез разписка.

Съгласно чл.13 ал.4 ЗУЕС когато собственикът или обитателят отсъства или откаже да получи поканата, тя се смята за връчена като се залепи на външната врата на самостоятелния обект. Залепването се удостоверява от връчителя с протокол, в който се отбелязват обстоятелствата, поради което поканата не се връчва лично.

Законовата процедура по поканване на собствениците за участие в общото събрание не е спазена. Връчването на поканите за общо събрание чрез залепване на външната врата на самостоятелния обект, от гледна точка на цитираната законова уредба, не е основен начин за уведомяването им, а спомагателен такъв. Той е допустим само след като се установи, че личното връчване е невъзможно поради изброените в закона причини – когато собственикът или обитателят отсъства или откаже да получи поканата, или не обитава самостоятелния обект и не е посочил упълномощено лице за връчване (чл.13 ал.4 и 5 ЗУЕС). Затова по повод повдигнат пред съда спор относно спазването на реда за свикване на общото събрание, в тежест на ответника е да докаже, че при извършено уведомяване чрез залепване на покани, във всеки отделен случай преди залепването са били налице предпоставките за това. В процесния случай в тежест на ответника е да докаже твърденията си относно причините, поради които е пристъпил към залепване на поканите, а именно, че всеки от собствениците е отсъствал от апартамента си при залепването на поканата. Това обстоятелство по делото е недоказано. В изготвения от нотариус протокол е посочено, че залепването е извършено поради това, че молителят е твърдял отсъствието на собствениците. Самият нотариус не е възприел тези обстоятелства лично, а само възпроизвел в протокола твърденията на молителя. Това напрактика означава, че пристигайки пред входната врата на всеки от апартаментите, връчващите лица не са се убедили дали в жилището не се намира лице, на което да се връчи поканата, а направо са пристъпили към залепването и. Това нарушение на законовата процедура е съществено, тъй като пряко засяга правото на собствениците да бъдат надлежно уведомени за общото събрание и да се подготвят за него. Оплакването на ищеца за незаконосъобразно свикване на общото събрание е основателно. Нарушението на реда за свикване на общо събрание води до незаконосъобразност на всички приети от него решения. Съдът счита за безпредметно подробното обсъждане на останалите доводи на страните, тъй като това не би могло да обоснове извод, различен от този за основателност на иска.

Предвид основателността на предявения иск, по повод направеното искане и на основание чл.78 ал.1 ГПК управителят, като представител на етажните собственици, следва да заплати на ищеца 80лв. разноски по делото.

Мотивиран от изложеното Поморийски районен съд

 

Р  Е  Ш  И  :

 

ОТМЕНЯ решенията на общото събрание на собствениците в етажна собственост с адрес *, сграда С, обективирани в т.6 и т.8 от протокол от 15.04.2011г., приложен по делото като препис (л.20-37).

ОСЪЖДА управителя на етажната собственост с адрес *, сграда D, а именно Дворо ЕООД ЕИК:********* с адрес *, с управител В.Д., в качеството му на представител на етажните собственици, да заплати на ищците Д.Д.Т., гражданин на Ирландия, роден на ***г. с паспорт *, издаден на *. от паспортна служба Дъблин и К.М.Т., гражданка на Ирландия, родена на ***г. с паспорт № *, издаден на *. от паспортна служба Дъблин, представлявани по делото от пълномощник – адвокат В.Д. ***, със съдебен адрес *, 4 555.80лв. разноски по делото, съобразно представения списък.

Решението подлежи на въззивно обжалване пред БОС в двуседмичен срок от връчване на преписа.

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ :