ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 648
Бургас, 16.03.2016 г.
Бургаският окръжен съд, Първо гражданско и търговско отделение, в закрито заседание в състав:
Окръжен съдия Павел Ханджиев
като разгледа гр. д. № 1832/2015 г. съобрази следното:
Производството по настоящото дело е образувано по повод исковата молба на “Арх. др. Филипов и партньор” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. Бяло поле № 14, представлявано от управителя Гаврил Филипов и по пълномощие от адв. Т.М., против “Тобо” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София 1421, район Лозенец, ул. Капитан Андреев № 5, представлявано от управителите Борислав Пашов и Антон Маждраков.
Относно редовността на исковите молби, размяната на книжата и допустимостта на производството:
При последваща проверка на основание чл. 127 и чл. 128 от ГПК, извършена след отстраняване в срок на допуснати нередовности при предявяване на исковете, се констатира, че исковата молба е редовна. Въз основа на разпореждане на съдията-докладчик на основание чл. 131 ГПК са изпратени преписи от исковата молба и приложенията на ответника, на когото е указано да подаде писмен отговор в едномесечен срок, задължителното съдържание на отговора и последиците от неподаването му и неупражняването на права. Ответникът е подал отговор в срока по чл. 131 ГПК. При това положение книжата по настоящото дело до настоящия момент са съставени и разменени редовно.
Претенцията е предявена от легитимирано лице пред родово и местно компетентния съд. Ответникът не е релевирал възражения за недопустимост на производството. Не са направени от страните възражения, нито до настоящия момент са станали служебно известни на съда други факти или обстоятелства, които след проверка за възникването им, да водят до извода, че са налице процесуални пречки или не са налице положителни процесуални предпоставки за разглеждане на исковете. При това положение те са допустими.
Относно доклада:
С настоящото определение на страните следва да се съобщи проекта за доклад на делото:
ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД
Ищецът твърди, на 07.02.2011 г. сключил с ответника Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот: обект в с. Черноморец, Община Созопол - Ваканционно селище “Скалите” - вила ателие № 3 с РЗП 370,42 кв.м. заедно с прилежащото към вилата дворно място с площ от 770 кв.м., оградено от ниска ограда-жив плет, при съседи на дворното място: вила № 2, вила № 4, заедно със съответния процент идеални части от общите части на вилното селище. Съгласно раздел ІІІ, чл. 8 в общите и дворни части на ваканционното селище били включени всички ВиК- и Ел- дворни инсталации, плочници, алеи, озеленяване, асфалтови (бетонови) вътрешни улици, два плувни басейна, малка административна сграда, малка спортна зала, детски площадки и тенис корт, ограда, места за паркинг, напоителни и отводнителни системи.
Първоначално уговорената продажна цена била в размер от 252000 евро. С анекс към договора от 16.01.2012 г. цената била променена на 260000 евро, като ответникът поел допълнително задължение да прехвърли на ищеца собствеността на гараж, който ще се изгради в същото място, като не била определена стойността на довършителните работи по гаража.
С втори анекс от 23.05.2012 г. ответникът поел задължение в 10-дневен срок от нанасяне на гаража в кадастралната карта и издаване на схема от СГКК - Бургас и от снабдяването с данъчна оценка да прехвърли собствеността на гаража на ищеца. В същия анекс ответникът-продавач декларирал, че няма финансови претенции за стойността на гаража към ищеца.
Ищецът изплатил изцяло уговорената продажна цена от 260000 евро. С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж № 90, том І, рег. № 1114, нот. дело № 79/2012 г. на нотариус Сергей Янков, рег. № 542, с район на действие РС Бургас, ответникът прехвърлил на ищеца собствеността върху вила ателие № 3 с РЗП 370,42 кв.м. Към момента, въпреки че били осъществени условията за прехвърляне на собствеността, не била прехвърлена собствеността върху земята, общите части и гаража.
Ищецът бил длъжен да приключи строителството най-късно до 28.02.2012 г., но обектът бил въведен в експлоатация на 06.07.2015 г. или със забава повече от 40 месеца. На осн. Раздел VІ, чл. 15, т. 1 ищецът имал право на неустойка за забава в размер на по 1 % на месец върху цената на договора, но не повеце от 10 % от цялата стойност. При това положение и на осн. чл. 92 ЗЗД ищецът имал право на неустойка от 26000 евро.
Ищецът отправя искания:
(1) Да бъде постановено съдебно решение, с което да бъде обявен за окончателен сключеният с “Тобо” ЕООД Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 07.02.2011 г. с анекси към него от 16.01.2012 г. и от 23.05.2012. относно:
а) 770 кв.м., представляващи реално обособена част от имот с идентификатор 81178.5.428 с площ от 10437 кв.м., с подробно описани граници или
аа) ЕВЕНТУАЛНО - 770/10437 ид.ч. от имот с идентификатор 81178.5.428;
б) гараж, представляващ имот с идентификатор 81178.5.428.7, със застроена площ от 25 кв.м.;
в) 11,587 % идеални части от общите части на комплекс Вилно селище “Скалите, включващи всички Ел- и Вик- дворни инсталации, плочници, алеи, озеленяване (парково с-во), асфалтови (бетонови) вътрешни улици, плувен басейн, тенис корт, ограда, места за паркинг, напоителни и отводнителни системи, както и
11,587 % от малка административна сграда (пропуск-охрана с приемна с две стаи), представляваща имот с идентификатор 81178.5.428.13, включиотелни и
11,587 % от малка спортна зала (покрита спортна площадка), представляваща имот с идентификатор 81178.5.428.12;
(2) Да бъде осъден ответника да му заплати сумата 260 евро, представляваща част от общо дължимата от ответника неустойка за забава в строителството в размер от 26000 евро.
Претендират се разноските по делото.
Ответникът с отговора на исковата молба оспорва основателността на исковете и моли за отхвърлянето им с присъждане на разноски. Възразява следното.
Предварителният договор не съдържал всички елементи на окончателен договор в претендираните части и въз основа на него не можело да се постанови решение за обявяването му за окончателен, защото би се допълнила волята на страните. Ищецът не бил изправна страна по договора, защото заплащал със закъснение дължимите суми и продължавал да дължи част от продажната цена. Част от представените от него доказателства за плащания се отнасяли до цената на гаража, която не била част от основната цена. Той оставал задължен за част от основната ценва, за текущи суми за гаража, както и за довършителни работи по гаража. Към момента не бил настъпил падежа за изпълнение на договорното задължение за прехвърляне на собственост.
Претенцията по чл. 19, ал. 3 ЗЗД относно реално обособена част от земята, представляваща дворно място, с площ от 770 кв.м. била неоснователна. Страните не са имали такава уговорка. Обособяване на такава част от земята в самостоятелен имот било невъзможно с оглед нармативните изисквания, а такава уговорка в предварителния договор би била нищожна поради невъзможен предмет или липса на предмет. Действителната воля на страните била на ищеца да се предостави за ползване обособена част от дворното място с площ от 734 кв.м. при параметри и граници, посочени в нотариалния акт, с който ищецът придобил собствеността върху вилата. С този акт страните преуредили уговорката за площта на обособената част от 770 кв.м. на 734 кв.м. Представеният от ищеца трасировъчен план бил неотносим и не отразявал уговореното между страните.
Претенцията по чл. 19, ал. 3 ЗЗД относно идеални части от построените върху земята обекти: тенис корт, плувен басейн, малка спортна зала, малка административна сграда, била неоснователна. Страните не са договоряли за прехвърляне на собственост върху тях. Те били собствени на ответното дружество и не представляват общи части нито по предназначение, нито по друг начин. По отношение на тях страните постигнали уговорка да се даде право на ищеца да използва процесните сгради по предназначението им при определени условия и ред заедно с останалите собственици на обекти в комплекса. Тази действителна воля проличавала от това, че в договора същите обекти не били индивидуализирани, не били включени в предмета на договора. Нямало описание, локация, граници, квадратура, цена и т.н. При подписването на договора те не са съществували. Друга индиция за действителната воля на страните била уговорката в чл. 20 от предварителния договор относно поддържане на инфраструктурата, за което се е предвиждал договор за използване на съоръженията. Освен това уговорената цена за груб строеж се отнасяла само за вила № 3, без да е договорена цена за строителството на сградите, от които се претендират идеални части.
Претенцията по чл. 19, ал. 3 ЗЗД относно гаража била неоснователна. За този обект липсвал сключен предварителен договор, съдържащ всички елементи на окончателния. Страните не били уговорили цена за гаража, а уговорили само за довършителните работи да се плати допълнително. Били извършвани авансови плащания в хода на строителството на гаража, но окончателна цена не била уговорена, а такава не се включвала в цената от 260000 евро. Била издадена проформа фактура № 20/19.06.2012 г. за сумата 8047,20 лв с ДДС, съставена по количествено-стойностна сметка от 19.06.2012 г., която фактура била приета от управителя на ищцовото дружество и надлежно подписана, но все още сумата по нея не била платена. Представеният от ищец анекс № 1 бил с невярно съдържание, тъй като бил дописван с цифри и не бил със съдържанието, което подписал представителят на дружеството-ответник.
Не бил настъпил падежа, договорен от страните, за прехвърляне на каквито и да е идеални части. В чл. 12, т. 4 от договора страните се договорили, че съответни идеални части от правото на собственост върху земята се придобива след въвеждане в експлоатация на обекта. “Обектът” представлява цялото ваканционно селище, а удостоверение за въвеждане в експлоатация би следвало да има за всеки един обект в селището, за да настъпи падеж и да се дължи прехвърляне на идеални части от земята. Тъй като все още не всички обекти, построени в имота, били въведени в експлоатация, а не бил предвиден краен срок за това и ответникът на бил поканен да прехвърли собствеността, не били налице условията за обявяване на предварителния договор в тази част за окончателен.
Ищецът-купувач бил неизправна страна по договора. Той продължавал да дължи част от продажната цена: 26485 лв по фактура от 30.01.2015 г., 8047 лв по фактура от 19.06.2012 г. и 37870,04 лв по фактура от 12.04.2012 г. Поради това ответникът повдига възражение по чл. 90 ЗЗД.
Неоснователен бил искът за неустойка. Купувачът бил неизправен заради забавените плащания по договора и не можел да претендира неустойка. Освен това уговорката за неустойка в размер на 1 %, но не повече от 10 %, от цената на договора се отнася до цената на уговорения груб строеж (75600 евро), а не до сборът от цените за груб строеж, довършителни работи (166400 евро) и идеална част от земя (18000 евро). На следващо място, ответникът не бил забавил строителството. Ищецът не държал сметка за нормативно предвидената забрана за строителни работи по черноморските курорти през летния сезон. Съобразявайки действителното време, през което са извършвани строителни дейности, срокът до издаване на акт обр. 15 бил спазен от ответника. Срокът за въвеждане на обекта в експлоатация не бил спазен без вина на ответника. Забавянето се дължало на действия/бездействия на трето лице (ЕВН България Електроразпределение ЕАД, а в тази хипотеза отговорността на ответника била изключена на осн. чл. 14, т. 3 от договора.
Предявен е иск на осн. чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съединен с частичен иск за неустойка за забава.
Не се дължи от съда произнасяне по възражението на ответника по чл. 90 ЗЗД, тъй като съгласно особеното правило на чл. 362, ал. 1 ЗЗД, когато ищецът по иск по ч. 19, ал. 3 ЗЗД трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът е задължен да уважи иска при условие ищецът да го изпълни.
Съгласно чл. 154, ал.1 ГПК всяка от страните е длъжна да установи фактите, на които основава своите искания или възражения.
При предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД ищецът носи тежестта да установи при условията на пълно и главно доказване, че е обвързан с действителен предварителен договор с ответника и неговото съществено съдържание; че са възникнали уговорените от страните в предварителния договор условия за сключване на окончателен договор; че ответникът-продавач е собственик на имота и че са налице особените изисквания на законите за прехвърляне на собствеността по нотариален ред. Относно иска за неустойка ищецът трябва да докаже, че е изправна страна по договора и настъпването на предпоставки за ангажиране на отговорността на ответника за неустойка за забава в посочения размер.
Ответникът носи тежестта да установи по делото възраженията си зо действителното съдържание на уговорките с ищеца, както и възражението си, че е изправна страна по договора, заради което не дължи претендираната от ищеца неустойка.
По доказателствените искания:
Страните са представили писмени доказателства, които са относими към предмета на делото, и следва да се допуснат.
Ответникът с отговора на исковата молба е поискал да се задължи ищеца да представи оригиналите на представените с исковата молба копия на Анекс от 16.01.2012 г. и Анекс № 2 от 23.05.2012 г. Искането е основателно - чл. 183 ГПК.
По искането за назначаване на СТЕ, направено от ответника, съдът ще се произнесе в с.з. след изслушване на страните.
По изложените съображения и на основание чл. 140 от ГПК съдът
О П Р Е Д Е Л И :
НАСРОЧВА делото за 19.04.2016 г. от 10,30 часа.
ДА СЕ ПРИЗОВАТ страните като им се изпратят преписи от настоящото определение.
Да се изпрати на ищеца препис от отговора на ответника.
СЪОБЩАВА на страните проект за доклад по делото съобразно с мотивната част на определението.
ДОПУСКА представените от страните писмени доказателства.
ЗАДЪЛЖАВА ищеца на осн. чл. 183 ГПК в срок до следващото съдебно заседание да представи по делото оригиналите или официално заверени преписи на представените с исковата молба преписи на Анекс от 16.01.2012 г. и Анекс № 2 от 23.05.2012 г., като УКАЗВА на ищеца, че, ако не стори това, представените преписи ще се изключат от доказателствата по делото.
ОБЯВЯВА, че по искането на ответника за назначаване на експертиза ще се произнесе в съдебно заседание.
Определението не може да се обжалва.
Окръжен съдия :/п/