№ 14616
гр. София, 28.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:.......
при участието на секретаря ......
като разгледа докладваното от ....... Гражданско дело № 20201110104864 по
описа за 2020 година
РЕШЕНИЕ
№ ………...
гр. София, …...2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИИСКИ РАЙОНЕН СЪД в публично заседание на двадесети март през две
хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател: .......
при участието на секретаря ВЕРЯ С. Д.
като разгледа докладваното от ....... Гражданско дело № 4864 по описа за 2020 година и за да
се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба, уточнена с молба-
заявление с вх. № 5090479 от 08.07.2020 г., подадени от етажните собствениците на
самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: ........,
представлявани от управителя ......, представлявано от изп. директор ........, чрез адв. Д. С. от
САК, с която срещу ......, със седалище и адрес на управление: ......, представлявано от изп.
директор ...., чрез ..., е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 10 вр.
чл. 8 ЗУЕС за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 13 713.56 лева,
представляваща разходи за управление и поддръжка на общите части на сградата за периода
от 01.01.2017 г. до 31.05.2019 г., от които 3992.80 лева за разходи за управление за периода от
01.01.2017 г. до 31.12.2017 г., 6301.54 лева за разходи за управление и поддържане на
сградата за периода от 01.01.2018 г. до 31.12.2018 г., 2866.90 лева за разходи за управление и
поддържане на сградата за периода от 01.01.2019г. до 31.05.2019 г., 472.07 лева за
потребление на природен газ и такса за топлинно счетоводство за периода от 01.01.2018 г. до
31.12.2018 г., както и сумата от 60 лева за такса за топлинно счетоводство за периода от
01.01.2019 г. до 31.05.2019 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба в съда – 30.01.2020 г. до окончателното изплащане на сумата.
Ищецът твърди, че ответникът е собственик на недвижим имот, който се намирал в
1
посочената сграда в режим на етажна собственост. Сочи, че с решение на ОС на ЕС било
прието решение относно определяне на такса за поддръжка и управление на общите части
на ЕС в посочения в ИМ размер. Твърди, че ответникът не е извършвал плащания на
дължимите суми за такси за поддръжка и управление на етажната собственост за процесния
период. При тези и останалите съображения моли за уважаване на предявения искове.
Претендира и съдебни разноски, включително адвокатско възнаграждение.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът оспорва иска по допустимост по аргументи, че
ищецът не бил процесуално легитимиран да е управител на ЕС и да представлява ЕС, както
и да предявява настоящия иск. По същество оспорва иска по основание и размер по
съображения, че претендираните разходи не са за поддръжка на общите части и не са
определени по реда на ЗУЕС, същите не се дължат поради това, че не е ползван имотът,
както и поради наличие на договор за послужване между ответника и трето за делото лице.
Релевира възражение за настъпила погасителна давност на претендираните суми, като
същото е направено и в становище от 22.04.2021 г., което е подадено извън
законоустановения срок.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 12 ГПК, намира за
установено следното от фактическа и правна страна:
Предявен е за разглеждане осъдителен иск с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 10 вр. чл.
8 ЗУЕС.
По допустимостта на производството:
Исковата молба е предявена на 30.01.2020 г. от ......, представлявано от изпълнителния
директор ........, в качеството му на управител на Етажна собственост на .... Видно от т. 2 от
Протокол на Общо събрание на собствениците на ЕС в ... от 15.03.2018 г. ищците са избрали
именно посоченото дружество ... (в случая същото е преизбрано) за Управител на ЕС. Няма
твърдения, съответно надлежни доказателства, за прекратяване правомощията на избрания
управител, както преди завеждане на делото, така и в хода на производството. Напротив, в
хода на производство, дружество ... е преизбрано за управител на ЕС, видно от т. 2 от
представения по делото Протокол на ОС на ЕС от 05.03.2020 г., както и отново преизбрано
на 29.03.2022 г., видно от т. 2 от представения по делото Протокол от проведеното ОС на ЕС
от 29.03.2022 г. Дружеството – управител на ЕС е упълномощило адвокат съобразно правата
му по чл. 23, ал. 4, изр. първо от ЗУЕС, според който председателят на управителния съвет
(управителят) представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете,
предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу
собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или
задълженията си по този закон. По делото не са ангажирани доказателства решенията,
обективирани в посочените протоколи на ОС на ЕС да са били оспорени по реда на чл. 40
ЗУЕС успешно, с оглед на което същите са породили правно действие, респективно са
установили съществуването на представителна власт на избрания управител, поради което
към датата на подаване на исковата молба и към приключване на устните състезания, съдът е
сезиран надлежно от процесуално легитимиран ищец, поради което предявеният иск е
допустим и следва да бъде разгледан по същество.
По основателността на иска:
Предмет на делото е твърдяното от ищеца материално субективно притезателно
право с правна квалификация чл. 6, ал. 1, т. 10 вр. т. 8 ЗУЕС за заплащане на сумата от 13
713.56 лева, представляваща разходи за управление и поддръжка на общите части на
сградата за периода от 01.01.2017 г. до 31.05.2019 г., от които 3992.80 лева за разходи за
управление за периода от 01.01.2017 г. до 31.12.2017 г., 6301.54 лева за разходи за
управление и поддържане на сградата за периода от 01.01.2018 г. до 31.12.2018 г., 2866.90
лева за разходи за управление и поддържане на сградата за периода от 01.01.2019г. до
31.05.2019 г., 472.07 лева за потребление на природен газ и такса за топлинно счетоводство
за периода от 01.01.2018 г. до 31.12.2018 г., както и сумата от 60 лева за такса за топлинно
2
счетоводство за периода от 01.01.2019 г. до 31.05.2019 г.
Етажната собственост е комплекс от неразривно свързани помежду си отделни права
на собственост върху самостоятелни обособени обекти на вещни права и съсобственост
върху общите части на единна постройка. При етажната собственост отделните обекти се
стопанисват и използват въз основа на съвместно притежавани общи части. Един от
основните въпроси, които се поставят във вътрешните отношения между участниците в
притежанието и използването на помещения в етажната собственост, се отнасят до
участието в разноските по поддържане, възстановяване и подобрения на общите части и
разноските по управлението и текущо използване на общите части.
От компетентността на Общото събрание е вземане на решения относно определяне
на месечни парични вноски за покриване на разходите за управлението и поддържането на
общите части на сградата - чл. 11, ал. 5 и чл. 48, ал. 8 ЗУЕС.
Съгласно чл. 48, ал. 8 ЗУЕС за поддържане на общите части на етажната собственост
собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни
вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото
събрание.
Съгласно нормата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС (в приложима редакция доп, ДВ, бр. 26 от
2016 г.), разходите за управление и поддържане на общите части на сграда в режим на
етажна собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
От изложеното до тук следва, че правопораждащият твърдяното притезание
фактически състав включва следните факти и обстоятелства: 1) ответникът да е собственик
на самостоятелен обект в сградата, 2) наличие на валидни решения на общото събрание на
етажните собственици, създаващи задължения за ответника за заплащане на вноски за
управление и поддръжка, в размер, в който се твърди да се дължат същите.
При установяване на горните факти и обстоятелства в доказателствена тежест на
ответника е да установи наличието на обстоятелствата, от които черпи възраженията си за
недължимост на сумата, респективно да докаже положителния факт на погасяване на дълга.
По възражението за изтекла погасителна давност в тежест на ищеца е да установи
основания за спиране и прекъсване на погасителната давност.
С доклада по делото по чл. 146 ГПК, обективиран в определение № 41555 от
20.11.2023 г., приет при липса на възражения от страните, съдът е отделил за безспорно
обстоятелството, че ответното дружество е собственик на самостоятелни обекти в сградата в
режим на етажна собственост, находяща се на адрес: ........, а именно на: офис № 55, с
идентификатор ....., със застроена площ от 66,92 кв. м., заедно с 0.649 % идеални части от
общите части на сградата; офис № 56, с идентификатор ....., със застроена площ от 91,01 кв.
м., заедно с 0.883 % идеални части от общите части на сградата; подземно паркомясто № 21,
със застроена площ от 17,96 кв. м. и подземно паркомясто № 22, със застроена площ от 18,00
кв. м., като тези обстоятелства се установяват и от представените по делото писмени
доказателства – устав на ответното дружество и извлечение-справка по лице от Имотния
регистър по партидата на същото .
От горното следва, че ответното дружество има качеството на етажен собственик с
всички следващи му се права и задължения по ЗУЕС, между които и за изпълнение
решенията на Общото събрание на ЕС и това за заплащане на разходите за управлението и
поддържането на общите части на сградата съгласно чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС.
От представения по делото Правилник за вътрешния ред в ... се установява, че
съгласно чл. 27, ал. 1 същия общите разходи за поддържане на общите части (осветление,
вода, отопление, текущи ремонтни работи, ползване и поддържане на асансьорите и други
системи и инсталации на сградата, разходите на управителя, съгласно приетия бюджет,
както и другите свързани с използването на общите части разходи) се разпределят
съразмерно дела на всеки собственик в общите части на сградата.
3
Видно от представения по делото протокол на ОС на ЕС на ... от 28.02.2007 г.
методиката, размерът и начинът на формиране на месечните вноски за поддръжка и
управление на ЕС са регламентирани с Решение на ОС на ЕС, обективирано в т. 6 от същия
протокол, съгласно което месечните парични вноски се формират въз основа на реално
направените от страна на управителя, но за сметка на ЕС, разходи за предходния месец,
планираните инвестиционни разходи, както и възнаграждение за управителя в размер на 3%
надценка върху сумата на гореописаните разходи.
От решение № 1, буква „е“ по т. 3 от дневния ред на проведеното на 28.10.2009 г. ОС
на ЕС се установява, че единодушно е прието, че „Разпределението на общите разходи се
определя съгласно чл. 27, ал. 2 от Правилника за вътрешния ред, а именно – пропорционално
на разгънатата застроена площ, която притежава всеки собственик, отнесена към разгънатата
застроена площ на сградата на ..., т. е. съобразно притежаваните от всеки собственик
идеални части. В същия протокол е обективирано и решения № 1 и № 2 на ОС на ЕС по т. 1
от дневния ред, с които е възложено на управителя да сключи договор за доставка на
природен газ със ... и договор за топлинно счетоводство с ....., както и решение № 4 по т. 1 от
дневния ред, което задължава собствениците да заплащат индивидуалното си потребление
на газ и топлоенергия съгласно фактурите, издадени от управителя въз основа на
изготвените от ..... справки. Видно от решение № 2 по т. 3 от дневния ред на проведеното на
28.10.2009 г. ОС на ЕС единодушно е прието, че „с оглед спецификата на разходите и
формирането на бюджета на ЕС и вноските в него от страна на отделните собственици,
дължимостта им не се влияе в зависимост от това дали имотите в ЕС се използват реално
или не, поради което към настоящия момент и до приемането на нов бюджет не е възможно
и не следва да се приема частично намаление на дължимите суми поради неизползване на
даден имот.“.
По делото не се твърди, съответно и не са ангажирани надлежни доказателства за
отмяна по реда на чл. 40 ЗУЕС на горепосочените решения на ОС на ЕС, респективно
същите са влязли в сила и са задължителни за всички етажните собственици, независимо
дали са взети или не в отклонение на правилата на ЗУЕС (по специално на чл. 51, ал. 1, изр.
2 ЗУЕС по отношение на решение № 2 по т. 3 от дневния ред на проведеното на 28.10.2009 г.
ОС на ЕС), както и независимо как са гласували етажните собственици и дали изобщо са
участвали в събранието. По отношение приложението на чл. 40 ЗУЕС настоящият съдебен
състав споделя константната практика на ВКС, съгласно която законосъобразността на
решенията на ОС на ЕС се определя от правилата на ЗС и ЗУЕС, а не от общите правила за
недействителност в ЗЗД, т. е. налице е специфичен контрол за спазването им. За разлика от
нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице
безсрочно, съдебният контрол за законосъобразност на решенията на етажната собственост е
ограничен е със срок за предявяване на иска, т. е. преклузивен, като тече от узнаването на
решението, извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
Следователно след влизане в сила решенията на ЕС, те са задължителни за етажните
собственици, включително и за тези, които са гласували против, като е недопустимо извън
срока по чл. 40 ЗУЕС да се преценява тяхната законосъобразност, т. е. всички възражения на
ответника за невалидност на процесните решения на ОС на ЕС са преклудирани, поради
което не следва да се обсъждат. Контролът за законосъобразност на решенията на ЕС е
съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска (30-дневен срок), който като
процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението. Извън реда и определените
срокове по чл. 40 ЗУЕС е изключена възможността етажният собственик да се позовава на
нищожност или незаконосъобразност на приетото решение на ОС, включително и на такова
за разходите за поддържане и управление на общите части (чл. 51 ЗУЕС). В този смисъл са
решенията по гр. дела № 4294/2014 г., № 657/2012 г., определение по т. д. № 2280/2015 г.;
Определение № 194 от 26.02.2016 г. на ВКС по т. д. № 2280/2015 г., I т. о., ТК, Определение
№ 553 от 28.03.2023 г. на ВКС по к. гр. д. № 3659/2022 г.; Определение № 361 от 21.07.2022
г. на ВКС по гр. д. № 1053/2022 г., I г. о., ГК; Решение № 50195 от 22.12.2022 г. на ВКС по гр.
д. № 1431/2022 г., IV г. о., ГК; Определение № 2034 от 24.04.2024 г. на ВКС по к. гр. д. №
2516/2023 г.; Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о., ГК;
4
Решение № 351 от 12.06.2024 г. на ВКС по к. гр. д. № 2531/2023 г. Възможните хипотези да
се иска отмяна на решение на ОС на ЕС са две, като първата от тях при нарушаване на
процедурата по приемането му или поради неспазване на императивни правни норми (в този
смисъл е решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., І г. о., ГК.), а втората
е приемане от ОС на ЕС на ново решение, по силата на което предходното преустановява
действието си. Това се отнася и до решенията, приети на основание чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС за
определяне размера на паричните вноски за управлението и поддържането на общите части
на сградата (в този смисъл е решение № 313 от 7.04.2020 г. на ВКС по гр. д. № 1332/2019 г.,
IV г. о., ГК). По делото не са представени доказателства, които да доказват отмяната му по
съдебен ред или приемането на ново решение, което да измени старото. Следователно, извън
реда и определените срокове по чл. 40 ЗУЕС, е изключена възможността етажният
собственик да се позовава на нищожност или незаконосъобразност на прието решение на
ОС.
С оглед гореизложените съображения съдът намира за неоснователно възражението
на ответника, че не дължи заплащането на процесните вноски, аргументирано с
твърденията, че имотът не е ползван, доколкото макар и взето в отклонение на правилото на
чл. 51, ал. 1, изр. 2 ЗУЕС, посоченото по-горе решение № 2 по т. 3 от дневния ред на
проведеното на 28.10.2009 г. ОС на ЕС, касаещо именно дължимостта на процесните вноски
съобразно реалното ползване на имотите, е влязло в сила и е задължително за всички етажни
собственици.
Неоснователно се явява и правоизключващото възражение на ответника, че
материално легитимиран да отговоря за процесните задължения е трето лице – .., обосновано
с твърдения за наличие на договор за послужване, сключен между това лице и ответното
дружество, доколкото по арг. от чл. 21, ал. 1 ЗЗД съдът намира, че този договор поражда
действие само за страните по него и не е релевантен спрямо задължението за заплащане на
разходите за управление и поддръжка на общите части, което по силата на закона (чл. 6, ал.
1, т. 10. ЗУЕС) тежи върху собственика.
В отговора на исковата молба ответникът е направил възражение за изтекла
погасителна давност предвид периодичния характер на вземанията на ищеца. Съгласно
Тълкувателно решение № 3/2011 г. по т. д. № 3/2011 г. на ОСГТК на ВКС периодичните
плащания, които се погасяват с по-кратката 3-годишна давност, отговарят на следните
характеристики: 1) повтарящи се задължения за пари или заместими вещи, 2) единен
правопораждащ факт, 3) падежът настъпва през предварително определени периоди от
време, 4) размерите на плащанията са изначално определени или определяеми. Дължимите
вноски за разходите за управление представляват именно периодични плащания, чийто
падеж съгласно т. 6 от протокола от ОС на ЕС от 28.02.2007 г. е 20-то число на месеца,
следващ извършването на разходите от страна на управителя. От това следва, че давността
на задължението за месец януари 2017 започва да тече на 21.02.2017 г. Исковата молба е
подадена на 31.01.2020 г., от което следва, че дори за най-ранното притезание погасителната
давност не е изтекла. Следователно възражението е изцяло неоснователно. Дължимите суми
за потребление на природен газ и такса за топлинно счетоводство също представляват
периодични плащания. Както беше посочено по-горе, видно от решение № 4 по т. 1 от
дневния ред от протокола от ОС на ЕС от 28.10.2009 г., е взето решение собствениците да
заплащат индивидуалното си потребление на газ и топлоенергия съгласно фактурите,
издадени от управителя въз основа на изготвените от ..... справки. Такива фактури за
процесния период са издадени на 20.12.2019 г., а именно: фактура № .../20.12.2019 г., фактура
№ .../20.12.2019 г. и фактура № **********/20.12.2019 г., следователно погасителната
давност за тези вземания към момента на предявяване на иска също не е изтекла.
За установяване размера на дължимите от ответника разходи за разходи за
управление и поддръжка на общите части на сградата за процесния период по делото са
събрани писмени доказателства (6 бр. фактури на л. 57-62 от делото) и е допусната съдебно-
счетоводната експертиза, чието заключение съдът кредитира като правилно, изчерпателно и
съобразено със събрания доказателствен материал. Според заключението на вещото лице,
5
осчетоводените от ищеца като управител на етажната собственост разходи, дължими от
ответника съгласно издадените фактури отговарят на действително извършените от ищеца
разходи за функционирането на етажната собственост и на сумите за фактуриране по
приложените справки за разпределение на месечните разходи за общите части в етажната
собственост. Издадените счетоводни документи за потребен природен газ и извършено
топлинно счетоводство също съответстват на действителните разходи за потребление и
топлинно счетоводство. е действително извършените разходи са в размер 16 685, 36 лв. (с 2.
97 лв. по-малко от фактурираните) От заключението се установява, че действително
извършените от ищеца разходи за управление на общите части на ЕС на ..., дължими от
ответника за процесния период са в размер на 13061.32 лева с включен ДДС, която сума е с
0.08 ст. повече от фактурираната такава, съгласно приложените по делото електронни
фактури № ../20.12.2019 г. на стойност от 3992.80 лева, фактура № ./20.12.2019 г. на стойност
от 6201.54 лева и фактура № ../20.12.2019 г. на стойност от 2866.90 лева, респективно на
обща стойност от 13061.24 лева с включен ДДС. Размерът на разходите, начислени на
ответника за доставен природен газ и топлинно счетоводство се установява от приложените
по делото (на л. 60-62) електронни фактури № ../20.12.2019 г. на стойност от 120.25 лева,
фактура № .../20.12.2019 г. на стойност от 472.07 лева и фактура № .../20.12.2019 г. на
стойност от 60 лева, респективно същият възлиза на обща стойност 652.32 лева. При това
положение и при съобразяване с приетата методика, съгласно т. 6 от дневния ред на
протокол на ОС на ЕС на ... от 28.02.2007 г., което се установява и от кредитираното от съда
и неоспорено от страните заключение на съдебно-счетоводната експертиза, искът се явява
доказан по размер.
С оглед всичко изложено по-горе предявеният иск следва да се уважи в пълен размер
ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба - 30.01.2020 г. до
окончателното изплащане на вземането.
По разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ищецът има право на
разноски, които същият е претендирал и е представил списък по чл. 80 ГПК. Ищецът е
доказал направата на разноски в общ размер на 2088.55 лева, от които 548.55 лева за
държавна такса (л, 400 лева за депозит за вещо лице по ССчЕ и 1140 лева за адвокатско
възнаграждение, платени по банкова сметка.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА ......, със седалище и адрес на управление: ......, представлявано от изп.
директор .... да заплати на етажните собствениците на самостоятелни обекти в сграда в
режим на етажна собственост, находяща се на адрес: ........, представлявани от управителя
......, представлявано от изп. директор ........, на основание чл. 6, ал. 1, т. 10 вр. т. 8 ЗУЕС,
сумата от 13 713.56 лева, представляваща разходи за управление и поддръжка на общите
части на сградата за периода от 01.01.2017 г. до 31.05.2019 г., от които 3992.80 лева за
разходи за управление за периода от 01.01.2017 г. до 31.12.2017 г., 6301.54 лева за разходи за
управление и поддържане на сградата за периода от 01.01.2018 г. до 31.12.2018 г., 2866.90
лева за разходи за управление и поддържане на сградата за периода от 01.01.2019г. до
31.05.2019 г., 472.07 лева за потребление на природен газ и такса за топлинно счетоводство
за периода от 01.01.2018 г. до 31.12.2018 г. и 60 лева за такса за топлинно счетоводство за
периода от 01.01.2019 г. до 31.05.2019 г., ведно със законната лихва от 30.01.2020 г. до
окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА ......, със седалище и адрес на управление: ......, представлявано от изп.
директор .... да заплати на етажните собствениците на самостоятелни обекти в сграда в
режим на етажна собственост, находяща се на адрес: ........, представлявани от управителя
......, представлявано от изп. директор ........, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от
6
2088.55 лева, представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7