Решение по адм. дело №585/2025 на Административен съд - Варна

Производството е по на чл.215 ал.2 вр.чл.210 ал.1 и ал.3 вр.чл.192 ал.6 вр.ал.2 от ЗУТ и е образувано по жалба от Б. С. И., [ЕГН], от [населено място], против Решение по т. 8-24 по Протокол № 8/17.12.2024г на Комисия по чл.210 от ЗУТ, назначена със Заповед № 1691/20.05.2024г на кмета на Община Варна, с което е определено еднократно обезщетение в размер на 3 740лв. (без ДДС) за срок от 10 години за преминаване през собствения на жалбоподателката [ПИ], със засегната площ 34 кв.м., без подобрения в имота.

Жалбоподателката поддържа, че решението на Комисията е незаконосъобразно – постановено в противоречие с материалния и процесуалния закон, а определеното обезщетение е несправедливо. Оспорва легитимността на комисията, поради неяснота с коя заповед е назначен състава  - Заповед № 1756/28.05.2024г. или Заповед № 1691/20.2024г. към момента на взимане на решението по Протокол № 8/17.12.2024 г. Изтъква, че след изтичане срока на действие на Заповед № 3906/20.10.2014г. на кмета на Община Варна е необходимо провеждане на нова процедура за учредяване на право на преминаване през имота й – предприетото вместо това удължаване на срока на действие на заповедта според нея представлява съществен порок на процедурата, водещ до нищожност на оспореното решение. Твърди освен това, че заявителят С. С. не ползва отреденото му право, а преминава през съседен поземлен [имот номер]. Твърди, че определената пазарна стойност в размер [рег. номер]. – или по 110 лв./кв.м., е несправедлива и не е съобразена с действителната пазарна стойност. Моли оспореният акт да бъде изменен, като определеното с него обезщетение да бъде увеличено. В условията на евентуалност е отправено искане за извършване на косвен съдебен контрол на Решение по т. 9-5 от Протокол № 9/17.10.2024 г. на Комисия, назначена със Заповед № 1756/28.05.2024 г. на Кмета на Община Варна, с която е допусната процедура по удължаване срока на действие на Заповед № 3906/20.10.2014 г. на кмета на Община Варна и е учредено право на преминаване до [ПИ] през [ПИ] със нов десетгодишен срок.

В хода на устните състезания жалб.Б. И., чрез пълномощника си адв. И. Р. от АК - Варна, поддържа възраженията, направени с жалбата, моли да се отмени решението и да бъде задължена Община Варна да определи нова оценка, като се съобрази с първата експертиза по делото. Претендира сторените по делото разноски.

Ответникът – Община Варна, чрез процесуалния си представител гл.ю.к.С. Н., оспорва жалбата като неоснователна.

Заинтересованите страни М. В. С. и И. С. И. чрез пълномощника си адв. И. Д. от АК – Варна оспорват жалбата. В хода по съществото на спора поддържат, че при извършването на оценка по реда на чл.210 от ЗУТ Община Варна са използвали формулата, по която се изчислява данъчна оценка за право на преминаване. Считат, че определената цена от 3 740 лв. за право на преминаване през 34 кв.м., които се намират на границата с ромската махала в града, е актуална и правилна, а двете оценки в хода на съдебното дирене са значително завишени. С тези съображения молят за отхвърляне на жалбата; в евентуалност правят мъзражение за прекомерност на претендирания от жалбоподателката адвокатски хонорар.

След като прецени събраните по делото релевантни доказателства по отделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

Жалб. Б. С. И. се легитимира като собственик на ПИ с [идентификатор] с Договор за продажба на държавна земя № 3384 от 25.10.2004 г., представляваща поземлен имот пл. № **, кв. *** по регулационния план на 15 подрайон на [населено място], [улица], целия с площ от 186 кв.м. (л. 82 от адм. преписка).

Заинтересованите страни М. В. С. и И. С. И. – наследници по закон на С. И. С., се легитимират като собственици на ПИ с [идентификатор] с Договор за продажба на държавна земя № 3002 от 30.07.2001 г., представляваща  ид.ч. от дворно място пл. № **, кв. *** по регулационния план на 15 подрайон на [населено място], [улица], целия с площ от 372 кв.м. (л. 51 от адм. преписка).

Със Заповед № 3906/20.10.2014г. на кмета на Община Варна е учредено срочно право на преминаване за срок от 10 години до [ПИ] по КККР на [населено място], 26 м.р., собственост на С. И. С., като се премине през ПИ с [идентификатор], собственост на Б. С. И., по североизточната граница на имота, граничещ с [имот номер], и част от северозападната му граница, съгласно постигнатото споразумение между собствениците, с ширина 2 м. и обща площ 34 кв.м.

С. И. С. и заинтер.М. В. С. са подали Заявление № АУ101729ВН_017МЛ_003ВН/04.10.2024г. за удължаване на срока на действие на Заповед № 3906/20.10.2014г., разгледано на заседание на Комисията за определяне на трасе за достъп до имоти по процедури за учредяване на право на преминаване на временен път, проведено на 17.10.2024 г. Комисията е взела решение № 9-5, обективирано в Протокол № 9/17.10.2024 г., за допускане на процедура за удължаване срока на действие по заповед №3906/20.10.2014г. на кмета на Община Варна, с която е разрешено право на преминаване до [ПИ] по КК на [населено място], 15м.р., през [ПИ], за срок от 10 години.

Като доказателство по делото е приета Заповед № 1756/28.05.2024г. на кмета на Община Варна за определен състав на комисия за определяне на трасе за достъп по процедури за прокарване на временен път по чл.190 и чл.191 от ЗУТ и процедури по учредяване на право на преминаване през чужди имоти по чл.192 от ЗУТ.

В хода на административното производство е изготвена оценка от И. В. Г., притежаващ сертификат за оценителска правоспособност за оценка на недвижими имоти, според която пазарната стойност на наем и обезщетение за частите от [ПИ] по КК на [населено място], попадащи в трасето на учреденото право на преминаване в полза на [ПИ], е 3 740 лв. за сервитут с обща квадратура 34 кв.м. При определяне стойността на земята по сравнителния метод експертът е ползвал аналози от сайта [интернет адрес], с посочени цени на предлагане на имоти, като е определил средна цена на квадратен метър в размер на 509 лева от три оферти. По метода на доходите е определена пазарна стойност на средногодишния наем за обекта от 681.42 лева или 6 814 лева за 10 години.

Експертната оценка е разгледана на заседание на Комисията, назначена със Заповед № 1691/20.05.2024г. на кмета на Община Варна, определяща обезщетението по реда на чл.210 от ЗУТ. С Решение № 8-24 по Протокол № 8/17.12.2024г. Комисията е приела оценката и е определила еднократно обезщетение в размер на 3 740 лв. за срок от 10 години за [ПИ], със засегната площ от 34 кв.м., попадащи в трасето на правото на преминаване. Решението е прието със 8 гласа „за“, 0 – „против“ и 0 – „въздържал се“. По жалбата на Б. И. против това решение е образувано настоящото съдебно производство.

С писмо рег. № АУ101729ВН_017МЛ_005ВН/17.01.2025г. С. И. С. и заинтер.страна М. В. С. са уведомени за решението на Комисията и за определения размер на обезщетенията. Видно от известие за доставяне ИД R PS 9000 94HBG4 F, писмото до Б. И. се е върнало непотърсено. На 07.03.2025 г. е залепено обявление на адреса на недвижимия имот – [населено място], [улица].

За изясняване на спора от фактическа страна, в хода на съдебното дирене са изготвени две съдебно–оценителни експертизи от вещото лице М. С. С., но приобщено към доказателствения материал по делото е единствено заключението със с.д. № 18386/10.11.2025 г. Съдебно-оценителната експертиза със с.д. № 8729/27.05.2025г. не е приобщена към доказателствата по делото, тъй като при изготвяне на заключението са използвани офертни цени по обяви в интернет-сайтове, което според константната практика на ВАС на РБ не е критерий за определяне на пазарната стойност – както на недвижимия имот, така и на вещното право на ползване.

В приетото по делото заключение с.д. № 18386/10.11.2025 г., при определяне на пазарната стойност на годишното обезщетение вещото лице е ползвала сравнителен метод с реални сделки по справка от Агенция по вписвания за определяне на пазарната стойност, като изрично е отбелязано, че поради липса на данни за реализирани продажби на парцели в района на процесния имот през 2025г., за аналози са използвани парцели в по-отдалечени райони и е приложен индекс за местоположение, формиран въз основа на средни цени за предлагане на парцели в оценявания район и районите, в които са разположени аналозите. За аналози са използвани две сделки от 09.05.2025 г. и 05.03.2025 г., с приложен коефициент за местоположение и площ, като е определена цена на кв.м. от 293 лева или пазарна стойност на оценяваната част от имота – 9 960 лева. Пазарната стойност на наема е определена чрез Приходен метод (Инвестиционен подход), основаващ се на капитализация на очакваните чисти парични потоци, които биха могли да се генерират от оценявания недвижим имот по време на неговата експлоатация. Изхожда се от трайно реализирания чист годишен приход при условията на правилно стопанисване и поддръжка, като се приспадат разходите по стопанисване на имота. Така определен, пазарният наем възлиза на 4 480лв. Вещото лице сочи, че в Наредба № Н-9/14.08.2006г. няма метод за определяне на пазарната стойност на учредено право на ползване, поради което тя се определя по методите за определяне на пазарен наем за определен брой години, като в случая пазарната стойност на правото на преминаване за срок от 10 години е опредена на 6 110 лева.

Окончателната пазарна стойност на правото на ползване на процесната част от [ПИ] е определена чрез прилагане на тежестни коефициенти – по 50 % за всеки от двата ползвани метода и възлиза на 5 300 лева.

Разпитана в съдебно заседание вещото лице уточнява, че в предоставената й справка от Агенция по вписванията няма вписани сделки с поземлени имоти в тази част на [населено място]. Има единствено реализирани сделки с идеални части към самостоятелни обекти в сграда (с цел учредяване право на строеж), но те не могат да бъдат ползвани поради разликата в оценяваните обекти и тяхното застрояване. Уточнява, че не е възможно и ползване като пазарен аналог на сделки за наем на гараж или паркомясто. В първия случай съпоставката е невъзможна, поради разликата в застрояването, а при паркоместата има обособена площ и прилежаща към нея маневрена площ. При продажба или отдаване под наем на паркомясто, което е на открито, в договора се посочва само площта на паркомястото, без маневрената площ и затова такъв анализ не може да бъде направен. За изготвяне на експертното заключение са използвани аналози за реализирани сделки от по-отдалечени райони на [населено място]. По отношение на местоположението са приложени тегловни коефициенти, определени по средния начин – средни цени на района, в който е оценяваният обект, към средни цени в района, в който е аналогът. Уточнява, че в България няма източник, от който да се получи информация за действителни наемни цени, предвид липсата на задължение да се декларират наеми на имоти в имотния регистър при Агенция по вписванията. Декларират се единствено доходи от наем в НАП, но без посочване на обекта, който се отдава под наем.

Експертното заключение е оспорено от жалбоподателката с аргумент, че използваните недвижими имоти не са пазарни аналози поради различното им местоположение в [населено място]. Съдът остави без уважение искането за допускане на повторна или тройна СОЕ поради факта, че от една страна регистър на наемите в РБ не съществува, поради което изготвянето на заключение за дължимото право на преминаване въз основа на реални наемни цени е обективно невъзможно – единственият възможен способ е използваният от вещото лице, през пазарната стойност на имотите – аналози. По отношение на възражението, че те не са в непосредствена близост до процесния съдът прие, че извършването на нова експертиза със същите данни, с които е работило и вещото лице – предвид установената липса на реално осъществени сделки с такива имоти – е безпредметно.

Горната фактическа обстановка съдът приема за установена въз основа на писмените доказателства по административната преписка и тези, приобщени в хода на съдебното дирене, както и от заключението на СОЕ, които са взаимно обвързани и допълващи се, и анализирани в съвкупност не налагат различни изводи.

При така установеното фактология съдът прави следните правни изводи:

Жалбата е депозирана в законоустановения срок и легитимиран субект – адресат на акта, за който същият поражда правни последици, при наличие на правен интерес, както и против подлежащ на съдебен контрол административен акт съгласно разпоредбите на чл.210 ал.3 и чл.215 ал.2 от ЗУТ, поради което е процесуално допустима.

Разгледана по същество, тя е и основателна.

Съобразно предвиждането на чл.210 ал.1 от ЗУТ изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения в изрично предвидените в закона случаи се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината.

Със Заповед № 1756/28.05.2024г.на кмета на Община Варна е определен състав на комисия за определяне на трасе за достъп по процедури за прокарване на временен път по чл.190 и чл.191 от ЗУТ, и процедури по учредяване на право на преминаване през чужди имоти по чл.192 от ЗУТ. Тази комисия е разгледала иницииращото заявление от С. С. и от заинтер.страна М. С. и е взела решение за допускане на процедура за удължаване срока на действие по заповед № 3906/20.10.2014г. на кмета на Община Варна, с която е разрешено право на преминаване до [ПИ] по КК на [населено място], 15м.р. през [ПИ], със срок за 10 години.

Със служебно известната на съда Заповед № 1691/20.05.2024г. кметът на Община Варна е определил състав на Комисия по чл. 210 ЗУТ. Съгласно чл.2 от Правилника за дейността на Комисията по чл. 210 от ЗУТ, тя разглежда всички постъпили в Община Варна преписки, свързани с определянето на размера и изплащането на обезщетения по пазарни цени, във връзка с влезли в сила заповеди по чл.190 от ЗУТ, право на преминаване през чужд имот съгласно чл.192 ал. 3 от ЗУТ и чл.16 ал.4 от ЗУТ. В случая Комисията в рамките на своята компетентност е разгледала преписка, образувана с цел определяне размера на обезщетението, приела е изготвената оценката и е определила размер на еднократно обезщетението за срок от 10 години за [ПИ], със засегната площ от 34 кв.м., попадащи в трасето на правото на преминаване – 3 740 лева. Заседанието на комисията е проведено с необходимия кворум, решението е взето с мнозинство от 8 гласа „за“, 0 гласа „против“ и 0 гласа „въздържал се“. За проведеното заседание е съставен протокол съгл.чл.13 ал.1 от Правилника, който е подписан от председателя, секретаря и членовете на комисията. С оглед гореизложеното оспореният акт не е нищожен, напротив - издаден е от компетентен орган в рамките на неговата териториална и материалноправна компетентност.

Неоснователни са възраженията за нарушена процедура по удължаване на срока на действие на заповедта за учредяване на право на преминаване. Искането за продължаване на срока на действие на Заповед № 3906/20.10.2014г. на кмета на Община Варна е разгледано от компетентната комисия, която със свое Решение № 9-5 по Протокол № 9/17.10.2024 г. е допуснала процедура за удължаване срока на конституиращата заповед. Решението е надлежно съобщено на жалбоподателката, а от извършената служебна справка в деловодната система на Административен съд- Варна се установява, че Б. И. не е подала жалба срещу него, т.е. то е влязло в закона сила. Влязлото в сила решение представлява стабилен административен акт, който е задължителен за страните по него, вкл. и за Б. И. като собственик на служещия имот, както и за съда. Доколкото този ИАА не е обявен за нищожен и не е отменен като незаконосъобразен с влязло в сила съдебно решение, неговият стабилитет следва да бъде зачитан както от адресатите му, така и от съда.

От посочените в оспорваното решение фактически и правни основания стават ясни юридическите факти, от които административният орган черпи упражненото от него публично субективно право. Като фактически основания са посочени постъпилото заявлението на С. И. С. и М. В. С. с искане за издаване заповед за удължаване срока на действие на Заповед № 3906/ 20.10.2014г. на Кмета на Община Варна за учредяване право на преминаване до [ПИ] по КК. Така оспореното решение е издадено в изискуемата за валидността му писмена форма, и съдържа както фактически основания, така и мотиви за постановяването му. Същевременно в производството по издаването му не са допуснати съществени нарушения на процесуалните правила като самостоятелни отменителни основания, т.е. такива, чието избягване би резултирало в различно произнасяне по същество на административния орган.

По отношение съответствието на обжалваното решение с материалноправните норми, съдът съобрази следното:

По аргумент от чл.192 ал.6 от ЗУТ цената на правото на преминаване се определя по реда на чл.210 ЗУТ и се заплаща преди издаване на заповедта на кмета на общината за учредяване на правото на преминаване през чужди поземлени имоти. Според нормата на чл.210 ал.1 от ЗУТ изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения в изрично предвидените в закона случаи се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината. От цитираната правна уредба следва, че при процедиране на заповед за учредяване на правото на преминаване през чужд поземлен имот се определя и одобрява обезщетение по пазарни цени.

ЗУТ не регламентира конкретни критерии, по които следва да се извърши оценката на учредяваното право на преминаване през чужд поземлен имот, поради което няма пречка при определяне на пазарната цена по чл.210 3УТ като ориентир да се съобразяват дефинициите за „пазарни цени“ на § 1а т.2 и § 1 т.2 ДР на ЗОС. Всъщност тези дефиниции не предвиждат отклонения от общите правила за оценяване по метода на сравнимите продажби, а само задават определени обективни критерии, следването на които гарантира търсената от закона съпоставимост между оценяваните имоти и имотите по сделките – аналози, които аналози трябва да са реално осъществени сделки, вписани в Службата по вписванията – Варна, т.е. изключено е определянето на пазарната цена по офертни цени.

Изготвените оценки по пазарни цени рефлектират върху размера на цената на правото на преминаване, респективно става въпрос за елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като обуславят фактическите основания, представляващи материалноправните предпоставки за издаването на оспореното решение. Несъответствието между възприетия от административния орган размер на оценката на заемания от правото на преминаване имот, от една страна, и евентуално установената от съда различна стойност на оценката, респ. цената на правото на преминаване, от друга страна, обосновава извод за материалноправна незаконосъобразност на оспорения акт в тази част.

В случая комисията по чл.210 от ЗУТ е възприела изцяло депозирания от лицензиран оценител доклад за пазарната наемна стойност на частта от [ПИ], попадаща в учреденото право на преминаване. Експертът - оценител по възлагането от Община Варна обаче е изготвил оценката и е определил размера на наема въз основа на три аналога от сайта [интернет адрес] със статут на предлагани имоти, т.е. използвал е офертни цени, а не такива от реално осъществени сделки със съпоставими пазарни аналози. Определеното обезщетение от експерта в административното производство за частта с площ 34 [жк], възприето с обжалваното решение, е в размер на 3 740 лв. В изготвения оценителски доклад липсва какъвто и да било анализ на основните параметри и характеристики на оценявания имот, и сравнението му с предлаганите по офертите имоти. Така определеният размер на обезщетението е незаконосъобразно определен, доколкото се основава на офертни цени, а не на цени от реални сделки, т.е. не е в съответствие с изискването на чл. 210, ал. 1 ЗУТ оценката и размерът на обезщетението да е по пазарни цени. Поради изложеното съдът намира, че в тази част – относно възприетия размер на еднократното обезщетение – оспореното решение противоречи на материалния закон.

По идентични с гореизложените съображения съдът не прие като доказателство по делото и първоначално изготвеното в хода на съдебното дирене заключение на СОЕ. Въпреки че при описанието на използвания метод на оценяване е ползвала метода на сравнимите продажби, вещото лице е определила размера на пазарния наем въз основа на три оферти от интернет сайтове със статут на предлагани за продажба имоти, т. е. без да определи реални пазарни аналози – пазарна стойност на имоти, предмет на реално осъществени сделки.

Второто заключение на СОЕ този съдебен състав кредитира като правилна, компетентно дадена, обоснована и съответстваща на изискванията на нормата на чл.210 ал.1 от ЗУТ. Експертът е използвал две реални сделки с аналогични имоти – такива, вписани в службата по вписванията, с имоти, подобни на процесния. При определяне размера на пазарната стойност на наема, поради липсата на пазарни аналози в същия район, вещото лице е коригирала пазарната стойност с коефициенти за местоположение и площ на имотите. Определеният размер на пазарната стойност на правото на преминаване за 34 кв.м ид. части от [ПИ] е в размер на 5 300 лева. Окончателната пазарна стойност на правото на ползване е определена чрез прилагане на тежестни коефициенти – по 50 % за всеки от двата ползвани метода.

По така изложените съображения обжалваното решение на комисията по чл. 210 от ЗУТ следва да се измени, като еднократното обезщетение в размер на 3 740лв. (без ДДС) за срок от 10 години за засегнатата от учреденото право на преминаване през ПИ с [идентификатор] по КК на [населено място] следва да се увеличи на 5 300лв. съобразно приетото заключение на изготвената СОЕ по делото.

При този изход на спора и предвид своевременно направеното искане в полза на жалбоподателката следва да бъдат присъдени направените в производството разноски в общ размер на 1 510 лева, от които 10лв. ДТ, 500 лв. депозит за вещо лице, и 1 000 лв. адвокатско възнаграждение. Като неоснователно съдът преценява възражението на процесуалния представител на заинтересованата страна за прекомерност на заплатеното адвокатско възнаграждение. Според чл.8 ал.2 т.1 от Наредба № 1/09.07.2004г. за възнагражденията за адвокатска работа, по дела с предмет ЗУТ минималното възнаграждение е 1 250 лв. Внесеното в това производство адвокатско възнаграждение в размер от 1 000 лв. е под минимума, съобразено е фактическата и правна сложност на делото, и с проведените четири съдебни заседания.

Така мотивиран и на осн.чл.172 ал.2 от АПК, съдът

РЕШИ:

 

 

ИЗМЕНЯ по жалба на Б. С. И., [ЕГН], от [населено място], Решение по т. 8-24 по Протокол № 8/17.12.2024г на Комисия по чл.210 от ЗУТ, назначена със Заповед № 1691/20.05.2024г на кмета на Община Варна, с което е определено еднократно обезщетение за срок от 10 години за правото на преминаване през собствения на И. [ПИ] по КК на [населено място], засегната площ 34 кв.м., без подобрения в имота, като го увеличава от 3 740 (три хиляди седемстотин и четиридесет) лв. на 5 300 (пет хиляди и триста) лв. (без ДДС).

ОСЪЖДА Община Варна да заплати на Б. С. И., [ЕГН], от [населено място], сторените разноски в производството в размер на 1 510 (хиляда петстотин и десет) лв.

Решението е окончателно на осн.чл.215 ал.7 т.5 от ЗУТ.

Преписи от решението да се връчат на страните.