№ 327
гр. гр. Лом, 10.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ПЪРВИ СЪСТАВ, в публично заседание на
седми юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Албена Г. А. Миронова
при участието на секретаря Румяна Д. А. Найденова
като разгледа докладваното от Албена Г. А. Миронова Гражданско дело №
20211620101811 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Иск с правно основание чл. 20а, ал. 2 ЗЗД, вр. чл. 16, ал. 5 ЗАЗ
Предявен е иск от Г. Г. Г., ЕГН **********, от гр. Лом, срещу КООПЕРАЦИЯ
ПРОГРЕС, ЕИК ********, ******, за изменение на договор за аренда на земеделска земя в
частта за цената.
Ищецът твърди, че е собственик на земеделски имоти в землището на ******, които
придобил чрез сделка на 08.11.2019 год.
За тях на 18.10.2013 год. наследодателката на праводателите му била сключила
аренден договор с ответника при цена от 40 лв./дка.
Последният бил надлежно уведомен от ищеца за настъпилата промяна в
собствеността, респ. – заместване на арендодателя.
Ищецът счита, че за изминалите 7 години от сключването на арендните договори
съществено и трайно са се изменили цените на земеделските земи и обичайните рентни
плащания. Затова поканил ответника да актуализират цената на арендните договори, като я
увеличат на 70 лв./дка, но последният отказал.
Иска се: да бъде постановено решение, с което да бъде изменен в частта за цената
договорът за аренда, вписан в Сл.вп. Лом под вх. Рег. № 9318/22.10.2013 год., акт 115, т. 20,
сключен между наследодателката на праводателите на ищеца, С.Д.К. като арендодател и
ответника, като увеличи арендното плащане за стопанската 2020/2021 год. на 70 лв./дка.
Претендират се и направените по делото разноски.
Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил от ответника чрез
пълномощника, адв. Н. А. А., МАК.
Ответникът оспорва искът като неоснователен. Оспорва твърдението за трайни
изменения, налагащи изменение на договорената цена, като счита, че не са налице
1
предпоставките на чл. 16, ал. 1 ЗАЗ.
Отделно от това, считат предложената от ищеца цена за прекомерна, а искането – за
несвоевременно, като направено след началото на стопанската 2020/2021 год.
Моли за отхвърляне на иска като неоснователен и присъждане на разноски.
В откритото съдебно заседание ищецът Г. Г. Г. се явява лично. Заявява изменение
на иска досежно цената, кат ого намалява от първоначално претендираните 70 лв-/дка, на
56,93 лв./дка годишно за стопанската 2020/2021 год., в който размер го поддържа и моли да
бъде уважен като основателен и доказан.
Намаляването е прието с протоколно определение от 07.07.2022 год.
Ответникът се представлява от адв. Н. А., МАК, която оспорва иска като
неоснователен и счита, че съществено изменение на рентните плащания не е настъпило.
Евентуално го оспорва като завишен по размер – над сумата от 43 лв./дка.
От събраните по делото доказателства съдът приема за установено от фактическа
страна следното:
Между страните не е спорно, че:
С Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 126, т. XXIV, рег. № 13643, д. №
2232/15.12.2016 год. на нот. С.С., рег. № *** в РНК, р-н на действие РС Лом, С.Д.К. дарила
на сина си Д.К.Г. 1/6 ид.ч. от седем земеделски имота в землището на ******, за шест от
които – общо 100,794 дка:
1. Нива от 23,551 дка, имот № 031001, трета категория в м. Греда,
2. Нива от 16,311 дка, имот № 033002, трета категория в м. Греда,
3. Нива от 12,489 дка, имот № 037010, втора категория в м. Турловица,
4. Нива от 38,872 дка, имот № 052006, втора категория в м. Туновото,
5. Нива от 2,246 дка, имот № 218002, трета категория в м. Главиняшкото и
6. Нива от 7,325 дка, имот № 220008, трета категория в м. Главиняшкото,
между нея, като арендодател и ответника КООПЕРАЦИЯ ПРОГРЕС, ******, като
арендатор, е бил сключен Договор за аренда с нотариална заверка на подписите рег. №
10709/18.10.2013 год. на нот. С.С., рег. № *** в РНК, който договор е вписан в Сл.вп. Лом
под вх. Рег. № 9318/22.10.2013 год., акт 115, т. 20.
Срокът на действие на договора за аренда е 10 стопански години, считано от
2015/2016 год., а договорената в чл. 3, ал. 1 цена – 40,00 лв./дка.
С Нотариален акт за покупко-продажба на идеални части от недвижими имоти № 213,
т. XIV, рег. № 9378, д. № 1458/08.11.2019 год., поправен с н.а. за поправка № 84, т. XVII, рег.
№ 11208, д. № 1808/27.12.2019 год., двата на нот. С.С., рег. № *** в РНК, р-н на действие РС
Лом, ищецът Г. Г. Г., е закупил от Д.К.Г. от гр. Враца, В.К.Г. от гр. София, Л.К.К. от гр.
Враца, С.Т.С. от гр. София, С.И.В. от с. Дългоделци, обл. Монтана, Г.Г.И. от с. Сараево, обл.
Враца, М.П.Т. от гр. Лом и С.П.А. от гр. София, общо 16/36 ид.ч. от седемте земеделски
имота в землището на ******, ЕКАТТЕ 22873, описани и в нотариалния акт за дарение.
Като купувач на идеални части от имотите – приобретател от наследниците на
арендодателя, ищецът ги е заместил като страна в арендния договор.
С Нотариална покана – предложение за актуализация на арендно плащане рег. №
3065/11.08.2021 год., т. 2, акт 13 на нот. Б.К., рег. № *** в РНК, р-н на действие РС Лом,
връчена на 23.08.2021 год., ищецът уведомил ответника за настъпилото по силата на чл. 17,
ал. 2 ЗАЗ заместване и го поканил в седмодневен срок от получаването на поканата да се яви
при нот. Б. К. и да подпише един от двата оставени там от него анекса: Анекс, с който
рентното плащане се увеличава на 70 лв./дка или Анекс, с който плащането се увеличава с
допълнително договорена между страните цена, но само за стопанската 2020/2021 год., в
който случай се съгласяват и да бъде прекратен арендния договор.
От публично обявената Информация за размера на средно-рентно плащане, която ще
се ползва при споразумения/разпределения за стопанската 2021/2022 год. на ОДЗ – Монтана
2
е видно, че за землището на с. Долно Церовене, общ. Якимово, обл. Монтана то е в размер
на 43,00 лв./дка.
От заключението на приетата по делото съдебно-оценителна експертиза, изготвена от
в.л. З. Т. А., договорените рентни плащания за стопанската 2020/2021 год. за землището на
****** варират от 40 до 50 лв./дка.
От допълнителното заключение се установява, че за конкретното землище средната
рентна цена за процесния период е 43,00 лв./дка в случай, че се вземат предвид сключените
от ответника договори, а без тях – т.е. договорите, сключвани от останалите арендатори
средната цена е 56,93 лв./дка.
При така установените факти съдът достигна до следните правни изводи:
Иска се: да бъде постановено решение, с което да бъде изменен в частта за цената
Договор за аренда с нотариална заверка на подписите рег. № 10709/18.10.2013 год. на нот.
С.С., рег. № *** в РНК, който договор е вписан в Сл.вп. Лом под вх. Рег. № 9318/22.10.2013
год., акт 115, т. 20, сключен между праводателката на ищеца, С.Д.К. като арендодател и
ответника, като увеличи арендното плащане за стопанската 2020/2021 год. на 56,93 лв./дка.
Съгласно разпоредбата на чл. 16 ал.1 от ЗАЗ, ако след сключване на договора за
аренда обстоятелствата, при които страните са се ръководили при уреждане на отношенията
си се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях
задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора, като изменението не
може да засяга срока на договора, а увеличаването или намаляването на добивите от обекта
на договора вследствие на стопанисването му не може да бъде основание за изменение на
арендното плащане.
Съгласно чл. 16 ал. 4 от ЗАЗ насрещната страна е длъжна да отговори писмено в
едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на договора, освен ако с
него не е определен друг срок.
Съгласно чл. 16 ал. 5 от ЗАЗ ако страните непостигнат споразумение по иск на
страната, направила предложението решение взима районния съд.
Безспорно се установява от посочените по-горе доказателства, че между страните е
налице сключен договор за аренда на земеделска земя през 2015 год., като е уговорено
арендно плащане в размер на 40 лв. на декар.
Безспорно се установява от представените по делото писмени доказателства
/нотариален акт и договор за аренда/, че ищецът е собственик на процесните земеделски
имоти, които са предмет на договора за аренда.
Съгласно чл. 17 ал.2 от ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора
замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан. Предвид
обстоятелството, че процесният договор за аренда е надлежно вписан в службата по
вписванията гр. Лом, съдът приема, че ищецът по силата на настъпилото правоприемство е
заместил арендодателя И.Г. К., респ. неговите наследници, като е станал надлежна страна и
по договора за аренда, касаещ всички процесни имоти.
Безспорно се установява от представената и цитирана по-горе нотариална покана,
надлежно връчена, че ищцовата страна е направила предложение по чл. 16 ал.1 от ЗАЗ за
доброволно уреждане на спора във връзка с увеличение на цената на рентата между
страните, което е получено от представител на ответника на 23.08.2021 год.
Съдът, като съобрази представените по делото писмени доказателства относно
направеното предложение от ищеца, в качеството на арендодател за промяна на арендната
вноска на 70 лв. за декар годишно и липсата на писмен отговор или постигнато съгласие
между страните за изменение на арендната вноска както в посочения в нотариалната покана
едноседмичен срок от получаването й /изтекъл на 30.08.2021 год./, така и на 1 месечния
срок, предвиден в ЗАЗ /макар и след завеждането на делото/, съдът приема, че искът за
изменение на договора за аренда в частта относно арендното плащане по отношение на
процесните имоти е допустим и следва да бъде разгледан по същество.
3
В тежест на арендодателя е да докаже наличието на предпоставките за уважаване на
иска по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, а именно трайно изменение в обстоятелствата, при които
страните са се водили при уреждане на отношенията си, което е довело до очевидно
несъответствие между поетите от тях задължения.
Съгласно разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от ЗАЗ размерът на арендното плащане се
договаря въз основа на пазарната поземлена рента.
По делото са приети заключение и допълнително заключение по назначената
съдебно-счетоводна експертиза, представени от вещото лице З. Т. А., от които се
установява, че средното годишно рентно плащане за стопанската 2020/2021 год. в района на
община Якимово, землището на с. Долно Церовене, в което са земеделските имоти, предмет
на настоящия спор е в размер на 56,93 л..
Заключението на вещото лице не е оспорено от страните по делото. Същото е
компетентно изготвено и съдът го възприема.
Като съобрази заключението на вещото лице /обсъдено по-горе/, съдът приема, че от
страна на арендодателя се доказа по делото наличие на трайно изменени обстоятелства,
свързани с размера на пазарното арендно плащане, възникнали след сключване на договора
за аренда през 2015 год.
Налице е трайно и постепенно увеличение на заплащаната средна пазарна рента,
която за стопанската 2020/2021 год. е променена на 56,93 лв. за декар.
Следователно налице са основанията на чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ за изменение на
арендното плащане по договора между страните за стопанската 2020/2021 год. за посочените
в исковата молба имоти от арендно плащане в размер на 40,00 лв. за декар на арендно
плащане в размер на 56,93 лв. за декар. /Касае се до увеличение с около 30%, поради к оето
и възражението на ответника, че не са настъпили съществени изменения в цените се
преценява като неоснователно/.
При това положение, съдът приема, че предявеният иск е изцяло основателен и
доказан и като такъв следва да бъде уважен.
При този изход на делото, следва ответникът да понесе и направените от ищеца
деловодни разноски, които видно от доказателствата по делото са в размер на 380,98 лв.
/120,98 лв. – платена държавна такса и 260 лв. – възнаграждение на в.л./
При тези мотиви, съдът
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ, на основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, уговореното в чл. 3, ал. 1 от Договор за
аренда с нотариална заверка на подписите рег. № 10709/18.10.2013 год. на нот. С.С., рег. №
*** в РНК, вписан в Сл.вп. Лом под вх. Рег. № 9318/22.10.2013 год., акт 115, т. 20., със
страни Г. Г. Г., ЕГН **********, от гр. Лом – като арендодател по силата на чл. 17, ал.2 от
ЗАЗ и КООПЕРАЦИЯ ПРОГРЕС, ЕИК ********, ****** – като арендатор, като
УВЕЛИЧАВА годишното арендно плащане за стопанската 2020/2021 год. от 40,00 лв. за
декар на 56,93 лв. за декар.
ОСЪЖДА КООПЕРАЦИЯ ПРОГРЕС, ЕИК ********, ****** да заплати на Г. Г. Г.,
ЕГН **********, от гр. Лом, направените разноски в настоящото производство в размер на
380,98 лв.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Монтана в двуседмичен
срок от съобщението до страните че е изготвено.
4
Съдия при Районен съд – Лом: _______________________
5