Определение по дело №728/2015 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

И за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на Д. Ф. Г., гражданин на Р И ,подадена чрез упълномощен процесуален представител-адв.В от САК против “. С. К.О. със седалище и адрес на управление:Г.С. ,район "В" ,бУ."Б." №86А .3 А.3А,с която са предявени :главен иск за обявяване на предварителен договор за продажба в окончателен относно недвижим имот в Г.Б ,а при евентуалност- иск за връщане на даденото по предварителния договор,а именно платената продажна цена на апартамента в размер на 54 250 евро.

В исковата молба се твърди,че на 29.02.2008г. между страните е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот –апартамент ,означен по арх.проект с №WOBO-4 със застроена площ от 65,50 кв.м ведно с 14,08 кв.м ид.части от общите части на сградата и припадащите се ид.ч. от правото на строеж върху дворното място ,в новострояща се сграда в поземлен имот с №155042 и поземлен имот №155114 по картата на землището на Г.Б –м.“А“ при предстоящо включване на двата имота в регулационните граници на Г.Б.С предварителния договор продажната цена за апартамента в строеж била уговорена в размер на 54 250 евро . Твърди се в исковата молба,че ищецът е платил напълно продажната цена по ред и начин,уговорен в предварителния договор и е изправна страна по него,но ответното дружество не е изпълнило задължението си да сключи окончателен договор .Строежът на сградата не е бил извършен в договорения срок- до 31.08.2008г. и ищецът не е бил уведомен за завършване на строителството,както и че ответникът има готовност да да сключи окончателния договор за продажба в нотариална форма.Ищецът твърди,че от забавата на ответника е претърпял вреди от заплатените нотариални такси за прехвърляне на имота в размер на 1 898.75 евро.Сочи,че макар и с голямо закъснение строежът на сградата,в която се намира обещания апартамент е изпълнен на етап издаден акт обр.15 за установяване годността за приемане .Иска обявяване по съдебен ред на предварителния договор в окончателен,а при условията на евентуалност-е предявена претенция за връщане на платеното по договора-продажната цена в размер на 54 250евро и разходи за прехвърляне на имота -1898,75 евро,ведно със законната лихва върху посочените главници от датата на предявяване на исковете до окончателното изплащане.

С влязло в сила протоколно определение от съд.заседание на 12.12.2013г. производството по делото е прекратено по предявения при евентуалност иск за лихва върху главниците по претендираните парични вземания за периода предшестващ предявяването на исковата молба.

В срока по чл.131 ГПК ответникът не е подал отговор,не е взел становище по исковете ,не е направил възражения и не е ангажирал доказателства.

След съвкупна преценка на събраните доказателства съдът приема за установена следната фактическа страна на спора:

Между страните на 29.02.2008г. е сключен валиден предварителен договор за продажба на недвижим имот с предмет: ответникът да построи и продаде в изискуемата се от закона нотариална форма самостоятелен обект ,находящ се в четириетажната жилищна сграда с партерно и подземно ниво ,която ответникът е започнал да строи в поземлени имоти с №155042 и №155114 по картата на землището на Г.Б –м.“А“,обозначен по арх.проектс № №WOBO-4 на приземния етаж от сградата ,състоящ се от две спални,дневна с кухненски бокс,баня ,баня с душ ,коридор и тераса,целият със застроена площ от 65,50кв.м.Ответното дружество като обещател по предварителния договор се задължило да построи сградата ,съответно и апартамента-предмет на този договор не по-късно от 31.08.2008г. ,в срок не по-късно от три месеца от уведомяването на купувача по чл.4.2 от договора -да му предаде владението върху обекта и да предприеме необходимите действия за сключване на окончателния договор в нотариална форма.Срещу посочените задължения на продавача ищецът се задължил да плати договорената продажна цена в размер на 54 250 евро платима на три вноски –40% при сключване на предварителния договор,20% при завършване на грубия строеж и 40 % при предаване на владението върху имота когато става изискуемо задължението на страните за сключване на окончателен договор. .В предварителния договор страните са уговорили ,че продажната цена се заплаща по банков път по посочената в чл.3.3 от договора банкова сметка на посредник,като с допълнително споразумение към предварителния договор е направено намаление на продажната цена от 54 250 евро на 52 495 евро ,при условие ,че купувачът я изплати изцяло до 30.11.2008г. по визираната в чл.1.3 от допълнителното споразумение банкова сметка на посредника –„П Б.“О..От доклада на вещото лице по извършената съдебно-счетоводна експертиза се установява ,че представените от ищеца платежни документи,приети като доказателства по делото ,удостоверяват редовно извършено плащане по банков път на сумата 55 148,75 евро по сметката на посредника ,представляваща цената на апартамента-предмет на сключения между страните предварителен договор.С небанков документ /формуляр за резервация на обещания апартамент,съдържащ белезите на разписка/ се установява ,че ищецът е платил още на етап преговори за сключване на договор една сума от 1000 евро ,потвърдена като получена от посредника“П“.По делото е представен и договорът за посредничество между ответника и трето лице-P& D със седалище в Република И,заместен с допълнителното споразумение към предварителния договор от българския търговец –„ПБ.“О..Обсъдените по-горе писмени доказателства в съвкупност с данните от експертното заключение за извършената ССЕ обосновават извод,че ищецът е изпълнил основното си задължение по предварителния договор-да плати договорената продажна цена по ред и начин,посочен в договора.

Установява се от представените нотариални актове №118 т.1 д.№118/2006г. и № 109 т.2 д.№305/2006г. на нотариус С К с район на действие РС-Разлог ,че на основание договори за продажба ответникът е придобил поземлени имоти с №155042 и №155114 по картата на землището на Г.Б –м.“А“ ,и въз основа на одобрени строителни книжа –разрешение за строеж №150/14.06.2007г. изд. от Община Б и одобрен инвестиционен проект е започнал строеж на сградата ,в която се намира самостоятелния обект-предмет на сключения между страните предварителен договор за продажба на недвижим имот.Видно от удостоверение №33-00-6609/1/29.11.2007г.изд. от Община Б ,акт обр.14 за приемане на конструкцията /етап“Груб строеж/ е съставен на 02.11.2007г., а на 23.09.2009г. е съставен констативен акт /обр.15/ за установяване годността за приемане на строежа.Въпреки забавата на ответника за построяването на сградата,в която се намира обещания по предварителния договор апартамент,към момента на предявяване на иска обектът съществува във вид,годен да бъде обект на прехвърлителна сделка за придобиване право на собственост от ищеца като купувач по предварителния договор за продажба.Апартаментът е отразен по одобрената КК на Г.Б с идентификатор 02676.155.126.1.39 с площ 64,76 кв.м плюс 13,95 кв.м ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена ,със записан по кадастралния регистър собственик- ответника „К. К.О./схема №11229/24.06.20103г. изд. от Службата по геодезия,картография и кадастър“-Б..С неоспореното заключение на в.л. инж.П. по извършената СТЕ се установява идентичност между описания в посочената схема самостоятелен обект с идентификатор 02676.155.126.1.39 по КК на Г.Банско,със застроена площ 64,76кв.м , с един от апартаментите на партерно ниво ,посочени в констативния акт обр.15 ,и с описания в предварителния договор между страните апартамент ,обозначен по арх.проект с №WOBO-4 на приземния етаж от сградата ,състоящ се от две спални,дневна с кухненски бокс,баня ,баня с душ ,коридор и тераса,целият със застроена площ от 65,50кв.м.Вещото лице инж.П. сочи в доклада си,че разликата в площта е незначителна и в рамките на допустимите отклонения.

От данните по представените справка по лице и удостоверение за вписвания,отбелязвания и заличавания за имот по партидата на ответното дружество ,изд. от Служба по вписванията –Г.Разлог не се установява ответникът да се е разпоредил с апартамента-предмет на предварителния договор между страните.Върху имота са наложени възбрани като обезпечителни мерки ,вкл. по допуснатото в настоящето производство обезпечение на предявения иск.

При така установените от фактическа страна данни съдът приема следните правни изводи:

Главният иск е с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД.Правото на иск по чл.19 ал.3 ЗЗД е потестативно /в този смисъл ТР №84/06.09.1968 г. ОСГК на ВС/ и с надлежното му упражняване се цели по съдебен ред постигане на правните последици от обещаната с предварителния договор прехвърлителна сделка –в случая продажба на недвижим имот.Това право принадлежи на изправната страна по договора и затова за успешното провеждане на исковата защита по чл.19 ал.3 ЗЗД ищецът трябва да докаже изпълнението на задълженията си по предварителния договор,т.е. да установи,че е изправна страна по договора.Основното задължение на ищеца -купувач по предварителния договор е плащането на договорената продажна цена,което в случая е изпълнено пълно и точно според уговореното в предварителния договор.От това следва,че ищецът е провел пълно главно доказване на изправността си по предварителния договор и за него е възникнало потестативното право да иска обявяването му в окончателен договор за продажба на недвижим имот. Проверката по чл.363 ГПК показва ,че правото на собственост върху процесния имот принадлежи на ответника ,както и че са изпълнени всички условия за прехвърляне на собствеността по нотариален ред.Ответникът е собственик на поземлените имоти върху които е изградена сградата с процесния апартамент, поради което и на основание чл.92 ЗС е придобил правото на собственост върху обещания обект.Не се установява да са били извършени разпоредителни сделки с имота към момента на вписване на исковата молба -01.07.2013г.,а към по-късен момент-23.01.2014г. ,на която дата е издадено от Службата по вписванията –Г.Р приетото като писмено доказателство удостоверение за вписвания,отбелязвания и заличавания за лице по персоналната партида на ответника.

Няма данни дали дължимите към момента на предявяване на иска местни данъци и такси по ЗМДТ са платени за имота от ответника като негов собственик,но това не препятства уважаването на иска,тъй като с решението по иска по чл.19 ал.3 ЗЗД съдът може да постанови вписване на възбрана върху имота за обезпечаване на вземанията на Държавата и Община-Г.Б за разноските по прехвърлянето на собствеността,и дължимите преди прехвърлянето местни данъци и такси .Дори ако има непогасени публични задължения от местни данъци и такси за имота това не е основание за отхвърляне на иска по чл.19 ал.3 ЗЗД,а основание за отказ да се издаде заверен препис от решението,което преди да бъде вписано в Службата по вписванията –Г.Р не може да легитимира купувача на имота като собственик./ реш.№1385/14.01.2009г. на ВКС-Второ г.о. по Г.д.№5989/2007г./

По изложените съображения искът по чл.19 ал.3 ЗЗД е основателен ,което означава,че евентуалните искове не следва да се разглеждат.

Предвид уважаването на главния иск на основание чл.78 ал.1 ГПК на ищеца следва да се присъдят направените деловодни разноски в доказания им по платежни документи размер -11 096,21лв ,съответстващ на претендираните разноски по представения списък по чл.80 ГПК .

По изложените съображения Благоевградският Окръжен съд

Р Е Ш И :

ОБЯВЯВАза окончателен предварителния договор за продажба на недвижим имот,сключен на 29.02.2008г. между Д. Ф. Г. –гражданин на Р Ис адрес: И ;17 Aoc C,C,Co L,представляван от адв.В Д от САК с адрес на кантората:Г.С. 1000,район С ,пл.“С. „ №7 вх.Б .2 А.19 ,в качеството му на купувач ,и продавача “. С. К.О. ,ЕИК ,със седалище и адрес на управление:Г.С. ,район „В“ ,бУ.“Б.“ №86А,.3 А.3А за продажба на недвижим имот ,находящ се в Г.Б,Б обл.,Р Б.,представляващ самостоятелен обект с идентификатор 02676.155.126.1.39 па кадастралната карта и кадастралните регистри на Г.Б,одобрени със заповед №РД-18-81/10.12.2009г. на изпълнителния директор на АГКК ,с предназначение :жилище,апартамент ,брой нива на обекта-едно ,с площ по документи 64,76 кв.м /шестдесет и четири квадратни метка и седемдесет и шест квадратни сантиметра/ ,ведно с принадлежащите за този обект 13,95 кв.м /тринадесет квадратни метра и деветдесет и пет квадратни сантиметра/ от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място,при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж- 02676.155.126.1.38; 02676.155.126.1.40;под обекта-02676.155.126.1.137; над обекта -02676.155.126.1.62,означен по арх.проект за сградата с №WOBO-4 със застроена площ от 65,50 кв.м ведно с 14,08 кв.м ид.части от общите части на сградата и припадащите се ид.ч. от правото на строеж върху дворното място ,разположен на партерен етаж от сграда с идентификатор 02676.155.126.1,построена върху поземлен имот с идентификатор 02676.155.126 по кадастралната карта на Г.Б,стар идентификатор -поземлени имоти с №155042 и №155114 по картата на землището на Г.Б –м.“А“ при окончателна продажна цена в размер на 52 495 евро /петдесет и две хиляди четиристотин деветдесет и пет евро ,определена с допълнително споразумение към посочения предварителен договор за продажба на недвижим имот AGR01373 ,платена напълно от купувача по банков път по банковата сметка на посредника,посочен в предварителния договор и допълнителното споразумение към него,при условие че в двуседмичен срок от влизане в сила на решението бъдат заплатени по сметка на Община-Г.Б дължимите за имота местни данъци и такси по ЗМДТ .

ПОСТАНОВЯВА да се впише “ВЪЗБРАНА” от Агенцията по вписванията-Служба по вписванията –Г.Р,върху описания по-горе недвижим имот ЗА ОБЕЗПЕЧАВАНЕ на вземанията на Държавата и Община-Г.Б за разноските по прехвърлянето на собствеността върху продадения имот ,и дължимите местни данъци и такси отпреди прехвърлянето на имота.

ОСЪЖДА Д. Ф. Г. –гражданин на Република И с адрес: И;17 A C,Ca,Co Lс пълномощник и съдебен адресат- адв.В Д от САК с адрес на кантората:Г.С. 1000,район С ,пл.“С. „ №7 вх.Б .2 А.19 да заплати посметка на Община Банско – отдел «Приходи –местни данъци и такси » сумата 2 605,72 лв /две хиляди шестотин и пет лева и седемдесет и две стотинки/ представляваща местен данък по ЗМДТ и тарифата към този закон за придобиване на недвижим имот, на основание чл.86 т.3 от ЗННДда заплатят в приход на ДЪРЖАВНИЯ БЮДЖЕТ сумата 739,00 лв/седемстотин тридесет и девет лева/, представляваща нотариална такса за прехвърляне правото на собственост върху недвижимия имот, определена по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД,както и да заплатят по сметка на Агенцията по вписванията-Служба по вписванията –Г.Разлог сумата 104,25 лв /сто и четири лева и двадесет и пет стотинки/ , представляваща държавна такса за вписване на съдебното решение.

ОСЪЖДА “. С. К.О. ,ЕИК ,със седалище и адрес на управление: Г.С. ,район „В“,бУ.“Б.“ №86А,.3 А.3А ДА ЗАПЛАТИ на Д. Ф. Г. –гражданин на Република И с адрес: И ;17 A C,Co Lс пълномощник и съдебен адресат- адв.В Д от САК с адрес на кантората:Г.С. 1000,район С ,пл.“С. „ №7 вх.Б .2 А.19 направените деловодни разноски по делото в размер на сумата 11 096,21лв/единадесет хиляди деветдесет и шест лева и двадесет и една стотинки/ .

След влизането му в сила заверен препис от решението може да се издаде само след удостоверяване изпълнението на публичните задължения на продавача към Община Банско за местни данъци и такси отпреди прехвърлянето на имота и след удостоверяване заплащането на определените с него такси и разноски по прехвърлянето на имота .

Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от връчването му на страните.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: