№ 1627
гр. Пазарджик, 13.09.2024 г.
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тринадесети септември през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Мира Мирчева
при участието на секретаря Иванка Панчева
Сложи за разглеждане докладваното от Мира Мирчева Гражданско дело №
20235220103047 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 14:00 часа се явиха:
А. А. З. (ищец), редовно уведомена от предходното заседание чрез
адвокат А. Г. М. от АК - Пазарджик, не се явява, за ищцата се явява адвокат А.
Г. М., надлежно упълномощен, с пълномощно, представено по делото.
В залата присъства и А. З., съпруг на ищцата А. А. З..
НИКОЛЕТТИ АД (ответник), редовно уведомен от предходното
заседание чрез адвокат С. П. Б. от АК - Пазарджик, за него се явява адвокат С.
П. Б., надлежно упълномощен, с пълномощно, представено по делото.
Вещото лице Й. П. Д., редовно призовано, не се намира в залата, а се
намира в зала № 1 на Софийския районен съд, с която е осъществена
видеовръзка.
АДВОКАТ М.: – Моля да се даде ход на делото.
АДВОКАТ Б.: – Моля да се даде ход на делото.
СЪДЪТ счита, че не е налице процесуална пречка по хода на делото, с
оглед на което
О П Р Е Д Е Л И:
1
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО:
СТРАНИТЕ поотделно – нямат искания по делото.
С оглед на което съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИСТЪПИ се към изслушване заключението на съдебно-техническата
експертиза с вх. № 13354/27.05.2024 г. чрез видеоконферентна връзка.
Сне се самоличността на вещото лице, както следва:
Й. П. Д. на *** години, българска гражданка, омъжена, неосъждана, без
родство или служебни отношения със страните по делото.
Предупреден за отговорността по чл. 291 от НК.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ – Обещавам да дам вярно заключение.
Поддържам представеното заключение.
АДВОКАТ Б.: – Нямам въпроси към вещото лице.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ на въпроси зададени от адвокат М.: Експертизата е
изготвена въз основа на 6 аналога, от които три са избрани аналозите 4,5 и 6.
Аналозите: 4, 5 и 6 се намират в центъра, както и процесният имот в
Бизнес сграда, както е посочено. Тази информация не се публикува в обявата,
но през търсачката си има зона на търсене и в нея излизат тези обяви, но не се
сочи точно къде е имотът. Аз в момента не си нося черновите, където съм
проверявала за зони. Проверявала съм ги по телефони, в смисъл, записвала
съм си. В обявите за имоти се спазва определена тайна, брокерите никога не
посочват точно местонахождението на имота, посочват зона. Много голямо
значение има каква е сградата, какъв е етажа и кой е района.
Не ми е поставена като задача да посещавам обектите, посетила съм
този, към който ми е насочено възлагането, т.е. процесния имот.
Както съм описала в експертизата обаждала съм се на агенциите. Това,
което е публично достъпно за обект, информацията е от обявата. Изследвано е
по четири метода. Единият е сравняване с конкретни имоти, които се отдават
2
под наем. Другият е по средни цени на района. Третият начин е по достъпни
оферти. Четвъртият начин е потвърждаване от агенцията и по реално
сключени договори за наем.
Характеристиките са взети от офертите, които са публикувани.
Обаждала съм се на повече агенции, но сега не мога да конкретизирам точно
агенциите. В момента нямам точния разговор, но той ми е бил насочващ по
параметрите.
Пише офис, няма как да е цена 204 евро - на кв.м. реално. От страни се
вижда, не съм посочила цена на кв.м., а съм посочила отстрани наем на имота
на страница 7 от заключението. Графиката касае всички имоти в идеалния
център на Пазарджик, които се предлагат за даден период. Това е готов анализ
на самия сайт „Имот БГ". Не са обявили изрично метода, медианна стойност е,
за целия офис, не е на кв.м.
Цената се отнася за помещение – офис; ако е малко по-голяма площта на
тоалетната например, това няма да се отрази на цената, тя ще е пак такава
каквато е за друг подобен офис.
Има офиси, които са над 50 кв.м., има и под 50 кв.м., но офиси с 20 кв.м.
не са в тази извадка.
Графиката не е за всички офиси. За офиси с аналогичната площ е. Има
извадка, когато искам да взема конкретен обект, който е по площ като
сравнимия, се изважда такава извадка на този сравним обект. Такъв е
принципът, който се предлага. Това не става на база нови оферти. Това е
когато се влезе в един обект, който е с подходящата площ за имот с 40-50 кв.м.
тогава излиза, изважда този анализ, назад във времето. Този анализ е скрит и
не се показва там - не се вижда, през конкретно влизане излиза аналог.
Когато се зададе параметър, конкретиката е въз основа на параметрите,
те са: идеален център, площ и офис, но се показва такива през годините какво
е било предлагано като нашия процесен.
Влязла съм в търсена на определена площ, обява за имот с тази площ и с
тези параметри, за квартал и ми дава статиката в годините назад какво е било,
как се е движило по тези параметри, за този тип обект, не точно конкретния
имот. Графиката се образува по медианна стойност.
Подкрепена съм с три насоки, които са вариант А, Б и В, от самото
3
заключение. Говоря за анализ и за обхват във времето, защото знаете, че не се
включват договори за наем, че не са официални тези договори за наем, че не се
регистрират, както в Агенцията по вписванията, когато има продажба т.е. тук
не може да се разчита на една залепена обява, защото срещнах много такива,
които са за офиси, но не съответстват на офиси. Има много обяви, които са за
офис, но те не са. Така човек когато търси и иска да е сигурен по аналогични
методи „Имот БГ“ е препоръчван сайт за имоти, в който работят оценители от
цялата страна. Вече има и конкретика за самия вътрешен пазар, защото има
много манипулативни оферти, много опити да се манипулира, да се изкривява
оценки чрез публикуване на обява. Поради това се търсят начини обстойно да
се достигне до един анализ. Ние говорим за анализ назад във времето. През
цялото време говоря за статистика на офиси, които предполагат, че са офиси и
аз трябва да ги адаптирам в обект, който мисля, че е офис, но не е в офисна
сграда, както и обект, който е написан, че е офис, но няма предполагаемите
основания да се оценява като бизнес имот. Така, че беше много трудно
цялостно да се намери една средна сума, от която да се даде наемът. Написала
съм цялото си изложение, че става въпрос за имот в жилищна сграда, с
параметри на жилищна сграда, но заради строителното естество на сградата,
със смесено предназначение – жилища и офиси. Трудно е да кажа категорично
дали трябва да оценя офис или бизнес имот и да взима по-голям наем като
бизнес имот, дали пред офиса стои необходимата голяма площадка, както и
работещ асансьор. Всичко това е изложено в заключението и аз се придържам
към заключението си.
Графиката включва всички обяви за дадения район, като се предполага,
че няма много фалшиви обяви в този сайт „Имот Бг“, който е авторитетен и го
ползват много брокери, но винаги са завишени с брокерската комисионна.
АДВ. М.: Бихте ли ни обяснили защо за период от 2018 г. - до 2024г.
наемът на имотите в идеалния център в Пазарджик е твърдата цена от 200 и
400 евро?
В.Л. Д.: Това, което съм чула от агенциите, е определено, че няма спад в
наемите, това са наеми за офисите за посочения период. Това е статистика,
има си начин на формиране на стойностите на кв.м. Аз съм оценител. Така я
дава сайтът.
Това е статистика, начин на формиране на стойностите на кв.м.,
4
насочена към сайта за недвижими имоти, това е достъпно за всеки, аз съм
оценител, така е дава сайта за недвижими имоти, то не касае мене, защото
доста често ползвам такава статистика за назад във времето.
В съседство на тази страда, която аз посетих, има изградени
административни сгради на фирми, нови, от едната страна има жилищни
сгради с офиси, от другата страна има такива административни бизнес сгради.
Посетила съм и бизнесцентър, в който се отдават доста площи под наем, които
помещения са със стъклени прегради, вратите не са плътни. Характеристиката
на тази сграда са прозрачни стени, в смисъл – стъклени стени, не е масивна
конструкция на сградата. Тази сграда не съм я взимала предвид, защото,
първо, е необитаема и това не е район, който да е административен.
Свалила съм графиката едно към едно.
Не ми е записан въпрос такъв, какъвто ми задавате.
Статистиката е един метод, който подкрепя. В статистиката не може
никой да се закълне, това е статистика гр. Пазарджик от 2019 г. до сега който
касае.
На страница 8 от заключението - наемите за минали имоти това е
проучване по телефона на агенциите за недвижим имоти.
Офертна надценка по офертата винаги има надценка никой брокер няма
да представи офертната цена, в една оферта, която има брокер или
юридическо лице, не от конкретния продавач, винаги има надценка за
комисионна.
При различните изследвания говорим за една и съща методика - пазарни
цени и при тези три подхода, три варианта на анализ се формира един
диапазон.
Когато източникът е договор за наем между наемодател наемател и
нямаме надценка.
Когато се предлага от брокер е логично да имаме - офертна надценка,
това не е метод, това е анализ.
15 % е офертната надценка това е на база проучване, обикновено е 10
процента, там съм проучила, че е 15 процента, данните са взети от брокерите -
на каква комисионна работят.
От актуалните снимки на имота, както и от данни по делото - в делото
5
съм намерила материалите, от довършителните работи в сградата този обекта
е довършен.
/Вещото лице показва: "това е процесният имот", снимки на имота на
ВС фитнес.
А. З. : Това не е нашият имот.
АДВ. М.: В процесния имот се намира ДС пилатес, а не на ВС фитнес .
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: По делото имаше, че е спортен център. Тези
специфични прозорци са на този обект.
Направила съм снимки. Имаше окачено нещо на прозореца.
Разговаряла съм със съпруга на ищцата А. – А. З., по телефона. Не съм
го уведомила кога ще дойда, за да ми осигури достъп, защото това е
бизнесобект. Аз не влизам в частен имот, а в офис.
Въпросът е да съм го посетила, защото когато оценител отива на имот,
който е бизнес сграда. Аз на място установявам, че това не е бизнес сграда и
не мога да се кача с асансьора, няма свободен достъп до сградата. Аз не съм
искала съдействие от страна за достъп, защото съм независим оценител, има
неща, които трябва да съобразя в тази насока.
Едно жилище, което е направено за офис, но е в жилищна сграда, не
прави жилището бизнес обект.
Аз съм влязла в тази сграда, за които има документи и съм направила
оглед към този момент. Може след това да са отключили асансьора, може след
това да направили достъпа на база моето заключение. Това не е бизнес сграда
с офиси, но офисните части не знам как биха се разширили да станали на
бизнес сграда. Тази сграда е заключена и има обитаеми жилища. Аз не казах,
че не работи, казвам, че е заключен, защото там са учебни центрове за деца,
това не е бизнес сграда с възрастни хора, съобщенията, оферти има и такива
офиси. На етажа има учебни центрове за деца и асансьорът е изключен, той
може да обслужва следващите етажи.
Нямаше портиер в сградата, има неща, които са много видими за един
бизнесимот, наистина е офис, този имот е офис. Асансьорът е спрян на първия
6
и втория етаж, затова предполагам, че е заради децата.
Нямаше как да сляза на етажа с асансьор, можех на горния и сляза на
долния етаж.
Аз съм написала в заключението, че има фирми, които се помещават там
в помещенията, и учебен център. Не ми е задавана задача дали се дават под
наем или са собствени имоти на фирмите, в които се помещават.
АДВ. М.: В ИМ изрично сме посочили –вещото лице да провери в
сградата дали се отдават други офиси под наем? Защото това е най-близкият
аналог, до който обекта, който се оценява.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Аз съм написала, че офис който се отдава под наем се
ползва и за жилище, написала съм, че офиси със същата площ са обединени и
са по големи офиси, така че няма аналози в тази сграда.
Цената на кв. м. не е една и съща за офиси с различни площи, затова не
може да се съпостави с цената на кв.м. за аналогични площи. Правилният
отговор за аналозите е: площ и разпределение.
В момента не мога да кажа каква е площта на обединените офиси, в
момента нямам техническата възможност. Правилният отговор за аналозите е:
площ и разпределение.
Това е разликата между това, да си независим оценител и да бъда
заведена в конкретен обект, който да гледам. Говорим за пазарна цена.
Не е написано да гледам конкретен обект, ако беше написано нямаше да
приема възлагането, защото така ме насочвате към конкретен обект, а ние
търсим пазарна информация. В сградата няма достатъчно аналози.
Защото ви обясних, че в офертите се включват опции последното, което
е на база проучване е на колко са се предлагали.
Определено цените се влияят от икономическия спад на цената.
Пандемията знаете замрази наемите. Знаете, че опустяха офисите по време на
пандемията от икономическата ситуация.
От края на 22 г. проучването показва, че се покачват цените, защото не е
рязка границата на покачване, така ми е обяснявано, така съм го проучвала.
Запознала съм се с материалите по делото, но не мога конкретно да
7
говоря за това заключение.
Може би там е било описанието на имота, защото съм ползвала съм от
делото технически данни от документи.
АДВОКАТ Б.: – Нямам въпроси към вещото лице. Да се приеме
заключението на СТЕ, конкретно и изчерпателно и в.л. е отговорило
подробно на всички въпроси, направило е анализ на пазара, не само по
отношение на предлаганите в интернет имоти, така като беше по предходната
експертиза, а и с реално наети такива имоти със сключени договори за наем
всъщност действителната пазарна цена на имоти.
АДВОКАТ М.: – Уважаема госпожо съдия, считаме, че заключението
не следва да бъде приемано. На първо място – защото вещото лице не се е
запознало с оценявания имот каквото изрично е разпореждането на съда и
дори посочено от самото вещо лице в заключението му още на страница
първа.
Ние предполагаме, че вещото лице дори е посетила друга сграда, а не
процесната, не сградата, в която се намира процесния имот, защото се
посочиха от него снимки на друг търговец, осъществяващ дейност, а не на
търговец, който е наел обекта с търговско наименование "ДС пилатес", а в.л.
посочи снимки на вратата, предполагам, на която е написано "ВС фитнес".
В наетия имот няма фитнес.
Вярно е, че се извършва друга спортна дейност-пилатес се извършва, но
това напълно доказва, че е посетен друг имот, това на първо място.
На второ място - когато е извършвана дадена оценка на наемите на
имота и са търсени аналози, а именно от вещото лице с посочени аналози
номера: 4, 5 и 6, въз основа на които е дало заключението си. Тези обекти,
които са дадени за аналози, на практика не могат да бъдат такива, причината
за това е следната:
По първия обект, който е под номер 4, в самото описание на
заключението на вещото лице е записано, че коридорът на сградата се намира
в санитарния възел. Това е изключително и съществено разминаване между
оценявания имот и аналогов имот.
Освен това моят клиент е проверил, въпреки че вещото лице казва, че
8
агенциите не дават информация, това било фирмена тайна, веднага след като е
получил заключението е проверил в Агенция „Алегра имоти“ е проверил и те
са му обяснили къде се намира този имот, а именно този имот се намира на
площада до хотел Тракия над Заведение Скорпио. По същия начин той е
проверил в Агенция "Часовника“ относно аналогичния имот под номер 6 и се
е оказало, че този имот се намира в същата сграда.
Действително в тази сграда имотите в тази сграда нямат самостоятелни
санитарни възли, които да са част от самия имот, има санитарен възел, който
не е в коридора, а е изнесен на стълбището. Не се знае дали някоя от
тоалетните не се ползва от два офиса заедно.
На следващо място посочения под идентичен имот под номер 5,
действително се явява единствено идентичен и то защото се намира в
съседната сграда, което също е проверил доверителят ми, което се намира до
съседната сграда на тази, която трябва да бъде оценяван процесния имот.
Брокерът от „Агенция Алегра“ за този имот се казва А. Л., с тел.:
******.
Та единствено имотът, който е идентичен е под номер 5 и е посочен,
който ние се съгласяваме, че е идентичен, се намира в съседната сграда. За
съда представяме снимков материал– за нагледност все пак да се запознае. И
като доказателство го представям, да се приеме.
Тук основното разминаване с единствено идентичния имот, на който
цената е 700 лв. за площ 60 кв.м., или съответно 11.67 лв. на кв.м., а вещото
лице е дало като най-ниска цена от трите - 6.16 лв. на кв.м. т.е. почти два пъти
разминаване в цената.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: В съседната сграда помещенията, което се отдава е с
малко по-широки общи части и е доста по-светла.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ показва на телефона си сграда, която изглежда по
същия начин на представената преди малко снимка от адвокат М..
АДВ. М.: На последно място - защо не трябва да се приема
заключението, защото в сградата има асансьор, този асансьор е функционален
и работи и обслужва етажа, на който се намира офиса, който следва да бъде
оценен.
9
Това е всичко.
СЪДЪТ намира следното: вещото лице е изпълнило задачата, така както
то счита, че следва да бъде изпълнена. Наистина не е търсило изрично обекти
в същата сграда, но този изложи мотиви за това, счита че това би нарушило
пазарността на оценката на независим оценител, това го насочва към
определен имот и няма да е пазарна.
Установи се, че е разгледало същата сграда, изложила е мотиви защо
намалява за асансьора, друг въпрос е дали е правилно това е от компетентност
на оценител, като цяло задачата е изпълнена, съдът не вижда причина защо да
не бъде прието заключението на вещото лице. Няма нещо за неспециалист
трестящо, не вярно и неизпълнена част или доколкото това което беше
неизпълнено беше казано – защо. Така, че съдът не вижда причина да не
приеме заключението, което не значи, че то е по-точно от другото.
Поради което съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА заключението на С Т Експертиза с вх. № 13354/27.05.2024
година на вещото лице Й. П. Д..
На вещото лице Й. П. Д. да се изплати възнаграждение в размер на
300.00 лева, въз основа на представената справка декларация, по внесения
депозит от ответника.
ЗАДЪЛЖАВА ответната страна да довнесе разликата от 661.57 лв.
ОПРЕДЕЛЯ двуседмичен срок за довнасянето й, след внасянето на
допълнителния депозит, сумата да се изплати на вещото лице.
АДВ. М.: С оглед на това, че в днешното съдебно заседание беше
приета експертизата изготвена от вещото лице Й. Д. и с оглед на това, че ние
искаме да обърнем констатациите, които са направени в тази експертиза на
първо място, моля съдът да ни снабди със Съдебно удостоверение, по силата
на което да се снабдим от Търговско дружество „ВАЛМИС“ООД, с ЕИК
10
*********, адрес: гр. Пловдив, район Южен, улица „Дрин“ 3, етаж -първи, да
издаде от своя страна удостоверение по силата на това, че това дружество
извършва поС.ното техническо обслужване на съоръжението – асансьор,
находящо се на адрес улица „*****“ № 10 в гр. Пазарджик. Да издаде
удостоверение, от което да е видно дали въпросният асансьор е годен за
експлоатация и дали този асансьор може да спира/ обслужва всички етажи?
Дали за този период: 2019 г. – 2023 г. е работил и на 2-рия етаж.
Моля да бъде извършена допълнителна експертиза, която касае именно
тези три имота ползвани като аналози, посочени под номера: 4, 5 и 6, на
страница 6 от заключението. Да бъде извършена експертиза от вещо лице- с
техническо образование, което да отговори относно имотите 4 и 6, дали
санитарният възел се намира в самия офис или са изнесени извън него и
съответно относно процесния имот, защото беше заявено, че общите части не
могат да се сравнят - да каже в какво съС.ие са общите части.
АДВ. Б.: Предоставям на съда.
СЪДЪТ намира, че няма пречка да се приеме представената снимка от
адвокат М., тя доизяснява въпроси, свързани с днес приетата експертиза
колкото до въпроса за преклузията, е решен от това, че днес се повдигна
въпроса за сградата коя е.
По отношение на удостоверението няма пречка, да се издаде.
По отношение на експертизата за тоалетните на аналози за 4 и 6 съдът
не го счита за относим, първо никой не твърди, че не са санитарните възли на
стълбището – самостоятелни и вътре, не е едно и също, второ- но дори и да се
установи, че са на стълбището, това не изяснява въпроса за степента на
аналогичност, не решава въпроса точно колко аналогични са тези имоти и
какво отражение има това на пазарната цена в крайна сметка на процесния
имот.
По тази причина понеже го счита за неотносим въпроса, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
11
ОСТАВЯ без уважение искането за експертизата за санитарните възли
на имотите в другата бизнес сграда.
ДА СЕ ИЗДАДЕ поисканото удостоверение за асансьора, което да
послужи пред дружеството „ВАЛМИС“ ООД, което да даде информация в
писмена форма по въпросите формулирани по-горе от адвокат М..
ПРИЕМА като доказателство по реда на чл. 204 ГПК, снимката на
която се вижда сграда - червена, на бул. Иван Шишман- процесната сграда, в
която се намира процесият офис.
АДВ. М.: Моля съдът да ни укаже дали е необходимо да се извършва
експертиза, с оглед на която да се даде цена на мораторната лихва.
СЪДЪТ не счита, че е нужна експертиза, доколкото вече са налице
различни програмни продукти, които дават повече или по-малко еднакви,
достатъчно точни резултати.
АДВ. М.: С оглед на това, че по делото вече има четири оценки на
наема, моля съдът да ни укаже към коя оценка да се ориентираме, за да
направим евентуално изменение на цената.
По отношение на искането за уточняване към коя оценка ще се насочи
съдът, няма как да се изрази предварително становище по него. Съдът не
може да даде такива указания, тъй като това е част от съществото на делото,
по което той трябва да се произнесе с решението. Даването на такива указания
би означавало да се предреши част от предмета на делото и то тъкмо тази част,
която е най-спорна между страните – размерът на наема. С оглед на това
съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ без уважение искането за даване на указания към коя оценка
ще се насочи.
12
УКАЗВА на страните, че не е нужно да се доказва с експертиза размера
на законната лихва, ако е ясен периодът и размерът на главницата.
За събиране на допуснатите доказателства съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА ДЕЛОТО за 01 ноември 2024 година от 13:45 часа, за която
дата и час страните уведомени чрез процесуалните си представители.
Протоколът написан в съдебно заседание, което приключи в 16:35 часа.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
Секретар: _______________________
13