Р Е Ш Е Н И Е
№V-10 Година 2020, 02.03 град Бургас
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Бургаският
окръжен съд, ІІ-ро
Гражданско отделение,V-ти въззивен състав
На двадесети
януари две хиляди и двадесета година,
В публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:Вяра КАМБУРОВА
ЧЛЕНОВЕ:1.Галя БЕЛЕВА
2. мл.с.Ваня ВАНЕВА
Секретар Таня Михова
като разгледа докладваното от съдията В.Камбурова
въззивно гражданско дело номер 1995 по описа за 2019 година, за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството
по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК и е образувано по въззивна жалба с вх.
№41559/25.09.2019г., подадена от „МИЛИАНИ“ ООД, ответник, представляван от
управителя Анна Димитрова Милева, с адрес: гр.Варна, жк“Младост“ бл.110, ет.4, ап.12,
срещу Решение №2091/28.08.2019г., постановено по гр.д.№9355/2018г по описа на
Районен съд Бургас.
С посоченото
решение районният съд е обявил за окончателен сключения на 26.10.2015 год. в
гр. Бургас, между „Милиани” ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление:
гр.Варна, ж/к „Младост”, бл.110, ет.4, представлявано от Анна Милева и
„Комплекс“ ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр.Бургас,
ул.”Константин Величков” № 34, ет.2, представлявано от Иван Иванов, предварителен
договор за продажба на недвижим имот, представляващ 1/18 ид.ч. от поземлен имот
с идентификатор 07079.501.438 по КК и КР на гр. Бургас, находящ се в гр.
Бургас, ж/к ”Изгрев“, целият с площ от 1213 кв.м., трайно предназначение –
урбанизирана територия, начин на трайно ползване – високо застрояване, при
съседи: 07079.501.312, 07079.501.439, 07079.501.357, 07079.501.422, за сумата
от 20000 евро и е обявил за окончателен сключения на 26.10.2015 год. в гр.
Бургас, между „Комплекс“ ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление:
гр.Бургас, ул.”Константин Величков” № 34, ет.2, представлявано от Иван Иванов и
„Милиани” ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр.Варна, ж/к
„Младост”, бл.110, ет.4, представлявано от Анна Милева, предварителен договор
за продажба на недвижим имот, представляващ 67.38 / 2611 ид.ч. кв.м. идеални
части от поземлен имот с идентификатор 07079.501.440 по КК и КР на гр. Бургас,
находящ се в гр. Бургас, ж/к ”Изгрев“, целият с площ от 2611 кв.м., трайно
предназначение – урбанизирана територия, начин на трайно ползване – високо
застрояване, при съседи: 07079.501.439, 07079.501.312, за сумата от 20000 евро.
Ответното дружество е осъдено да заплати съдебно-деловодни разноски на ищеца,
както и страните са осъдени да заплатят такси и разноски по чл.364 ГПК.
В жалбата се
излагат доводи за недопустимост на решението и за неговата неправилност поради
нарушение на материалния закон.
По отношение
на недопустимостта се посочва, че направеното от съда тълкуване на волята на
страните по двата предварителни договора е формално и не е отчетено, че
условието по т.6.2 от договора не е настъпило, поради което искът по чл.19, ал.3 ЗЗД се явява преждевременно предявен.
По второто
възражение се посочва, че двата договора за покупко-продажба са самостоятелни и
независими един от друг, като сключването на окончателните договори е поставено под условие на трети договор, но
това не променяло тяхната самостоятелност. Жалбоподателят счита, че
предварителния договор по отношение на ПИ 07079.501.438 е развален от „Милиани“
ООД с едностранно волеизявление получено от ищеца на 20.12.2018г. като
основанието за това е неплащане на цената по т.2 от предварителния договор.
Пояснява, че заявлението за прекратяване е отправено след изтичане на срока за изпълнение, но
преди изтичане на 5 годишния давностен срок. Изразява се несъгласие с извода на
съда, че дължимото плащане по този договор е компенсирано от задължението по
втория договор, тъй като ищецът е неизправната страна по договора-в забава е по
отношение на задължението си плащане на цената по насрещния предварителен
договор. Следователно предварителният договор по отношение на ПИ 07079.501.438
не може да бъде обявен за окончателен, тъй като е прекратено поради
неизпълнение. Моли за отмяна обжалваното решение изцяло и вместо това
постановяване на друго, с което исковете да бъдат отхвърлени. Претендира
разноски за двете инстанции.
В срока по
чл.263, ал.1 от ГПК е депозиран отговор,
с който се оспорва въззивната жалба изцяло. Излагат се доводи по всяко от
възраженията. Моли се обжалваното решение да бъде потвърдено и на страната да
се присъдят разноски.
Въззивнoто
дружество чрез процесуалния си представител поддържа въззивната жалба, претендира разноски.
Въззиваемият
чрез адв.Богоева и адв.Анигностов поддържат подадения отговор на въззивната
жалба и молят за потвърждаване на първоинстанционното решение. Претендират
разноски.
Въззивната
жалба е подадена в предвидения от закона
срок, отговаря на изискванията на чл.260 и 261 от ГПК от страни с правен интерес
от обжалване на първоинстанционното
решение. Поради това е допустима и
следва да бъде разгледана по същество.
Бургаският окръжен съд, при
служебната проверка на обжалваното решение, извършена на основание чл.269 от ГПК, не установи съществуването на основания за нищожност или недопустимост на
същото, поради което намира, че то е валидно и допустимо. След като прецени твърденията на
страните, с оглед събраните по делото доказателства и разпоредби на закона,
съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Производството
пред БРС е образувано по повод искова молба, от „Комлекс“ ООД против „Милиани“
ООД, с която са предявени два обективно съединени иска с правно основание
чл.19, ал.3 от ЗЗД. Ищцовото дружество иска от съда да бъдат обявени за
окончателни два предварителни договора, сключени на 26.10.2015г. за
покупко-продажба на недвижими имоти: 1/18 ид.ч. от имот с идентификатор 07079.501.438 по
КККР на гр.Бургас и на 67.38/2611 ид.ч. от имот с идентификатор 07079.501.440
на КККР на гр.Бургас.
Ответното дружество
оспорва исковете, счита, че същите са преждевременно предявени, поради което са
недопустими, тъй като счита, че условието, от което зависи прехвърлянето на
собствеността относно имотите, не е настъпило. Оспорва ги и като неоснователни,
като твърди, че договорът по отношение на имот с идентификатор 07079.501.438 е
развален.
Страните ангажират
доказателства в подкрепа на становищата си.
От
събраните по делото доказателства се установява следната фактическа обстановка:
По
делото е представен предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен
на 26.10.2015г. между страните по делото, с който „Милиани“ ООД продава на
купувача „Комлекс“ ООД собствената си 1/18 ид.ч. от поземлен имот с
идентификатор 07079.501.438 по КККР на гр.Бургас, с адрес на имота: гр.Бургас,
ж.к.“Изгрев“, с площ от 1213 кв.м., срещу
задължението на купувача да плати сумата от 20 000 евро.
С предварителен договор за продажба на
недвижим имот, сключен на 26.10.2015г. между страните по делото, „Комплекс“ ООД
продава на „Милиани“ ООД, собствените си 67,38/2611 ид.части от поземлен имот с
идентификатор 07079.501.440 по КККР на гр.Бургас, с адрес на имота: гр.Бургас, ж.к.“Изгрев“,
с площ от 2611 кв.м., срещу задължението на купувача да плати сумата от
20 000 евро.
По делото е представен и договор за учредяване право
на строеж, сключен на 26.10.2015г., по силата на който „Комплекс“ ООД и „Милиани“
ООД са се задължили да учредят в полза на едно трето лице – „Дорослава строй“
ООД право на строеж върху имот с идентификатор 07079.501.440 по КККР на
гр.Бургас.
От
представените по делото нотариален акт № 122, т.III, рег.№ 9286, н.д.480/2010г., от
нотариален акт № 184, т.III, рег.№ 9916, н.д.538/2010г., от
нотариален акт № 121, т.III, рег.№ 9285, н.д.479/2010г., от нотариален акт №
18, т.I, рег.№ 483, н.д.18/2015г., от нотариален акт № 19, т.I, рег.№ 484,
н.д.19/2015г., се установява, че „Комплекс“ ООД и „Милиани“ ООД са съсобственици
в ПИ с идентификатор: 07079.501.372, целият с площ от 4500 кв.м. Съгласно
влязъл в сила план за „Актуализация на ПУП-ПРЗ на ж.к.‘Изгрев“, гр.Бургас, за
посочения по-горе неурегулиран поземлен имот са отредени следните урегулирани
поземлени имоти: УПИ II-372, отреден за жилищни нужди,
целият с площ 1213 кв.м., в кв.22а по актуализирания ПУП-ПРЗ на ж.к.“Изгрев“ ,
с идентификатор 07079.501.438 по КККР на гр.Бургас и УПИ IV-372,
отреден за жилищни нужди, целият с площ 2612 кв.м., в кв.22а по актуализирания
ПУП-ПРЗ на ж.к.“Изгрев“, с идентификатор 07079.501.440 по КККР на гр.Бургас.
Със Заповед № 2525/24.09.2015г., издадена на основание чл.16, ал.5 от ЗУТ, от
Директор на дирекция „Строителство“ към Община Бургас, „Комплекс“ ООД и „Милиани“ ООД са определени
за собственици на горепосочените УПИ, при квоти съобразно представените и
цитирани по-горе титули за собственост.
По делото са
представени скица №15-460404/06.07.2018г. за ПИ с идентификатор 07079.501.438 с
площ от 1213 кв.м. и скица №15-460409/06.07.2018г. за ПИ с идентификатор
07079.501.440 с площ от 2611 кв.м.
При така
установената фактическа обстановка се налагат следните изводи :
За
да бъде приет за основателен предявеният иск
по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е необходимо да се докаже, че страните са
сключили валиден предварителен договор, в писмена форма, съдържащ уговорки
относно съществените условия на окончателния договор, а именно предмет, цена,
начин и срокове за плащане. Ищецът следва още да е изпълнил задълженията си по
предварителния договор, изискуеми преди уговорения срок за сключване на
окончателен договор. Когато задължението по предварителния договор е за
прехвърляне на право на собственост върху имот, следва да са налице и
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително и
отчуждителят да е собственик на имота при
постановяване на решението.
Гореизброените
предпоставки в случая са налице.
Процесните
предварителни договори за покупко-продажба на недвижим имот са действителни, сключени са в изискуемата от закона писмена
форма и съдържат уговорки относно съществените условия на окончателния договор,
а именно предмет: цена, начин и срокове за плащане.
Не може да бъде споделено възражението във въззивната жалба,
че исковете претенции са предявени преждевременно, тъй като условието за
сключване на окончателни договори не се е осъществило. Видно от уговорката в
предварителните договори, която е идентична и в двата договора, (чл.4),
собствеността върху имотите следва да бъде прехвърлена в седемдневен срок,
считано от изтичане на срока по чл.6, ал.2 от сключения между страните
предварителен договор за учредяване на право на строеж. С чл.6, ал.2 от
въпросния договор за учредяване право на строеж е посочено, че срокът за
съгласуване на идейните проекти от „Комплекс“ ООД и „Милиани“ ООД и връщането им на
„Дорослава строй“ ООД е 20 дни, считано от предаването им за съгласуване, което
предаване от своя страна следва да бъде осъществено в срок до 180 дни от
издаване на виза за проектиране. Налага се извода, че следва да са налице
няколко предпоставки, за да се приеме, че е настъпило условието за сключване на
окончателни договори, а именно: 1. да е издадена виза за проектиране; 2. в срок
до 180 дни след издаването й да бъдат изработени идейни проекти и същите да бъдат
съгласувани от страните по настоящото дело и 3. до 20 дни от предаването на
проектите, същите да бъдат одобрени (съгласувани) и върнати на „Дорослава
строй“ ООД, от който й момент започва да тече седемдневния срок за изповядване
на сделките за покупко-продажба пред нотариус.
Видно от справката, изискана от Община Бургас се
установява, че по искане № 26-00-448/19.10.2015г., подадено от „Комплекс“ ООД и
„Милиани“ ООД за издаване на виза за проектиране за жилищна сграда и хотел в
УПИ IV-372 по
плана на ж.к.“Изгрев“, на 28.10.2015г. е изписана виза за проектиране за УПИ IV-372, в кв. 22А,
по плана на ж.к.“Изгрев“, гр.Бургас, одобрен с Решение № 49-16/24.03.2015г. на
ОС Бургас, за имот с идентификатор 07079.501.440 по КККР на гр.Бургас. Към
датата на изпращане на справката, Община Бургас е удостоверила, че липсват
данни да са депозирани за съгласуване инвестиционни проекти за въпросното УПИ.
Съдът намира, че първата предпоставка за сбъдване на
условието в чл.6, ал.2 от договора за учредяване на право на строеж е налице.
Налице е издадена виза за проектиране и то, само два дни след сключване на
предварителните договори за покупко-продажба на недвижими имоти и
предварителния договор за учредяване право на строеж. По делото липсват данни
дали е спазен срокът от 180 дни за предаване на изготвения идеен проект за
одобрение от страна на възложителите, но видно от представения по делото
проект, то същият е одобрен. Проектът е изготвен от арх.С.Н., без да е посочена
конкретна дата, на която същият е изготвен, отразено е само 06 месец 2018г., но
безспорно същият е подписан от възложителите и „Дорослава строй“ към месец юни
2018г. Горното налага извода, че са налице предпоставките визирани в чл.6, ал.2
от предварителния договор за учредяване право на строеж и съответно е изпълнено
условието за сключване на окончателните договори за покупко-продажба на
процесните недвижими имоти.
Фактът дали издадената виза за проектиране е годна,
т.е. валидна и дали одобрения от страните инвестиционен проект (фактът на
одобрение от страна на ответника не се оспорва) ще бъде съгласуван от
общинската администрация и съответно ще бъдат издадени строителни книжа не е
условие, сбъдването на което да се отрази на сключването на окончателните
договори. Както бе посочено по-горе, страните са обусловили сключването на
окончателни договори от настъпването на конкретни факти, визирани в чл.6, ал.2
от договора за учредяване право на строеж, в която разпоредба липсва изискване
одобрения от възложителите идеен проект да бъде одобрен от общината и да бъде
издадено разрешение за строеж. Одобряването на идейния проект от Общината и
издаването на строителни книжа не е обективирано като условие в чл.6, ал.2 от
договора за учредяване право на строеж и съответно е неотносимо към срока, в
който предварителните договори за покупко-продажба следва да станат окончателни.
За пълнота следва да се посочи, че визата за проектиране определя параметрите
на допустимото застрояване - чл. 140, ал. 2 и 3 от ЗУТ, предпоставка е за
одобряване на инвестиционен проект - чл. 144, ал. 1, т. 2 от ЗУТ и за
учредяване на право на строеж - чл. 180 от ЗУТ. При положение, че към
27.05.2019г. няма данни за депозиране на инвестиционни проекти за съгласуване в
общината, а и страните не ангажират подобни доказателства, то няма как съдът да
е приеме, че инвестиционно намерение в имота не може да бъде осъществено, както
твърди ответника. Дали ще има одобрен инвестиционен проект и съответно издадени
строителни книжа е едно бъдещо несигурно събитие, което е неотносимо към
условието за сключване на окончателните договори за покупко-продажба, а и е
въпрос, който не може да бъде разглеждан от
съда в настоящото производство. Действително ЗУТ не съдържа норма, която да
сочи, че издадената виза за проектиране важи за 6 месеца, по своята същност
тя представлява копие (извадка) от
действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му
поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните
имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и
интензивност на застрояване и други изисквания, и при липса на промяна в
действащия ПУП, то няма как да има и промяна на така издадената виза. Писмото от
община Бургас, представено от ответника, съдържащо данни, че би могло да се
инициират действия по изменение на ПУП, одобрен с решение № 49/24.03.2015г. на
Общински съвет Бургас, не доказва, че е налице промяна в ПУП и че във въпросния
УПИ няма как да бъдат осъществени инвестиционни намерения. На ответника е
указана доказателствена тежест да докаже, че е налице промяна на
предназначението на земята, за което страната не е ангажирала никакви
доказателства.
Ищецът
е изправна страна по предварителните договори. По делото е представено
уведомление, изпратено до ответната страна, с което е отправена покана до
другата страна за сключване на окончателен договор за покупко –продажба на 1/18
ид.ч.от поземлен имот с идентификатор
07079.501.438 по КККР на гр.Бургас, с адрес на имота: гр.Бургас, ж.к.“Изгрев“,
с площ от 1213 кв.м., тъй като падежът
за сключване на такъв е изтекъл. Същото е получено от адресата на 13.11.2018г.
С уведомлението е изразена и воля за прихващане на дължимата от „Комплекс“ ООД
цена по предварителен договор за покупко
–продажба на 1/18 ид.ч.от поземлен имот с идентификатор 07079.501.438 по КККР на гр.Бургас цена
в размер на 20 000 евро, с насрещно вземане на „Комплекс“ ООД в качеството
му на продавач по предварителен договор за продажба на недвижим имот за
67,38/2611 ид.части от поземлен имот с идентификатор 07079.501.440 по КККР на
гр.Бургас, също в размер на 20 000 евро. Правният ефект на
материалноправното изявление за прихващане на две насрещни, изискуеми и
ликвидни вземания (извънсъдебно прихващане) настъпва с факта на отправяне на
изявлението за прихващане съгласно чл. 104, ал. 1, предл. първо ЗЗД, от който
момент насрещните вземания се считат погасени. И в двата предварителни
договора, е посочено, че договорената между страните цена в размер на
20 000 евро следва да се заплати в едномесечен срок, считано от датата на
сключване на договора – чл.2, разпоредбите са аналогични. Оттук следва изводът,
че вземането за продажната цена по всеки един от двата договора е било
изискуемо към момента на изявлението за прихващане, отправено от „Комплекс“ ООД
до „Милиани“ ООД.
Налице
са и предпоставките за прехвърляне на
собствеността върху имотите по нотариален ред, тъй като продавачите са
собственици на имотите, съгласно обсъжданите вече писмени доказателства.
Липсват
ангажирани доказателства предварителния договор за покупко-продажба на 1/18 ид.ч.от
поземлен имот с идентификатор 07079.501.438 по КККР на гр.Бургас да е развален,
както твърди въззивника. По делото е
представено уведомление от „Милиани“ООД до „Комплекс“ООД, с което „Милиани“ ООД заявява, че разваля
договорът за покупко-продажба на 1/18 ид.ч.от поземлен имот с идентификатор
07079.501.438 по КККР на гр.Бургас на основание чл.87, ал.2 ЗЗД поради
неизпълнение на договорни задължения от ответната по договора страна, визирани
в чл.12 и чл.13 от договора, и тъй като забавата е повече от 3 години, то
изпълнението по договора е безполезно. Същото
е получено от „Комплекс“ ООД на 20.12.2018г.
Правото на
разваляне на двустранен договор по реда на чл. 87,ал.1 или ал.2 ЗЗД принадлежи
на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно
задължение на насрещната страна. За да настъпи правното действие на изявлението
за разваляне на договора, е необходимо да е доказано, че са били налице
законовите предпоставки на чл. 87, ал.1 ЗЗД с предоставяне от изправната страна
по договора на подходящ срок за изпълнение или чрез безусловно изявление за
разваляне поради невъзможност за изпълнение, за което длъжникът носи
отговорност при безполезност на изпълнението или при уговорка за изпълнение непременно
в определено време. В процесния случай, ответното дружество е направило безусловно изявление
за разваляне на договора, с посочено основание чл.87, ал.2 ЗЗД. Същевременно
обаче страната, която твърди, че е упражнила правото си да развали, без
предупреждение, договора, следва да докаже, че е настъпила невъзможност за
изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, или е налице безполезност на
изпълнението, настъпила в резултат на виновна забава на длъжника, или, че се
касае за фикс сделка. В настоящия казус, страната е посочила като основание за
разваляне безполезност на изпълнението, настъпила в резултат на виновна забава
на длъжника, но такава не е доказана по делото. Изявлението за разваляне е
направено след получаване на уведомлението за извършване на прихващане от
страна на „Комплекс“ ООД, от който момент насрещните вземания се считат
погасени, т.с. не е налице забава на ответната страна.
По отношение на другия предварителен
договор липсват наведени твърдения, същият да е развален от ответника.
Предвид изложеното въззивната жалба е
неоснователна, а обжалваното решение като правилно и законосъобразно следва да
бъде потвърдено.
Предвид изхода от делото в полза на
въззиваемото дружество следва да се присъдят сторените от него разноски в
размер на 660 лв., съгласно представен
договор за правна помощ за въззивната инстанция.
С оглед на гореизложеното съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖАДАВА
Решение №2091
от 28.08.2019г. по гр.д.№9355/2018 по описа на
Районен съд Бургас.
ОСЪЖДА „Милиани“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Варна, ж.к.“Младост“, бл.110, ет.4,
представлявано от Анна Милева да заплати на „Комплекс“ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул.“Константин Величков“ № 34, ет.2,
представлявано от Иван Иванов сумата от 660 лв. /шестотин и шестдесет лева/,
представляваща заплатено адвокатско възнаграждение във въззивното
производство.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: