РЕШЕНИЕ
№ 2635
гр. Бургас, 24.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ
при участието на секретаря ЕЛЕНА Ч. НОВАКОВА
като разгледа докладваното от СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ Гражданско дело №
20232***107769 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба от А. И. Н., В. И. Н., К. С. К. и М. С.
К. срещу В. А. Б., с която са предявени активно субективно и обективно кумулативно
съединени искове с правно основание чл. 109 ЗС, както следва: от А. И. Н., В. И. Н., К. С. К.
и М. С. К. за осъждане на ответника В. А. Б. да преустанови неоснователните си действия, с
които причинява на ищците неудобства да упражняват пълноценно правото на собственост
върху собствените им самостоятелни обекти в сграда с идентификатор № ***, с
административен адрес гр. Б.******* като премахне изградените от него две преградни
стени в сутеренния етаж на сградата и възстанови първоначалното му състояние, съгласно
издаденото разрешение за строеж, както и да осигури безпрепятствен достъп и ползването
от страна на ищците на общите части в сутеренния етаж на жилищната сграда – коридор,
явяващ се достъп до общите за сградата ВиК щрангове, достъпа до предоставените за общо
ползване складови помещения № 6,7 и 8, както и до общото мокро помещение; възстанови
първоначалното състояние и целостта на бетонната плоча над сутеренния етаж, в която е
направил отвор за прокарване на подемник между общото складово помещение в сутерена
№7 и собствения си самостоятелен обект на партерния етаж - обособен като бистро.
Предявен е иск от К. С. К. за осъждане на ответника В. А. Б. да възстанови целостта на
външната дъждовна инсталация на сградата по фасадната стена с югоизточно изложение –
по ул. Г. ***, съгласно одобрените проекти.
Ищците твърдят, че страните са собственици на самостоятелни обекти в жилищна
сграда с идентификатор № *** с административен адрес гр. Б. ****, която е построена въз
основа на одобрени проекти и издадено разрешение за строеж № *** от *** година на
Главен архитект на община Бургас. Посочва се, че в сутеренния етаж са разположени
необходимият брой складове за живущите и част от сутерена е заделена като второ ниво на
заведението тип „кафе - аператив“ в непосредствена връзка с партера. Твърди се, че
ответникът е изградил две преградни стени в сутеренния етаж, с които приобщил към
собствения си самостоятелен обект в сграда част от коридора, явяващ се достъп до общите за
1
сградата ВиК щрангове. Също така, чрез втората преградна стена ограничил достъпа на
етажните собственици до предоставените за общо ползване складови помещения № 6, 7 и 8,
както и до общото мокро помещение, всички разположени в сутеренния етаж.
Успоредно с това ответникът е нарушил целостта на плочата над сутеренния етаж,
застрашавайки конструктивната сигурност на цялата сграда, като е направил отвор за
прокарване на подемник между общото складово помещение в сутерена под №** и
собствения си самостоятелен обект на партерния етаж, обособен като бистро. При
извършването на ремонтните дейности на самостоятелния си обект /подмяна на дограмата и
облицовъчния материал на фасадата от страната на ул. ***/, също така, ответникът частично
демонтирал външната дъждовна инсталация на сградата по фасадната стена с югоизточно
изложение - по ул. ***, която е прекъсната на първи жилищен етаж, за да се изгради козирка
между партера и първи жилищен етаж пред търговския обект. Вследствие на това
събираната от инсталацията вода се разпръсквала диаметрално по фасадата на първия етаж,
генерирайки влага и мухъл в самостоятелния обект на ищеца К. С. К.. При така изложените
съображения за действия на ответника, с които се причиняват неудобства на ищците да
упражняват пълноценно правото на собственост върху собствените им самостоятелни
обекти в сградата, се моли за уважаване на предявените искове и присъждане на сторените
по делото разноски. Прави се и искане по реда на косвения съдебен контрол съдът да
прогласи нищожността на „Преработка на заведение за хранене тип „бира - скара“ на две
нива - в партер и сутерена на жилищна сграда, находяща се в УПИ XIII - 1038, в кв.135а по
плана на ЦГЧ на гр. Бургас, одобрен на ****година от община Бургас (арх. М.), доколкото
със същата се ограничава възможността на ищците да упражняват и ползват своето право на
собственост по отношение на общите помещения, разположени в сутеренния етаж.
В законоустановения срок по делото постъпва отговор на исковата молба, с който се
твърди, че исковете са неоснователни, защото едната преградна стена в сутеренния етаж е
поставена още с построяването на сградата в изпълнение на одобрен проект за преработка
по време на строителството на сградата, а другата стена е поставена в по-късен момент на
мястото на предвидена по проект врата, отграничаваща правото на собственост на
ответника В. Б., като и двете не възпрепятстват по никакъв начин ищците да ползват
собствените си самостоятелни обекти в сградата, прилежащите им избени помещения в
сутерена и прилежащите им идеални части от общите части на сградата. В тази връзка
оспорва складови помещения № 6,7 и 8 да представляват общи части, като твърди, че
същите попадат в обема на учреденото право на строеж в полза на неговия баща А. Б.. В
условията на евентуалност застъпва, че същите са придобити от последния /А. Б./ на
основание явно и несмущавано давностно владение в периода 1998г. – ***г., като включени
чрез преустройството на собствените му обекти в заведението за хранене. Сочи се също
така, че действително общият водомер на сградата се намира в собственото помещение на
ответника, но това е така по първоначален проект и след консултация със служител на ВиК
било установено, че водомерът не може да бъде изместен. Оспорва се твърдението на
ищците направеният от ответника отвор за подемник да нарушава целостта на бетонната
плоча над сутеренния етаж, тъй като е предвиден по проект като аспирация на заведението и
наред с това се сочи, че целостта на тази бетонна плоча е значително нарушена с проекта за
преустройство на ищцата А. Н.. По отношение на искането за възстановяване целостта на
външната дъждовна инсталация на сградата по фасадната стена с югоизточно изложение по
ул. *** се твърди, че същото представлява злоупотреба с право, тъй като улуците на партера
били премахнати при осъществен ремонт от страна на наемателя на заведението на
ответника поради това, че са били стари и е имало течове. Наред с това, новият наемател на
заведението искал да постави нови улуци, но това не му било позволено именно от ищеца К.
К., за което имало образувани преписки в Районна прокуратура – Бургас и в Община Бургас.
По същите К. бил предупреден да не създава пречки за възстановяване на външната
дъждовна инсталация и след преустановяване на пречките, инсталацията вече била
поставена, изцяло обновена. Предвид изложеното се моли за отхвърляне на исковете, ведно
с присъждане на разноски. Възразява се и по искането за прогласяване нищожността на
„Преработка на заведение за хранене тип „бира - скара“ на две нива - в партер и сутерена на
2
жилищна сграда, находяща се в УПИ *****, в кв.***по плана на ЦГЧ на гр. Б., одобрен на
*** година от община Бургас (арх. М.), доколкото проектът не пречи на ищците да
упражняват правото си на собственост по отношение на общите помещения в сградата.
В съдебно заседание процесуалните представители на ищците поддържат исковете и
молят съда да ги уважи, като им присъди сторените по делото разноски.
В съдебно заседание процесуалните представители на ответника молят съда да
отхвърли исковете и да присъди на страната сторените по делото разноски.
Бургаският районен съд, след като взе предвид събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
С договор за учредяване на право на строеж (суперфиция) срещу задължението за
извършване на строителство от ****г., обективиран в нотариален акт № ***/**г., нот. дело №
**/**г. по описа на нотариус при БРС (за краткост Договор 1) В. А. К.а, К. О. К. и А. И. Н.,
като собственици на дворно място, находящо се в гр. Б., централна градска част,
съставляващо имот планоснимачен № *** в кв. *** по плана на гр. Б., целият с площ 209,50
кв.м., при граници ул. ***, ул. Републиканска, № ***и № ***(по действащите КККР на гр. Б.
поземлен имот с идентификатор ****), учредяват в полза на ЕТ „АВБ-КООПЕРАТИВ“, под
която форма упражнява търговска дейност А. В. Б., правото на строеж (суперфиция) върху
описаното дворно място за построяването на една жилищна сграда, състояща се от:
сутеренен етаж, партерен етаж, кафе, магазини, четири етажа и мансарден етаж, като
запазват за себе си правото на строеж върху подробно изброените по-долу обекти в същата
сграда, като ЕТ ще им изгради със собствени средства като насрещна престация, като
собствениците ще получат следните обекти:
В. А. К. и К. О. К. получават собственост върху: в сутерена – склад № ** с
квадратура 7,15 кв. м. с югоизточно изложение и склад № ** с квадратура 7,71 кв.м. с
югозападно изложение; магазинно помещение № ** със застроена площ от 16,40 кв.м. с
югозападно изложение и излаз на ул. Р.; жилище с площ 63,30 кв.м., находящо се на първи
жилищен етаж; жилище с площ 87 кв.м., находящо се на първи жилищен етаж; жилище в
мансардния етаж с югозападно изложение, с площ 17,04 кв.м.;
А. И. Н. получа собственост върху: в сутерена склад № * с площ 6,41 кв.м. с
югозападно изложение и склад № ** с площ 6,60 кв.м. с югозападно изложение; магазинно
помещение № 2 със застроена площ 16,26 кв.м. с югозападно изложение с излаз на ул. Р.;
жилище с площ 64,30 кв.м., находящо се на втори жилищен етаж; жилище с площ 85,60
кв.м., находящо се на втори жилищен етаж; жилището в мансардния етаж с югозападно
изложение със застроена площ 18,20 кв.м.
Според Договор 1 собствениците придобиват изключителното право на собственост
за всеки един от тях върху описаните обекти, ведно с принадлежащите им се части от
общите части на сградата.
Всички останали обекти в сградата, освен изброените, след построяването на сградата
се придобиват в собственост от ЕТ, а именно:
В сутерена склад №* с квадратура 11,68 кв.м. със западно изложение; кафе със
застроена площ 73,98 кв.м. със западно изложение; магазинно помещение № *със застроена
площ от 13,40 кв.м. със западно изложение; кафе със застроена площ от 73,98 кв.м.,
находящо се в партерния етаж със североизточно изложение, включващо и складово
помещение с площ 4,51 кв.м.; жилище с площ 64,30 кв.м., находящо се на трети жилищен
етаж; жилище с площ 85,60 кв.м. (не е посочен етаж); жилище с площ 64,30 кв.м., находящо
се на четвърти жилищен етаж; жилище с площ 102,80 кв.м., представляващо тристайно
жилище с мезонетен тип на два етажа; жилището в мансардния етаж с югоизточно
изложение със застроена площ 56,20 кв.м.
В Договор 1 не се посочва нито, че сградата ще включва и складови помещения с
номера 6, 7 и 8, нито на кого ще принадлежат те след изграждането й.
С договор за учредяване на право на строеж (суперфиция) срещу задължението за
3
извършване на строителство от 19.09.1994 г., обективиран в нотариален акт № ***/***г., нот.
дело № ***/***г. по описа на нотариус при БРС (за краткост Договор 2) В. А. К.а, К. О. К. и
А. И. Н., като собственици на дворно място, находящо се в гр. Б., централна градска част,
съставляващо парцел *** в кв. ****по плана на гр. Б., целият урегулиран съдържа 209,50
кв.м., учредяват право на строеж върху описаното дворно място на приобретателите А. В. Б.,
Р. Г. Д., Г. Йо. Д. и К. Б. Д. за построяването на жилищна сграда, състояща се от сутеренен
етаж, партерен етаж, кафе, магазини, четири жилищни етажа и мансарден етаж, съгласно
утвърдения архитектурен проект на прехвърлителите, като запазват за себе си правото на
строеж върху съответните обекти от жилищната сграда, индивидуализирани по-долу, на
които те ще станат собственици и които приобретателите А. В. Б., Р. Г. Д., Г. Йо. Д. и К. Б..
Д. ще им построят безвъзмездно със свои средства, труд и материали.
Според Договор 2 В. А. К.а и К. О. К. получават собственост върху: в сутерена –
склад № * с квадратура ,15 кв. м. с югоизточно изложение и склад № * с квадратура 7,71
кв.м. с югозападно изложение; магазинно помещение № * със застроена площ от 16,40 кв.м.
с югозападно изложение и излаз на ул. Републиканска; от първи жилищен етаж – апартамент
със застроена площ 66,50 кв.м.; апартамент с площ 89 кв.м. на първи жилищен етаж;
жилището в мансардния етаж с югозападно изложение със застроена площ 17,40 кв.м.
Според Договор 2 А. И. Н. получа собственост върху: в сутерена склад № * с площ
6,41 кв.м. с югозападно изложение и склад № * с площ 6,60 кв.м. с югозападно изложение;
магазинно помещение № * със застроена площ 16,26 кв.м. с югозападно изложение с излаз
на ул. Р.; апартамент с площ от 66,50 кв.м., находящо се на втори жилищен етаж; апартамент
с площ от 89 кв.м. на втори жилищен етаж; жилището в мансардния етаж с югозападно
изложение със застроена площ 18,20 кв.м.
Според Договор 2 собствениците В. А. К., К. О. К. и А. И. Н. придобиват
изключителното право на собственост за всеки един от тях върху описаните обекти, ведно с
припадащите им се части от общите части на сградата.
Според Договор 2 приобретателят А. В. Б. получава в собственост: в сутерена склад
№ * с квадратура от 11,68 кв. със западно изложение; кафе със застроена площ 73,98 кв.м.
със западно изложение; магазинно помещение № * със застроена площ от 13,40 кв.м. със
западно изложение при граници ул. ***, имот пл. № ***и имот пл. № ***; магазинно
помещение № * със застроена площ от 13,40 кв.м. със западно изложение при граници
улиците *** и А.; кафе със застроена площ от 73,98 кв.м., находящо се в партерния етаж със
североизточно изложение, включващо и складово помещение с площ 4,51 кв.м.; апартамент
с площ 89 кв.м., находящ се на трети жилищен етаж; жилището в мансардния етаж с
югоизточно изложение със застроена площ от 70 кв.м.
Според Договор 2 приобретателят Р. Г. Д. получава в собственост апартамент със
застроена площ 140 кв.м., представляващ тристайно жилище тип мезонетен (на два етажа) и
1/3 ид.ч. от подпокривното пространство на сградата.
Според Договор 2 приобретателят Г. Йо. Д. получава в собственост апартамент със
застроена площ 66,50 кв.м., находящ се на четвърти жилищен етаж и 1/3 ид.ч. от
подпокривното пространство на сградата.
Според Договор 2 приобретателят К. Б. Д. получава в собственост апартамент със
застроена площ 66,50 кв.м., находящ се на трети жилищен етаж и 1/3 ид.ч. от подпокривното
пространство на сградата.
В Договор 2 също не се посочва, че сградата ще включва и складови помещения с
номера 6, 7 и 8, нито на кого ще принадлежат те след изграждането й.
Според обяснителна записка към обект жилищна сграда в кв. *** по плана на ЧГЧ в
гр. Б., част архитектура, съставена от архитект В. И. (без дата) проектираната жилищна
сграда е разработена като четириетажна жилищна сграда, състояща се от: сутеренен етаж, в
който са организирани необходимият брой складове за живущите и част от сутерена е
разделена като второ ниво на заведение тип кафе-аперитив в непосредствена връзка с
партера; партерен етаж с организирани в него кафе-аперитив и магазини; четири жилищни
4
етажа, като към тристайно жилище на четвъртия жилищен етаж с вътрешна връзка
мезонетен тип са придадени допълнително още две помещения спални, разположени в
подпокривното пространство; използваемо подпокривно пространство с организирани в
него едно ателие, две спални към четвърти етаж и две стаи за хоби с осигурените към всяко
от тях необходими санитарни помещения.
Според проекта (л.31 от делото) в сутеренния етаж се предвижда да бъдат изградени
8 броя складови помещения, мокро помещение, стълбищна клетка, склад под стълбата,
коридори и подземно ниво на залата за посетители на заведението – кафе. Складовите
помещения са разпределени в 2 групи по 4. Двете групи са отделени от стълбищната клетка
с врати, водещи към коридори за достъп до самите складове.
На ****г. е одобрен проект за изграждане на сградата и е издадено разрешение за
строеж № ***/*** г. (л.246 от делото).
Изработен е проект за преустройство на заведението от „кафе“ в тип „бира- скара“.
Проектът е одобрен на 14.03.1995 г. като преработка на одобрения 1993 г. проект. Преди
това от проектантите на сградата е изработен друг вариант, който не включва в обема на
преработката складови помещения № * и № * в сутерен. Съгласуван от ХЕИ Бургас на дата
31.08.1995 г. е проектът за преработка, който включва всички помещения в сутерена на
сградата (листи 35 и 36 от делото). От ДИТСК - РИТСК Бургас е издадено разрешение за
ползване № ***/**г. за ресторант „Ч. П.“ в парцел ***, квартал ***, гр. Б.******* на името
на А. В. Б.. В документа е отразено, че строежът е изпълнен в съответствие с разрешение за
строеж № ***/*** г. След фактическото извършване на преустройството в сутерена на
сградата складове номера 5, 6, 7, 8 и „мокро помещение“ стават част от ресторант „Ч. П.“
(чертеж на стр.28 от заключението на тройната съдебно-техническа експертиза). Тогава е
изградена и едната преградна стена – между стълбата, която свързва двете нива на
заведението, и зида, който е отделял коридора от склад № *. Преустройството в ресторант е
допустимо съгласно нормативите, действали в периода 1995 г. – 1996 г. Сградата и
ресторантът не са в режим на търпимост по смисъла на § 127 ПР ЗУТ, тъй като и за
сградата, и за ресторанта са налице одобрени проекти и разрешение за строеж.
Според показанията на свидетеля Б. П. преграждане в сутерена е започнало след 2019
г., като то се изразява в следното: от партерния етаж като се слезе по стълбите в сутерена
има коридори вляво и вдясно. Веднага след слизането вляво е иззидана стена.
Извършеното зазиждане на два отвора за врати в сутерена не препятства ползването
на складови помещения № * и № * заедно с преддверието към тях, разпределени като
собствени към жилища. Зазиждането на отворите не засяга по никакъв начин преустроените
помещения № * и № *.
Проектът за преустройство на магазин № * в партер и складове № * и № * в сутерен
на жилищна сграда във фризьорски салон представлява преработка на одобрения проект от
1993 г. Преустройството на магазина във фризьорски салон не е разрешено за ползване по
реда на ЗУТ.
За преустройство на фризьорски салон в магазин за продажба на пакетирани стоки и
напитки е изработен технически инвестиционен проект - преработка по време на
строителството, който не е одобрен по установения от ЗУТ ред. Преустройството е
изпълнено вътрешно в първи етаж и външно по фасада югозапад с обшивка от дървени
ламели.
Сградата е нанесена в кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Бургас с
идентификатор ***. За нея няма налице издадени по реда на ЗУТ удостоверение за
въвеждане в експлоатация на строеж или разрешение за ползване.
Водопроводната инсталация в сградата условно се разделя на: хоризонтална
инсталация в сутерена, вертикални водопроводни клонове (щрангове) и апартаментна
инсталация. Хоризонталната инсталация в сутерена служи за довеждане на студената вода
от главния водомер до вертикалните клонове. Канализационната инсталация в сградата се
състои от сградно отклонение, което отвежда отпадъчните води от сградата в уличната
5
канализация; хоризонтална канализация, положена в пода на сутерена; вертикални
канализационни клонове (щрангове), които отвеждат отпадъчните води от санитарните
прибори до хоризонталната канализация в сутерена; инсталация в санитарните възли
(отводни тръби), които свързват отделните санитарни прибори с вертикалните щрангове.
Водоснабдяването на сградата със студена вода е осъществено от уличната водопроводна
мрежа по ул. Г. чрез водопроводно отклонение с тротоарен спирателен кран и водомерен
възел.
Водомерният възел по проект е разположен в сутерена, непосредствено след влизане
на тръбата в сградата, в склад № *, собственост на ответника. Монтиран е 10 - кубиков
водомер с индивидуален сериен № ***, тип ***с радиомодул № ***с дистанционно
отчитане. Местоположението на водомерния възел отговаря на изискванията на чл. 11, ал. 3
от Наредба № 4 /14.09.2004 г. за условията и реда за присъединяване на потребителите и за
ползване на водоснабдителните и канализационните системи.
След главния водомер в сутерена е изградена хоризонтална водопроводна
инсталация, която преминава през склад № * и коридор и служи да доведе студената вода до
вертикалните водопроводни клонове (ВВ) щрангове. Изпълнени са три броя вертикални
водопроводни клонове: ВВ1 - разположен в склад № *; ВВ2 - разположен в мокро
помещение; и ВВ3 - разположен в коридор пред склад № * в сутерена.
Сградната канализационна инсталация се свързва с уличната канализационна мрежа
чрез канализационно отклонение. Отпадъчните води от санитарните прибори в сграда чрез
отводни тръби се включват във вертикалните канализационни кланове. Вертикалните
канализационни клонове се включват в хоризонталната канализационна инсталация в
сутерена. Изпълнени са шест броя вертикални канализационни клонове: ВК1 – разположен в
склад № *; ВК2 – разположен в мокро помещение; ВК3 – разположен в коридор пред склад
№ *; ВК4 – разположен в коридора пред склад № *; ВК5 – разположен в склад № *; и ВК6 –
разположен в склад № *. За контрол и ревизия на канализационната инсталация в сутерена
са проектирани две ревизионни шахти - пред склад № * и пред стълбищната клетка.
Подпокривното пространство се използва за складови нужди от собствениците на
жилища в сградата.
На някои от чертежите в одобрения/съгласуван през 1993 г. проект в сутерен и в
партер са отбелязани инсталационни шахти, които нямат точно обозначени размери в
сутерен, а в партер е даден само размер в едната посока *** см. Отворът, в който е монтиран
подемникът, е изпълнен по време на преустройството, одобрено 1995 г. Нов отвор или
разширен съществуващ отвор към настоящия момент не е оформян с цел монтаж на
подемник.
В използваемото подпокривно пространство по проект не са предвидени складове, а
две стаи за хоби със санитарни възли, описани в нотариалните актове като жилища, едно
ателие и второто ниво на мезонета. Подпокривното пространство на сградата, заемащо
обема над стоманобетонната плоча над пети етаж и под дървените покривни скатове, е
разделено на две части и е достъпно от стълбищната клетка посредством две врати с
нормална височина. По одобрен проект складови помещения са предвидени само в сутерена
на сградата. В подпокривното пространство няма проектирани складове, разпределени към
жилищата.
Системата за отвеждане на атмосферните води от покрива на сградата е изпълнена от
улуци хоризонтално по стрехите и корнизите и вертикално с водосточни тръби от
поцинкована ламарина, които достигат до прилежащия терен на сградата и отвеждат водите
в дъждовната канализация. Част от тръбите във височината на партера са подменени с нови
от PVC, които са съединени със съществуващите тръби от поцинкована ламарина.
Според показанията на свидетеля М. М. улуците на сградата към настоящия момент
са оправени. Показанията на свидетеля К. не съдържат факти от значение за спора. Според
показанията на свидетеля Н. С. на сутерения етаж след стълбите вляво е имало отворена
врата, той я е махнал и иззидал стена, за да нямат достъп живущите в помещението, което е
6
долното ниво на заведението, което той е ремонтирал и е желаел да ползва като наемател на
Б.. Тъй като свидетелят е „качил“ кухнята на бъдещото заведение, което ще ползва, на
партерния етаж на сградата, дупката, в която е изграден въздуховод, е запълнена, като е
направен асансьорен подемник, който да обслужва двете нива на бъдещия ресторант.
Собствениците имат кран от външната страна, с който могат да спират водата в сградата.
Показанията на свидетеля Д. Ж. не съдържат факти от значение за спора.
А. В. Б. умира през *** г., като оставя за единствен наследник по закон синът си В. А.
Б. (ответникът по делото). След преустройството на кафенето в ресторант, последният се
ползва от наследодателя, респективно от сина му (ответникът) чрез наематели на
заведението.
С договор за дарение, обективиран в нотариален акт № **/***г. по нот. дело №
***/***г. по описа на нотариус при БРС, В. А. К.а и К. О. К. даряват на своята внучка М. С.
К.а (ищца по делото) апартамент на първи жилищен етаж в четириетажна масивна жилищна
сграда с мансарден етаж с адрес гр. Б., ведно със склад № * с площ 7,15 кв.м. с югоизточно
изложение, както и съответните проценти ид.ч. от общите части на сградата и от правото
строеж върху терена, както и 1/2 ид.ч. от 84,75/209,50 кв.м. от дворното място, като
дарителите си запазват правото на пожизнено ползване на имота.
С договор за дарение, обективиран в нотариален акт № **/**г. по нот. дело №
***/**** г. по описа на нотариус при БРС, В. А. К.а и К. О. К. даряват на своя внук К. С. К.
(ищец по делото) апартамент на първи жилищен етаж в четириетажна масивна жилищна
сграда с мансарден етаж с адрес гр. Б. *******, ведно със склад № * с площ 7,71 кв.м. с
югозападно изложение, както и съответните проценти ид.ч. от общите части на сградата и от
правото строеж върху терена, както и жилище на мансардния етаж с площ от 17,40 кв.м. с
югозападно изложение, както и магазинно помещение № 1 с площ от 16,40 кв.м., както и 1/2
ид.ч. от 84,75/209,50 кв.м. от дворното място, като дарителите си запазват правото на
пожизнено ползване на имота.
С нотариален акт за собственост на недвижим имот № **/*** г., нот. дело №
****/2008 г. по описа на нотариус М.на А. Т., А. И. Н. (ищца по делото) е призната за
собственик на следния недвижим имот, находящ се в сграда с адрес гр. Б., а именно –
апартамент ляв на втори жилищен етаж с площ 89 кв.м., ведно с прилежащо избено
помещение № 4 с полезна площ от 6,60 кв.м., заедно със съответния процент идеални части
от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена.
С договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № ****/****г., нот.
дело № ***/***г. по описа на нотариус В. Д., В. И. Н. (ищца по делото) придобива
собствеността върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.5 по КККР на гр.
Бургас, с адрес гр. Б., с площ 89 кв. м., ведно с прилежащи части – таванско помещение 3,60
кв.м., ведно със съответния процент идеални части от общите части на сградата и от правото
на строеж.
По доказателствата:
Изложената фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на приетите
по делото писмени доказателства, на показанията на свидетелите Б. П., М. М. и Н. С. и на
заключението на вещите лица по съдебно-техническата експертиза.
Съдът не кредитира договор за групов строеж от *** г., представен от ответника, като
мотивите за това са следните:
Според чл.192, ал.1 от ЗТСУ (отменен, но действащ към 1993 г.) групов строеж могат
да извършват две или повече лица в съсобствен парцел или по силата на отстъпено им право
на строеж, на надстрояване или пристрояване на заварена сграда. Договорът за групов
строеж трябва да бъде нотариално заверен. В него се определят жилищата или другите
обекти, които ще получат участвуващите в груповия строеж, тяхната стойност и условията
по изпълнение на строителството. Следователно, за да е действителен договорът за групов
строеж участващите в него страни трябва да са съсобственици или на парцела, или на
отстъпеното им право на строеж, на надстрояване или пристрояване на заварена сграда.
7
Видно е, че договорът е „сключен“ само между В. А. К.а и А. И. Н. (като възложители) и ЕТ
„АВБ-КООПЕРАТИВ“ (като изпълнител), който търговец към същия момент няма надлежно
учредено право на строеж, и подписите само на К.а и Н. са нотариално заверени. Ето защо
договорът е нищожен и съдът не може да гради правни изводи, въз основа на него –
аргумент и от Решение № ***от ****г. на ВКС по гр. д. № **/2009 г., IV г. о.
При така установените факти съдът намира от правна страна следното:
Според Решение № **от 9.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № ***/2009 г., I г. о. няма
законова пречка един етажен собственик да предяви срещу друг етажен собственик иск по
чл. 109 ЗС и да иска от него да прекрати неоснователните действия, с които му пречи да
упражни правото си на собственост върху общите части на сградата. Предявяването на иска
е действие по обикновено управление и не е нужно съгласие на останалите собственици за
предявяване на иска.
Двете задължителни условия за уважаването на иска са: неоснователността на
действията на ответника и създаването на пречки за собственика да упражнява правото си на
собственост в неговия пълен обем.
По въпроса за собствеността на складови помещения № 6, 7 и 8 на мокро
помещение съдът намира следното:
В решение № **от ***г. по гр. д. № **/2012 г. на ІІ г. о. е посочено, че обемът на
правото на строеж се определя от рамките на договора, с който е учредено, като преценката
какъв е обемът на това учредено право се прави при тълкуване волеизявленията в сключения
договор.
По делото се установи, че има два договора за учредяване на суперфиция - Договор 1
и Договор 2. И в двата договора има описание на бъдещата сграда (с брой етажи и видове
обекти – кафе, магазини), а от съдържанието им следва и, че ще има складови помещения от
1 до 5 включително, които са разпределени между собственици на терена и суперфициари.
Съдът приема, че по същество с Договор 2 се изменя Договор 1 по взаимно съгласие
на страните по първия договор (което може да стане само с нов нотариален акт), като право
на строеж се предоставя и на три други физически лица, а именно – Р. Г. Д., Г. Йо. Д. и К. Б.
Д.. Видно от съдържанието и на двата договора в него ясно е посочено кои бъдещи имоти ще
придобият в собственост както учредителите на правото на строеж, така и приобретателите
му, включително с прилежащите им части. Изброяването на бъдещите имоти е
изчерпателно, а не примерно. Видно е, че в двата договора за суперфиция мокро помещение
не е предвидено да бъде изградено, респективно не е предвидено кое от физическите лица
ще стане негов собственик. Така и в обяснителната записка, съставена от арх. И., е отразено,
че в сутерения етаж ще има „необходим брой складове за живущите“, но не и „мокро
помещение“.
Видно е също така от Договор 2, че „допълнително включените“ суперфициари ще
придобият в собственост апартаменти, към които няма прилежащи складови помещения, а те
получават по 1/3 ид.ч. от подпокривното пространство.
В построената вече сграда в сутеренния етаж са обособени 2 групи складови
помещения по 4, като двете групи са отделени от стълбищна клетка с врати, водещи към
коридори за достъп до самите складове.
Принципът на приращението по чл. 92 ЗС намира приложение, когато изграденото в
повече (извън обема на учреденото право на строеж) представлява самостоятелен обект на
собственост по строителните правила и норми. В тази хипотеза той се придобива от
собственика на земята. Нито мокрото помещение, нито складът представляват
самостоятелни обекти. Когато извършеното строителство не представлява такъв обособен
обект, се прилага чл. 97 и чл. 98 ЗС и построеното в повече се придобива от собственика на
обекта, към който то се присъединява или принадлежи, обслужва – в този смисъл Решение
№ *** от ***г. на ВКС по гр. д. № ***/2023 г., II г. о. Следователно складове 6, 7 и 8 са
придобити от суперфициарите Р. Г. Д., Г. Йо. Д. и К. Б. Д., защото те са „построили“ повече
от учреденото им право на строеж. В този смисъл, тези складове не са „предоставени за
8
общо ползване“, както неправилно приемат ищците в исковата молба. „Мокрото
помещение“ също е построено „в повече“, но тъй като то не представлява самостоятелен
обект, то е придобито общо от суперфициарите.
В решение № 1368/3.12.2008 г. по гр. д. № 4834/2007 г. на IV ГО на ВКС е прието, че
мазето няма самостоятелен статут – то по общо правило е прилежаща част към жилищен,
търговски или друг обект и поради това е изключено от гражданския оборот в общата
хипотеза, както и другите несамостоятелни части на недвижимите имоти. По тези
съображения следва да се приеме и че „мокрото помещение“ няма самостоятелен статут. В
този смисъл, складът и „мокрото помещение“ могат да се придобиват самостоятелно само,
ако е променен статутът им по начин, даващ възможност за притежанието им като
самостоятелен обект. Установи се, че складове 6, 7 и 8, както и мокрото помещение, а така
също и част от коридора между между стълбата, която свързва двете нива на заведението, и
зида, който е отделял коридора от склад № 3, всички в сутерена, са включени в „заведението
за хранене“, което е въведено в експлоатация с разрешение за ползване № 166/13.04.1998 г.
От този момент повече от 10 години наследодателят на ответника е владял явно и
несмущавано заведението (така всички свидетели), поради което е придобил по давност
преустроения обект и той не представлява обща част.
Тук се налага и следното уточнение:
Според чл.17, ал.2 от ГПК съдът се произнася инцидентно по валидността на
административните актове независимо от това, дали те подлежат на съдебен контрол.
Проект за строеж „Преработка на заведение за хранене тип „бир-скара“ на две нива – в
партера и сутерена на жилищна сграда, находяща се в УПИ XIII-1038, в кв. 135а по плана на
ЦГЧ на гр. Бургас“ не представлява индивидуален административен акт, поради което и
съдът не може да прогласи неговата нищожност. Съдът се солидаризира с приетото от
Административен съд – Бургас и от ВАС (по адм. дело № 1823/2021 г. по описа на АдмС –
Бургас), че за да бъде оспорен проектът, това оспорване трябва да е съединено с атакуване и
на разрешението за строеж, а такова в случая не е заявено. На следващо място, обектът е
реализиран, т.е. преустройството е извършено, поради което разрешението за строеж и
одобреният проект не подлежат на отмяна съгласно чл.154а, ал.2 от ЗТСУ (отм.).
По делото се установява, че свидетерят Н. С. през 2020 г. е премахнал входната врата
към сутеренния етаж от заведението, която се е намирала вляво от общото стълбище, която
врата е предвидена още по първоначалния проект и на нейно място е изградил зид.
В случая изградената преградна стена вляво от общото стълбище, водеща към
заведението за хранене в сутерена (по първоначален проект към складове № 6, 7 и 8 и мокро
помещение) не създава пречки на никой от ищците да ползват собствените си обекти. В
сутеренния етаж след извършеното преустройство на складове 3 и 4 и обединяването им с
магазин № 2 с вътрешно стълбище от ищцата А. Н. на база проекта за преработка по време
на строителството от 2007 г., единствено и само ищците К. С. К. и М. С. К. притежават
обекти в сутерена, които се обслужват от общите части в сутерена. Към настоящия момент в
сутерена няма други складове, собственост на ищците, или пък такива, предвидени за общо
ползване.
Преградните стени, отграничаващи собствеността на ответника (условно „стара“ и
„нова“), по никакъв начин не възпрепятстват ползването на общи помещения, респективно
общи части на сградата.
На следващо място, процесните зидове не ограничават достъпа до общи ВиК
щрангове, до които следва да има постоянен достъп за обслужването им. Установи се при
изслушването на вещото лице И., че вертикалните водопроводни и канализационни клонове
са скрити в зидовете и минават от последния етаж до сутерена. Те се изграждат скрити в
стената или в инсталационни ревизионни шахти и не е необходимо да се осигурява достъп
до тях. Вертикалните ВиК клонове са скрити в стената и не се обслужват. Всички щрангове
са изградени по проект, скрити в стената и не е необходимо да се осигурява достъп до тях,
защото няма санитарни прибори и кранове, които да се ползват.
9
Водомерният възел е предвиден по проект в склад № 5, собственост на А. Б., и е
изпълнен на място по проект. В този смисъл, и преди, и след изграждането на стената пред
склад № 5 и зазиждането на вратата, предвидена вляво от общото стълбище в сутерена,
достъп до него се осъществява чрез преминаване през собствения обект на А. Б., сега
собственост на В. Б.. Достъпът до водомера също се осъществява през заведението за
хранене, като е монтиран водомер с дистанционно отчитане. Не съществува забрана общият
водомер за сградата да бъде в частен имот. Установи се, че главният водомер на сградата е
монтиран на мястото по проект. Следователно „зазиждането“ по никакъв начин не пречи на
ищците да ползват общи части, включително и ВиК щрангове.
Установи се, че отворът на плочата на партера, където е монтиран подемникът, е
предвиден в проекта за преустройство, одобрен на 14.03.1995 г., на кафето в заведение за
хранене и е изпълнен още тогава. Отворът е предвиден и по първоначалния работен проект.
На приетия по делото одобрен проект „разпределение партер“ (л.101 от делото) е посочен
вентилационен отвор, което потвърди вещото лице А. при изслушването си в съдебно
заседание. Вещото лице М. също заяви при изслушването си в съдебно заседание, че
подемникът е изпълнен по проекта от 1995 г. Освен това той се намира в реализираното
заведение за хранене, въведено в експлоатация 1998 година, т.е. в собствен на ответника
имот. По делото няма доказателства този отвор да компрометира конструктивната сигурност
на цялата сграда.
Ето защо исковете против ответника да преустанови неоснователните си действия, с
които причинява на ищците неудобства да упражняват пълноценно правото на собственост
върху собствените им самостоятелни обекти в сграда с идентификатор № *** по КККР на
гр. Бургас, с административен адрес гр. Б.***, като: премахне поставените от него две
преградни стени в сутеренния етаж на сградата и възстанови първоначалното му състояние,
съгласно издаденото разрешение за строеж, както и да осигури безпрепятствен достъп и
ползването от страна на ищците на общите части в сутеренния етаж на жилищната сграда –
коридор, явяващ се достъп до общите за сградата ВиК щрангове, достъпа до предоставените
за общо ползване складови помещения № 6,7 и 8, както и до общото мокро помещение;
възстанови първоначалното състояние и целостта на бетонната плоча над сутеренния етаж, в
която е направил отвор за прокарване на подемник между общото складово помещение в
сутерена № 7 и собствения си самостоятелен обект на партерния етаж - обособен като
бистро, са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
По негаторния иск, предвявен от К. С. К., съдът намира следното:
В одобрения 1993 г. проект липсва чертеж на покривните линии, в който да се показва
и покривното отводняване. В чертежите на двете фасади югоизток и югозапад не са
показани улуци и водосточни тръби. Системата за отвеждане на атмосферните води от
покрива на сградата е изпълнена от улуци хоризонтално по стрехите и корнизите и
вертикално с водосточни тръби от поцинкована ламарина, които достигат до прилежащия
терен на сградата и отвеждат водите в дъждовната канализация. Част от тръбите във
височината на партера са подменени с нови от PVC, които са съединени със съществуващите
тръби от поцинкована ламарина.
В този смисъл, целостта на външната дъждовна канализация е „възстановена“, поради
което искът се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
При този изход на делото право на разноски има само ответникът, като същият е
представил списък с разноски по чл.80 от ГПК. Той е заплатил адвокатско възнаграждение в
размер на 4000 лева, като част от ищците заявяват своевременно възражение за
прекомерност на неговия размер. По това възражение съдът намира следното:
Видно от договор за правна защита и съдействие (л.53 от делото), респективно анекс
към него (л.425 от делото) адвокатското възнаграждение е изплатено „общо“ за защита по
гр. дело № 7769/2023 г. по описа на БРС. При липсата на други уточнения, следва, че за
защитата срещу всеки иск ответникът е заплатил адвокатско възнаграждение приблизително
10
в размер на 444,44 лева, тъй като са предявени девет осъдителни иска по чл.109 от ЗС. С
оглед цената им са приложими разпоредбите на чл.7, ал.2, т.1 и т.2 от Наредба № 1 от
9.07.2004 г. за възнаграждения за адвокатска работа (за краткост Наредбата), като
възнаграждение се определя за всеки иск – чл.2, ал.5 от Наредбата. Съдът обаче не е
обвързан от размерите, посочени в Наредбата, и може да определи възнаграждение и под
него – аргумент от Определение № 50004 от 29.02.2024 г. на ВКС по гр. д. № 4028/2021 г., IV
г. о. и решение от 25.01.2024 г. по дело С-438/22 на СЕС.
По делото е налице спор както по фактите, така и по правото. Ангажирани са
писмени и гласни доказателства, както и експертно заключение и от двете насрещни страни.
Процесуалният представител на ответника предприе процесуални действия както за
оборване фактическите и правни твърдения на ищците, така и за доказване на собствените
си твърдения и за потвърждаване на правната си теза. По делото са проведени множество
открити съдебни заседания, в които процесуалният представител на ответника адв. Г. взе
участие, но следва да се отбележи, че в част от тях ход на делото формално бе даден, но
доказателства не се събираха и други искания страните не предявяха. Предвид изложеното и
с оглед извършените от адв. Г. процесуални действия съдът намира за справедливо
адвокатско възнаграждение в размер на 400 лева за всеки иск или общо 3600 лева. Всеки
един от ищците А. И. Н., В. И. Н. и М. С. К. следва да заплати по 800 лева адвокатско
възнаграждение и по 324,32 лева от останалите разноски, направени от ответника, а ищецът
К. С. К. следва да заплати ***0 лева адвокатско възнаграждение и 486,46 лева от останалите
разноски, защото той предявява три иска.
Мотивиран от горното Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от А. И. Н., ЕГН – **********, В. И. Н., ЕГН –
**********, К. С. К., ЕГН – **********, и М. С. К., ЕГН – **********, осъдителни искове
по чл.109 от ЗС против В. А. Б., ЕГН – **********, както следва: да преустанови
неоснователните си действия, с които причинява на ищците неудобства да упражняват
пълноценно правото на собственост върху собствените им самостоятелни обекти в сграда с
идентификатор *** по КККР на гр. Бургас, с административен адрес гр. Б.премахне
изградените от него две преградни стени в сутеренния етаж на сградата и възстанови
първоначалното му състояние, съгласно издаденото разрешение за строеж, както и да
осигури безпрепятствен достъп и ползването от страна на ищците на общите части в
сутеренния етаж на жилищната сграда – коридор, явяващ се достъп до общите за сградата
ВиК щрангове, достъпа до предоставените за общо ползване складови помещения № 6,7 и 8,
както и до общото мокро помещение; да възстанови първоначалното състояние и целостта
на бетонната плоча над сутеренния етаж в сграда с идентификатор *** по КККР на гр.
Бургас, с административен адрес гр. Б. която е направил отвор за прокарване на подемник
между общото складово помещение в сутерена № 7 и собствения си самостоятелен обект на
партерния етаж - обособен като бистро.
ОТХВЪРЛЯ предявения от К. С. К., ЕГН – **********, против В. А. Б., ЕГН –
**********, иск по чл.109 от ЗС за осъждане на ответника да възстанови целостта на
външната дъждовна инсталация на сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Бургас, с
административен адрес гр. Б.*****, по фасадната стена с югоизточно изложение – по ул. Г.
***, съгласно одобрените проекти.
ОСЪЖДА всеки един от А. И. Н., ЕГН – **********, В. И. Н., ЕГН – **********, и
двете с адрес гр. Б. ****, ет.2, и М. С. К., ЕГН – **********, с адрес гр. Б. *** да заплати на
В. А. Б., ЕГН – **********, с адрес гр. Б. ****, сумата от 1124,32 лева (хиляда сто двадесет
и четири лева и тридесет и две стотинки), представляваща разноски по делото.
ОСЪЖДА К. С. К., ЕГН – **********, с адрес гр. Б. ****, ет.2, да заплати на В. А.
Б., ЕГН – **********, с адрес гр. Б. ****, сумата от 1686,46 лева (хиляда шестстотин
11
осемдесет и шест лева и четиридесет и шест стотинки), представляваща разноски по делото.
Решението е може да се обжалва с въззивна жалба пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
12