РЕШЕНИЕ
№ 249
гр. Варна, 10.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
десети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Константин Д. Иванов
Членове:Златина Ив. Кавърджикова
Н. Св. Стоянов
при участието на секретаря Марияна Ив. Иванова
като разгледа докладваното от Златина Ив. Кавърджикова Въззивно
гражданско дело № 20243100502411 по описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. № 65075/13.08.2024 г., уточнена с молба вх. №
73073/13.09.2024 г. и молба вх. № 82556/15.10.2024 г. от И. В. Д., ЕГН **********, с
постоянен адрес в гр. Варна, ул. „З.“ ***, чрез адв. М. С. и адв. Т. Я., срещу решение № 2808
от 23.07.2024 г., постановено по гр. дело № 15374/2022 г. по описа на ВРС, L състав, в частта
му, с която е осъден И. В. Д., ЕГН **********, с адрес: град Варна, ул. „З.“ ***, да заплати
на Ж. Д. Д., ЕГН **********, с адрес: град Варна, ул. „К.“ ***, разликата над сумата от
36175.00лв. до присъдената сумата от 55225.00лева, представляваща уравнение на дяловете
в съсобствеността на съделителите, заедно със законната лихва върху нея, считано от
влизане в сила на решението за възлагане на имота до окончателното плащане, на основание
чл. 349, ал. 5 ГПК.
Въззивникът намира обжалваното решение в посочената част за необосновано и
неправилно, поради допуснати нарушения на материалния и процесуалния закон. Нарушен е
процесуалният закон, като не е допуснато провеждане на тройна СОЕ. Това е било
необходимо защото изслушаните първа и повторна такава са изготвени във времево
разстояние от един месец, а разликата в определените от двете вещи лица А. и А. пазарна
цена се различава съществено със сумата от 76 200 лв. (разлика с 786,21 лв. /кв.м.).
1
Възражението срещу приемането на повторната експертиза е обосновано, защото
ползваните пазарни аналози не са сходни със състоянието на делбения имот който е за пълен
ремонт. Те са с по – малка площ и състоянието им е по – добро. Първоначалната експертиза
е ползвала 5 бр. аналози за сравнение, а повторната – 3 бр. Излага оплакване и за това, че
районният съд не е изложил мотиви от които да е видно защо не кредитира заключението на
първоначалната оценителна експертиза.
Моли за решение, с което първоинстанционното решение да бъде изменено в частта,
с която е осъден да заплати на Ж. Д. сумата в размер на 55 225лв., като бъде осъден да и
̀
заплати сума в размер на 36 175лв. за уравнение на дяловете в съсобствеността на
съделителите. Претендира изменение на първоинстанционното решение в частта за
разноските, като законна последица от резултата на инстанционния контрол.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор от Ж. Д. Д., ЕГН ********** от
гр. Варна, ул. „К.“, ***, чрез адв. Кр.К.. Изразява становище за неоснователност на жалбата
и на искането за назначаване на тройна СТЕ, защото повторната такава, кредитирана от
ВРС, е съобразена с текущото състояние на пазара на недвижимите имоти.
Моли за потвърждаване на решението на ВРС в обжалваната част. Иска присъждане
на разноски.
В о.с.з. на 10.02.2025г. въззивникът поддържа въззивната си жалба, становище
залегнало и в писмени бележки, а въззиваемата-писмения си отговор.
ВОС констатира следното:
С влязло в сила Решение № 2046/08.06.2023 г. по гр.д. № 15374/2022 г. на 50-ти
състав на ВРС е допусната делба между Ж. Д. Д., ЕГН **********, с адрес: град Варна, ул.
„К.“ ***, и И. В. Д., ЕГН **********, с адрес: град Варна, ул. „З.“ ***, на следния недвижим
имот: Самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, представляващ
Жилище/апартамент № 8, находящо се в град Варна, ул. "З.", ***, с площ от 96.92 кв.м., при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***; под обекта: ***; над обекта:
***, а по Нотариален акт № 112, том III, дело 1337/1978 г. на Нотариус при Районен съд -
Варна имотът представлява Жилище № 8, находящо се на втори етаж, вх. „А“, в жилищната
сграда на ул. "З." ***, в 27 подрайон, построена върху държавна земя кв. Аспарухово, гр.
Варна, състоящо се от четири стаи, кухня-лаборатория, пералня, баня, тоалет и входно антре
със застроена площ на жилището 96.92 кв.м. и принадлежащо избено помещение № 8, със
застроена площ от 14.16 кв.м. и 5.6544 % идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху припадащата се част от терена на комплекса, при съседи на
жилището: изток - зелени площи; север - зелена площ; запад - стълбище и А. Н.; юг - зелени
площи; горе - Я.К.; долу - Х. и Й. Л. и на избеното помещение: изток - Г.Т.; запад - С.Г.;
север - коридор; юг - зелени площи; горе - жилища, при квоти: ¾ ид.ч. за съделителя И. В. Д.
и ¼ ид.ч. за съделителя Ж. Д. Д., на основание чл. 34 ЗС.
В първото по делото за делба във фазата по извършването о.с.з. на 17.11.2023г.
съделителят И. В. Д., чрез процесуалния си представител адв. Ив.Г. е поискал да му бъде
възложено в дял и собственост по реда на чл. 349, ал. 2 от ГПК жилището, предмет на делба.
2
В същото о.с.з. е изслушано заключение по допуснатата СТОЕ, според което вещото
лице М.А. е посочила, че делбеният имот е неподеляемо жилище, с пазарна стойност от
144700.00лв.на стойност. Прието е за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че И. Д. е
живял в жилището към момента на открИ.е на наследството и няма друго собствено
жилище.
С решение № 2808/23.07.2024г. по гр.д. № 15374/2022г. ВРС е поставил в дял и
собственост по реда на чл. 349, ал. 2 от ГПК процесното жилище на И. В. Д.. Възникнало е
следователно задължението му да уравни дела на съсобственицата си в пари. Осъден е да
заплати на Ж. Д. Д. сумата от 55225.00лв., съобразно стойността на жилището от
220900.00лв. според заключението на вещото лице Н.А. по повторната СОЕ. Само размерът
на сумата за уравняване на дяловете е предмет на настоящия спор и то за разликата над
36175.00лв. до присъдените 55225.00лв.
По направените от страните искания и въз основа на събраните по делото
доказателства, съдът намира, за установено следното:
І. ПО ПРИСЪЖДАНЕ НА СУМАТА ЗА УРАВНЕНИЕ НА ДЕЛА.
Приемайки, че първоинстанционният съд е допуснал процесуално нарушение, като не
е допуснал исканата тричленна СОЕ, въззивният състав е допуснал такава, още повече, че от
предходното определяне на пазарната цена на делбения имот е изминал едногодишен период
от време. Вещите лица по допуснатата 3-членна СОЕ-П. Л., Й. А. и А. В. са поддържали, че
актуалната към момента пазарна стойност на имота е 198100.00лв. Заключението е оспорено
и от двете страни. Въззивникът е поддържал, че посочената от вещите лица пазарна
стойност е завишена, а въззиваемата-че е много ниска. Въззивният съд е оставил без
уважение направеното от въззиваемата искане за допускане на допълнителна СОЕ.
Така по делото са изслушани три заключения на вещи лица по допуснатите
оценителни експертизи. С първото от тях, прието в о.с.з. на 17.11.2023г. по
първоинстанционното дело, на вещото лице М.А. е определена пазарна цена на делбения
имот от 144700.00лв., с повторната, приета в о.с.з. на 05.07.2024г. по първоинстанционното
дело на вещото лице Н.А.-220900.00лв., а с 3-членната, приета в о.с.з. на 10.02.2025г. по
въззивното дело на вещите лица П.Л., Й.А. и Адр.В.-198100.00лв.
Настоящият състав възприема заключението, дадено от вещите лица по допуснатата
от въззивния съд 3-чл. СОЕ, дадена компетентно и безпристрастно, въпреки оспорванията на
двете страни и без да се налагат преизчисления, както предлага въззивника, чрез
процесуалния си представител. Това заключение дава най-актуална пазарна цена на
делбения имот по обяви за продажби от 2024г. и 2025г. Вещите лица са използвали два
метода на изследване, по които са направили оценка-сравнителен метод и метод на вещната
стойност, за разлика от останалите две експертизи, които са работили само по сравнителния
метод. С помощта на вещния метод е преодоляна, както сочи вещото лице П.Л., разликата в
нормативната база при отчитане площта на терасите и прилежащите към обектите на
собственост общи части. Според вещите лица, работили по допуснатата от въззивния съд
3
експертиза са получили различни стойности по вещния и сравнителния метод и отчитайки
по-голямата достоверност на сравнителния метод са придали и различна тежест на
резултатите по единия и другия метод, при съотношение 20% към 80%. Защо са ползвали
два метода, а не само един и то сравнителния метод, като са получили резултатите по
вещния метод и как са определили процента на тежест на двата метода, зависи от
преценката на вещите лица. Последните, като притежават специални знания избират метода
и необходимите им данни за изпълнение на поставената задача. Това не е предмет на контрол
от страна на съда, защото, както вече беше посочено, вещите лица ползват специалните си
знания, каквито съдът не притежава. Те обаче са дали подробни разяснения пред съда и са
защитили изводите си. Неоснователни са направените от страните оспорвания. Няма
основание да бъде преизчислявана и съответно оценявана площта на апартамента, както
иска въззиваемата, чрез процесуалния си представител. Имотът е описан в нотариалния акт
за собственост с площ от 96.92кв.м., изба от 14.16кв.м. и с 5.6544%ид.ч. от общите части на
сградата и в решението на съда по допускане на делбата.
Вярно, че по първото заключение са използвани от вещото лице М.А. пет аналога, но
по данни от обяви от 2023г., твърде назад във времето, в сравнение с настоящия момент.
Вещото лице Адр. В. обяснява пред съда, че по данните в изследвания от тях сайт
www.imot.bg понастоящем има около 140 оферти за апартаменти в кв. Аспарухово. 120 от
тях са повтарящи се оферти на различни фирми за обекти в новоизграждащ се комплекс в
близост до Аспарухов мост. Тези обекти са ново строителство и не могат да бъдат ползвани
офертите за тях надеждно. Едната оферта, която са срещнали е за апартамент, който
представлява етаж от къща и също не може да служи за нуждите на изследването.
Преглеждайки останалите оферти, те са се спрели на подбраните от тях три и са изготвили
заключението си. Използвали са три аналога, единият от които в същия блок и в състояние
за ремонт, както процесния. Неоснователно е възражението на въззивника, изложено в
писмените бележки, че соченият от вещите лица имот-аналог № 1 не се намира в същата
сграда, т.к. при справка с публикуваната оферта е видно, че сградата, в която се намира е
построена 1990г., а делбеният имот се намира в сграда, която е построена 1978г. От една
страна данните, които се публикуват от фирмата за недвижими имоти са ориентировъчни и
очевидно не може да се разчита безрезервно на изнесената информация, както сочи макар и
по отношение на състоянието на имота вещото лице А. В.. Затова се провеждат огледи и
потенциалните купувачи се запознават документално с имота, за да са съвсем наясно какво
представлява. От друга страна същото вещото лице е заявил отговорно пред съда, че е
провел специално обследване за да твърди, че аналог № 1 се намира в същата сграда, което
предполага по-обстойна проверка, а не ограничена до сравняване на изложените в офертите
данни. Дори и хипотетично да е вярно това оплакване на въззивната страна, че аналог № 1 е
апартамент в друг блок, то според офертната информация и двата блока се намират в кв.
Аспарухово, в 5-етажни, тухлени сгради, построени са в отдалечен от настоящето период от
време, т.е. представляват старо строителство, извършено до 90-та година и дори преди
2000г., какъвто например е отправния критерий на другото вещо лице, работило по
поставената от ВРС задача-Н.А., обектите са с близка квадратура и състояние, налагащо
4
ремонт. Сходство между делбения имот и аналог № 1 е налице. Не само, че не следва да бъде
изключен като аналог, но и този апартамент има най-голямо сходство с процесния, както са
приели и вещите лица, прилагайки тегловен коефициент от 34%. И третият аналог е със
сходни характеристики, но се предлага с паркомясто и пазарната му цена е най-висока, а
коефициентът на тежест-33% толкова, колкото и на втория аналог, който за разлика от
имотите по другите два аналога е в добро състояние и с обзавеждане и оборудване, друг
въпрос е какво е състоянието на това обзавеждане и оборудване.
Няма основание да бъде взето предвид заключението дадено от вещото лице Н.А.,
каквото е желанието на въззиваемата Ж. Д. за средната пазарна стойност на имота, предмет
на делба, изчислена при 1165 евро/кв.м. Видно, площите на трите апартамента, подбрани за
сравнение от вещото лице са доста по-малки от процесния, като разликата надхвърля в
единия случай 40.00кв.м.. При по-малки апартаменти се постига по-висока цена на
квадратен метър площ. Затова при така получената стойност на квадратен метър, приложена
по отношение на по-голям по площ апартамент, пазарната му стойност се получава нереално
завишена.
Настоящият състав възприема като реална пазарна стойност тази, посочена от 3-
членната СОЕ в размер на 198100.00лв. Така сумата за уравнение на дела, дължима от И. Д.
в полза на Ж. Д. е в размер на 49525.00лв.
Първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено в обжалваната част за
определеното уравнение на дела за разликата над 36175.00лв. до 49525.00лв. и отменено
за разликата над 49525.00лв. до присъдените 55225.00лв. Разликата в уважения размер се
дължи ведно със законната лихва, считано от датата на влизане в сила на решението, до
окончателното изплащане на задължението, на осн. чл. 349, ал. 5 от ГПК.
Разбира се, че И. Д. следва да съблюдава разпоредбата на чл. 349, ал. 5 от ГПК, като в
6-месечен срок от влизане в сила на решението направи плащане на сумата от 49525.00лв.,
ведно със законната лихва, за да не последва обезсилване на възлагането по право и
изнасяне на имота на публична продан, както е указано с решението на ВРС.
ІІ. ПО ДЪЛЖИМИТЕ ТАКСИ И РАЗНОСКИ
Следва да бъде преизчислена и дължимата държавна такса по първоинстанционното
дело, като решението бъде потвърдено по отношение на И. Д. за сумата от 5943.00лв. и по
отношение на Д. за сумата от 1981.00лв., представляващи дължими от страните държавни
такси, на осн. чл. 355 от ГПК и отменено по отношение на И. Д. за разликата над 5943.00лв.
до 6627.00лв., на осн. чл. 355 от ГПК и по отношение на Ж. Д. за разликата над 1981.00лв.
до 2209.00лв., на осн. чл. 355 от ГПК.
С оглед уважената част от въззивната жалба, Ж. Д. следва да бъде осъдена да заплати
на И. Д. разноски за въззивната инстанция в размер на 1243.53лв., на осн. Чл. 78, ал. 3 от
ГПК И. Д. следва да бъде осъдена да заплати на Ж. Д. сумата от 1481.81лв., на осн. Чл. 78,
ал. 1 от ГПК. Двете страни са направили възражение за прекомерност на заплатеното
адвокатско възнаграждение от насрещната страна. Основателно е това на И. Д.. Ж. Д. е
5
заплатила адвокатско възнаграждение съгласно договор за правна защита и съдействие от
14.01.2025г. и списък на разноските по чл. 80 от ГПК в размер на 3800.00лв. Според
невисоката фактическа и правна сложност на спора следва да бъде намалено заплатеното от
Ж. Д. адвокатско възнаграждение, на осн. Чл. 78, ал. 5 от ГПК до сумата от 2114.50лв.,
определена от съда по реда на чл. 7, ал. 2, т. 3 от Наредба № 1/09.07.2004г. за
възнаграждения за адвокатска работа в ред. ДВ №88/2022г. Съответно заплатеното от И. Д.
адвокатско възнаграждение според договор за правна защита и съдействие № 3/09.08.2024г.
и списък по чл. 80 от ГПК е в размер на 2000.00лв., т.е. дори под нормативно определения
минимум. Не се налага намаление. Сторените от тази страна разноски са в общ размер на
4156.00лв.
В останалата необжалвана част решението на ВРС е влязло в сила.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 2808 от 23.07.2024 г., постановено по гр. дело №
15374/2022 г. по описа на ВРС, L състав, в частта му, с която И. В. Д., ЕГН **********, с
постоянен адрес в гр. Варна, ул. „З.“ ***, е осъден да заплати на Ж. Д. Д., ЕГН **********, с
адрес: град Варна, ул. „К.“ ***, разликата над сумата от 36175.00лв. до 49525.00лв,
представляваща уравнение на дяловете в съсобствеността на съделителите, заедно със
законната лихва върху нея, считано от влизане в сила на решението до окончателното
изплащане на задължението, на основание чл. 349, ал. 5 ГПК, в частта му, в която И. В. Д.,
ЕГН **********, с постоянен адрес в гр. Варна, ул. „З.“ ***, е осъден да заплати в полза на
бюджета, по сметка на ВРС сумата от 5943.00лв., представляваща държавна такса по
първоинстанционното дело, на осн. чл. 355 от ГПК и в частта му, в която Ж. Д. Д., ЕГН
**********, с адрес: град Варна, ул. „К.“ ***, е осъдена да заплати в полза на бюджета, по
сметка на ВРС сумата от 1981.00лв., представляваща държавна такса по
първоинстанционното дело, на осн. чл. 355 от ГПК.
ОТМЕНЯ решение № 2808 от 23.07.2024 г., постановено по гр. дело № 15374/2022 г.
по описа на ВРС, L състав, в частта му, с която И. В. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес
в гр. Варна, ул. „З.“ ***, е осъден да заплати на Ж. Д. Д., ЕГН **********, с адрес: град
Варна, ул. „К.“ ***, разликата над сумата от 49525.00лв. до присъдените 55225.00лв.,
представляваща уравнение на дяловете в съсобствеността на съделителите, заедно със
законната лихва върху нея, считано от влизане в сила на решението до окончателното
изплащане на задължението, на основание чл. 349, ал. 5 ГПК.
ОТМЕНЯ решение № 2808 от 23.07.2024 г., постановено по гр. дело № 15374/2022 г.
по описа на ВРС, L състав, в частта в която И. В. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес в
гр. Варна, ул. „З.“ ***, е осъден да заплати в полза на бюджета, по сметка на ВРС разликата
над 5943.00лв. до 6627.00лв., представляваща държавна такса по първоинстанционното
дело, на осн. чл. 355 от ГПК.
ОТМЕНЯ решение № 2808 от 23.07.2024 г., постановено по гр. дело № 15374/2022 г.
6
по описа на ВРС, L състав, в частта в която Ж. Д. Д., ЕГН **********, с адрес: град Варна,
ул. „К.“ ***, е осъдена да заплати в полза на бюджета, по сметка на ВРС разликата над
1981.00лв. до 2209.00лв., представляваща държавна такса по първоинстанционното дело,
на осн. чл. 355 от ГПК.
ОСЪЖДА И. В. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес в гр. Варна, ул. „З.“ ***, да
заплати на Ж. Д. Д., ЕГН **********, с адрес: град Варна, ул. „К.“ ***, разноски за
въззивната инстанция в размер на 1481.81лв., на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА Ж. Д. Д., ЕГН **********, с адрес: град Варна, ул. „К.“ ***, да заплати на
И. В. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес в гр. Варна, ул. „З.“ ***, разноски за въззивната
инстанция в размер на сумата от 1243.53лв , на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК.
В останалата си необжалвана част решението е влязло в законна сила.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчване на
препис на страните, по реда на чл. 280, ал. 1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7