Р Е Ш Е Н И Е
№ 125
гр. Севлиево, 20.07.2020 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Севлиевският районен съд, в открито съдебно заседание на двадесет и четвърти юни две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ХРИСТО ХРИСТОВ
при секретаря Виктория Драголова, като разгледа докладваното от съдията Христов гражданско дело № 1479/2019 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правна квалификация чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД - за обявяване частична нищожност на договор за наем на недвижими имоти,
поради противоречие на закона.
Постъпила е искова молба от Т.К.П., с ЕГН **********,*** срещу "Б." ООД, с ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление: гр. Севлиево, ул. ***, И.Д.К., с ЕГН **********,***
и Д.Д.Т., с ЕГН **********,***.
Ищеца твърди, че на 05.07.2019 г. придобил,
собствеността върху 2/3 идеални части от 6 броя недвижими имоти въз основа на
договор за дарение, сключен с Д.И.Т., С.И.С.и Х.М.Х.- Нотариален акт № 10, том
II, peг. № 1780, дело № 201 от 2019 г на нотариус Н.К.с район на действие
Районен съд - Севлиево, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 298,
вписан в Служба по вписванията - град Севлиево с номер от двойно входящия
регистър 2173 / 05.07.2019 г.. Предмет на сделките били 2/3 идеални части от
следните недвижими имоти, находящи се в с. Д., община Севлиево, област Габрово
с ЕКАТТЕ 21628, а именно: 1. НТП - Нива с
площ 4.875 дка, шеста категория, находящ се в местност "****",
съставляващ поземлен имот с индентификатор № 21628.20.14 по кадастрална карта,
с номер по предходен план 020014, при граници и съседи: имот с идентификатор №
21628.24.24, имот с идентификатор № 21628.20.19, имот с идентификатор №
21628.58.12, имот с идентификатор № 21628.20.21, имот с идентификатор №
21628.20.20; 2. НТП - Нива с площ 7.158 дка, трета категория, находящ се в
местност "****", съставляващ поземлен имот с индентификатор №
21628.34.20 по кадастрална карта, с номер по предходен план 034020, при граници
и съседи: имот с идентификатор № 21628.34.20, имот с идентификатор №
21628.34.26, имот с идентификатор № 21628.34.21, имот с идентификатор №
21628.34.102; 3. НТП - Нива с площ
3.664 дка, четвърта категория, находящ се в местност "****",
съставляващ поземлен имот с индентификатор № 21628.62.49 по кадастрална карта,
с номер по предходен план 062049, при граници и съседи: имот с идентификатор №
21628.62.40, имот с идентификатор № 21628.62.41, имот с идентификатор №
21628.62.105, имот с идентификатор № 21628.62.101; 4. НТП - Нива с площ 17.597 дка, четвърта категория, находящ
се в местност "****", съставляващ поземлен имот с индентификатор №
21628.116.3 по кадастрална карта, с номер по предходен план 116003, при граници
и съседи: имот с идентификатор № 21628.116.103, имот с идентификатор №
21628.116.4, имот с идентификатор № 21628.114.12, имот с идентификатор №
21628.114.4, имот е идентификатор № 21628.116.2; 5. НТП - Нива с площ 3.000 дка, шеста категория, находящ се в
местност "****", съставляващ поземлен имот с индентификатор №
21628.116.36 по кадастрална карта, с номер по предходен план 116036, при
граници и съседи: имот с идентификатор № 21628.116.31, имот с идентификатор №
21628.116.39, имот с идентификатор № 21628.116.104; 6. НТП - Нива с площ 7.699 дка, четвърта категория, находящ се в
местност "****", съставляващ поземлен имот с индентификатор №
21628.119.46 по кадастрална карта, с номер по предходен план 119046, при
граници и съседи: имот с идентификатор № 21628.119.104, имот с идентификатор №
21628.119.47, имот с идентификатор № 21628.119.60, имот с идентификатор №
21628.119.59, имот с идентификатор № 21628.119.45. По отношение на описаните
недвижими имоти Д.Д.Т. и И.Д.К. като наемодателки, от една страна, и "Б."
ООД като наемател, от друга, сключили договор за наем на земеделска земя с
нотариално удостоверяване на подписите с peг. № 10789 от 03.07.2019 г. на
Нотариус П.Д.с район на действие Районен съд - Севлиево, договорът бил вписан в
Служба по вписванията - Севлиево с вх. № 2124 от 03.07.2019, акт № 292, том 3.
Наемодателките към момента на сключване на договора притежавали общо 1/3
идеални части от процесните имоти. Видно от чл. 2, ал. 1 и ал. 2 от договора,
той бил със срок 10 стопански години от 01.10.2020 до 30.09.2030 г.. Вписаният
договор за наем за периода от 01.10.2020 до 30.09.2030 г, който давал право на "Б."
ООД да ползва земеделските земи бил сключен от съсобственици, притежаващи 1/3
идеални части от земите. На основание чл. 32, ал. 1 от ЗС съсобственик,
притежаващ повече от половината от собствеността имал правомощия да използва и
управлява общата вещ. Доктрината и съдебната практика извеждали, че
правомощието да се управлява общата вещ представлява възможността да се
сключват договори за управление, а именно такива, чийто срок не надвишава 3
години. Нещо повече, чл. 229, ал. 2 от ЗЗД постановявал, че лицата, които могат
да извършват само действия по обикновено управление не могат да сключват
договори за наем за повече от 3 години. Предвид това, че Д.Т. и И.К.
предоставяли право да се ползват имотите при положение, че не разполагат с правомощието
да се разпореждат, то макар и в текста на договора да било записано, че той
действа за 10 стопански години, те не могли да отдадат процесните земи под наем
за срок повече от 3 години. Това било хипотеза на законна конверсия по смисъла
на чл. 229, ал. 3 от ЗЗД и както постановявал законът - ако договорът бъде
сключен за по-дълъг срок, той имал действие за 3 години. Тази разпоредба на
закона била императивна. Предвид всичко гореизложено, ищеца иска постановяване
на решение, с което да се признае за установено между ищеца и ответниците, че
договора за наем между ответниците е нищожен в частта в която е уговорен срок
над 3 години до 10 години. Претендира
разноски.
В едномесечен срок от връчване на
препис от исковата молба с доказателствата, ответниците са представили писмени
отговори. В отговорите се излага, че ответниците признават, исковете като
основателни. Сочат, че към датата на
подписване на процесния договор за наем на земеделска земя 03.07.2019 г. ищецът
не е бил собственик/съсобственик на процесните имоти и с поведението си
ответниците не са дали повод за образуване на производството, доколкото
доброволно уреждане на спор между страните не е търсено извън рамките на
производството, поради което на основание чл. 78, ал. 2 от ГПК, искат неприсъждане
на разноски в тежест на ответниците.
В съдебно заседание ищеца,
чрез процесуалния си представител поддържа
предявените искове, по съображенията изложени в исковата молба.
В съдебно заседание
ответника, в докладвани писмени молби
излага доводи, в подкрепа на съображенията изложени в отговора.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по
делото доказателства, прие за установено следното от фактическа страна:
Установява се от нотариален акт № 10, том II, peг.
№ 1780, дело № 201 от 2019 г. на нотариус Н.К.с район на действие Районен съд –
Севлиево, че ищеца Т.К.П., придобил от Д.И.Т., С.И.С.и Х.М.Х., с договор за
дарение от 05.07.2019 г., собствеността върху 2/3 идеални части от следните
недвижими имоти, находящи се в с. Д., община Севлиево, област Габрово, а
именно: 1. НТП - Нива с площ 4.875
дка, шеста категория, находящ се в местност "****", съставляващ
поземлен имот с индентификатор № 21628.20.14 по кадастрална карта, с номер по
предходен план 020014, при граници и съседи: имот с идентификатор №
21628.24.24, имот с идентификатор № 21628.20.19, имот с идентификатор №
21628.58.12, имот с идентификатор № 21628.20.21, имот с идентификатор № 21628.20.20;
2. НТП - Нива с площ 7.158 дка, трета категория, находящ се в местност "****",
съставляващ поземлен имот с индентификатор № 21628.34.20 по кадастрална карта,
с номер по предходен план 034020, при граници и съседи: имот с идентификатор №
21628.34.20, имот с идентификатор № 21628.34.26, имот с идентификатор №
21628.34.21, имот с идентификатор № 21628.34.102; 3. НТП - Нива с площ 3.664 дка, четвърта
категория, находящ се в местност "****", съставляващ поземлен имот с
индентификатор № 21628.62.49 по кадастрална карта, с номер по предходен план
062049, при граници и съседи: имот с идентификатор № 21628.62.40, имот с
идентификатор № 21628.62.41, имот с идентификатор № 21628.62.105, имот с
идентификатор № 21628.62.101; 4. НТП -
Нива с площ 17.597 дка, четвърта категория, находящ се в местност "****",
съставляващ поземлен имот с индентификатор № 21628.116.3 по кадастрална карта,
с номер по предходен план 116003, при граници и съседи: имот с идентификатор №
21628.116.103, имот с идентификатор № 21628.116.4, имот с идентификатор №
21628.114.12, имот с идентификатор № 21628.114.4, имот е идентификатор №
21628.116.2; 5. НТП - Нива с площ 3.000
дка, шеста категория, находящ се в местност "****", съставляващ
поземлен имот с индентификатор № 21628.116.36 по кадастрална карта, с номер по
предходен план 116036, при граници и съседи: имот с идентификатор №
21628.116.31, имот с идентификатор № 21628.116.39, имот с идентификатор №
21628.116.104; 6. НТП - Нива с площ
7.699 дка, четвърта категория, находящ се в местност "****",
съставляващ поземлен имот с индентификатор № 21628.119.46 по кадастрална карта,
с номер по предходен план 119046, при граници и съседи: имот с идентификатор №
21628.119.104, имот с идентификатор № 21628.119.47, имот с идентификатор №
21628.119.60, имот с идентификатор № 21628.119.59, имот с идентификатор №
21628.119.45.
Установява се от договор за наем на земеделска земя с нотариално удостоверяване на подписите
с peг. № 10789 от 03.07.2019 г. на Нотариус П.Д.с район на действие Районен съд
- Севлиево, вписан в Служба по вписванията - Севлиево с вх. № 2124 от
03.07.2019, акт № 292, том 3, че Д.Д.Т. и И.Д.К. като наемодателки, от една
страна, и "Б." ООД като наемател, от друга, сключили договор за наем
на земеделска земя с нотариално удостоверяване на подписите, относно имотите, описани в нотариален акт № 10,
том II, peг. № 1780, дело № 201 от 2019 г. на нотариус Недялка Косева, с район
на действие Районен съд – Севлиево. Съгласно чл. 2, ал. 1 и ал. 2 от договора, същият
бил със срок 10 стопански години от 01.10.2020 г. до 30.09.2030 г..
При така установените обстоятелства съдът прие следното от правна
страна:
Уважаването на предявеният иск с правно основание чл.
26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД - за обявяване частична
нищожност на договор за наем на недвижими имоти, поради противоречие на закона,
предполага установяването от ищеца на положителните факти, на които основава доводите си, относно твърдяното
основание за нищожност - противоречие на закона; както и всички изгодни за него
положителните факти, на които основава
твърденията си.
С чл. 229, ал. 2 ЗЗД е въведена императивна
забрана за лицата, които могат да извършват само действия по обикновено
управление на вещта, да сключват договори за наем за повече от три години. В
правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че макар да
носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години
наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава
възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през
продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за
сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на
лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на
договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права
за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок
до три години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и за прекратяване на договора
след изтичане на тригодишния срок. Правилата на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД са
приложими и към процесния договор за наем, което означава, че в качеството им
на носител само на права за обикновено управление, втората и третата ответници
са можели да предоставят под наем недвижимите имоти за срок до три години. Предвид
отсъствие на право за разпореждане у втората и третата ответници срокът подлежи
на редуциране на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД и наемното правоотношение
преустановява действието си по силата на закона след изтичане на предвидения в
чл. 229, ал. 2 ЗЗД тригодишен срок.
По тези съображения, при съобразяване и на признанието на
исковете в отговорите, настоящият
състав намира, че исковете
са основателни, поради което следва да се уважат.
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът
трябва да заплати на ищеца направените разноски в размер на 560,00 лева, съгласно
доказателствата за заплатени държавни такси и адвокатско възнаграждение. Съгласно чл. 78, ал. 2 ГПК, ако ответникът с поведението си не е дал повод
за завеждане на делото и ако признае иска, разноските се възлагат върху ищеца.
Приложението на посочената разпоредба предпоставя кумулативната даденост на две
предпоставки: 1. ответникът с
поведението си да не е дал повод за завеждане на делото; 2. ответника да
признае иска. Смисълът на въведената в чл. 78, ал. 2 ГПК кумулативност на
предпоставките за освобождаване от отговорността за разноски е да бъде облекчен
ответника от такива разноски, които ищецът би могъл да спести, съобразявайки се
с демонстрирано от ответника предходно на завеждането на иска поведение,
предполагащо признаването му - определение № 500 от 16.07.2013 г. по ч. гр. д.
№ 2326/2013 г., г. к., І т. о. на ВКС. Отговора на въпроса дали ответникът с
поведението си е дал повод за завеждане на делото, подлежи на конкретна
преценка с оглед фактите и обстоятелствата по всяко отделно дело, съгласно
константната практика на ВКС. В конкретният случай събраните по делото доказателства
не установяват демонстрирано от ответника предходно на завеждане на иска
поведение, предполагащо признаването на същият, изискуемо като предпоставка за
приложението на чл. 78, ал. 2 ГПК, съобразно посочената по – горе практика на
ВКС. Не сочат наличие на предпоставките за приложение на чл. 78, ал. 2 ГПК и
обстоятелствата, че към датата на подписване
на процесния договор за наем на земеделска земя 03.07.2019 г. ищецът не е бил
съсобственик на процесните имоти и липсата на търсене за доброволно уреждане на
спора между страните извън рамките на производството. Предвид изложеното не се
установи ответниците с поведението си да не са дали повод за завеждане на
делото, поради което същите следва да понесат отговорността за разноските по
делото.
Воден от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ПРОГЛАСЯВА НИЩОЖНОСТТА на договор за наем на
земеделска земя с нотариално удостоверяване на подписите с peг. № 10789 от
03.07.2019 г. на нотариус П.Д.с район на действие Районен съд - Севлиево,
вписан в Служба по вписванията - Севлиево с вх. № 2124 от 03.07.2019, акт №
292, том 3, сключен между Д.Д.Т. и И.Д.К., като наемодателки, от една страна, и
"Б." ООД, като наемател, от друга страна, съгласно чл. 2, ал. 1 и ал.
2 от договора, със срок 10 стопански години от 01.10.2020 г. до 30.09.2030 г.,
В ЧАСТТА на уговорения срок над 3 години до 10 години, по иска предявен от Т.К.П.,
с ЕГН **********,*** срещу "Б."
ООД, с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. Севлиево, ул. ***, И.Д.К.,
с ЕГН **********,*** и Д.Д.Т., с ЕГН **********,***, поради противоречие на
закона, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД.
ОСЪЖДА "Б." ООД,
с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. Севлиево, ул. ***, И.Д.К., с
ЕГН **********,*** и Д.Д.Т., с ЕГН **********,***, да заплатят на Т.К.П., с ЕГН
**********,***, разноски по делото в размер на сумата 560,00 лева.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от връчването му на страните пред Габровския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: