Р Е Ш Е Н И Е
гр. С., 21.08.2012 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І Гражданско
отделение, 2-ри състав, в публично заседание на петнадесети юни, две хиляди и дванадесета
година, в състав:
Съдия: Евгени Георгиев
при секретаря Ю.
Асенова, разгледа докладваното от съдия Георгиев гр. д. № 9 875 по описа за
Р Е Ш И:
[1] ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19,
ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, който на 27.04.2007 г. са сключили
продавачът по договора „Н.-****” ЕООД, със седалище и адрес на управление в гр.
С., ж.к. „В.” 2, бл. ***, вх. *, ет. *, ап. *, с ЕИК *******, и купувачът по договора Ж. Г. Б.,***,
с ЕГН **********. Предмет на предварителния договор от 27.04.2007 г. е следният
недвижим имот: апартамент No. 3 със застроена
площ от
[2] ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 79,
ал. 1, връзка с чл. 92, ал. 1 от ЗЗД на Ж.Б. срещу „Н.” ЕООД за заплащане на
неустойка от 5 398,00 евро по чл. 15 от предварителния договор от
27.04.2007 г.
[3] ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) Ж.Б.
да заплати разноските по прехвърлянето на имота, а именно:
- 2 639,49 лева местен данък за възмездно
придобиване на недвижим имот на основание чл. 44, ал. 1 вр. чл. 47, ал. 2 от
Закона за местните данъци и такси, вр. чл. 35, ал. 2, вр. чл. 34 от Наредбата
за определяне на размера на местните данъци, приета с Решение № 83 по Протокол
№ 7 от 28.08.2008 г. на Столичен общински съвет
или 2,5 % от продажната цена на имота в лева (105 579,61 лева по
фиксирания курс на еврото към лева на БНБ);
- 105,58 лева по сметка на СГС за извършване на
вписване, на основание чл. 4, б. „з”, вр. б. „а”, вр. чл. 14 от Правилника за
вписванията, вр. чл. 112, б. „з” вр. б. „а” от Закона за собствеността, вр. чл.
2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията или
това са 0,1 % от продажната цена на имота в лева (105 579,61 лева по
фиксирания курс на еврото към лева на БНБ).
[4] НАЛАГА ВЪЗБРАНА върху процесния имот на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК до размера на 2 745,07
лева – дължимите разноски по
прехвърлянето на имота.
[5] ДА СЕ ИЗДАДЕ обезпечителна заповед,
препис от която да се изпрати
на Агенция по вписванията.
[6] ДА СЕ ИЗДАДЕ препис от
решението на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК, след като ищцата представи доказателства, че са заплатени разноските по
прехвърлянето на процесния имот и на дължимите данъци и такси за него.
[7] Решението може да бъде обжалвано с
въззивна жалба пред САС в двуседмичен срок от уведомлението за изготвянето му.
[8] Ако ответникът обжалва решението, с
въззивната си жалба той следва да представи доказателство, удостоверяващо
внасянето на 830,11 лева държавна такса по сметка на САС. Ако ищцата обжалва
решението, с въззивната си жалба тя следва да представи доказателство,
удостоверяващо внасянето на 211,12 лева държавна такса по сметка на САС. При
неизпълнение съдът ще върне въззивната жалба.
МОТИВИ НА СЪДА ЗА ВЗЕМАНЕ НА
РЕШЕНИЕТО
Производството е исково, пред първа инстанция. Делото е гражданско.
1.
На ищеца
[9] Ж.Б. заявява в искова молба от 27.08.2010
г., че на 27.04.2007 г. е сключила с ответника „Н.-****” ЕООД (Н.) предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Ищцата твърди,
че Н. е придобило собствеността върху процесния имот чрез договор за учредяване
право на строеж срещу задължение за построяване на жилища, магазини и гаражи.
[10] Ж.Б. посочва, че е
изпълнила в предвидените срокове всички поети от нея задължения по
предварителния договор, като е заплатила 90 % от договорената цена. Н. обаче виновно
не е изпълнил задължението си за сключване на окончателен договор в уговорения 14-месечен
срок от датата на подписване на предварителния договор. Затова Н. ú
дължи неустойка от 10 % от продажната цена, равняващи се на 5 398,00 евро.
(вж. исковата молба, л. 3 – 6). Ж.Б. моли съда да обяви предварителния договор
за окончателен, като прихване дължимия от нея на Н. остатък от цената по
договора с неустойката, която Н. ú дължи. Тя също моли съда да осъди Н.
да ú заплати и 5 398,00 евро неустойка по чл. 15 от договора за
това, че Н. не е сключил окончателен договор с нея (вж. исковата молба, л.
1-5).
2.
На ответника
[11] Ответникът Н. не е подал писмен
отговор.
II. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА
СТРАНИТЕ И ПРЕЦЕНИ СЪБРАНИТЕ ПО ДЕЛОТО
ДОКАЗАТЕЛСТВЕНИ СРЕДСТВА
[12] На 11.07.2006 г. Р.М. е учредила в
полза на «Н.-****» ЕООД право на строеж за жилищна сграда върху поземлен имот,
който се намира в гр. С., ул. «В.» ** с площ от
[13] На 27.04.2007 г.
между страните по настоящото дело е сключен писмен предварителен договор за покупко-продажба
на имота, описан в пар. 1 от настоящото решение (вж. предварителния договор, л.
8-11, както и заключението на вещото лице М., л. 174-176,
което е отговорило, че имотът, описан в предварителния договор, е идентичен с
апартамент No. 3 и мазе No. 3, предвидени в инвестиционния проект
за изграждането на жилищна сграда в процесното дворно място). С подписването на
договора Ж.Б. е заплатила на Н. 34 000,00 евро (63% от цената), като се е
задължила да му заплати 14 584,00 евро (27% от цената) в седмодневен срок
от завършване на монтажа на вътрешните инсталации, а 5 398,00 евро (10% от
цената) преди прехвърлянето на собствеността с нотариален акт (вж. т. 3 и 4 от
договора). Не се спори, че Ж.Б. е заплатила на Н. втората сума в срок, но не е
заплатила третата сума (вж. и преводните нареждания, л. 15-16).
[14] Н. и Ж.Б. са се задължили да сключат
окончателния договор в 14-месечен срок от датата на подписване на
предварителния договор (вж. чл. 7 и 8 от договора). Удължаването на срока е
било възможно само с дните с температура на въздуха под 0°С (вж. чл. 20 от договора). л. 10). Не
се спори, че срокът не е бил удължаван и той е изтекъл на 27.06.2008 г.
[15] На 21.03.2008 г. е бил издаден
акт обр. 14 за процесната сграда, а на 12.02.2009 г. акт обр. 15 (вж. л. 37–38
и л. 39– 52). Н. и Ж.Б. са уговорили и, че при виновно неизпълнение на
задължението за сключване на окончателен договор от страна на
продавача-изпълнител, той дължи неустойка от 10 % (5 398,00 евро) от
продажната цена (53 982,00 евро) на процесния имот (вж. чл. 14). Не се
спори, че Н. не е заплатил такава неустойка на Ж.Б..
[16] Ж.Б. е заплатила 3 100,00 лева на адвокат (вж. л.
6-7), 1 700,00 лева държавна такса за СГС (вж. л. 60-62), 30,95 лева такса
за вписване на исковата молба (вж. л. 58) и 150,00 лева възнаграждение за вещо
лице (вж. л. 156). Н. не е направил разноски по делото.
III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО, СЪОТНАСЯНЕ НА
УСТАНОВЕНИТЕ ОТ СЪДА ОБСТОЯТЕЛСТВА КЪМ ПРИЛОЖИМОТО КЪМ СПОРА ПРАВО И РЕШЕНИЕ НА
СЪДА ПО ДЕЛОТО
[17] Ж.Б. е
предявила срещу Н. два иска. Първият иск е по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на
предварителен договор за окончателен. Вторият иск е по чл. 79, ал. 1, връзка с чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за заплащане
на неустойка по
чл. 15 от предварителния договор. Първият иск е основателен и съдът го уважава,
но вторият иск е неоснователен и съдът го отхвърля.
1. По иска по чл. 19, ал. 3 от Закона
за задълженията и договорите
[18] Съгласно чл. 19, ал. 3 ЗЗД, всяка от страните по
предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор.
Когато задължението е да се прехвърли право на собственост върху имот, съдът
проверява и дали са налице предпоставките за прехвърлянето на собствеността на
имота, включително дали отчуждителят е собственик на имота (вж. чл. 363 от ГПК). Следователно предпоставките за уважаването на иска са: 1. ответникът да е
собственик на недвижим имот; 2. наличие на валиден предварителен договор между
ищеца и ответника за продажба на този недвижим имот; 3. да не е сключен окончателен
договор; 4. ищецът да иска от съда обявяването му за окончателен; 5. ищецът да
е изправен относно изпълнението на
задълженията си по предварителния договор; 6. процесният имот да е в степен на
завършеност, позволяващ сделки с него (груб стореж).
[19]
Съдът установи, че:
-
Н.
е собственик на процесния имот;
-
Н.
и Ж.Б. са сключили валиден предварителен договор за продажба на този недвижим
имот, по който първият е продавач, а вторият-купувач;
-
окончателен
договор не е сключен;
-
Ж.Б.
иска от съда да обяви предварителния договор за окончателен.
[20] Действително Ж.Б. не е
изпълнила задължението си към Н. да му заплати последните 5 398,00 евро от
цената по договора, но това плащане се е дължало преди прехвърлянето на
собствеността, което не се е състояло. Нещо повече, съдът установи, че съгласно
чл. 14 от договора, ако Н. не е прехвърлил собствеността в уговорения срок,
нещо, което той не е направил, той е дължал на Ж.Б. 5 398,00 евро
неустойка. Ж.Б. предявява възражение за прихващане на дължащата ú се
неустойка с остатъка от цената, който тя дължи. Налице са условията за
прихващане. Затова съдът извършва прихващането. Ето защо не е необходимо Ж. Б. да заплаща на Н. последните
5 398,00 евро от дължащата се цена по предварителния договор.
[21] Съгласно чл. 181 от Закона за
устройство на територията, правото на строеж на
сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента
на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След завършване на
сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната)
администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда
или самостоятелни части от нея (вж. пак там). Завършването на сградата в груб
строеж се удостоверява с акт за приемане на конструкцията (акт образец 14) по
смисъла на чл. 7, ал. 3, т. 14 от Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на
актове и протоколи по време на строителството.
[22] Съдът установи, че по отношение на процесния имот акт обр. 14
е бил издаден на 21.03.2008 г. Следователно, тогава сградата е достигнала етап
груб строеж. Процесният имот е самостоятелен обект на правото и съответно годен
обект на прехвърлителни сделки. Ето защо от 21.03.2008 г. е станало възможно
сключването на окончателния договор, чийто предмет следва да е процесният имот.
[23] Налице са всички предпоставки
за уважаването на иска. Затова съдът обявява предварителния договор за
окончателен.
2. По иска по чл. 79,
ал. 1, връзка с чл. 92, ал. 1 от ЗЗД
[24] Съгласно чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, неустойката представлява предварително определен от
страните размер на обезщетението за вредите, които кредиторът би претърпял от
неизпълнението или лошото изпълнение на договора. Следователно предпоставките
за уважаването на иска са: 1. наличие на валиден основен договор между ищеца и
ответника; 2. неизпълнение на задължение по този договор от ответника; 3.
валидна договорка за неустойка между ищеца и ответника при неизпълнение на това
задължение от ответника; 4. ответникът да не е платил неустойка на ищеца.
[25] Съдът установи, че:
- между Н. и Ж.Б. е
налице валиден предварителен договор;
- по този договор Н. не е
изпълнил задължението си да сключи окончателен договор в уговорения срок;
- Н. и Ж.Б. са уговорили
заплащането на неустойка от Н. при неизпълнение на това задължение. Такава
неустойка обаче те са уговорили освен в чл. 14 и в чл. 15 от договора. Двете
неустойки обезпечават вредите от едно и също неизпълнение. Не е законосъобразно
едни и същи вреди да се обезщетяват два пъти (съдът вече извърши прихващане с
неустойката по чл. 14 от договора). Затова съдът приема, че не е налице
предпоставка за уважаването на иска и съдът го отхвърля.
3. По
разноските
[26] Ищцата е поискала присъждането на
разноски. Тя е направила такива за 4 980,95 лева.
[27] Съгласно чл. 78, ал. 1 от ГПК, ищецът има право на разноски съобразно уважената част от исковете. Съдът уважава първия иск, но отхвърля втория. Затова съдът осъжда ответника да заплати на ищцата 3 715,01 лева разноски по делото.
Съдия: