ПРОТОКОЛ
№ 120
гр. гр.Мадан, 30.04.2025 г.
РАЙОНЕН СЪД – МАДАН в публично заседание на тридесети април
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:СЛАВЧО АС. ДИМИТРОВ
при участието на секретаря Елка Ст. Алендарова
Сложи за разглеждане докладваното от СЛАВЧО АС. ДИМИТРОВ
Гражданско дело № 20245430100410 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 10:30 часа се явиха:
ИЩЕЦЪТ Н. А. А. – редовно призована, явява се лично и чрез АДВ.М.
О. – с пълномощно по делото.
ОТВЕТНИКЪТ А. А. А. – редовно призован, не се явява, за него се
явява АДВ.А. А. – с пълномощно по делото.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Р. П. С. – редовно призована, явява се лично.
АДВ.О. – Моля да се даде ход на делото.
АДВ.А. – Няма пречки за даване ход на делото.
СЪДЪТ НАМИРА, че не са налице процесуални пречки за даване ход
на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Докладва се постъпила молба от ищеца от 29.04.2025 г., с която
заявява, че единият от допуснатите им свидетели А. К. К., който е служебно
командирован за периода до 07.05.2025 г. и не може да се яви като свидетел в
настоящото свидетел.
Докладва се представеният по делото заверен препис на влязло в сила
Решение № 65/02.07.2019 г. по ч.гр.д. № 41/2019 г. по описа на РС Мадан.
1
АДВ.О. – Поддържам молбата за отлагане на делото за разпит на
допуснатите свидетели, като се задължавам в следващото с.з. да представя и
заповед за командировка на нашия свидетел, тъй като към момента не
разполагаме. Да се приеме като доказателство докладваното в днешно с.з.
решение на РС-Мадан.
АДВ.А. – След като получих телефонно обаждане от съд.секретар по
делото, своевременно уведомих свидетелите да не се явяват днес, и да имаме
възможност да бъдат разпитани в следващото с.з. Да се приеме като
доказателство по делото постъпилото решение от РС-Мадан.
СЪДЪТ НАМИРА, че следва да бъде прието като доказателство по
делото постъпилият заверен препис на влязло в сила Решение № 65/02.07.2019
г., както и да бъде определен краен срок за събиране на допуснатите гласни
доказателства по делото. Предвид горното съдът
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА и прилага като писмено доказателство по делото – заверен
препис на влязло в сила Решение № 65/02.07.2019 г. по ч.гр.д. № 41/2019 г. по
описа на РС Мадан.
ОТЛАГА разпита на допуснатите свидетели за следващото съдебно
заседание.
ОПРЕДЕЛЯ краен срок за събиране на гласните доказателства по
делото - следващото съдебно заседание.
Докладва се постъпилото на 23.04.2025 г. заключение по съдебно-
оценъчната експертиза, както и постъпилото на 24.04.2025 г. допълнение към
заключението, същото не е в срока по чл.199 от ГПК. Препис от
заключението и допълнението се предостави на страните.
АДВ.О. – Нямам възражение против неспазване срока за представяне
на заключението.
АДВ. А. – Също нямам възражение.
ПРЕДВИД липсата на възражения против неспазения срок по чл.199 от
ГПК съдът намира, че не е налице процесуална пречка за изслушване на
вещото лице.
ПРИСТЪПВА към снемане на самоличността и изслушване на вещото
лице:
2
Р. П. С. – на 67 години, българка, българска гражданка, неосъждана,
без родство и дела със страните.
НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ се напомни наказателната отговорност по чл. 291
от НК.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Р. С. – Известна ми е наказателната отговорност.
Поддържам представеното заключение и допълнението към него.
Въпрос от адв.О.: Може ли да представите на съда офертите, които сте
ползвали за сравнителен анализ?
Отговор на вещото лице: По принцип това не е задължително, но
мога да ги представя.
Въпрос от адв.О.: В таблицата прил.1 в колоната „сравнителен имот №
1, № 2, № 3“ на ред „наемна цена“ са записани стойности, след които е
поставен знака за евро, а във Вашето заключение сте ползвали абсолютните
стойности в цифри, само че в единица лева. Кое е вярно от двете?
Отговор на вещото лице: От преди 10-12 години всички пазарни
оценки, наемни и пазарни, се изчисляват в евро. Така са офертите в
официалните източници. След като се приключи оценката, се превръща по
фиксинга 1.95583. След изготвяне на методиките и след тяхното претегляне,
като крайна пазарна цена в евро задължително се умножава по фиксинга за
левова равностойност. Но от 10-12 години е задължително да се смятат в евро.
Въпрос от адв.О.: Тогава на какво се дължи разликата например наема
на ап.№ 1 е 192 евро, къде във Вашето заключение сте превърнали тази
наемна цена в лева и сте я разделили така, че да се получи наем на кв.м. в
лева?
Отговор на вещото лице: По методологията на българските стандарти
за оценяване от 01.06.2018 г. в сравнителния метод задължително се ползва от
3 до 5 оферти по оценка на оценител, т.е. това е изходната база, и след това се
прилага методологията, има показател за офертност, за местонахождение и
т.н., които се отразяват с проценти и в корекционни коефициенти. Ако пиша „-
5“, корекционният коефициент е 0.95, и след това накрая се получава една
приравнена цена между тези 3 или 5 оферти, които са сходни, аналогични към
оценявания имот. Когато няма оферти за дадения район, даже на л.4 съм дала
разпечатка на официалните източници, които предоставят оферти, дори в
3
Смолян няма, има само на Пампорово, обаче това не е идентичен, сходен
район към настоящата наемна пазарна оценка дори и с нов център в Смолян, с
различен статут са и не могат да се ползват, сходни, аналогични имоти в
района или съседния, това съм го описала на л.3 за пазарния подход. След това
на л.4 на ред 6 съм писала „като оценителят е длъжен също да приложи
допълнителен анализ и корекции“ и т.н.
Въпрос от адв.О.: В този смисъл защо сте приложили корекция „-20%“
заради начина на отдаване?
Отговор на вещото лице: Това е корекционен коефициент „процент за
офертност“, това е по преценка на оценителя, но понеже е в друго населено
място, друго местоположение, и затова съм свалила от цената 20% за
офертност, а максимума е 30%.
Въпрос от адв.О.: Това, което казвате за местоположението, е взето
предвид на трети ред, където е коригирано с 10%. Защо сте го коригирали два
пъти?
Отговор на вещото лице: Техническите показатели по стандарт за
корекции са 10-12 %, като местоположение се счита отдалеченост от център
до център, в център, това са техническите показатели, и сравнението е
оценяваният имот и тези оферти, които трябва да са аналогични, сходни в най-
голям процент. Оценявания имот е до център в гр.Р., а другите имоти с № 1,2,
3 са офертите, които съм ползвала.
Въпрос от адв.О.: Коя методология казахте, че сте ползвали, за да се
запознаем с нея?
Отговор на вещото лице: На л.4 отгоре надолу на ред 14 от
експертизата съм записала: „оценката е изготвена съгласно българските
стандарти за оценяване в сила от 01.06.2018 г за всички физически и
юридически лица“. Действащите преди това европейски стандарти и
международни стандарти от 2005 г. не са отменени, но в България това е
задължително. Те са публикувани в интернет, могат да се открият.
Въпрос от адв.О.: Според Вас фактът, че няма обяви за апартаменти
под наем в Р. означава ли, че има незадоволено търсене?
Отговор на вещото лице: Оценителят няма право да изследва пазара,
това се дължи на брокери и други, които са свързани с компетентността на
4
пазара. Ние сме компетентни само за изготвяне на пазарни оценки по оферти
за продажба и за отдаване под наем, наемни пазарни оферти.
Въпрос от адв.О.: Тоест Вие не сте проверявали търсят ли се
апартаменти под наем в Р. и дали се предлагат такива?
Отговор на вещото лице: На л.4 съм записала: „наемния пазар в
нашата област е слабо развит с изключение на курортен комплекс
Пампорово“. Направих справки и прилагам, задала съм в интернет търсене, и
резултат: „жилища под наем Р. – 0 обяви“, нарочно съм го дала нагледно, а не
да го цитирам с думи. Моята справка е изготвена въз основа на направените
проверки в официални сайтове, откъдето трябва да взимаме оферти. Нямаме
право да взимаме общински договори, защото общината не е сегмент на
пазара, техните оценки се решават от общинския съвет.
АДВ.О. – нямам други въпроси.
АДВ.А.: Мисля, че всички въпроси по отношение на оценявания обект
и приемане на сравнителни анализи, са с изчерпателни отговори, нямам
въпроси към вещото лице.
Въпрос от съда: Бихте ли уточнили административния адрес на имота?
Отговор на вещото лице: По принцип когато едно населено място има
кадастрална карта, всеки имот има идентификатор. Разгледах делото и не
открих идентификатор. След огледа отидох в община Р., дадоха ми
идентификатор, но аз отидох в Агенция по кадастъра в Смолян, и съм го
записала на л.2 от заключението. Процесният имот е нанесен, това ми е
извадка от АИС програмата, л.2 върви към л.3, даже съм извадила по етажи,
защото бл.* има два входа – вх.А и вх.Б. Процесният апартамент за
определяне на наема е вх.Б, и тука съм дала, че във вх. Б вдясно е ап.*, вдясно
ап.*, на който извърших оглед. Дала съм адм.адрес, който е № *. За по-
сигурно направих справка, т.2 от л.3, направих справка в служба Кадастър
Смолян, всъщност това констатирах по гласна информация.
Административният адрес на имота е ул.*. В кадастъра този апартамент е
записан на А. А., това е от кадастралния регистър. Улица * е с друго
местонахождение, не е там, където извърших огледа и ми беше даден достъп
до имота.
АДВ.О. – Да се приеме заключението.
5
АДВ.А. – Да се приеме заключението.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ – Представям справка-декларация.
СЪДЪТ НАМИРА, че следва да бъде прието заключението по съдебно-
оценъчната експертиза, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА заключението на вещото лице Р. П. С. по изготвената
съдебно-оценъчна експертиза.
НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ Р. П. С. да се заплати сумата от общо 400 лева от
внесения депозит.
АДВ.О. – Моля да приемете, че се касае за техническа грешка, верният
адрес на процесния имот е на ул.* в гр.Р., аз съм била на огледа. Нямам други
искания.
АДВ.А. – Нямам други доказателствени искания.
СЪДЪТ НАМИРА, че делото следва да бъде отложено за събиране на
допуснатите гласни доказателства, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ОТЛАГА делото за 27.05.2025 г. от 13.30 часа, за която дата и час
ищцата уведомена лично и чрез процесуалния си представител в съдебно
заседание, ответникът уведомен в съдебно заседание чрез процесуалния си
представител.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, закрито в 10.54 часа.
Съдия при Районен съд – Мадан: _______________________
Секретар: _______________________
6