Р
Е Ш Е
Н И Е
Гр. София 03.11.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд първо гражданско
отделение в открито заседание на осми октомври две хиляди и двадесета година в
състав:
Съдия: Свилен Станчев
при участието на секретар Снежана Апостолова, като разгледа
докладваното от съдия Свилен Станчев гр.дело № 15096
по описа за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид:
Делото
е образувано по предявени от М.В.Г. и Д.Й.Г.
срещу И.Д.Б. четири обективно съединени иска при условията на кумулативност:
конститутивен иск с правно основание чл. 189 ал. 1 във вр. с чл. 87 ал. 3 от ЗЗД,
осъдителен иск с правно основание чл. 55 ал. 1 предл. 3 от ЗЗД, осъдителен иск
с правно основание чл. 189 ал. 1 изречение второ от ЗЗД и осъдителен иск с
правно основание чл. 189 ал. 1 изр. трето във вр. с чл. 82 от ЗЗД, за заплащане
на обезщетение за вреди, в размер на 10 000 лева в резултат на завишената
стойност на имота, и 4000 лева неимуществени вреди – общо 14 000 лева.
Ищците М.В.Г. и Д.Й.Г. излагат, че с договор за
покупко-продажба на недвижим имот с НА № 49 том ІV рег. № 3425, дело № 697 от
2018 г. на нотариус Й.Л., вписан в СВп вх. рег. № 64407 от 02.10.2018 г. т №
192, том CXLVII дело № 46538
ищцата Г. в режим на семейна имуществена общност закупила от ответника И.Д.Б.
следния недвижим имот: апартамент № 16, находящ се в гр. София, Столична
община, район „*********, представляващ самостоятелен обект в сграда, с
идентификатор 68134.1381.2232.1.16 по кадастрална карта, при съседи: на същия
етаж 68134.1381.2232.1.15, 68134.1381.2232.1.23, под обекта 68134.1381.2232.1.14,
над обекта няма, заедно с мазе № 4 без посочени площ и граници по нотариален
акт, заедно с 2,83 % идеални части от общите части на сградата и отстъпеното
право на строеж, срещу цена от 26 500 евро, равностойни на 51 829,50
лева по курса на лева към евро, която сума била посочена като удостоверяван
материален интерес в описания нотариален акт. Преди закупуването на имота,
ищците проверили в Службата по вписванията за наличие на вписвания,
отбелязвания и заличавания за тежести и права на трети лица върху процесния
имот. След влизане във владение на имота, ищците извършвали подобрения в него:
смяна на дограма; подготовка и нанасяне на специална италианска мазилка; нова
входна метална врата; ремонтиране на баня с поставяне на плочки и най-модерна
санитария; ремонт на частта от покрива, която е над апартамента, включваща
подготовка и поставяне на изолационно покритие и външна (фасадна) изолация.
Стойността на ремонта, включващ материали и труд, била 15 000 лева.
Ищците владеели и ползвали имота необезпокоявано до м.
август 2019 г., която ищцата Г. разбрала, че по отношение на апартамента имало
вписано завещание на 26.02.2018 г., направено в полза на Р.Н.Д. от собственика
на имота Д.Б.С., починала на 23.11.2017 г. Завещанието било вписано по-рано от
нотариалния акт, с който ответникът Б. като продавач на имота, се легитимирал
като собственик. Д.Б.С. наследила описания апартамент от родителите си като
единствен наследник, а тя от своя страна не била омъжена и нямала деца.
След смъртта на Д.Б.С. лицето Р.Н.Д. представил
саморъчно завещание за обявяване от нотариус. Завещанието било обявено с
протокол от 23.02.2018 г. на нотариус В.Б., и вписано в Службата по вписванията
на 26.02.2018 г. На 10.08.2018 г. наследникът по завещание Р.Н.Д. сключил
предварителен договор за продажба с П.М.Ц., който на 01.03.2019 г. предявил
пред СГС иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за сключване на окончателен договор.
Наследниците по закон на починалата Д.Б.С. от своя
страна продали наследствения апартамент на ответника И.Д.Б. с НА № 30 том ІІ
рег. № 2268, дело № 204 от 2018 г. на нотариус И. Н., който акт бил вписан в
Службата по вписванията вх. рег. № 11905 от 01.03.2018 г., акт № 90 том ХХVІ
дело № 8110/2018 г.
Ищците твърдят, че са направили разноски по
прехвърлянето на имота, дължими местни данъци и такси, претърпели имуществени
вреди от повишаването на цените на имотите след покупката на процесния
апартамент и невъзможността им да купят равностойно жилище на същата цена.
Твърдят, че са претърпели и неимуществени вреди, изразяващи се в силен стрес от
факта, че не били собственици на имота.
На основание изложеното, ищците правят следните
искания до съда:
-
да развали договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален
акт № 49 том ІV рег. № 3425, дело № 697/2018 г. на нотариус Й.Л., вписан в
Службата по вписванията с вх. рег. № 64407 от 02.10.2018 г., акт № 192, том LXLVII
(такова число не
съществува, а томът е с № CXLVII, т.е.147 – л. 12), дело № 46538/2018 г.;
-
да осъди ответника да им плати продажната цена на имота в размер на 26 500
евро, равностойни на 51 829,50 лева;
-
да осъди ответника да им плати разноски по договора – местен данък, такса вписване и
нотариална такса, в размер на 2019,15 лева;
- да осъди ответника да им плати необходими разноски – платени местен данък и
такса битови отпадъци за 2019 г. в размер на 96,31 лева;
- да осъди ответника да им плати полезни разноски, в
общ размер 15 000 лева;
- да осъди
ответника да им плати обезщетение за имуществени вреди вследствие завишената
стойност на имота, в размер на 10 000 лева;
- да осъди ответника да им плати обезщетение за
неимуществени вреди в размер на общо 4000 лева, по 2000 лева за всеки ищец.
Съобразно
формулираните искания, съдът с доклада по делото е приел, че е сезиран със
следните обективно съединени искове при условията на кумулативност:
- конститутивен иск с правно основание чл. 189 ал. 1 изр. първо във вр. с
чл. 87 от ЗЗД, за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот;
-
осъдителен иск с правно основание чл. 189 ал. 1 изр. 2 предл. 1 във вр. с 55
ал. 1 предл. 3 от ЗЗД в размер на 26 500 евро, равностойни на
51 829,50 лева;
-
осъдителен иск с правно основание чл. 189 ал. 1 изр. 2 предл. 2 от ЗЗД за
заплащане на разноските по договора в размер на 2019,15 лева;
-
осъдителен иск с правно основание чл. 189 ал. 1 изр. 2 предл. 3 от ЗЗД във вр.
с чл. 72 ал. 2 от ЗС, за заплащане на необходими разноски за запазване на имота
– платени местни данъци и такса битови отпадъци за 2019 г. в размер на 96,31
лева;
-
осъдителен иск с правно основание чл. 189 ал. 1 изр. 2 предл. 4 от ЗЗД, за
заплащане на направени подобрения в размер на 15 000 лева;
- осъдителен иск с правно основание чл. 189 ал. 1 изр.
3 във вр. с чл. 82 от ЗЗД, за заплащане на обезщетение за имуществени вреди в
размер на 10 000 лева;
- осъдителни искове с правно основание чл. 189 ал. 1
изр. 3 във вр. с чл. 82 от ЗЗД, за заплащане на обезщетение за неимуществени
вреди в размер на по 2000 лева за всеки ищец.
Ответникът И.Д.Б. е получил исковата молба на
04.03.2020 г. (л. 46), като е декларирал адрес за призоваване. Ответникът не е
взел становище по иска в хода на делото.
От
събраните по делото доказателства се установява следното:
С
нотариален акт № 49 от 02.10.2018 г., том ІV рег. № 3425, дело № 697/2018 г. на
нотариус Й.Л., вписан в Службата по вписванията с вх. рег. № 64407 от
02.10.2018 г., акт № 192, том СXLVII, дело № 46538/2018 г., ответникът И.Д.Б. продал на
ищцата М.В.Г. следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда, с
идентификатор 68134.1381.2232.1.16 по кадастрална карта и кадастралните
регистри на район „Надежда“, Столична община, гр. София, одобрени със заповед
РД-18-48/12.10.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, с предназначение
жилище, апартамент, брой нива на обекта 1, находящ се в сграда № 1 в поземлен
имот с идентификатор 68134.1381.2232, представляващ апартамент № 16, находящ се
в гр. София, Столична община, район „*********, със застроена площ 63,17 кв. м,
с обща брутна кубатура от 263 м³, състоящ се от стая, хол, кухня, антре,
пералня, клозет, балкон, без посочени съседи по документ за собствeност, при съседи по схема от
кадастрална карта: на същия етаж 68134.1381.2232.1.15, 68134.1381.2232.1.23,
под обекта 68134.1381.2232.1.14, над обекта няма, заедно с мазе № 4 без
посочени площ и граници по нотариален акт, заедно с 2,83 % идеални части от
общите части на сградата и отстъпеното право на строеж върху мястото, попадащо
в ІІІ зона по 6% съгласно документи за собственост. В договора е уговорена
продажна цена от 26 000 евро. Цената била платена по банков път, видно от
представените с нотариалното дело платежни документи (л. 98-99). Продавачът И.Д.Б.
се легитимирал като собственик на имота с нотариален акт № 30 от 01.03.2018 г.,
том ІІ рег. № 2268, дело № 204/2018 г., с който купил имота от С.М.М., Х.К.С., Т.-А.М.С.,
Л.М.П.и Г.Я.Н..
Имотът бил придобит от Б.С.М.с договор от 26.12.1968
г. за продажба на държавен недвижим имот, сключен във формата по чл. 18 от ЗС
(л. 18). Б.С.М.починал на 01.12.1999 г. и бил наследен от съпругата си С.С.М.и
дъщеря си Д.Б.С., който била неомъжена и без деца. След смъртта си на
21.03.2012 г. С.Г.М.била наследена от дъщеря си Д.Б.С.. Лицата С.М.М., Х.К.С., Т.-А.М.С.,
Л.М.П.и Г.Я.Н. са наследници по закон на Д.Б.С. след нейната смърт на
23.11.2017 г., като роднини по съребрена линия от четвърта степен – деца на
братя и сестри на Б.С.М.и наследници по чл. 8 ал. 4 от ЗН.
Със саморъчно завещание от 19.10.2017 г. Д.Б.С.
завещала цялото си имущество на Р.Н.Д. (л. 16). Саморъчното завещание било
обявено на 23.02.2018 г. от нотариус В.Б. (л. 17). По силата на завещанието
лицето Р.Н.Младенов придобил собствеността върху недвижимия имот, собствен
приживе на Д.Б.С..
При така изложените обстоятелства, ответникът И.Д.Б.
не е придобил собствеността върху имота с неговата покупка с нотариален акт №
30 от 01.03.2018 г., том ІІ рег. № 2268, дело № 204/2018 г., тъй като
продавачите С.М.М., Х.К.С., Т.-А.М.С., Л.М.П.и Г.Я.Н. не са били собственици на
имота. С последващия №
49 от 02.10.2018 г., том ІV рег. № 3425, дело № 697/2018 г. на нотариус Й.Л.
ищците са купили имота от И.Д.Б., който не е бил негов собственик. Установява
се, че ищците са били добросъвестни
приобретатели на имота, с оглед вписването на ответника - продавач като негов
собственик. Поради това, за ищците се поражда правото по чл. 189 ал. 1 във вр.
с чл. 87 ЗЗД да развалят договора за продажба на имота. Предявеният иск за
разваляне на договора за продажба е основателен.
Основателни са и исковете за връщане на заплатената от
ищците на ответника продажна цена в размер на 26 500 евро, платения местен
данък, такса за вписване и нотариални такси в размер на 2019,15 лева и платени
данък върху недвижим имот и такса битови отпадъци в общ размер 96,31 лева за
2019 г. Основателността на иска произтича от основателността на иска за
разваляне на договора за продажба и задължението на продавача да върне на
купувача платената цена и да му заплати разноските по договора и необходимите
разноски за вещта. Заплащането на разноските по договора се удостоверява от
платежните документи: данък при придобиване на имущество в размер на 1295,74
лева, такса вписване в размер на 51,83 лева и нотариална такса в размер на
671,58 лева (л. 30-32). Заплащането на необходимите разноски за имота се
доказва от представените платежни документи – приходна квитанция и системен бон
(л. 26-27). Следва горните суми да бъдат заплатени от ответника на ищците.
За установяване на направените полезни разноски за
имота по предявения иск по чл. 189 ал. 1 изр. 2 предл. 4 от ЗЗД, по делото е изготвена съдебно-техническа
експертиза. Според заключението на вещото лице, стойността на извършените
ремонтни СМР в имота е 18 045 лева, а увеличението на стойността на имота
е 27 637 лева. С оглед размера на предявения иск – 15 000 лева,
същият е изцяло основателен.
Основателни са и исковете с правно основание чл. 189
ал. 1 изр. 3 във вр. с чл. 82 от ЗЗД, за заплащане на обезщетение за имуществени
вреди в размер на 10 000 лева. От изготвената съдебно-техническа
експертиза се установява, че пазарната стойност на имота без направените
подобрения е подобрения би била 110 494 лева, а с подобренията имотът е на
стойност 138 131 лева. Загубата от ищците на имота с увеличената стойност
е непосредствена последица от добросъвестното му закупуване от несобственик и в
този смисъл е имуществена вреда по смисъла на чл. 82 от ЗЗД. С оглед цената на
предявения иск, следва същият да бъде уважен в пълния му размер.
По делото безспорно са установени и настъпили за
ищците неимуществени вреди вследствие отстраняването им от имота, изразяващи се
в тежък психически и емоционален шок, влошаване на отношенията помежду им, влошаване
на здравето им. Тези обстоятелства се установяват от показанията на св.
Светослава Михайлова. Това дава основание на съда да приеме, че справедливият
размер на обезщетението за неимуществени вреди за всеки от ищците е предявеният
размер от 2000 лева.
С оглед на уважаването на исковете в пълен размер,
следва ответникът да заплати на ищците разноските по делото в общ размер
3865,56 лева.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е
Ш И:
Разваля договор за
покупко-продажба на недвижим имот между И.Д.Б., ЕГН **********, адрес ***, като продавач, и М.В.Г. ЕГН **********
и Д.Й.Г. ЕГН **********, двамата с адрес: *** като купувачи, сключен с нотариален акт № 49 от 02.10.2018 г., том ІV
рег. № 3425, дело № 697/2018 г. на нотариус Й.Л., вписан в Службата по
вписванията с вх. рег. № 64407 от 02.10.2018 г., акт № 192, том СXLVII, дело № 46538/2018 г., с предмет на
договора: самостоятелен обект в сграда, с идентификатор 68134.1381.2232.1.16 по
кадастрална карта и кадастралните регистри на район „Надежда“, Столична община,
гр. София, одобрени със заповед РД-18-48/12.10.2011 г. на изпълнителния
директор на АГКК, с предназначение жилище, апартамент, брой нива на обекта 1,
находящ се в сграда № 1 в поземлен имот с идентификатор 68134.1381.2232,
представляващ апартамент № 16, находящ се в гр. София, Столична община, район „*********,
със застроена площ 63,17 кв. м, с обща брутна кубатура от 263 м³, състоящ
се от стая, хол, кухня, антре, пералня, клозет, балкон, без посочени съседи по
документ за собствeност, при
съседи по схема от кадастрална карта: на същия етаж 68134.1381.2232.1.15,
68134.1381.2232.1.23, под обекта 68134.1381.2232.1.14, над обекта няма, заедно
с мазе № 4 без посочени площ и граници по нотариален акт, заедно с 2,83 %
идеални части от общите части на сградата и отстъпеното право на строеж върху
мястото, попадащо в ІІІ зона по 6% съгласно документи за собственост, и
продажна цена 26 500 евро.
Отменя
нотариален акт № 49 от 02.10.2018 г., том ІV рег. № 3425, дело № 697/2018 г. на
нотариус Й.Л., вписан в Службата по вписванията с вх. рег. № 64407 от
02.10.2018 г., акт № 192, том СXLVII, дело № 46538/2018 г.
Осъжда
И.Д.Б. да заплати на М.В.Г. и Д.Й.Г. сумата от 26 500 (двадесет и шест
хиляди) евро продажната цена на имота по разваления договор за
покупко-продажба, ведно със законната лихва от 18.11.2019 г. до окончателното
изплащане на сумата.
Осъжда
И.Д.Б. да заплати на М.В.Г. и Д.Й.Г. сумите от 2019,15 лева (две хиляди и
деветнадесет лева и петнадесет стотинки) разноски по разваление договор за
покурко-продажба, и и 96,31 лева (деветдесет и шест лева и тридесет и една
стотинки) платени данък върху недвижим имот и такса битови отпадъци за 2019 г.,
ведно със законната лихва от 18.11.2019 г. до окончателното изплащане на сумата
Осъжда
И.Д.Б. да заплати на М.В.Г. и Д.Й.Г. сумата от 15 000 (петнадесет
хиляди) лева полезни разноски за имота, ведно със законната лихва от 18.11.2019
г. до окончателното изплащане на сумата.
Осъжда
И.Д.Б. да заплати на М.В.Г. и Д.Й.Г. сумата от 10 000 лева имуществени
вреди вследствие неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли
собствеността върху имота, ведно със законната лихва от 18.11.2019 г. до
окончателното изплащане на сумата.
Осъжда
И.Д.Б. да заплати на М.В.Г. и Д.Й.Г. сумите от по 2000 (две хиляди) лева на
всеки ищец неимуществени вреди вследствие неизпълнение на задължението на
продавача да прехвърли собствеността върху имота, ведно със законната лихва
върху тези суми от 18.11.2019 г. до окончателното изплащане на сумата.
Осъжда
И.Д.Б. да заплати на М.В.Г. и Д.Й.Г. разноски по делото в размер на 3865,56 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския
апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: