Р Е Ш Е Н И Е
№
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ДОБРИЧКИ
РАЙОНЕН СЪД гражданска колегия, десети състав в проведеното на тридесет
и първи октомври две хиляди и четиринадесета
година открито съдебно заседание в
състав:
Районен съдия:Албена Колева
При участието на секретаря Д.Й., като
разгледа докладваното от съдията гр. дело №6422 по описа на
ДРС за 2011г., за да се произнесе взе предвид
следното:
Твърди
се в исковата молба, че ищцата изпълнила задълженията си по договор с ответника от 18.11.2009г. и
анекси към него и му заплатила дължимата цена изцяло. Ответникът не изпълнил
задълженията си по договора, поради което на осн.чл.15 от договора ищецът
претендира неустойка в размер на 20 933 лв./ 10% от платена сума в размер
на 209 335 лв./.На 18.11.2009г. между страните бил подписан предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот и извършване на СМР. Уговорено
било, че в ПИ №.... в гр.Д. ответникът ще построи
недвижими имоти- предмет на
договор-чл.1 до степен „ напълно
завършен” по БДС. Крайната цена на сделката била уговорена с анекси от
19.11.2009г.-184 750 лв.- договорена цена и 24 585 лв.- ДДС, общо 209 335
лв. Цената била напълно платена от ищцата на няколко вноски. На
10.12.2010г. бил сключен окончателния договор между страните, като ответникът
прехвърлил на ищеца правото на собственост върху изградените имоти при степен
на завършеност 63 %. Според ищеца ответникът не изпълнил задълженията си за
изграждане на имотите в напълно завършен вид, като не били изпълнени следните
дейности: фина мазилка по стени, закриване на канализационни тръби в сервизни
помещения и кухня, монтаж на интериорни врати и входна врата-масивно дърво,
монтаж на парапет и изграждане на настилка на терасите, монтаж на ел.табло с
предпазители. През м.11.2011г. ответникът сменил вратата на входа без да
предаде на ищцата ключове. Към момента на подаване на исковата молба ищцата
няма достъп до процесния имот. Претендира ответникът да й заплати договорна неустойка
– 10% от платена та сума заедно със законната лихва от датата на иска и
разноските по делото.
Ответникът оспорва иска. С отговора оспорва
предварителния договор като неистински, с невярно съдържание по отношение на
удостоверителното изявление на нотариуса относно подписите. Твърди се невярно
удостоверяване поради наличие на два предварителни договора с идентичен предмет
и различни страни, с един и същи номер
на заверката на нотариуса. Твърди, че е
сключен предварителен договор с бащата на ищцата. Ищцата не била заплатила
дължимата сума по прехвърлителния договор изцяло. Срещу прехвърляне на
собствеността ищцата дължала общо 209 335 лв., от които заплатила
147 512 лв., а остатъкът от
61 823 лв. не бил платен. Оспорва се твърдението за извършено от ищцата
плащане на сумата от 42 265 лв. Оспорва се документ- разписка от
10.12.2009г. за плащане на същата тази сума от 42 265 лв. като
неавтентичен и се поставя искане за откриване на производство по чл.193 ГПК. Оспорва
се твърдението за плащане на сумата от 10 000 евро при сключване на предварителния договор.
В условие на евентуалност се прави възражение за
прихващане със сумата, която ищцата дължи на ответника по предварителния
договор.
В отговора се твърди също, че довършителните работи били неизпълнени изцяло
по причина, че ищцата не осигурила достъп до имота;предварителния договор бил
прекратен със сключването на окончателния. Посочената от ищеца клауза на чл.15
от предварителния договор, на който се основава претенцията се отнасяла само за
съществено изпълнение; настоява се за недействителност на клаузата, ако се
приеме, че се отнася за всички форми на неизпълнение, както и че размерът е
прекомерно висок. Заявява се искане за намаляване на размера на неустойката, тъй като е несъразмерно висок
спрямо вредите от претендираното
неизпълнение. Според ответника единствените недовършени СМР на обекта са непоставени ел.контакти по проект, като
неизпълнението се дължи на липса на съдействие на ищцата, респ.осигуряване на
достъп до обекта. Издаването на разрешение за ползване било забавено
незначително поради причини, извън ответното дружество: ищцата възпрепятствала
работата на ответника; не подписала обр.15 за приемане на строителството; забавяне
при сключване на договор за присъединяване към водопреносната система; неблагоприятни
атмосферни условия за работа. Ответникът настоява също, че възражението за
некачествено изпълнение на СМР е преклудирано, тъй като ищецът е приел
обекта без възражения.
Между страните са спорни обстоятелствата, изложени в
исковата молба.
Предявен е иск по чл.92 ЗЗД.
По делото са събрани писмени доказателства;
извършена е съдебно-счетоводна експертиза.
След като съобрази доводите на страните и обсъди
доказателствата по делото съдът намира от фактическа и правна страна следното:
Установените факти:
Представен е Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот и извършване на строително-монтажни
работи/СМР/ от 18.11.2009г., сключен между страните. Цената е уговорена в чл.7
и възлиза на 122 927 лева, представляващи левовата равностойност на
62 853 евро.В чл.7.1 е уговорен следния начин на плащане: 10 000 евро се
плащат при подписване на договора по банков път, последното уточнение е
изписано ръчно. Разликата от 52 853 евро следва да бъде платена до
10.12.2009г. по посочена банкова сметка.***.12.2011г. , като той се е задължил
да завърши имота до фаза „напълно завършен”
С Анекс от 19.11.2009г. страните са уговорили чл.7 да се чете ”184 750 лева”. Създава
се нов чл.7.3- Разликата от 35 123
лева за жилището и 26 700 лева за паркоместа ще бъде внесена в срок до
10.12.2009г. в брой срещу разписка или по посочена в анекса банкова сметка.
***.11.2009г.
се създава чл.7.2-ДДС в размер на 24 585 ще бъде внесена в срока по
предварителния договор по посочена банкова сметка.
*** ищцата и
пълномощника на управителя на
ответното дружество.
Претендираната неустойка е уговорена в чл.15 от
предварителния договор: 10% от платената
сума, която ответникът следва да заплати при виновно неизпълнение на
задълженията по договора.
В производството по чл.207 ГПК е извършена строително-техническа
експертиза, която дава заключение, че към датата на огледа-13.01.2012г. е
изпълнен груб строеж, частично изпълнени инсталации, монтирани прозорци и
шпахловка с боядисване по тавани, завършена външна мазилка и изпълнени
балконски парапети на апартамента. Процесните имоти се установяват от
експертизата със 75 % степен на завършеност.
Не са изпълнени: фина мазилка по стени; монтаж на
интериорни врати, закриване
канализационни тръби в сервизни помещения и кухня, монтаж входна врата от масивно дърво,
настилка по балкони/тераси/, монтаж на апартаментно ел.табло с предпазители.и
Съдебно-счетоводната експертиза дава
заключение, че ищецът е извършил банкови преводи в полза на ответника за суми в
общ размер 147 512 лв., които са постъпили по сметка на ответника на
същата дата, когато са преведени от ищцата.
С договор от 10.12.2010г. – нот. акт N ..., том .../10.12.2010г. на нотариус с рег.N 535 на НК, вписан под N ..., том .../2010г. СВ Д. ответникът прехвърля на
ищеца правото на собственост върху
следните обекти в гр.Д.:
1/Апартамент от 161,88 кв.м с идентификатор ...- ап.... ет...., изба N ... – 5,27 кв.м и изба N ...-6,76 кв.м
заедно с ид. ч от общите части на сградата и правото на строеж при
степен на завършеност 63%;
2/гараж N ...
от 15 кв.м – идентификатор ... заедно с
ид. ч от общите части на сградата и правото на строеж при степен на завършеност
63%;
3/гараж
N ... от 15 кв. с идентификатор ... заедно с ид. ч от общите части на
сградата и правото на строеж при степен на завършеност 63%
Продажната цена на обектите при 63 % степен
на завършеност е 77 444 лв. без ДДС. Цената е изплатена преди сделката по
банков път.
С Нотариална покана от 13.12.2011., връчена на ответника на
16.12.2011г., ищцата е претендирала пред ответника заплащане на сума от
20 933,50 лв.- неустойка по чл.15 от Предварителния договор поради
неизпълнение на задължението за предаване на описаните обекти в напълно
завършен вид.
По делото е представен частен ненаименуван
документ, изписан на ръка с текст: „Днес
получих аз Т.Т.А. ЕГН **********от М.С.Ш. 42 265, Дата 10.12.2009. Документът
носи печат на ответното дружество. За този документ е открито производство по
чл.193 ГПК, по което ответникът не е ангажирал доказателства.
Представена е от ответника Нотариална покана
до ищцата от 23.11.2011г. , връчена на 02.12.2011г. , с която ответникът
изисква от ищцата да осигури достъп до процесните обекти за извършване на
довършителни работи.
Представен е с отговора Предварителен
договор от 18.11.2009г., сключен между ответника и трето за процеса лице за
същите обекти със същите параметри като предварителния договор-предмет на
настоящия спор.
Ответникът представя също писмени
доказателства- договори за поставяне на дограма, предоставяне на ВиК услуги,
протокол за монтаж на ел.инсталация на сградата , в която се намират процесните
обекти:
Правни изводи:
На
първо място на обследване подлежи
въпроса каква сума е заплатена по предварителния договор- въпрос на спора от
ищцата. За сумата от 10 000 евро, обозначена в предварителния договор като
платима при подписване на договора с добавка
на ръка „по банков път”, ищецът дава обяснения в съдебно заседание, че
сумата е платена в кантората на нотариус Б., а добавката е направена по
настояване на пълномощника на ответника, за негови счетоводни цели. По повод
това твърдение производството е спряно и извършена прокурорска проверка. От
мотивите на Постановление от 28.08.2013г. става ясно, че е установено в хода на проверката, че
поправката /добавката/ е извършена от нотариуса, тъй като първоначално страните
се уговорили плащането да стане в брой, а впоследствие се уговорили това да
стане по банков път. Няма данни обаче плащането да е извършено действително в
брой, при подписване на договора и в кантората на нотариуса. Няма доказателства
за плащането на сумата по банков път. Експертизата установява плащане по банков
път само на сумите по представените с исковата молба платежни документи. От
друга страна обаче в анексите се променя само стойността на разликата между
10 000 евро и общата цена, което представлява косвено доказателство за
плащане на сумата от 10 000 евро при подписване на договора с левова
равностойност 19 558 лв.
По отношение на разписката за сумата от 42 265 лв./л.24/ ответникът не е провел
успешно производство по чл.193 ГПК по отношение оспорване автентичността на
документа. Поради това следва да се приеме за годно писмено доказателство;
носеща подписа на издателя, действащ като пълномощник на ответника. Като частен
свидетелстващ документ, удостоверяващ неизгодни за издателя си факти,
разписката се ползва с материална доказателствена сила и доказва плащането на
сумата от 42 265 лв. от страна на ищцата.
Експертизата установява плащане от ищеца в
полза на ответника по банков път на сумата общо 147 512 лв.
В предварителния договор срокът за плащане
на уговорената цена е определен на 10.12.2009г. Към този срок препращат и
анексите към договора. Съобразен с датата на разписката и банковите преводи
съдът намира за доказано плащането на сумата общо от 209 335 лв.
Съобразно договора и анексите дължимата
продажна цена възлиза на 209 335
лв.
Следователно ищцата доказва изцяло плащане на дължимата цена и е изправна
страна по договора.
При
продажбата на процесните обекти на
10.12.2010г. в нотариалния акт е
отразена степен на завършеност 63%. Към датата на огледа по експертизата в
производството по чл.207 ГПК процесните имоти се установяват със 75 % степен на завършеност. В същата
посока са и данни, изнесени от свидетелите на ищеца- св. В. и К./без родство/-
към м.декември 2011г. апартаментът нямал входна врата. Следователно ответникът
не е изпълнил задължението в срока,
определен в чл.12 от предварителния договор задължението да предаде процесните
обекти до фаза „напълно завършен”.
Прочее разглеждания договор има характер на
предварителен договор за продажба в частта на поетото задължение за сключване
на окончателен договор, а в частта на
СМР – на договор за изработка, по който ответникът като изпълнител не е
изпълнил задължението си. На соченото от ищеца основание ответникът трябва да
му заплати неустойка в размер на 10% от платена цена – 209 333 лв., или
20 933лв.
Искът е
основателен и доказан и следва да бъде уважен. На осн.чл.86 ЗЗД в полза на
ищеца следва да се присъди и обезщетение за забава в размер на законната лихва
от завеждане на иска до окончателното плащане. Предвид изхода на спора и на
осн.чл.78,ал.1 ГПК в полза на ищеца следва да се присъдят направените разноски:
2662,32 лв. в т.ч:25 лв. разноски по допускане на обезпечението, 1700
лв. адвокатско възнаграждение и 837,32 лв.- платена ДТ.
Внесената сума от ответника за депозит вещи лица от
120 лв. като неизползвана подлежи на връщане при изрично поискване с писмена молба с посочена банкова сметка.
***
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „...”
ЕООД гр.Д. ЕИК ... гр.Д., представлявано
от Г.Н.Д. ДА ЗАПЛАТИ на М.С.Ш. ЕГН **********
*** сумата от 20 933 лв./двадесет и три лева/, представляваща неустойка по
чл.12 от Предварителен договор за
продажба на недвижим имот и извършване на строително и монтажни работи от 18.11.2009г. и два
анекса към него от 19.11.2009г. заедно
със законната лихва от датата на иска -
20.12.2011г. до окончателното плащане, както и разноски по делото в размер
на 2662,32 лв./две хиляди
шестстотин шестдесет и два лева 32 ст. /
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд
гр.Добрич в двуседмичен срок от връчването му.
Районен съдия: