№ 939
гр. София, 07.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на четиринадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Георгиева
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Ваня Ил. И.а
като разгледа докладваното от Мария Георгиева Въззивно гражданско дело
№ 20221000503310 по описа за 2022 година
САС е сезиран с въззивна жалба от ищеца по гр.д. 253/2019 г. по описа на СГС.
С решение № 262 947/14.09.22 г. съдът, като е установил, че спрямо придобития
от ищците на база упражнено потестативно право, основано на разпоредбата на чл. 19,
ал. 3 ЗЗД, липсва вещноправен прехвърлителен ефект поради предходно изнасяне на
имотите на публична продан и прехвърлянето им от купувача в проданта ОББАД
(трето лице-помагач на ответника) на ответното дружество Геострукт ООД, е
отхвърлил положителния установителен иск, предявен от Дева Комерс ЕООД срещу
Геострукт ЕООД.
Във въззивната жалба се твърди, че тъй като собствеността на ищеца е
придобита въз основа на сключен със строителя на сграда, в която се помещават
офисно помещение 18 Б и паркомясто Р27, предварителен договор, обявен с влязло в
сила съдебно решение за окончателен, собствеността над имотите не може да се
оспорва. Първостепенният съд е бил длъжен да се съобрази с конститутивното
действие на решението, подменящо липсващото съгласие на продавача и нотариалния
акт за покупко-продажба.
В производството пред САС не са сочени нови доказателства.
Служебна проверка установи, че жалбата е подадена в срок и е допустима, а
обжалваното решение е валиден и допустим съдебен акт. Дължи се произнасяне с
оглед доводите за неправилност, наведени с въззивната жалба.
Въз основа твърденията на страните и наличните по делото доказателства в
рамките на очертания предмет на проверка, САС прави следните изводи:
Придобитите от ищците обекти на право на собственост са офис 18 Б и
паркомясто Р 27. Съдебнотехническа експертиза, изготвена от вещо лице М. (л. 305)
установява, че индивидуализираният като офис 18Б е част от офис 18, заемаш целия
1
етаж на кота + 10.75 от сградата, в която се помещават имотите, предмет на
установителния иск. Инвестиционният проект в част „архитектура“ е одобрен на
19.12.07 г. При оглед на място не се установява отклонение от архитектурния проект и
офис 18 съответства на имота, който е реално построен. Огледът не установява нито
изграждане на втори офис на същото ниво, нито подялба на предвидения офис 18 на
два отделни по-малки обекта на правото на собственост. Начинът на
индивидуализиране на офис 18Б обосновава извод, че той би следвало да заема
североизточната част от офис 18, тъй като граници са описани едновременно ул.
„Казбек“ и бул. „България“. Разрешението за строеж на сградата е 114/10.03.08 г. и е
издадено въз основа на одобрения на 19.12.07 г. инвестиционен проект. Липсва
вписване в разрешението за строеж на последващи заповеди за изменение на
одобрения инвестиционен проект. От това следва, че проектирането на сградата е било
еднофазово. Вещото лице не може да изготви скица на имота, тъй като вербалното
възпроизвеждане на границите му предполага различни конфигурации.
Така приетото заключение доказва направеното от ответника възражение, че
офис 18 Б не е годен обект на правото на собственост.
Извън горното хронологията на паралелно протичащите правоотношения между
1/Дедалос ООД като строител/обещател по предварителен договор с ищеца – Дева
Комерс ЕООД като поемател по предварителния договор за покупка на офис и
паркомясто, 2/Дедалос ООД и ОББ АД като кредитополучател и ипотекарен длъжник и
ОББ АД като кредитодател и ипотекарен кредитор и 3/ОББ АД като купувач в
публична продан след изнасяне на обекти, обезпечили спрян да бъде обслужван дълг
от Дедалос ООД и Геострукт ЕООД като купувач е следната:
Предварителният договор по п.1 от горния абзац е сключен на 10.02.2010 г. С
искова молба, основана на разпоредбата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, вписана на 04.02.14 г. е
потърсена предвидената в чл. 362 и сл. ГПК защита, като с решение на СГС по т.д.
4029/13 г., влязло в сила на 21.01.15 г. искът е уважен.
Кредитът по п.2 е обезпечен с договорни ипотеки – н.а. 38/09 г. по описа на
нотариус Чакърова, с район на действие СРС. Актът е вписан на 21.06.10 г.
В рамките на изп.д. 20138380402837 по описа на ЧСИ М. Б. офис 18 с площ
401.31 кв.м. (а не 18Б със застроена площ 114.77 кв.м.) и паркомясто Р27 са изнесени
на публична продан. По силата на постановления за възлагане от 15.12.14 г. двата
имота са придобити от ОББ АД.
С нотариален акт 116/18 г. имотите са прехвърлени от ОББ на Геострукт ЕООД.
От възпроизведеното последование и техническата експертиза следва, че: няма
годен обект на правото на собственост с квадратурата, означението и границите,
придадени на офис 18 Б. Паркомясто Р27 е придобито от ищеца след вписване на
ипотека, обезпечаваща вземане на трето лице (ОББ АД) към обещателя в
предварителния договор. На това основание правата на ипотекарния кредитор са
непротивопоставими на правата на поемателя по предварителния договор.
Решението по обявяване на предварителен договор за окончателен има
конститутивно действие – с него се заменя несключения договор за продажба, относно
чиито съществени елементи страните са постигнали съгласие. Процедурата предвижда
съдът да осъществи дейността на нотариус, да уважи иска при доказана принадлежност
на правото на собственост на обещателя и да събере изискуемите се местни и
държавни такси. Същевременно съдебното решение не преодолява установеното
правило, че не се поражда вещноправен ефект от сделката, ако прехвърлителят не е
действителен собственост. Поради това, с оглед установителното естество на търсената
защита решението за обявяване на предварителен договор за окончателен следва да се
2
разглежда като официален равностоен на нотариалния акт документ, без да се ползва
от придадената от чл. 297 ГПК задължителна сила на съдебните актове, доколкото с
него не се припокрива предмета на спора, изследван в настоящото производство.
Тъй като настоящият състав достига до изводите, направени и от
първостепенния съд, постановеното решение следва да се потвърди.
Липсва направено в срок (до приключване на съдебните прения) искане за
присъждане на разноски в полза на въззиваемия Геострукт ЕООД. На ОББ АД в
качеството му на трето лице помагач не се следва присъждане на съдебни разноски.
Поради това САС не дължи произнасяне съобразно разпоредбата на чл. 78, ал. 3 ГПК.
Водим от разгърнатите съображения САС:
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 262 947/14.09.22 г., постановено по гр.д. 253/2019
г. по описа на СГС
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от връчването
му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
3