№ 193
гр. гр.Несебър, 23.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Петър Сл. Петров
при участието на секретаря Мая Р. Деянова
като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №
20202150100697 по описа за 2020 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.422, ал.1, във
връзка с чл.286 от ТЗ, във връзка с чл.258 и сл. и чл.79 от ЗЗД.
Ищецът „П.Д.“ ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: град
*******, представлявано от управителя К.Т.Т.-Х., твърди в исковата молба, че на
14.04.2006г. между него от една страна в качеството му на мениджър, и ответника Д.А.Н.,
роден на *******г., гражданин на Р.Ф., с адрес в Република България: *************, Код
по Булстат ******** от друга страна в качеството му на възложител, е сключен Договор за
поддръжка и управление на „*******“ № ММC-S-ВН/001-04.06/. Ответникът е собственик
на имот с площ 96,05 кв.м., апартамент ****, етаж 3, в сграда „***“, крило „К.“, с адрес:
село Равда, УПИ – ***, ***, ***, квартал 22, по плана на село Равда, община Несебър,
„К.А.К.Е.Р.Р.“. По силата на договора Д.А.Н. е възложил, а „П.Д.“ ЕООД се е задължил да
извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно
управление на комплекса, срещу заплащане на месечна такса в размер на 1 евро без ДДС за
квадратен метър площ на собствения на възложителя имот, като плащането следва да се
извърши в срок до 15-и февруари на съответната година. Ищецът твърди, че е изпълнявал
точно задълженията си по договора чрез ежедневни грижи за техническото поддържане на
общите части на сградата, включващо поддържане на В и К и ел. инсталациите,
климатичните, пожароизвестителната и вентилационната инсталации; техническо
поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на
сградата и общодостъпните части на комплекса, включващо доставка на консумативи,
поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове;
1
техническо поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в общодостъпните части
спортни съоръжения и детска площадка; организиране поддръжка на зелените площи в
комплекса; организиране режима на достъп и вътрешния ред на сградата, санитарно-
хигиенни услуги, рецепция и достъпа до спортните съоръжения. Ответникът не е заплащал
дължимите по договора годишни такси въпреки водените с него разговори и опити за
извънсъдебно разрешаване на спора. За вземането си ищецът твърди, че е подал заявление
за издаване на заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК, въз основа
на което е образувано ч.гр.д.№ 157/2020г. по описа на Несебърския районен съд, като срещу
издадената заповед за изпълнение длъжникът по нея – ответник по настоящото дело – е
подал възражение по чл.414 от ГПК. Ищецът моли да бъде признато за установено, че
ответникът му дължи сумата в размер на 2 705,15 лева, представляваща неплатена такса за
поддръжка за 2017г. по договора за поддръжка и управление на „К.А.К.Е.Р.Р.“ №
ММС-S-ВН/001-04.06, сключен на 14.04.2006г. Претендира направените по делото разноски,
както и разноските в заповедното производство.
В отговора на исковата молба, подаден от името на ответника, се изразява
становище за неоснователност на иска. Счита, че договорът е прекратил действието си с
изтичането на срока, за който е сключен, а именно до 23.04.2012г., и не е действал през
претендирания от ищеца период. Счита клаузата в договора, уговорена в раздел I*, т.9,
според която договорът се подновява автоматично за още пет години след изтичането срока
на договора, освен при писмено взето решение не по-малко от четири месеца преди изтичане
на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената
площ на комплекса за неподновяването му, за нищожна. Нищожността поради противоречие
със закона обосновава с довода, че възможността на възложителя да прекрати действието на
договора е поставено в зависимост от действието на трети лица. Ответникът счита, че има
качеството на потребител по смисъла на § 1, т.1 от ДР на ЗЗПт, на предоставените от ищеца
услуги, уговорени в договора. По смисъла на чл.35, ал.2, т.1 и т.7 от ЗЗПт (отм.) ответникът
намира посочената договорна клауза за неравноправна, поради което и нищожна на
основание чл.37 от ЗЗПт (отм.). Освен това ответникът твърди, че договорът е изготвен
предварително и ответникът не е имал възможност да влияе върху съдържанието му,
включително и върху посочената клауза, която е във вреда на потребителя. Размерът на
претендираното вземане се оспорва и поради неправилно изчисление на годишната такса въз
основа на площта, притежавана от ответника. Прави възражение и за изтекла придобивна
давност, позовавайки се на разпоредбата на чл.111, б.“в“ от ЗЗД, като счита, че давността е
изтекла на 15.02.2020г. Наред с това, възражение за недължимост на претендираната сума
ответникът въвежда и твърдението за неизпълнение на договорните задължения от страна на
ищеца. Моли искът да бъде отхвърлен. Претендира разноски.
В съдебно заседание ищецът се представлява от процесуален представител, който
заявява, че поддържа исковата молба с уточнението, че ищцовото дружество е изпълнявало
договорните си задължения чрез трето лице и по силата на тристранно споразумение,
оспорва възраженията на ответната страна. Счита, че исковете за основателни и доказани.
2
Ответникът не се явява в съдебно заседание, представлява се от упълномощен
адвокат, който заявява, че поддържа доводите си в отговора на исковата молба, посочва, че
не ищецът е извършвал дейности по поддръжката, а такива са извършвани от друго
дружество, оспорва тези дейности да се извършвани и от посоченото от ищцовата страна
дружество – „Е.Х.“ ООД, респ. това дружество е извършвало дейности за поддръжка на
собствените си самостоятелни обекти в комплекса. Намира за недоказано, че „П.Д.“ ЕООД е
изпълнявал дейностите по поддръжка, включително и чрез трето лице, както за това, че
ищецът е ответникът са били обвързани с валидно правоотношение през процесния период.
Моли на ответника да бъдат присъдени разноски съобразно представения списък.
Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени
поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
На 14.06.2006г. между Д.А.Н., от една страна като възложител, и „П.Д.“ ЕООД, от
друга страна като мениджър, е сключен Договор за поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс *** *****“ № MMC – S – ВН / 001 – 04.06, в който е посочено, че
възложителят е собственик на недвижим имот в „Курортен апартаментен комплекс ***
*****“, а за мениджъра (изпълнителя) е посочено, че е собственик на земята и изградените
подземни и надземни съоръжения и комуникации в комплекса: три открити и един закрит
изцяло оборудвани басейна с прилежащите към тях обслужващи съоръжения, джакузи,
детска площадка, открит и закрит паркинг, зелените площи, алеи, площадки и паркови
елементи, шезлонги, чадъри (за които е предвидено да се ползват безплатно), зала за билярд,
фитнес център, wellness-център, магазини и бутици, дейности, свързани със занимания на
деца и използването на професионални аниматори, открити и закрити заведения за
консумация на храни и напитки (ресторант, воден бар, два Грил-бара, лоби бар, Пъб). С
договора възложителят възлага, а мениджърът се задължава да извършва целогодишна
техническа поддръжка в следния обем: техническо поддържане на общите части на
сградата, включващо поддържане на ВиК и ел. инсталациите, климатичните,
пожароизвестителната и вентилационната инсталации, на басейните и обслужващите ги
съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части в комплекса,
включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните
съоръжения и монтираните душове, на асансьорите в общите части на сградата, както и
намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детска площадка,
организиране поддръжката на зелените площи в комплекса, както и наема на персонал за
непосредственото осъществяване на цялостната техническа поддръжка; организационното
управление включва организиране режима на достъп и вътрешния ред в сградата, на
санитарно-хигиенните услуги в общите части на сградата и в общодостъпните части и
съоръжения, на занимания за деца, използвайки професионални аниматори по
предварително обявена програма, а административното управление, както и оказването на
всякакъв вид помощ на възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото на
собственост и спокойно пребиваване в комплекса, се изразява в организиране на единна
3
рецепция, както и предоставянето по подходящ начин на необходимата информация на
възложителя след поискването й, и на достъпа до спортните съоръжения. Други задължения,
които мениджърът е поел, е организирането на външната охрана на комплекса като създаде
пропускателен режим, както и веднъж годишно, в срок между 20-о и 31-о число на месец
януари, да организира Общо събрание на собствениците на недвижими имоти в комплекса,
на което да представи доклад за получените суми по договора, отчет на направените
разходи, отчет на направените планирани разходи, доклад за бъдещата дейност през
следващата стопанска година. Основното задължение на възложителя, което той е поел със
сключването на договора, е да заплаща в полза на мениджъра срещу изброените услуги
месечно възнаграждение в размер на 1 евро без ДДС за квадратен метър застроена площ на
собствения на възложителя имот, което е уговорено да се заплаща авансово за всяка година
в срок до 15-и февруари на текущата година. Освен уговорената такса, в договора е
предвидено отделно да заплаща пропорционално на притежаваните от него идеални части от
сградата всички необходими разходи, свързани с осигуряването на техническата стабилност
на сградата, съоръженията и инсталациите в нея с цел поддържане и запазване здравето и
сигурността на хората, намиращи се на територията на комплекса, както и всички
планирани разходи, свързани с осъществяването на основен ремонт на общите части на
сградата и оборудването на комплекса, намиращо се в общите части на сградата. Договорът
е сключен за срок от 5 (пет) години, считано от момента на въвеждане във владение на
възложителя в закупения от него недвижим имот, и влиза в сила от деня на подписването
му. В раздел I*, т.9 от договора е предвидено, че срокът на договора автоматично се
подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето
решение не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок от
собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за
неподновяването му.
Собствеността върху недвижимия имот: Апартамент № ****, крило „К.“, находящ
се на 5 (пети) етаж, на площ ведно с общите части от 96,05 кв.м. (застроена площ 73,96 кв.м.
и общи части 22,09 кв.м.), при граници и съседи: апартамент № *** и апартамент ***,
отдолу апартамент № ***, отгоре апартамент № ***, който апартамент се намира в сграда
„А“ на КУРОРТЕН АПАРТАМЕНТЕН КОМПЛЕКС „Е.“, изградена в УПИ – ***, ***, *** в
квартал 22 по действащия регулационен план на село Равда, община Несебър, одобрен със
Заповед № 828/2004г., целият на площ от 39 248 кв.м., ведно със съответния процент
идеални части от правото на строеж върху УПИ, е придобита от Д.А.Н. по силата на договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 23.04.2007г., по който той е имал качеството на
купувач, и който договор е обективиран в нотариален акт № ***, том *, рег.№ 2892, дело №
887/2007г. на нотариус Мария Бакърджиева с рег.№ 110 на НК и район на действие
Несебърския районен съд.
Разпитан в качеството му на свидетел, Сергей Скльомин твърди, че през летния
сезон на 2017г. поддръжката в комплекса е извършвана от „Е.Х.“ ООД, който чрез негови
служители е поддържал комплекса в отлично състояние, като са се грижили за територията,
4
подрязвали са дръвчетата и са косили тревата, а в самиая комплекс са работили камериерки
и административни служители. Асансьорите са функционирали. Работили са всички
търговски обекти, между които два бара и един ресторант, собствениците и обитателите са
имали възможност да ползват и СПА услугите. Охраната в комплекса е била осигурявана
посредством назначени охранители (Физическа охрана), огради и камери за
видеонаблюдение, като достъпът до самия комплекс се е осъществявал през централния
вход посредством чип, поради което не са били допускани външни лица без да е изяснена
целта на тяхното посещение на комплекса.
От заключението на извършената по делото съдебно счетоводна експертиза се
установява, че Общият размер на осчетоводените разходи за материали във връзка с
поддръжката и управлението на Курортен апартаментен комплекс „*** *****“ е в размер на
259 605,37 лева, Общият размер на осчетоводените разходи за външни услуги във връзка с
поддръжката и управлението на комплекса е в размер на 494 799,91 лева, а Общият размер
на извършените плащания към доставчиците през 2017г. е в размер на 1 219 324,80 лева,
Граждански договори – 1 351,40 лева, по граждански договори – 1 351,40 лева, трудови
договори – 642,509,38 лева, разходи за осигуровки по граждански договори – 73,51 лева,
разходи за осигуровки по трудови договори – 111 931,01 лева. Счетоводството на
дружеството е водено редовно.
Изслушано в съдебно заседание, вещото лице заявява, че поддържа заключението и
уточнява, че всички разходи в счетоводството на „Е.Х.“ ООД за комплес „Е. Р.Р.“ са
отделени в аналитична партида „Пропърти/Фасилити Мениджмънт“, както и всички разходи
по тази партида за изследваната година са в размер на 1 510 270,58 лева.
На 15.02.2020г. „П.Д.“ ЕООД е подал заявление за издаване на заповед за
изпълнение по чл.410 от ГПК, въз основа на което е било образувано ч.гр.д.№ 157/2020г. по
описа на Несебърския районен съд, който е уважил искането и е издал Заповед № 129 от
20.02.2020г. за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК, по силата на която
длъжникът Д.А.Н., роден на *******г., гражданин на Р.Ф., Код по Булстат ********
постоянен адрес: село Равда, к.к. „Е.“, блок А, вход К., етаж 5, ап.***, следва да заплати на
„П.Д.“ ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: град *******, сумата в
размер на 2 705,15 лева, представляваща неплатена годишна такса за 2017г. по Договор за
поддръжка и управление на курортен комплекс „*** *****“ № MMC – S – ВН / 001-04.06 от
14.04.2006г., ведно със законната лихва, считано от 19.02.2020г. до окончателното
изплащане на главницата, както и сумата в размер на 379,10 лева, представляваща разноски,
от които 54,10 лева за платена държавна такса и 325 лева – платено адвокатско
възнаграждение. Срещу заповедта за изпълнение длъжникът по нея е подал възражение по
чл.414 от ГПК, поради което на основание чл.415, ал.1, т.1 от ГПК заповедният съд е
уведомил заявителя за постъпилото възражение и му е указал, че може да предяви иск за
установяване вземането за сумите, предмет на заповедта за изпълнение, в едномесечен срок
от съобщаването. Съобщаването с тези указания е получено от заявителя на 27.07.2020г.
Установителният иск, въз основа на който е образувано настоящото исково
5
производство, е предявен на 26.08.2020г.
Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна съдът направи
следните правни изводи:
Съгласно общия принцип за разпределение на доказателствената тежест, всяка от
страните следва да ангажира доказателства в подкрепа на твърденията си относно изгодните
за нея факти. Предвид характера на предявения иск за установяване съществуването на
вземането по заповедта за изпълнение и предвид разпределението на доказателствената
тежест в настоящото производство, ищецът следваше да докаже наличие на валидна
облигационна връзка с твърдените права и задължения на страните, фактът, че е изправна
страна по договора, размерът на дължимите възнаграждения за процесните периоди,
наличието на предпоставките, довели до дължимост на претендираните суми, и
обстоятелствата, които служат за определяне на съставните им елементи. Ответникът следва
да докаже изпълнението на задълженията си по договора или наличието на
правоизключващи или правопогасяващи обстоятелства относно задължението по договора.
Процесният договор, сключен между страните на 14.04.2006г., който е вид
договор за поръчка, валидно е обвързвал страните от момента на сключването му. Този
договор не противоречи на закона, тъй като страните по него не са целели забранен от
закона резултат (Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д.№ 606/2020г. на ВКС, I г.о.).
Договорът би бил нищожен поради неспазване на предписаната му от закона форма, само
ако се касае за жилищен комплекс от „затворен тип“ по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС. В
случая обаче не само не са представени по делото доказателства настоящият случай да е
такъв, но и никоя от страните по делото, включително и ответника, не е навел твърдение, че
курортен апартаментен комплекс „Е. БИЙЧ И СПА – РАВДА“ представлява жилищен
комплекс от затворен тип. Затова въпросът за формата на договора в съответствие с чл.2 от
ЗУЕС не може да стои.
Единият от спорните между страните въпроси е дали договорът е прекратил
действието си с изтичане на първоначалния срок, за който е сключен, като ответникът
твърди, че този факт е осъществен и договорът е прекратил действието си на това
основание, считано от 24.04.2012г. (доколкото е приел, че договорът не е действал от деня
на неговото сключване – 14.04.2006г., както са предвидили страните, а действието му е
започнало от момента на придобиване от страна на ответника на собствеността върху
самостоятелен обект в комплекса – 23.04.2007г.), съответно не е обвързвал валидно страните
през 2017г. Аргументите на ответника, че клаузата в раздел I*, т.9 от договора, според която
срокът на договора се подновява автоматично за още пет години, е нищожна първо като
противоречаща на Закона за потребителския кредит, действал към момента на сключването
му, и е неравноправна, и второ, предвид възможността на възложителя да го прекрати е
поставена в зависимост от действието на трети на правоотношението лица, са
несъстоятелни.
Етажният собственик не е потребител на услуги, когато се касае за поддръжката на
общите части, независимо дали същата се осъществява от физическо, юридическо, трето
6
лице на Етажната собственост, управителя на Етажната собственост или собственици на
самостоятелни обекти. Задължението за поддържане на общите части изхожда от ЗУЕС и то
произтича от качеството на съсобственици върху общите части на сградата, които са
собствениците на самостоятелните обекти, и е в тяхна тежест. Дали ще я осъществяват те
лично или чрез друго лице, не променя факта на личната обвързаност на собствениците. Не
се касае за услуга, която да бъде получена, или вещ. Това изключва по категоричен начин
качеството на потребител на етажния собственик и възможността във връзка с дейностите
по управлението и поддръжката на общите части в етажната собственост, той да се позовава
на закрилата на Закона за защита на потребителите. Изрично в Решение № 212/27.11.2018г.
по търг. дело № 602/2018г. на ВКС, I т.о., е посочено, че „задължението за заплащане на
суми за поддържането на общите части не предпоставя качеството на потребител на
етажния собственик – длъжник, по отношение на етажната собственост, тъй като произтича
от възникващата особена съсобственост между всички етажни собственици върху общите
части на сградата в етажната собственост и е уредено с изрични законови разпоредби,
разпореждащи колективната отговорност на всички етажни собственици за определяне реда
и начина на управлението на общите части. Не се касае да придобиване на конкретна услуга
от останалите етажни собственици, с произход от договор между същите.“. Следователно не
може да бъде споделено и прието, че след като етажен собственик не се счита потребител
въз основа на решенията на Общото събрание на Етажната собственост, той би могъл да
придобие качеството на „потребител“ на услуги въз основа на договор, пак с поето от него
задължение за заплащане на таксите за управление и/или поддръжка на общите части,
сключен било индивидуално или от името на всички етажни собственици, само защото не
заплаща дължимите от него такси и вноски пряко на Етажната собственост, а на търговец.
За прецизност следва да се отбележи, че и в Закона за защита на потребителите и за
правилата за търговия (отм.) в чл.35, ал.2, т.7, както и действащия към настоящия момент,
както и към момента, в който е настъпило основанието в договора, Закон за защита на
потребителите в чл.47, ал.1, т.15 е предвидена възможност за автоматично подновяване на
договор, сключен с потребител, т.е. сама по себе си клаузата, уговорена в раздел I*, т.9 от
процесния договор не противоречи на нито един от тези закони. Голословно е твърдението,
че тази клауза е била уговорена във вреда на етажния собственик, защото изпълнението на
задължението, поето от изпълнителя, което сам етажния собственик е възложил, не
предполага възложителят, който се ползва от услугата, да търпи вреди само защото
договорът е продължил действието си и след изтичане на първоначално уговорения срок.
Въпросната клауза от договора не е неравноправна, и в частност не е в противоречие на
чл.35, ал.2, т.1 и т.7 от Закона за защита на потребителите и за правилата за търговия (отм.),
действал по време на сключването на договора, и на чл.143, ал.2, т.3 и т.9 от ЗЗПт, защото
етажните собственици, между които и ответникът, могат да изявяват воля за прекратяване
действието на договора, тъй като е предоставил такава възможност, като ответникът дори не
твърди да е изявявал воля за прекратяване действието на договора.
Тези съображения се отнасят и за довода на ответника, че клаузата от договора е
7
нищожна, защото не е индивидуално уговорена. Първо, тази клауза е въведена от гледна
точка икономическата изгода на търговеца, който очаква приходи от таксите, както да може
чрез тях да покрива разходите си, необходими за изпълнение на договорните си задължения,
така и да реализира печалба. Предвидил е, че с приходи, получавани под 1/4 от етажните
собственици, за него би било неизгодно извършването на дейностите по управлението и
поддържането на комплекса, както и че недоволните поне 3/4 от тях, които също не желаят
да ползват услугите от изпълнителя, имат право да прекратят договорите си с него. Това той
е предвидил като възможност при икономическа неизгода за себе си да се освободи от
задължението по всички договори. Поради това и доводът на ответника, че договорната
клауза не е индивидуално уговорена, не е съобразен с принципите на чл.145 и чл.146 от
ЗЗПт. Дори се налага договорите, сключени от изпълнителя, от една страна, и всеки отделен
етажен собственик, от друга страна, да имат еднакво съдържание от гледна точка предмета
на договора и в тях детайлно и подробно да е уредено управлението на общите части в
Етажната собственост, а клаузата за автоматичното подновяване на договора, който
ответникът е подписал, е била в негова изгода, когато е сключвал договора, като
последвалите възражения, продиктувани единствено от отказа му да изпълнява договорните
си задължения, предполагат, че както тогава, така и понастоящем той е „относително
осведомен и в разумна степен наблюдателен и съобразителен“, съответно могъл е да
предвиди последиците от сключването на договора, включително и от действието на
оспорената от него клауза, от гледна точка изпълнението на задължението му.
Същевременно упоменатата по-горе „колективност“ на етажните собственици
предполага същите да вземат решение дали да продължат или не действието на договора,
както и дали да сключат договор с друг търговец, който да осъществява дейностите по
управлението и поддържката в комплекса, или това да бъде извършвано от самите тях по
реда и условията, предвидени в ЗУЕС. Наред с това упоменатата по-горе клауза не само не е
неравноправна за съответния възложител, но и предполага обвързаност на изпълнителя от
нея, т.е. той не може да се откаже от изпълнението на задълженията си и след изтичане на
първоначалния срок, за който е сключен договора, ако мнозинството от етажните
собственици не решат договорът/ите да бъде/ат прекратен/и по силата на посочената
договорна клауза. Затова в известен смисъл тази договорна клауза е неизгодна и за самия
изпълнител.
Щом като ЗУЕС дава право с решение на ОС на ЕС да се упълномощи управителя
да сключи договор с избран търговец, който да осъществява поддръжката и управлението на
общите части (чл.19, ал.8 от ЗУЕС), няма законова пречка самите етажни собственици всеки
поотделно да сключи индивидуален договор с един и същ търговец, когото сами са си
избрали, пак при същите условия и клаузи, т.е. когато не е учредена Етажна собственост,
правата и задълженията могат да се уредят с индивидуални договори. Затова в тези случаи и
при действието на процесната клауза, останалите етажни собственици нямат типичното
качество на трети по договора лица по смисъла на чл.21, ал.1 от ЗЗД по индивидуалните
договори, дори те, като трети лица по индивидуален договор, също имат полза от
8
изпълнението на задълженията по него, които изпълнителят е поел, макар в тези случаи да
не може да се приеме и не стои въпросът тези индивидуални договори да са сключвани в
полза на трети лица. След като договор от името на Етажната собственост може да има един
и същ предмет и да ги обвързва еднакво, както и да заплащат на търговеца-изпълнител, няма
пречка клаузите относно съществените елементи на индивидуалните договори да съвпадат.
Това дори е наложително, защото претенцията е същата – изпълнителят се е задължил да
извършва еднаква дейност по отношение на всички етажни собственици.
Не само разпоредбата на чл.19, ал.8 от ЗУЕС, на която ответникът се позовава за да
обоснове друг свой довод за това, че договорът не е обвързвал страните през 2017г., но и
никоя друга разпоредба от този закон не е приложима в случая относно договорните
отношения между страните.
Това налага извода, че договорът между ищеца и ответника е валиден и е породил
целените от страните правни последици, респ. страните са поели конкретни задължения с
него. Договорът е действал първоначално за пет години, който е и срока, за който е сключен,
като по силата на действащата клауза на раздел I*, т.9 от него, той е продължил действието
си за още пет години, съответно през периода от 14.04.2011г. до 13.04.2016г., а след
изтичането и на този срок, пак по силата на същата клауза договорът е продължил
автоматично действието си за още пет години, считано от 14.04.2016г., през който период е
настъпила изискуемостта на задължението на дължимата от ответника-възложител годишна
такса, претендирана от ищеца. Договорът не само не противоречи, но е и съобразен с
добрите практики.
Следва да се отбележи, че за индивидуалните договори между съответния етажен
собственик и търговеца, който извършва дейности по управление и поддръжка на общите
части, ЗУЕС не поставя изискване за тяхното съдържание, защото съществените елементи
на този вид договор за поръчка не се уреждат с този закон, както бе посочено по-горе, а за
тях важи свободата на договаряне, и в частност страните не са обвързани от чл.51, ал.1 от
ЗУЕС за да се определят размерите на таксите за управление и поддръжка в съответствие с
размерите по другите индивидуални договори, т.е. няма законово изискване уговорената
такса по индивидуалните договори да бъде еднаква за всички етажни собственици по всеки
отделен договор като изискване за действителност, съответно няма законова забрана
размерът на таксата да бъде определяем въз основа на притежаваната жилищна площ
(практиката на ВКС през 2021г. в обратна посока не се споделя от настоящия състав).
Друго основно възражение на ответника за недължимост на годишната такса за
2017г. е и твърдяното неизпълнение от страна на ищеца. Ответникът не ангажира
доказателства в подкрепа на това си твърдение, а се позовава единствено на безспорния
между страните факт, че дейностите по управлението и поддръжката в комплекса тогава са
се осъществявали от „Е.Х.“ ООД, което дружество обаче не е имало основание да извършва
това, което пък обосновава с изключването от доказателствения материал на копието от
писмения документ, озаглавен „Тристранно споразумение“. От събраните по делото
писмени и гласни доказателства се установява, че „Е.Х.“ ООД е изпълнявал точно и
9
качествено дейностите по управлението и поддръжката на общите части в комплекса през
2017г., както и на незастроената част от него по начин, комплексът да може да се ползва по
предназначение и най-вече през летния сезон, да функционира нормално, и на разположение
на етажните собственици да са всички уговорени от тях услуги. Именно тези осъществявани
от това дружество дейности е наложило то да извърши разходите, необходими за това. Нито
ответникът, нито друг от етажните собственици дотогава е предприел действия по
едностранното разваляне на индивидуалните договори поради виновно неизпълнение на
задълженията по тях от страна на изпълнителя в хипотезите на чл.87 от ЗЗД. Наред с това
средствата за разходите по поддръжката се събират основно от годишните такси, които
етажните собственици дължат, а те следва да се заплащат до 15-и февруари на съответната
календарна година. Затова неплащането или забавеното плащане на годишните такси са
пряко свързани с възможността да се извършват уговорените дейности по поддръжка, които
изпълнителят е поел като задължение, защото за извършването им е необходим финансов
ресурс. Затова освен неизпълнение на договорно задължение за заплащане на дължимите
парични суми, което прави възложителя неизправна страна по договора и не му дава право
едностранно да го разваля, неплащането по своята същност се явява и липса на кредиторово
съдействие по смисъла на чл.95 от ЗЗД, според която разпоредба забава на кредитор е
налице, когато последният неоправдано не приема предложеното му от длъжника
изпълнение или не даде необходимото съдействие, без което длъжникът не би могъл да
изпълни задължението си. За да се освободи от отговорност за своята забава в хипотезата на
чл.95 от ЗЗД, длъжникът следва да установи, че точното изпълнение на неговото
задължение е обусловено от определено съдействие от страна на кредитора. По никакъв
начин ищецът не е пречил на ответника да заплати дължимата сума, нито е дал основание за
неплащане, като неизпълнението на паричното задължение от страна на ответника в случая
се явява виновно неизпълнение на договорното задължение (чл.81, ал.2 от ЗЗД), от което той
няма право да търси за себе си изгода, защото това негово неизпълнение би довело като
пряк резултат невъзможност изпълнителя да изпълни пълно и точно договорните си
задължения, т.е. да престира всички или качествено услугите, които се е задължил да
извърши. Ако договорите не се изпълняват колективно от страна на етажните собственици
като същите откажат да заплащат дължиите от тях по силата на договорите им парични
суми, би могло да се приеме, че от тяхна страна се цели именно невъзможност от страна на
изпълнителя от своя страна да изпълнява договорните си задължения, което да им послужи
за разваляне на договора или най-малкото да твърдят основание за недължимост на сумите,
каквото възражение е наведено в настоящия случай.
Макар, че такова възражение не е въведено от ответната страна с отговора на
исковата молба, следва да се отбележи, че въпреки, че дейностите по управление и
поддръжка и разходите за това през 2017-а година са се извършвали от „Е.Х.“ ООД, този
факт сам по себе си не би могъл да обоснове извод, че договорът между страните по делото
е развален на основание чл.89 от ЗЗД предвид, че ищецът се е лишил от възможността да
изпълнява договорните си задължения към ответника, а е осигурил изпълнението чрез трето
лице, каквато възможност е предвидена в Раздел I*, т.11 от процесния договор. На съда
10
служебно е известно, че за годишния период 2017-а година дейностите по управлението и
поддръжката в комплекса са се осъществявали от „Е. Х.“ ООД по силата на тристранно
споразумение, по което освен това дружество, страни по него са и „П.Д.“ ЕООД – ищеца, и
„Е.Х. ****“ ЕООД (Решение № 165/25.02.2022г. по в.гр.д.№ 1933/2021г. и Решение №
166/25.02.2022г. по в.гр.д.№ 1932/2021г. по описа на Окръжен съд – Бургас). Поради
изключването на копието от документа – „Тристранно споразумение“, от доказателствения
материал на основание чл.183 от ГПК, следва да се приеме, че по настоящото дело не е
доказано основанието, на което „Е.Х.“ ООД е осъществявал тези дейности през
претендирания период и да извършва разходите, необходими за това. За ответника обаче,
който е получил услугите, които са предмет на сключения от него договор, е без значение
какви са отношенията между ищеца и третото лице, което реално предоставя услугите,
уговорени в договора, и въобще дали двете дружества се намират в облигационни
отношения във връзка с въпросните дейности. Поради това, след като ответникът
продължава да дължи заплащането на таксата именно на ищеца, респ. не е уведомяван, че
следва да извършва плащане в полза на трето лице, а и такова трето лице не претендира от
него заплащането на същото задължение, поето към ищеца, се явява ирелевантно за делото
дали е било налице прехвърляне на договорни права и задължения от страна на „П.Д.“
ЕООД към „Е. Х.“ ООД в някои от хипотезите на чл.99-102 от ЗЗД, или въобще дали и на
какво основание ищецът е възложил извършването на тези дейности точно на това трето на
правоотношението лице.
Начинът на определяне размера на дължимата от ответника – възложител по
договора – такса е ясен, като за дължимата от него годишна такса нито се изискват
специални знания за изчисляване, нито пък се налага да се тълкува волята на страните.
Съгласно раздел II, т.1 от процесния договор, възложителят заплаща на мениджъра месечно
възнаграждение в размер на 1 евро без ДДС за квадратен метър застроена площ на
собствения на възложителя имот. Този собствен на възложителя имот, който той
впоследствие е придобил, е описан в документа му за собственост и в него тази застроена
площ е посочена 73,96 кв.м., поради което таксата се определя именно въз основа на тази
застроена площ, като няма основание в случая тя да се определя и въз основа на
прилежащите към обекта на ответника 22,09 кв.м. идеални части от общите части на
сградата, с която общата площ на апартамента възлиза на 96,05 кв.м. Изчислена върху тази
застроена площ от 73,96 кв.м., месечната такса е в размер на 73,96 евро без ДДС, а
годишната е в размер на 887,52 евро без ДДС, или дължимата такса за една година е в
размер на 1 065,02 евро с ДДС, чиято левова равностойност е в размер на 2 082 лева. Когато
ищецът претендира таксата в размер на 2 705,15 лева, означава, че той я претендира въз
основа на общата площ на апартамента на ответника от 96,05 лева, което обаче не намира
основание в процесния договор.
По повод възражението на ответната страна за изтекла погасителна давност по
отношение на таксата за 2017-а година, следва да се отбележи само, че по силата на чл.422,
ал.1 от ГПК установителният иск, въз основа на който е образувано настоящото дело е
11
предявен на 15.02.2020г., т.е. в деня, когато тригодишният срок по чл.111, б. „в“ от ЗЗД
шзтшча, съответно в този ден той все още не е изтекъл.
След като се доказа по несъмнен и категоричен начин, че ответникът дължи на
ищеца част от сумата за такса (възнаграждение), уговорена в процесния договор, за 2017-а
година, през който период договорът е действал валидно и е обвързвал страните, както и че
ответникът не е изпълнил това свое основно договорно задължение не само да извърши
плащането в уговорения срок, но и след изискуемостта на вземането, искът за тази част от
главницата се явява основателен и доказан и следва да бъде уважен, като за разликата над
доказания и уважен размер на главницата до пълния претендиран такъв, искът следва да
бъде отхвърлен като неоснователен.
С оглед правилата на процеса на основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца
следва да се присъдят направените по делото разноски върху уважената част от иска, а
именно сумата в размер на 749,71 лева, включваща 41,64 лева – част от платена държавна
такса, 384,82 лева – част от платения депозит за вещо лице, и 323,25 лева – част от
платеното адвокатско възнаграждение, която сума ответникът следва да бъде осъден да му
заплати, като за разликата над уважената част до пълния претендиран размер на разноските
от 974,10 лева, съгласно списъка на разноските, претенцията следва да бъде отхвърлена като
неоснователна.
Предвид разясненията, дадени в ТР № 4/****г./ на ОСГТК на ВКС, т.12, съдът
следва да се произнесе с осъдителен диспозитив и по направените в заповедното
производство разноски, които съдът намира за частично основателни, съответно доказани до
сумата в размер на 291,77 лева, включваща 41,64 лева – част от платената държавна такса, и
250,13 лева – част от платеното адвокатско възнаграждение. До пълния размер на разноските
от 379,10 лева, за разликата над уважения, претенцията следва да бъде отхвърлена като
неоснователна.
Ответникът също има право на разноски съобразно отхвърлената част от иска на
основание чл.78, ал.3 от ГПК, поради което следва да му се присъди сумата в размер на
46,07 лева, представляваща част от платеното адвокатско възнаграждение, и която сума
ищецът следва да бъде осъден да му заплати.
С оглед гореизложеното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Д.А.Н., роден на *******г.,
гражданин на Р.Ф., с адрес в Република България: *************, Код по Булстат ********
че ДЪЛЖИ на „П.Д.“ ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: град
*******, представлявано от управителя К.Т.Т.-Х., сумата в размер на 2 082 лв. (две хиляди
осемдесет и два лева), представляваща неплатена такса поддръжка за 2017-а година,
дължима по Договор за поддръжка и управление на „КУРОРТЕН АПАРТАМЕНТЕН
КОМПЛЕКС *** *****“ № ММС – S – ВН/001-04.06 от 14.04.2006г., ведно със законната
12
лихва, считано от 19.02.2020г. до окончателното изплащане на сумата, за която сума е
издадена Заповед № 129 от 20.02.2020г. за изпълнение на парично задължение по чл.410 от
ГПК в заповедно производство, развило се по ч.гр.д.№ 157/2020г. по описа на Несебърския
районен съд, като за разликата над уважения до пълния претендиран размер от 2 705,15 лв.
(две хиляди седемстотин и пет лева и 15 ст.), ОТХВЪРЛЯ иска като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА Д.А.Н., роден на *******г., гражданин на Р.Ф., с адрес в Република
България: *************, Код по Булстат ******** ДА ЗАПЛАТИ на „П.Д.“ ЕООД, ЕИК
**********, със седалище и адрес на управление: град *******, представлявано от
управителя К.Т.Т.-Х., сумата в размер на 749,71 лв. (седемстотин четиридесет и девет лева
и 71 ст.), представляваща част от направените по настоящото дело разноски съобразно
уважената част от иска, като за разликата над уважения до пълния претендиран размер от
974,10 лв. (деветстотин седемдесет и четири лева и 10 ст.) съобразно списъка на разноските,
ОТХВЪРЛЯ претенцията като неоснователна.
ОСЪЖДА Д.А.Н., роден на *******г., гражданин на Р.Ф., с адрес в Република
България: *************, Код по Булстат ******** ДА ЗАПЛАТИ на „П.Д.“ ЕООД, ЕИК
**********, със седалище и адрес на управление: град *******, представлявано от
управителя К.Т.Т.-Х., сумата в размер на 291,77 лв. (двеста деветдесет и един лева и 77 ст.),
представляваща част от направените разноски в заповедното производство, като за
разликата над уважения до пълния претендиран размер от 379,10 лв. (триста седемдесет и
девет лева и 10 ст.), ОТХВЪРЛЯ претенцията като неоснователна.
ОСЪЖДА „П.Д.“ ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: град
*******, представлявано от управителя К.Т.Т.-Х., ДА ЗАПЛАТИ на Д.А.Н., роден на
*******г., гражданин на Р.Ф., с адрес в Република България: *************, Код по
Булстат ******** сумата в размер на 46,07 лв. (четиридесет и шест лева и 07 ст.),
представляваща част от направените по настоящото дело разноски за платено адвокатско
възнаграждение съобразно отхвърлената част от иска, като за разликата над уважения до
пълния претендиран размер от 200 лева съгласно списъка на разноските, ОТХВЪРЛЯ
претенцията като неоснователна.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
13