Р Е
Ш Е Н
И Е
***, 02. 11. 2017 год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
***ският
районен съд, І граждански състав, в публичното заседание на тринадесети
октомври през двехиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ХРИСТО ТОМОВ
при
секретаря Румяна Конова като разгледа докладваното от съдията ТОМОВ гр. д. № 4679
по описа за 2017 година, и на основание данните по делото и закона, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Иск с правно основание
чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.
Постъпила е искова молба от П.Б.Ж. от ***, в която се
твърди, че на 13. 04. 2017 год. ищецът и ответникът И.С.Б. *** са подписали
предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, с който са поели
задължението да сключат окончателен договор за покупкопродажба на недвижим имот
с предмет прехвърляне в полза на ищеца на правото на собственост върху следните
недвижими имоти: стопански сгради- Краварник с РЗП 463 кв. м. и Краварник с РЗП
62 кв. м., построени в поземлен имот № 062318, целия с площ от 4 184 кв.
м., находящ се в землището на ***, община ***, в местността „***“, при граници
и съседи: имот № 062364- стопански двор
на Държавен поземлен фонд- МЗГ, имот № 062319- стопански двор на Държавен поземлен фонд- МЗГ и имот №
062351- полски път на Община ***, за сумата от 10 000 лв. Твърди се, че
при сключването на предварителния договор ответникът е получил от ищеца сумата
от 3 000 лв., а останалата част по силата на чл. 3 ал. 1 т. 2 от договора
ще бъде разсрочена за 35 месеца по 200 лв. месечно. Твърди се, че срокът за
подписване на окончателния договор е бил 15. 05. 2017 год., в който срок
ответникът е следвало да се снабди с всички необходими документи за извършване
на окончателната сделка и да се яви пред нотариус. Твърди се, че на 31. 05.
2017 год. ищецът е заплатил на ответника сумата от 800 лв. за четири месечни
вноски. Твърди се, че на 15. 05. 2017 год. по молба на ответника е било
сключено допълнително споразумение, като срокът за сключване на окончателния
договор е бил променен на 15. 06. 2017
год. Твърди се, че ответникът е придобил собствеността върху процесните
недвижими имоти по силата на решение № 105 от 06. 03. 2017 год. по в. гр. дело
№ 988/ 2016 год. по описа на ***ския окръжен съд, като впоследствие между него
и Д.Б.Ж.-Б. е била сключена извънсъдебна спогодба с нотариална заверка на
подписите, с която ответникът се е задължил да прехвърли на ищеца собствеността
върху описаните по- горе имоти. Твърди се, че срокът за сключване на
окончателния договор е изтекъл на 15. 06. 2017 год., но ответникът не е
изпълнил задължението си да сключи окончателния договор, което обуславя и правния
интерес на ищеца от предявяването на настоящия иск. В заключение ищецът моли съда да обяви за окончателен предварителния
договор за покупкопродажба на недвижим имот от 13. 04. 2017 год. и му присъди
направените деловодни разноски.
Ответникът
И.С.Б. *** ангажира становище, че исковата молба е неоснователна.
Съдът, като прецени събраните по делото писмени
доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено следното:
Безспорно по делото е, че с влязлото в сила решение №
105/ 10. 03. 2017 год.,
постановено по в. гр. дело № 988/ 2016 год. по описа на ***ския окръжен съд, е
било признато правото на собственост на ответника И.С.Б. върху следните недвижими имоти: стопански сгради- Краварник с РЗП 463 кв.
м. и Краварник с РЗП 62 кв. м., построени в поземлен имот № 062318, целия с
площ от 4 184 кв. м., находящ се в землището на ***, община ***, в
местността „***“, при граници и съседи: имот № 062364- стопански двор на Държавен поземлен фонд- МЗГ, имот №
062319- стопански двор на Държавен
поземлен фонд- МЗГ и имот № 062351- полски път на Община ***, и е бил уважен
предявения осъдителен иск по чл. 108 от ЗС.
Безспорно по делото е, че на 13. 04. 2017 год. И.С.Б. като продавач и П.Б.Ж. като купувач са сключили
предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, по силата на който
ответникът се е задължил да прехвърли на ищеца правото на собственост върху описаните
по- горе недвижими имоти срещу сумата от 10 000 лв., от които 3 000
лв. са били заплатени от купувача при сключването на договора, а за остатъка е
било уговорено да се заплати на 35 месечни вноски, всяка от които в размер на
200 лв. Съгласно раздел I чл. 1 ал. 4 от предварителния договор прехвърлянето на имотите с
нотариален акт е следвало да се извърши в срок до 15. 05. 2017 год.
Безспорно по делото е, че на 15. 05. 2017 год. страните
са подписали анекс към предварителния договор, с който е била уговорена промяна
в срока за прехвърлянето на имотите с нотариален акт, а именно: до 15. 06. 2017
год.
Безспорно по делото е, че след подписването на горния
анекс, на 16. 05. 2017 год., върху процесните недвижими имоти е била вписана
възбрана по искане на частен съдебен изпълнител П.П.с район на действие ***ския
окръжен съд във връзка с образуваното изп. дело № 20159050400003.
Безспорно по делото е, а и видно от представените
разписки с дати 31. 05. 2017 год., 22. 08. 2017 год. и 29. 09. 2017 год., че
ищецът П.Б.Ж. е изплатил своевременно на ответника И.С.Б. дължимите се в изпълнение на предварителния договор месечни суми.
При съобразяване на така изложените безспорни
обстоятелства се налагат следните правни изводи:
Съгласно общоприетото в правната доктрина и съдебната
практика схващане искът по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД е този конститутивен иск, с
който изправната страна по предварителния договор цели по съдебен път
постигането на правните последици на обещания окончателен договор. Следователно
уважаването на посочения по- горе иск предполага наличието на две кумулативни
предпоставки, а именно: следва да съществува валиден предварителен договор
между страните и ищецът да е изправната страна по същия. В конкретния случай
визираните по- горе условия са налице. Няма съмнение, че сключеният между
ответника И.С.Б. като продавач и ищеца П.Б.Ж. като купувач предварителен договор за
покупкопродажба на недвижим имот с дата 13. 04. 2017 год. е действителен и е
породил целените с неговото създаване облигационноправни последици. Същият
съдържа уговорки относно всички съществени условия на бъдещия окончателен
договор. При сключването на предварителния договор ответникът се е легитимирал
като собственик на процесните недвижими имоти с влязлото в сила съдебно решение
по в. гр. дело № 988/ 2016 год. по описа на ***ския окръжен съд. Няма данни към
момента на приключване на съдебното дирене да е настъпила промяна в титуляра на
правото на собственост върху имотите. И не на последно място следва да се има
предвид, че ищецът се явява изправна страна по договора, доколкото същият е
изпълнил задължението си за заплащане на капарото в размер на 3 000 лв.
при сключването на сделката и е заплатил на продавача част от остатъка от
продажната цена в уговорените срокове.
Настоящият съдебен състав счита, че наличието на вписана
върху имотите- предмет на предварителния договор възбрана, предхождаща датата
на вписване на исковата молба по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, не съставлява пречка за
обявяването на процесния договор за окончателен. Предвид разпоредбата на чл.
452 от ГПК купувачът П.Б.Ж. няма да може да противопостави придобитото право на
собственост върху имотите на лицето, в чиято полза е вписана възбраната /Д.И.В./,
тъй като за последното сделката е относително недействителна и взискателят ще
може да продължи принудителното изпълнение върху процесните имоти. В случая
обаче на ищеца като купувач е известна вписаната възбрана и същият желае
обявяването на предварителния договор за окончателен, което означава, че същият
е съгласен да търпи неблагоприятните последици, произтичащи от възбраната. В
тази насока е и съдебната практика, част от която е цитирана от процесуалния
представител на ищеца в хода на пренията.
Неоснователно е възражението на ответника, че поведението
на купувача също е довело до осуетяване на сключването на окончателния договор,
тъй като ищецът не бил посочил нотариус и време, в което да се изповяда
сделката. Тук е мястото да се отбележи, че съгласно разпоредбата на раздел I чл. 1 ал. 3 от предварителния
договор задължение на продавача И.С.Б. е било да посочи
деня и нотариуса, пред който ще се извърши прехвърлянето на правото на
собственост, като е било уговорено , че
продавачът ще уведоми купувача поне три дена предварително за деня, в който ще
се извърши нотариалния акт, и за адреса на нотариуса. По делото не се събраха
доказателства за изпълнение на горните задължения на продавача, поради което
следва да се приеме, че именно бездействието на последния е основната причина
за несключването на окончателния договор в предвидения срок.
В заключение може да се обобщи, че са налице законовите
предпоставки за обявяването за окончателен по реда на чл. 362 и сл. от ГПК във
вр. с чл. 19 ал. 3 от ЗЗД на процесния предварителен договор за покупкопродажба
на недвижим имот от 13. 04. 2017 год.
Съдебното решение по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД има значението
на нотариален акт. Поради това съгласно разпоредбата на чл. 364 ал. 1 от ГПК в
тежест на ищеца е да заплати следващите се нотариална такса и местен данък. Нотариалната
такса се дължи по сметка на ***ския районен съд съгласно чл. 87 във вр. с чл.
85 ал. 1 т. 1 от ЗННД, а съгласно чл. 44 ал. 1 и чл. 50 във вр. с чл. 49 ал. 1
от ЗМДТ местният данък следва да се заплати в общината по местонахождението на
недвижимия имот. Основа за определяне на нотариалната такса и на местния данък
е оценката на имота към момента на прехвърлянето /удостоверения материален
интерес/, като при разлика между уговорената цена и данъчната оценка същите се
събират върху по- високата от двете- чл. 96 ал. 3 във вр. с § 2 от ПЗР на ЗННД
и чл. 46 ал. 2 т. 1 от ЗМДТ. Следователно в случая нотариалната такса и
местният данък следва да бъдат определени върху удостоверената в предварителния
договор продажна цена /10 000 лв./, тъй като тя е по- висока от данъчната
оценка на имота /2 778 лв./. Оттук следва изводът, че дължимата нотариална
такса съгласно Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, раздел ІІ, т. 8, ред 3,
възлиза на 160, 50 лв., а дължимият местен данък съгласно Наредба № 20 за
определяне на размера на местните данъци на територията на Община ***, към
която препраща чл. 47 ал. 2 от ЗМДТ, възлиза на 285 лв. По силата на чл. 364
ал. 1 от ГПК следва да се впише възбрана като обезпечение на дължимите се от
ищеца разноски по прехвърлянето на имота, а по силата на чл. 364 ал. 2 от ГПК
ищецът не може да се снабди с препис от решението, докато не представи
доказателства за платените разноски.
При този изход на делото и на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените деловодни
разноски в размер на 1 014 лв.
По така изложените съображения съдът
Р Е Ш
И:
ОБЯВЯВА- на основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД- за окончателен
предварителния договор от 13. 04. 2017 год., сключен между И.С.Б. ***, ЕГН **********, и П.Б.Ж.
от ***, ЕГН **********, за продажба на следните недвижими имоти: стопански
сгради- Краварник с РЗП 463 кв. м. и Краварник с РЗП 62 кв. м., построени в
поземлен имот № 062318, целия с площ от 4 184 кв. м., находящ се в
землището на ***, община ***, в местността „***“, при граници и съседи: имот №
062364- стопански двор на Държавен
поземлен фонд- МЗГ, имот № 062319- стопански двор на Държавен поземлен фонд- МЗГ и имот №
062351- полски път на Община ***, за сумата от 10 000 лв.
ОСЪЖДА П.Б.Ж. от ***, ЕГН **********,*** сумата от 285 лв.,
представляваща дължим местен данък, както и да заплати по сметка на ***ския
районен съд сумата от 160, 50 лв., представляваща нотариална такса по
прехвърлянето на имота, като за посочените суми ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху недвижимите имоти- предмет на делото.
ОСЪЖДА И.С.Б. ***, ЕГН **********, да заплати на П.Б.Ж. от ***,
ЕГН **********, сумата от 1 014 лв., представляваща направени деловодни
разноски.
Решението подлежи на
обжалване пред ***ския окръжен съд в 14- дневен срок от връчването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: