№ 855
гр. София, 12.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-8 СЪСТАВ, в публично заседание
на дванадесети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:С. Кюркчиев
при участието на секретаря Цветелина П. Добрева Кочовски
като разгледа докладваното от С. Кюркчиев Гражданско дело №
20221100112134 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са субективно съединени искове с правно основание чл.135
от ЗЗД.
Ищецът Г. Б. К. твърди, че е наследник по закон на Б. К. Н. /починал на
28.05.2021 г./, който приживе продал на привлечения в качеството на ответник
в настоящия процес П. Г. П. собствения си недвижим имот: АПАРТАМЕНТ №
36, с административен адрес - град София, район „Възраждане“, ж.к. „Зона Б-
5“, състоящ се от две стаи, дневна, кухня и сервизни помещения, със
застроена площ 88,01 кв.м. заедно с прилежащото към него избено помещение
№ 2, без отбелазана площ по доказателствен акт, заедно с 0,548 % идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото,
върху която е построена жилищната сграда. Споменатата възмездна
разпоредителна сделка между Б. К. Н. и ответника П. Г. П. била извършена
чрез Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.09.2011г.,
обективиран в Нотариален акт № 122, том I, peг. № 3919, дело № 110/2011 г. на
нотариус И.П.. Договорът за продажба бил в последствие развален по съдебен
ред, по предявен иск от продавача Б. К. Н. /наследодател на ищеца/ срещу
купувача / ответника П. П./, с Решение № 260273 от 14.01.2021 г. постановено
1
по гражданско дело № 11567/2016 г. съгласно описа на 15 състав ГО на
Софийски градски съд. Правните последици на това решение настъпили въз
основа на 17.06.2022г., когато то влязло в сила и дефинитивно следвало да
предизвика реституция на недвижимия имот обратно в патримониума на
продавача, респ. на ищеца, като наследник по закон на продавача. В
конкретния случай обаче, възникнала формална пречка за пораждане на
желаните от ищеца правни последици, доколкото купувачът на имота:
ответника П. Г. П. на свой ред се бил разпоредил възмездно със същия имот,
сключвайки с другите двама ответници разпоредителна сделка - още преди
вписване на исковата молба по иска за разваляне на Договор за покупко-
продажба от 27.12.2012г.
Атакуваната правна сделка била обективирана в Нотариален акт № 56,
том VI рег. № 21573, дело № 0977/2012г. на нотариус В.Б. с рег. № 302 в НК.
Според твърденията на ищеца – продавачът очевидно си поставил за цел да
увреди интересите на ищеца, предвид съществуващото правно очакване от
развалянето на договора, а на свой ред купувачите А. И. Р. и С. З. Р. също били
недобросъвестни, тъй като знаели, че сключения от тях договор уврежда
интересите на ищеца.
Според твърденията на ищеца, илюстративен факт за знанието на
купувачите, относно увреждането било самото съдържание на подадения от
тях отговор на исковата молба, в последвалото производство по гр. д. №
5709/2013 г. съгласно описа на СГС, I-4 състав, в което те били привлечени
като ответници по предявените срещу нях искове за прогласяване нищожност
на договора за покупко-продажба и за ревандикация на имота. Ответникът
считна, че в приложение на споменатия отговор на исковата молба, пред съда
били релевирани факти и били представени документи, с които ответниците
А. Р. и С. Р. не биха могли да знаят, респ. да разполагат, ако не са знаели за
споровете между Б. Н. и П. П.. Независимо от изложеното, според ищеца,
договорената продажна цена между продавача /ответник/ П. Г. П. и
купувачите / втори и трети ответници/ А. И. Р. и С. З. Р. продажна цена била
по- ниска от онази, за която П. Г. П. придобил имота малко по- рано.
Предвид изложените фактически твърдения, ищецът претендира да бъде
обявена, при наличието на предпоставките по чл. 135, ал.1, изр. второ от ЗЗД -
относителната недействителност на сключения между П. Г. П. от една страна
2
(в качеството на продавач) и А. И. Р. и С. З. Р., от друга страна (в качеството на
купувачи) Договор за покупко- продажба на недвижим имот от 27.12.2012г.,
който е обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ 56 от 27.12.2012 г. том VI, peг. № 21573, дело № 0977/2012 г. на нотариус
В.Б.. С оглед очаквания изход на спора, ищецът претендира за осъждане на
ответниците, да му заплатят направените в процеса съдебни разноски, за
които е представен списък по чл. 80 от ГПК.
Ответниците А. И. Р. и С. З. Р. оспорват исковата молба, поддържайки
становище, че предявените искове са неоснователни и недоказани.
Ответниците не оспорват фактическите твърдения относно сключването на
процесния Договор за покупко- продажба на недвижим имот от 27.12.2012г.,
но оспорват твърдението на ищеца за наличие на визираната от чл. 135, ал.1
изр. второ от ЗЗД предпоставка за основателност на иска. В този контекст,
ответниците отричат категорично твърдението, че при сдключването на
договора те са знаели за потенциалната възможност от увреждане на ищеца.
Поддържат тезата, че са добросъвестни трети лица, които са придобили
възмездно правото на собственост върху недвижимия имот, кжоито не са
знаели и не са могли да узнаят за наличието на спор относно имота.
Ответниците твърдят да са узнали за спорните отношение между продавача по
тяхната сделка и наследодателя на ищеца едва когато получили препис от
исковата молба на Б. К. в процеса на размяна на книжа по гр.д. № 5709/2013 г.
по описа на I-4 състав при Софийски градски съд. Посочват обаче, че тази
искова молба била вписана на 24.06.2013 г. т.е. едва след сключването на
атакувания договор за покупко- продажба, поради което нито те самите, нито
нотариусът, пред когото била изповядана сделката, нито „Уникредит Булбанк“
АД, която чрез ипотечен кредит финансирала цената на придобивната сделка,
на практика не са могли да узнаят за споровете между Б. К. Н. и П. Г. П.. На
самостоятелно основание, но при условията на евентуалност, ако съдът
приеме за установени предпоставките по чл. 135, ал.1, изр. второ от ЗЗД -
ответниците А. И. Р. и С. З. Р. релевират довод, че предявения срещу тях иск
бил погасен по давност, по аргумент от разпоредбата на чл. 110 ЗЗД, понеже
искът бил конститутивен и при предявяването му на 17.11.2022г. бил изтекъл
петгодишният срок, който започнал да тече от сключване на сделката на
27.12.2012г. По изложените съображения, тези двама ответници молят за
отхвърляне на иска и претендират за осъждане на ищеца, да им заплати
3
направените съдебни разноски.
Ответникът П. Г. П. също оспорва предявените искове, поддържайки
становище за недопустимост, а при условията на евентуалност – за
неоснователност на предявената претенция. Този ответник също релевира
възражение за изтекла погасителна давност на предявения иск, поддържайки
тезата, че на това основание искът следвало да бъде отхвърлен.
Съдът, като прецени доводите и възраженията на страните, взети предвид
съобразно събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК,
приема за установено от фактическа страна следното:
Страните не спорят, а приетия като доказателство заверен препис от
Решение № 260273 от 14.01.2021г., което е постановено по гражданско дело №
11567/2016г., установява, че с това решение е развален сключения между Б. К.
Н. и П. Г. П. Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.09.2011г.,
обективиран в Нотариален акт № 122, том I, peг. № 3919, дело № 110/2011 г. на
нотариус И.П..
Решението е влязло в сила на 17.06.2022г., което се установява от
направеното изрично отбелязване върху самото съдържание на съдебния акт.
Приетите като доказателство препис от искова молба с вх. №
119008/20.09.2016г. и съпроводителни книжа /стр.166-169 от делото/, както и
препис от искова молба с вх. № 48630/23.04.2013г. /стр. 145-146 от делото/
мотивират извода, че срещу ответника П. Г. П. е бил предявен иск за
прогласяване недействителност на договора за продажба, а срещу А. И. Р. и С.
З. Р. е предявен ревандикационен иск за процесния имот, но исковите молби са
били вписани съответно на 23.04.2013г. и на 20.09.2019г. Приетата като
доказателство по настоящото дело справка- извлечение, която е издадена от
Агенция по вписванията /стр.136-144 от делото/, установява факта, че към
датата на сключване на атакувания Договор за покупко- продажба на
недвижим имот от 27.12.2012г. в информационния масив на Имотния регистър
не се открива нито запис за вписване на искова молба в хипотезата на чл. 114
от ЗС, нито обременяване с друга тежест.
Съдържанието на приетия като доказателство Предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот от 17.12.2012г. /на стр. 213-215 от
делото/, който беше представен от третото неучастващо по делото лице -
„Уникредит Булбанк“ АД мотивира извод за договорното съдържание,
4
установено между продавача и купувача по атакуваната правна сделка. При
това, съдържанието на предварителния договор посочва уговорената
продажна цена, условията, при които ще бъде сключен бъдещият договор за
покупко – продажба /който е предмет на настоящото дело/, както и изричните
декларативни изявления на продавача, че е „единствен и пълноправен
собственик на имота“ /цит./, както и че имотът не е предмет на спорни
реституционни претенции и на съдебни производства.
Показанията, които са дадени от разпитания в хода на делото свидетел
Р.Ц.Н. сочат, че той познава ответниците А. И. Р. и С. З. Р. по повод
упражняваната от него професия на брокер на недвижими имоти. Свидетелят
заявява, че си спомня за извършения оглед на процесния имот, който бил
осъществен със съдействие на трето лице /различно от продавача/, като
изрично отбелязва, че именно трето лице /брокер/ предоставило достъп до
имота за оглед. Свидетелят сочи, че двамата ответници ангажирали услугите
на неговия работодател – Агенцията „Елит хаус груп“, за да бъде намерен
имот, който те да закупят и при това били извършвани огледи на повече от
един имоти. Свидетелят сочи, че както той, така и банката- кредитор, който
била препоръчана за да финансира покупката на имота, извършили проверка
за наличие на тежести. Липсата на тежести или на други проблеми, по
принцип била разглеждана като пречка за сключване на сделката. Свидетелят
не си спомня коя агенция е предлагалба процесния имот, но счита, че обявата
е била публикувана на страницата „имот.бг“ тъй като имали обичай да
работят с такива обяви.
Показанията, които са дадени от разпитания в хода на делото свидетел
Н.Г.С. сочат, че тя е майка на ищеца и бивша съпруга на Б. К. Н.. Свидетелката
знаела жилището, защото била живяла в него. Свидетелката посочва, че по
повод социалния контакт, който поддържала дори след развода с Б. К. Н.
/починал на 28.05.2021 г./ е узнала за проблемните отношения, възникнали по
повод мним договор за „продажба“ на притежавания от него апартамент – на
трето лице П. Г. П.. Свидетелката станала свидетел на действията на съдебен
изпълнител, извършени на 04.07.2012г., който отнел имота от владението на Б.
К. Н. за да го предаде във владение на преобретателя П. Г. П., когото
свидетелката не познавала.
Заключението на приетата съдебно- оценителна експертиза, която е
5
изготвена от вещо лице Я. Т. и приета при оспорване на експертните изводи от
ответниците - мотивира извода, че пазарната стоност на процесния имот, към
месец ноември на 2011г. е била в размер на 125 100 лева, а към месец
декември 2012г. е била в размер на 122 000 лева.
При така установената фактическа обстановка и въз основа на прецизния
анализ на релевантните за спора факти, се налагат следните правни изводи:
Предмет на спора е предвиденото в чл. 135, ал. 1 от ЗЗД право на кредитора
- да поиска да бъде обявена за недействителна, спрямо него, осъществената
между ответниците сделка на имуществено разпореждане с недвижимия имот,
по отношение на който самият ищец твърди, че е формално легитимиран да
получи, като правна последица от влязлото в сила Решение №
260273/14.01.2021г., постановено по гражданско дело № 11567/2016 г.
съгласно описа на 15 състав ГО на Софийски градски съд.
Ищецът твърди, че осъществената между ответниците правна сделка го
увреждала, а доколкото тази разпоредителна сделка е възмездна - ищецът
твърди, че страните по нея: както прехвърлителят, така и приобретателите,
които са привлечени като ответници в процеса са знаели за увреждането.
По допустимостта на предявените претенции;
Правният интерес на ищеца от предявяването на процесния иск произтича
именно от релевираните в исковата молба твърдения на ищеца, че той е
кредитор на ответника, който е изцвършил атакуваната сделка на възмездно
имуществено разпореждане.
Настоящият състав на съда приема, че ищецът е надлежно процесуално
легитимиран да предяви иска, като се ръководи от задължителната съдебна
практика на ВКС на РБ, според която използваното от чл. 135 ЗЗД понятие за
„кредитор” следва да се тълкува с оглед фактическите твърдения, които са
посочени в исковата молба. Отменителният иск по чл. 135 ЗЗД може да
предяви всеки, който твърди да е кредитор и при това поддържа тезата, че са
налице останалите две от визираните от споменатата разпоредба предпоставки
– увреждане на интересите на кредитора и знание/ намерение за постигането
на такъв рзултат.
Правният интерес на конкретния ищец от провеждане на производството
по чл. 135 ЗЗД произтича от възможността да се ползва от правните
6
последици на разваления по съдебен ред договор за покупко- продажба на
недвижим имот - в случай, че предявения иск по чл. 135, ал.1 от ЗЗД бъде
уважен. За да достигне до този извод, съдът съобрази, както правните
последици на приетите като доказателства преписи от съдебни актове на
Софийски градски съд, АС София и ВКС на РБ, които са били постановени в
проицводството по гражданско дело № 11567/2016г. съгласно описа на 15
състав ГО, така и приетото като доказателство Удостоверение за наследници
от 02.06.2021г. изд. от Община Трън.
По изложените съображения и предвид изложените в исковата молба
твърдения на ищеца –следва да се приеме, че той е надлежно процесуално
легитимиран да предяви иска, който е предмет на настоящото производство.
Налице и надлежна съвместна пасивна процесуална легитимация на
ответниците - тъй като те са страни по атакуваната правна сделка.
По основателността на предявените претенции;
Разпоредбата на чл. 135, ал. 1 ЗЗД урежда потестативното право на
кредитора - да обяви за недействителни по отношение на него сделките или
други правни действия, с които длъжникът го уврежда, като се лишава от свое
имущество или по какъвто и да е начин затруднява принудителното
удовлетворяване на кредитора. Целеният с предявяване на иска ефект е
увреждащите сделки на длъжника да бъдат непротивопоставими на
кредитора, като за него – тези сделки да се считат неизвършени. Правилото на
чл. 135, ал. 1, изр. 3 ЗЗД урежда конкуренцията между интереса на кредитора,
който е увреден от извършените сделки, и сигурността на гражданския
оборот, изхождайки от два критерия - възмездността или безвъзмездността на
разпореждането в полза на третото за облигационното отношение кредитор-
длъжник лице и добросъвестността на това лице.
Когато приобретателят е придобил имуществото възмездно, както в
настоящия случай, кредиторът може да постигне търсената защита по реда на
чл. 135 ЗЗД, но само ако докаже, че този приобретател е недобросъвестен -
знаел е за увреждането при сключването на сделката.
По принцип, вписването има оповестително действие, което се състои в
даване на гласност на подлежащите на вписване актове, а когато се вписват
искови молби - в даване гласност на спора по отношение на третите на този
спор лица, но по изключение, в изрично посочените в закона случаи /например
7
чл. 114, б. "б", изр.2 ЗС във връзка с исковете по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, чл. 7, ал. 2
ЗЗД, чл. 33, ал. 3 ЗЗД, чл. 88, ал. 2 ЗЗД, чл. 135, ал. 1, изр. последно ЗЗД, чл.
227, ал. 5 ЗЗД/ вписването на исковите молби има и защитно действие:
осигурява противопоставимост на правата на ищеца срещу всички права,
придобити от трети лица след вписването. Тъй като длъжникът, се е
разпоредил с имота преди вписването на исковата молба по иска за разваляне
на договора за покупко- продажба, следва да се направи извода, че
постановеното по този иск решение е непротивопоставимо на последващия
приобретател, чийто акт е вписан преди вписване на исковата молба.
В конкретния случай, не бяха представени преки доказателства,
установяващи недобросъвестност на приобретателите на имота- ответниците
А. И. Р. и С. З. Р..
Приетата като доказателство справка – извлечение от Имотния регистър,
не установи вписване на искова молба по партидата на имота, нито към
момента на сключване на атакуватата правна сделка - 27.12.2012г. нито към
датата на сключване на Предварителния договор за покупко- прожажба на
имота от 17.12.2012г. Именно поради това е веоятната причина, поради която
третото неучастващо в настоящия процес лице „Уникредит Булбанк“ АД, е
отпуснало ипотечен кредит за заплащане на продажната цена за споменатия
имот, след независими проверки на вписванията в Имотния регистър.
Обстоятелството, че ответниците А. И. Р. и С. З. Р. може и да са узнали за
съществуването на спор за процесния имот след момента на сключването на
атакуваната правна сделка – не е значим факт за преценка на тяхната
добросъвестност, по смисъла на чл. 135, ал.1 от ЗЗД.
Фактът, че атакуваната правна сделка е била сключена на малко по- ниска
продажна цена от онази, на което продавачът е придобил същия недвижим
имот около една година по- рано никак не създава презумпция за
недобросъвестност. В този контекст следва да се отбележи, че малко по-
ниската продажна цена на имота, сравнимо с придобивната цена може да се
обясни с намерението на продавача да се разпореди със собствеността в кратък
срок. Наличието на сравнително по- ниска цена за имота обаче, не презумира
непременно недобросъвествост у купувачите.
Показанията на разпитаните свидетели съдът кредитира, но при това
отчита обстоятелството, че показанията на свидетеля Н. подкрепят тезата за
8
добросъвестност на двамата ответници. Показанията на свидетелката С. са
базирани предимно на собствени изводи и съждения относно факти, но не и на
преки възприятия на относими към спора факти.
Доколкото въз основа на събраните доказателства не може да бъде направен
категоричен извод за недобросъвестност на приобретателите на процесния
имот, във всеки случай претенцията с правно основание чл. 135, ал.1 от ЗЗД
следва да бъде отхвърлена, като неоснователна.
По отношение на разноските:
При този краен изход на спора, на основание чл. 78, ал.3 от ГПК -
ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответниците направените
съдебни разноски, описани в представения списък по чл. 80 от ГПК, вкл. за
процесуално представителство от един адвокат.
Релевираното своевременно възражение по чл. 78, ал.5 от ГПК на ищеца -
срещу размера на разноските, направени за възнаграждение на процесуалния
представител е основателно. Като се отчита степента на фактическа и правна
сложност на делото, извършените процесуални действия и броя на
проведените открити съдебни заседания, съдът намира, че платените разноски
за адвокатски хонорар от 12 650 лева в действителност са прекомерни и
следва да бъде редуцирани с една трета част, до размер от 8435 лева. Към
тази сума следва да се прибавят и направените от ответниците А. И. Р. и С. З.
Р. съдебни разноски за първоначална и повторна съдебно- оценителна
експертиза, които са в общ размер на 890 лева.
Ответникът П. Г. П. не е представил списък по чл. 80 от ГПК и не е направил
изрична претенция за присъждане на разноски.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Г. Б. К. с ЕГН ********** и съдебен адресат
– адв. Е. Е., гр. София, ул. „******* офис № 43-44, срещу П. Г. П. с ЕГН
********** и съдебен адресат – адв. Д. Ф., гр. София, ул. „*******, кантора
321, А. И. Р. с ЕГН ********** и С. З. Р. с ЕГН ********** и съдебен адресат
– адв. С. С., гр. София, бул. „Витоша” № 78, ет.1, ап.2 иск с правно
основание чл. 135, ал.1 от ЗЗД - за обявяване относителна недействителност
9
на сключения между П. Г. П. от една страна (в качеството на продавач) и А. И.
Р. и С. З. Р., от друга страна (в качеството на купувачи) Договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 27.12.2012г., който е обективиран в
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 56 от 27.12.2012 г.
том VI, peг. № 21573, дело № 0977/2012 г. на нотариус В.Б..
ОСЪЖДА Г. Б. К. с ЕГН ********** и съдебен адресат – адв. Е. Е., гр.
София, ул. „******* офис № 43-44 да заплати на А. И. Р. с ЕГН ********** и
С. З. Р. с ЕГН ********** двамата със съдебен адресат – адв. С. С., гр. София,
бул. ******* на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК– сумата от 9325 лева (девет
хиляди триста двадесет и пет лева), представляваща направените съдебни
разноски в производството пред Софийски градски съд.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд София, с въззивна
жалба, която може да бъде подадена до изтичане на двуседмичен срок от
връчване на препис от него.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
10