№ 2373
гр. София, 19.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-18 СЪСТАВ, в публично заседание
на четвърти април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Петър В. Боснешки
при участието на секретаря Надежда Св. Масова
като разгледа докладваното от Петър В. Боснешки Гражданско дело №
20231100110707 по описа за 2023 година
Производството е образувано въз основа на искова молба от В. П. И.,
ЕГН:**********, с адрес: гр.Хисаря, общ.Хисаря, област Пловдив, ул.****, чрез адв.А. К. Д.
от САК, срещу “Р.П.“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр.София,
п.к.1606, СО, район „Красно село“, ул.****, представлявано и управлявано от управителя
Х.М.С.С.М., с която е предявен иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД, с който се иска да
бъде обявен за окончателен предварителен договор от 03.08.2017г., сключен между страните
по делото, за покупко-продажба на следния недвижим имот: Апартамент № А102 /буква А
сто и две/, на първи етаж, кота +2.85 метра /плюс две цяло точка осемдесет и пет метра/, със
застроена площ от 47.01 кв.м. /четиридесет и седем цяло и една стотна квадратни метра/,
състоящ се от: антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, коридор, спалня, баня с
тоалетна, балкон, при съседи: коридор, апартамент А101, двор от две страни, апартамент
А103, заедно с прилежащите към апартамента идеални части от общите части на сградата,
заедно със съответните идеални части от правото на собственост върху поземления имот,
съгласно описание по предварителен договор от 03.08.2017г., а съгласно Схема на
самостоятелен обект в сграда с 68134.1609.3022.1.8 с № 15-1015503/24.09.2023г., изд. от
АГКК, гр.София, процесния недвижим имот представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В
СГРАДА с идентификатор 68134.1609.3022.1.8, гр. София, общ. Столични, обл. София
(столица), По кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-
38/10.07.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, Последно изменение на кадастралната
карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект: няма данни за изменение,
Адрес на имота: гр. София, район Студентски, ж.к. "****, Самостоятелният обект се намира
на етаж 2 в сграда с идентификатор 68134.1609.3022.1, предназначение: Жилищна сграда -
1
многофамилна, Сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1609.3022,
Предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент - в жилищна или вилна
сграда, или в сграда със смесено предназначение. Брой нИ. на обекта: 1, Посочена в
документа площ: 47.80 кв.м., Прилежащи части: Ниво: 1, Съседни самостоятелни обекти в
сградата: На същия етаж: 68134.1609.3022.1.7, 68134.1609.3022.1.9, Под обекта:
68134.1609.3022.1.2, Над обекта: 68134.1609.3022.1.14, Стар идентификатор: няма; за обща
продажна цена в размер на 47 394 (четиридесет и седем хиляди триста деветдесет и четири)
евро, от която сума към настоящия момент е заплатена от ищеца по банков път сумата в
размер на 40 284.90 евро, като остава да дължима сумата в размер на 7 109.10 евро
/последната вноска/ в деня на сключване на окончателен договор.
Ищецът твърди, че по силата на процесния предварителен договор общата продажна
цена на процесния недвижим имот е в размер на 47 394 евро, от която сума към образуване
на делото е заплатена сумата от общо 40 284.90 евро. Същата сума е заплатена на ответника
по банков път по следния начин:
1. 5 000 евро, заплатени на 27.06.2017г., преди сключване на предварителния договор;
2. 6 848.50 евро, заплатени на 07.08.2017г.;
3. 9 478.80 евро, заплатени на 24.04.2018г.;
4. 9 478.80 евро, заплатени на 12.07.2018г.;
5. 9 478.80 евро, заплатени на 07.05.2019г.;
Въз основа на предварителния договор ищецът остава да заплати на ответника сумата
в размер на 7 109.10 евро, която представлява последната вноска, която е дължима в деня на
сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт.
Въпреки, че за горепосочената сградата има издадено Удостоверение за въвеждане в
експлоатация №1200/16.12.2022г., изд. от СО, НАГ, ответникът виновно не е изпълнил
задължението си по предварителния договор за прехвърляне собствеността върху процесния
апартамент.
В законоустановения срок ответникът “Р.П.“ ООД не е подал отговор на исковата
молба.
По допустимостта:
Съдът намира, че така предявения иск е допустим и следва да се произнесе по
същество.
По основателността:
Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.1 и 2 ЗЗД, предварителният договор за
сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или
нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, като предварителният
договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния
договор. На основание чл.19, ал.3 ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може
2
да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита
сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
За да бъде уважен иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД ищецът е длъжен да докаже
наличието на следните предпоставки:
1.наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за
сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържание е
възпроизведено в клаузите на предварителния договор;
2.качеството "изправна страна" на ищеца, респ. неизправността на ответника, т. е.
неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен;
3.настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор;
4.прехвърлителят да е собственик на недвижимия имот
5.наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността - чл.
363 ГПК.
По делото е приет като доказателство предварителен договор от 03.08.2017г.,
сключен между ищеца В. П. И., като купувач, и ответника “Р.П.“ ООД, като продавач, за
покупко-продажба на следния недвижим имот: Апартамент № А102 /буква А сто и две/, на
първи етаж, кота +2.85 метра /плюс две цяло точка осемдесет и пет метра/, със застроена
площ от 47.01 кв.м. /четиридесет и седем цяло и една стотна квадратни метра/, състоящ се
от: антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, коридор, спалня, баня с тоалетна, балкон,
при съседи: коридор, апартамент А101, двор от две страни, апартамент А103, заедно с
прилежащите към апартамента идеални части от общите части на сградата, заедно със
съответните идеални части от правото на собственост върху поземления имот, съгласно
описание по предварителен договор от 03.08.2017г., а съгласно Схема на самостоятелен
обект в сграда с 68134.1609.3022.1.8 с № 15-1015503/24.09.2023г., изд. от АГКК, гр.София,
процесния недвижим имот представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с
идентификатор 68134.1609.3022.1.8, гр. София, общ. Столични, обл. София (столица), По
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18- 38/10.07.2012 г.
на изпълнителния директор на АГКК, Последно изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект: няма данни за изменение, Адрес на
имота: гр. София, район Студентски, ж.к. "Малинова долина", ет. 2, aп. А 102,
Самостоятелният обект се намира на етаж 2 в сграда с идентификатор 68134.1609.3022.1,
предназначение: Жилищна сграда - многофамилна, Сградата е разположена в поземлен имот
с идентификатор 68134.1609.3022, Предназначение на самостоятелния обект: Жилище,
апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение. Брой
нИ. на обекта: 1, Посочена в документа площ: 47.80 кв.м., Прилежащи части: Ниво: 1
Съгласно чл. 8 от Предварителния договор общата продажна цена на процесния
недвижим имот е в размер на 47 394 (четиридесет и седем хиляди триста деветдесет и
четири) евро, която сума е дължима на шест вноски, посочени в договора.
Видно от приетите по делото доказателства ищецът е заплатила първите четири
3
вноски на обща стойност 40 284,90евро, както следва:
1. 5 000 евро, заплатени на 27.06.2017г., преди сключване на предварителния договор;
2. 6 848.50 евро, заплатени на 07.08.2017г.;
3. 9 478.80 евро, заплатени на 24.04.2018г.;
4. 9 478.80 евро, заплатени на 12.07.2018г.;
5. 9 478.80 евро, заплатени на 07.05.2019г.;
Последната шеста вноска е в размер на 7109,10евро и е дължима от купувача в
тридневен срок от издаване на Удостоверение за въвеждане на процесния обект в
експлоатация.
Съгласно чл.2 от процесния договор продавачът се е задължил да извърши всички
строително- монтажни работи до степен на завършеност на процесния обект по БДС на
„шпакловка и замазка“, съобразно одобрения инвестиционен проект.
По делото е прието като доказателство Удостоверение за въвеждане в експлоатация
№1200/16.12.2022г., изд. НАГ-СО, от което е видно, че процесният обект е въведен в
експлоатация.
Съгласно чл.13 от горепосочения предварителния договор „ПРОДАВАЧЪТ се
задължава да прехвърли на КУПУВАЧА собствеността на Обекта, описан в Раздел I, чл. 1
от договора, с договор във формата на нотариален акт, не по-късно от 45 (четиридесет и пет)
дни, считано от датата на издаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация.“
Ищецът е отправил покана с изх.№7490/10.08.2023г. на Частен съдебен изпълнител
А.П. с рег.N9849 при КЧСИ с район на действие СГС, до ответника “Р.П.“ ООД, с която
ответникът е поканен да се яви на 14 /четиринадесетия/ ден от получаване на покана в
кантората на Нотариус П.Д., с рег.№711 при НК, с район на действие СРС, гр.София,
бул.**** /надпартер/, за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на
процесния недвижим имот, като ищецът е изразил готовност да заплати на ответника
остатъка от продажната цена в размер на 7 109.10 евро /последната вноска/. Ответникът
обаче не се е явил за сключване на окончателен договор.
По делото е приета като доказателство електронна кореспонденция между страните
по делото, от която е видно, че ответникът е в забава, като не е изпълнил задължението си за
сключване на окончателен договор.
Предвид гореизложеното съдът намира, че процесния предварителният договор от
03.08.2017г. съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор и
валидно обвързва страните към настоящия момент. Безспорно е доказано и частичното
плащане на цената - в размер на 40 284,90евро, установен е по размер и дължимия от ищеца
остатък – последна шеста вноска в размер на 7109,10евро.
Съдът намира, че безспорно ответникът “Р.П.“ ООД е собственик на процесния
апартамент, като този извод се основава на съвкупната преценка на долупосочените
4
доказателства:
Видно от Нотариален акт №73/02.02.2017г. на помощник- нотариус Г.Т. ответникът е
придобил чрез покупко- продажба правото на собственост върху поземлен имот с
идентификатор 68134.1609.3022 по КККР на гр.София с площ от 790 кв.м., находящ се в
гр.София, район „Студентски“, ж.к. „Малинова долина“.
По делото са приети като доказателства множество документи и актове, издавани в
процеса на строителството, завършили с Удостоверение за въвеждане в експлоатация
№1200/16.12.2022г., изд. НАГ-СО, от което е видно, че сграда с идентификатор
68134.1609.3022.1 е въведена в експлоатация и е собствена на ответника.
От справката за отдалечен достъп от 05.03.2024г. на Агенция по вписванията е
видно, че ответникът е собственик на процесния апартамент към датата на справката, като
няма вписани разпоредителни сделки със същия имот.
От приложеното по делото удостоверение за тежести от АВ е видно, че по отношение
на процесния имот има вписана само исковата молба, въз основа на която е образувано
настоящето дело. По отношение на процесния имот няма вписани други искови молби или
тежести за периода от 22.05.2017г. до настоящия момент.
Ответникът е декларирал процесния обект като негова собственост пред Столична
община, район „Студентски“, Дирекция „Общински приходи“, като данъчната му оценка е в
размер на 65 855,50лв.
Уговорения с предварителния договор срок за сключване на окончателен договор за
покупко- продажба на процесния апартамент е изтекъл 45 дни след издаване на
Удостоверение за въвеждане в експлоатация №1200/16.12.2022г., изд. НАГ-СО. Този извод
на съда се потвърждава и от изпратената от ищеца извънсъдебна покана до ответника за
сключване на окончателен договор, на която последният не се е явил за сключване на
окончателната сделка.
Предвид изложеното, предявеният конститутивен иск следва да се приеме за
основателен, като на основание чл. 362, ал. 1 ГПК ищецът следва да заплати на ответното
дружество- продавач сумата 7 109.10 евро, съставляваща остатък от покупната цена на
имота, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението. При неизпълнение на това
условие, съдът по искане на продавача може да обезсили решението.
Наред с тези условия съществува и законово изискване за прехвърляне на
собствеността, въведено с разпоредбата на чл.264, ал.1 ДОПК, съгласно която
прехвърлянето би могло да се извърши, само ако публичните и общински задължения на
продавача по договора са заплатени. Към настоящият момент липсват данни продавачът да
има непогасени публични задължения.
Съгласно разпоредбата на чл.364, ал.1 ГПК с решението си съдът осъжда ищеца да
заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се
впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски.
5
Дължимата нотариална такса се определя по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси
към ЗННД при основа по-високата оценка между данъчната оценка на имота към датата на
влизане на решението в сила и уговорената продажна цена.
В случая продажната цена в размер на 47 394 евро е с равностойност 92 694,61лв.,
като е по- висока от данъчната оценка от 65 855,50лв., поради което и дължимата сума за
прехвърляне на имота е в размер на 693,97лв.
Съгласно разпоредбата на чл.44, ал.1 и чл.45, ал.1 ЗМДТ при придобИ.не по
възмезден начин на недвижими имоти приобретателят следва да заплати данък, чийто
размер се определя с Наредба на съответния Общински съвет/ чл. 1, ал. 2 от закона/.
Регламентирана е и основата за определяне на данъка /чл. 46 ЗМДТ/, а това е оценката на
имуществото към момента на прехвърлянето, равна на уговорената цена, или данъчната
оценка. Актуалната данъчна оценка съставлява основа за определяне на дължимия данък за
прехвърляне на имуществото само в случай, че уговорената цена е по-ниска от данъчната.
Съгласно чл.35, ал.2 от Наредба за определяне на размера на местните данъци на
територията на Столична община, при възмездно придобИ.не на имущество данъкът е в
размер на 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество, или в случая дължимият
данък е 3 на сто върху продажната цена от 92 694,61лв. или 2780,84лв.
На основание чл.364, ал.1 ГПК съдът следва служебно да впише възбрана върху
процесния недвижим имот в Служба по вписвания гр. София до изплащане на разноските.
На основание чл. 115 от ЗС, на ищеца следва да бъде даден 6-месечен срок от влизане
в сила на решението, в който същото да бъде вписано, в противен случай вписването на
исковата молба губи действието си.
С оглед изхода на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът следва да бъде
осъден да заплати на ищеца сумата от 8508лв., представляваща направени по делото
разноски за държавни такси и адвокатско възнаграждение.
Предвид гореизложеното съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД, сключения на
03.08.2017г., между В. П. И., ЕГН:**********, с адрес: гр.Хисаря, общ.Хисаря, област
Пловдив, ул.****, като купувач, и “Р.П.“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление: гр.София, п.к.1606, СО, район „Красно село“, ул.****, представлявано и
управлявано от управителя Х.М.С.С.М., като продавач, предварителен договор за покупко-
продажба на следния недвижим имот, а именно: Апартамент № А102 /буква А сто и две/, на
първи етаж, кота +2.85 метра /плюс две цяло точка осемдесет и пет метра/, със застроена
площ от 47.01 кв.м. /четиридесет и седем цяло и една стотна квадратни метра/, състоящ се
от: антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, коридор, спалня, баня с тоалетна, балкон,
при съседи: коридор, апартамент А101, двор от две страни, апартамент А103, заедно с
6
прилежащите към апартамента идеални части от общите части на сградата, заедно със
съответните идеални части от правото на собственост върху поземления имот, съгласно
описание по предварителен договор от 03.08.2017г., а съгласно Схема на самостоятелен
обект в сграда с 68134.1609.3022.1.8 с № 15-1015503/24.09.2023г., изд. от АГКК, гр.София,
процесния недвижим имот представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с
идентификатор 68134.1609.3022.1.8, гр. София, общ. Столични, обл. София (столица),
По кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-
38/10.07.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, Последно изменение на кадастралната
карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект: няма данни за изменение,
Адрес на имота: гр. София, район Студентски, ж.к. "****, Самостоятелният обект се намира
на етаж 2 в сграда с идентификатор 68134.1609.3022.1, предназначение: Жилищна сграда -
многофамилна, Сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1609.3022,
Предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент - в жилищна или вилна
сграда, или в сграда със смесено предназначение. Брой нИ. на обекта: 1, Посочена в
документа площ: 47.80 кв.м., Прилежащи части: Ниво: 1, Съседни самостоятелни обекти в
сградата: На същия етаж: 68134.1609.3022.1.7, 68134.1609.3022.1.9, Под обекта:
68134.1609.3022.1.2, Над обекта: 68134.1609.3022.1.14, Стар идентификатор: няма; за обща
продажна цена в размер на 47 394 (четиридесет и седем хиляди триста деветдесет и четири)
евро, ПРИ УСЛОВИЕ ЧЕ в двуседмичен срок от влизане в сила на решението купувачът В.
П. И. заплати на продавача “Р.П.“ ООД, сумата от 7 109.10 евро., представляваща остатък
от продажната цена на имота.
УКАЗВА на страните, че при неизпълнение от страна на купувача на условието да
плати остатъка от покупната цена на продавача, съдът по искане на продавача може да
обезсили решението.
ОСЪЖДА В. П. И., ЕГН:**********, с адрес: гр.Хисаря, общ.Хисаря, област
Пловдив, ул.****, да заплати на основание чл. 364, ал. 1 ГПК вр. чл. 85, ал. 2 във вр. с чл, 87
от ЗННД по сметка на Софийски градски съд нотариална такса в размер на 693,97лв.,
определена съгласно таблицата по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към закона за
нотариусите и нотариалната дейност.
ОСЪЖДА В. П. И., ЕГН:**********, с адрес: гр.Хисаря, общ.Хисаря, област
Пловдив, ул.****, да заплати, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, сумата 2780,84лв.,
представляваща данък за възмездно прехвърляне на имущество, платим по сметка на
Столична община.
ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху процесния имот: Апартамент № А102 /буква А
сто и две/ с идентификатор 68134.1609.3022.1.8, гр. София, общ. Столични, обл. София
(столица), за присъдените в полза на СГС и Столична община данъци и такси.
ОСЪЖДА “Р.П.“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр.София,
п.к.1606, СО, район „Красно село“, ул.****, представлявано и управлявано от управителя
Х.М.С.С.М., да заплати на В. П. И., ЕГН:**********, с адрес: гр.Хисаря, общ.Хисаря,
област Пловдив, ул.****, сумата от 8508лв., представляваща направени по делото разноски
7
за държавни такси и адвокатско възнаграждение
ДАВА на В. П. И., ЕГН:**********, с адрес: гр.Хисаря, общ.Хисаря, област Пловдив,
ул.****, шестмесечен срок от влизане на настоящето решение в сила, в който същото
решение да бъде вписано, като в противен случай вписването на исковата молба губи
действието си.
ПРЕПИС от настоящото решение да се издаде след като се представят доказателства,
че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Апелативен съд- гр.София в двуседмичен
срок от връчване на препис от решението на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
8