РЕШЕНИЕ
№ 468
гр. Плевен, 21.07.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Административен съд – Плевен, пети състав, в открито
съдебно заседание на девети юли две
хиляди и двадесета година в състав:
Съдия: Катя Арабаджиева
при
секретар Цветанка Дачева, като изслуша
докладваното от съдията Арабаджиева административно дело № 1406 по описа на
съда за 2019 год. и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 210, ал. 3 във връзка с чл. 215, ал. 1 от ЗУТ.
Образувано е по жалба от „Адванс
Терафонд“ АДСИЦ със седалище и адрес на управление гр.София, Столична община,
район „Лозенец“, ул „Златовръх“ №1 с ЕИК *********, представлявано от
изпълнителния директор Р.И.М., против Решения от 9.04.2019 год. на Комисията по
чл.210 от ЗУТ, назначена със Заповед
№РД-12-90/22.02.2019 год. на кмета на община Плевен, съобщени с два броя писма,
и двете с изх.№ТСУ-26-2658-1/22.11.2019 год.за определяне размера на дължимото
обезщетение за сервитутно право за обект „Разширение на газопреносната
инфраструктура на „Булгартрансгаз“ ЕАД за два имота, собственост на дружеството,
описани в писма на л.8 от делото, находящи се в с.Г., както следва: Поземлен
имот №17258.58.4 (стар пл.№058004), с начин на трайно ползване Нива, с площ от 13,001 дка (тринадесет декара и един
квадратен метър), местност „К.Д.“ и Поземлен имот №17258.58.15 (стар пл.№058015), с начин на трайно
ползване Нива, с площ от 4,199 дка (четири декара и сто
деветдесет и девет квадратни метра), местност „К.Д.“.
В жалбата се
излагат доводи, че Решението на Комисията е постановено в нарушение на
материалния закон, тъй като по никакъв
начин от постановения акт не става ясно как е определено въпросното
обезщетение. Счита, че така определено, то е крайно занижено и не отговаря на
пазарните цени. От писмото на Комисията не става ясно и съобразно каква
методика е изчислен неговият размер. Въпросната оценка, независимо от кого е
изготвена, не е доведена до знанието на дружеството , което не е имало възможност да се запознае с нея.
Съгласно постановеното Решение, основано на изготвена от независим оценител
оценка, е определено обезщетение в размер, както следва: за поземлен имот
№17258.58.4 - за сервитутна площ от 2,338 дка, обезщетение в размер на 2178
лв., или 931,56 лв. на декар; за поземлен имот №17258.58.15 - за сервитутна
площ от 1,761 дка, обезщетение в размер на 1569 лв., или 890,97 лв. на декар.
Счита, че предвид характера на сервитутите, големия размер на площта, която
заемат, а и факта, че учредяването им
ще доведе до невъзможност за засаждане не само на високостеблена, но и на
каквато и да е друга растителност, ще затрудни влизането на селскостопански
машини, изграждането и експлоатацията на сервитутите би позволила
унищожаването на отглежданата продукция, а не на последно място — ще доведе до
обезценяване на имотите, то така определената оценка категорично не съответства
на пазарните нива и принципа за справедливо обезщетяване. Позовава се на
разпоредбата на чл. 64, ал. 6 от Закона
за енергетиката, според който определянето на размера на обезщетенията по
тази глава се извършва по реда на чл. 210 и 211 от ЗУТ или по взаимно съгласие
на страните с оценка от лицензиран оценител. Критериите, които се прилагат при
определяне размера на еднократното обезщетение за сервитута върху обременения
имот, са разписани в чл. 65, ал. 1 от ЗЕ, а именно: площта на чуждия поземлен имот,
включена в границите на сервитута; видовете ограничения на ползването; срок на
ограничението; справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него,
която попада в границите на сервитута. Твърди, че в настоящия случай комисията по чл.
210 от ЗУТ е определила размера на еднократното обезщетение, като вероятно е
възприела безрезервно предложената й оценка от лицензиран оценител, без да отчете обстоятелството, че
използването на тази оценка от лицензиран оценител е допустимо само в
хипотезата на взаимно съгласие, каквото в случаи липсва. Законосъобразното определяне на еднократното обезщетение според
жалбоподателя изисква комисията да извърши, а не да одобри едностранно
предложената й оценка по пазарни цени. Като не се е съобразила с точното
изискване на закона, комисията по чл.
210 от ЗУТ е произнесла незаконосъобразно решение.
Счита, че изчислението
на обезщетението за този тип сервитути се извършва съгласно критериите на чл.65 от Закона за енергетиката по общоприета в съдебната практика и практиката на
независимите оценители формула, в която коефициентът Кс винаги е максимален (0,9), тъй като става въпрос за безсрочно учредяване
на сервитут, а вторият коефициент Ксп е експертно определян коефициент, отчитащ вида на сервитута, като при
отрицателен сервитут този коефициент винаги е 1. Прави детайлно разграничение
между характеристиките на положителен и отрицателен сервитут, като сочи, че в
чл.20 от Наредба № 16 от 09.06.2004 г. за сервитутите на енергийните
обекти са регламентирани и всички ограничения за този тип сервитут за
газопровод. На основание горното прави извод, че учредяваните сервитутни права
на преминаване и на прокарване на газопровод са отрицателни сервитути, порали което коефициентът Ксп следва да бъде
максимален, или равен на 1. Тъй
като се касае за възможно най-тежкия сервнтуг върху земеделска земя, който е
безсрочен, т.е. за вечни времена, служещият имот ще следва да се съобразява с
наложените забрани, поради което счита, че размерът на предвиденото обезщетение следва да
бъде променен.
На следващо
място сочи, че като дружество с предмет на дейност основно сключването на
сделки със земеделски земи и като фактор в развитието на този пазар, познава пазарните нива при сделките с недвижими
имоти, в частност със земеделски земи и на база извършена проверка в
региона, през последната година са установени по-високи пазарни цени на декар. В тази връзка
се позовават и представят нотариални актове за придобити, респ. отчуждени земеделски земи на по-висока от оценката на
комисията стойност. В заключение моли
съда да измени оспореното решение, като определи пазарна оценка на обезщетението за описаните
сервитутни права на преминаване и прокарване в размер на минимум 1 500.00 лева
/хиляда и петстотин лева/ на декар сервитутна площ, или претендира, както
следва: за поземлен имот №17258.58.4 -
за сервитутна площ от 2,338 дка, обезщетение
в размер на 3507,00 лв., или
1500,00 лв. на декар; за поземлен имот
№17258.58.15 - за сервитутна площ от 1,761 дка, обезщетение в размер на 2641,50 лв., или 1500,00 лв. на декар. Претендира присъждане на
направените по делото разноски.
Представено е
становище от Община Плевен с
вх.№6434/19.12.2019 год.-писмото, с което преписката е представена в съда, за неоснователност
и недоказаност на жалбата. Ответникът сочи, че Решението на комисията по чл. 210 от ЗУТ е
издадено при съобразяване с фактическата обстановка, процедурата е стартирана
законосъобразно, отчетени са всички факти и обстоятелства. Въз основа на
констатираното в протокола е издадено и процесното решение. То е издадено от компетентен орган, при
съобразяване с материалния и процесуалния закон и всички факти и обстоятелства
по преписката.
В съдебно заседание жалбоподателят „Адванс Терафонд“
АДСИЦ не се представлява. Депозирал е
писмени становища, в които е изложил подробни съображения за основателност на своята жалба, поискал е
изменение на решенията на Комисията по чл.210 от ЗУТ, като е посочил конкретни
параметри и формула на изчисление. Претендира направените по делото разноски.
В съдебното заседание
ответникът - Община Плевен се представлява от юрисконсулт С. с
пълномощно на л.125 от делото, който оспорва жалбата като неоснователна и
недоказана, за което излага подробни съображения по съществото на спора.
Претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение в размер на 150 лева.
В съдебно заседание
заинтересована страна - „Булгартрансгаз“
ЕАД, гр. София се представлява от юрисконсулт П. с пълномощно на л.228, който
също оспорва жалбата на основания, изложени в съдебно заседание по съществото
на спора, претендира присъждане на направените по делото разноски и
юрисконсултско възнаграждение.
Административният съд-Плевен,
пети състав, като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност, съобрази доводите на страните и извърши цялостна проверка
на оспорения акт във връзка с правомощията си по чл.168 от АПК, намира за
установено следното от фактическа страна:
Подадено
e заявление от заинтересована страна - „Булгартрансгаз“ ЕАД, гр. София, за учредяване на сервитутни права по реда на
чл. 64, ал. 6 от ЗЕ и чл. 210 от ЗУТ относно обект „Разширение на газопреносна
инфраструктура на „Булгартрансгаз“ ЕАД парелелно на северния (магистрален)
газапровод до българо-сръбска граница, етап „Линейна част“л.221-223 от делото . Въз основа на подадените от „Булгартрансгаз“ ЕАД
писма №№ 24-00-2876-1/1.02.2019 год. и 24-00-2876-4/13.02.2019 год., със
заповед № РД-12.90/22.02.2019 година, кметът на Община Плевен е назначил комисия, която да разгледа изготвените
оценки от лицензиран оценител и да определи размера на дължимото от „Булгартрансгаз“
ЕАД обезщетение за учредяване на сервитутно право съгласно приложения регистър
и документация за частично прилагане на ПУП за територията на община Плевен.
В конкретния
казус се касае за два имота, находящи се в землището на с.Г.: 1.Поземлен имот №17258.58.4 (стар пл.№058004), с начин на трайно
ползване Нива, с площ от 13,001 дка (тринадесет декара и един
квадратен метър), местност „К.Д.“ и 2. Поземлен имот №17258.58.15 (стар пл.№058015), с начин на трайно
ползване Нива, с площ от 4,199 дка (четири декара и сто
деветдесет и девет квадратни метра), местност „К.Д.“. И двата имота са
собственост на жалбоподателя съгласно приложените по делото нотариални актове
№№ 5/2012 год. и 156/2013 год.
На
л. 32-37 от делото е приложен доклад за експертна
оценка за учредяване на ограничено вещно
право - сервитут на газопровод и технологични
съоръжения при изграждане на обект: „Разширение на газопреносната
инфраструктура на „Булгартрансгаз" ЕАД паралелно на северния /магистрален/
газопровод до българо-сръбската граница" етап „Линейна част" и
съгласно частично прилагане на ПУП за територията на Община Плевен, върху имот
№ 17258.58.15, находящ се в землището на с. Г., община Плевен, област Плевен, с
площ на сервитута 1.761 дка, площ на целия имот 4.200 дка, с начин на трайно
ползване - нива, вид собственост: обществени организации. Крайната оценка за
размера на паричното обезщетение при възникване на сервитут е определено от изпълнителя на оценката на 1569
лева.
На
л.40-45 от делото е приложен доклад за експертна оценка за учредяване на
ограничено вещно право - сервитут на газопровод и технологични съоръжения при изграждане на
обект: „Разширение на газопреносната инфраструктура на „Булгартрансгаз"
ЕАД паралелно на северния /магистрален/ газопровод до българо-сръбската
граница" етап „Линейна част" и съгласно частично прилагане на ПУП за
територията на Община Плевен, върху имот № 17258.58.4, находящ се в землището
на с. Г., община Плевен, област Плевен, с площ на сервитута 2.338 дка, площ на
целия имот 13.000 дка, с начин на трайно ползване - нива, вид собственост:
обществени организации. Крайната оценка за размера на паричното обезщетение при
възникване на сервитут е определено от
изпълнителя на оценката на 2 178 лева.
На
9.04.2019 година е проведено заседание на комисията, определена от кмета на
Община Плевен, за което е съставен приложеният на л.48 и сл. Протокол №3, в
който в т.4 е определен размер на дължимото обезщетение от „Булгартрансгаз” ЕАД
за учредяване на сервитутно право на засегнатите 57 броя имоти в землището на
с.Г., община Плевен, в размер на 90037 лева по приложен регистър-приложение 4.
Видно от този регистър-приложение 4, за двата процесни имота- 17258.58.15 и 17258.58.4,
са опрделени обезщетения съответно в размер на 2178 лева и 1569 лева.
Оценките
са съобщени на дружеството – жалбоподател със съобщенията, приложени на л.8 от
делото –лице и гръб.
Представен
е ПУП-ПП за землище на с. Г. на
л.226-227.
При
така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:
Съобразно нормата на чл. 210, ал.1 от ЗУТ, изготвянето на оценки и
определянето на размера и изплащането на обезщетения в изрично предвидените в
закона случаи, се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена
от кмета на общината, като на основание ал.3 от същата норма, решението на
комисията се съобщава на страните по реда на АПК, и подлежи на обжалване по
реда, предвиден в него. Обжалването се
извършва по реда на чл. 215, ал. 1 от ЗУТ. Съгласно
чл. 215, ал. 2 от ЗУТ, по реда,
предвиден в ал. 1, могат да се обжалват и решенията на комисията по чл. 210,
ал. 3. И двете решения-относно двата имота, са съобщени на жалбоподателя на 2.12.2019
год., видно от поставените щемпели на л.8 от делото-лице и гръб, а жалбата е
подадена на 16.12.2019 год. и е заведена с вх.№ТСУ-26-2658-1.
Поради
горното, съдът приема, че жалбата е подадена срещу подлежащи на оспорване
административни актове, в преклузивния 14-дневен срок по чл. 215, ал. 4 от ЗУТ от
надлежна страна, пред компетентния съд по местонахождение на имотите-предмет на
оценка, поради което е процесуално допустима.
Разгледана
по същество, жалбата е основателна.
И
двете оспорени решения на комисията са издадени от компетентен орган, назначен със
заповед на кмета на общината по реда на чл. 210, ал. 1 от ЗУТ, в обема
на правомощията му и в предвидената форма, при спазване на
административнопроизводствените правила. Процесните решения са издадени от нарочно формирана, въз
основа на заповед на Кмета на Общината, комисия, която след проведено
заседание, обективирано в приложения протокол, е взела своето решение, въз
основа на изготвени от независим експерт- оценител, заключения. Решенията на
Комисията са надлежно връчени на
собственика
По
отношение съответствието на оспорените актове с материално-правните разпоредби,
съдът приема следното:
Съгласно
чл. 64, ал. 1 от Закон за енергетиката (ЗЕ) (в приложимата редакция), при разширение на съществуващи и при
изграждане на нови линейни енергийни обекти, в полза на лицата, които ще
изграждат и експлоатират енергийния обект, възникват сервитути.
Според
даденото в § 1, т. 23 от ДР на ЗЕ определение,
"енергиен обект" е обект или съвкупност от обекти, с предназначение в
него или посредством него да се извършва производство на електрическа и/или
топлинна енергия с определена мощност, добив или съхранение на нефт или
природен газ, пренос, както и преобразуване на параметрите или вида на
електрическа и топлинна енергия и природен газ, нефт или нефтопродукти през
мрежи, както и техните спомагателни мрежи и съоръжения, разпределение на
електрическа, топлинна енергия или природен газ през мрежи, както и техните
спомагателни мрежи и съоръжения, без инсталациите на клиентите.
От
своя страна чл. 64, ал. 2, т. 2 от ЗЕ,
сервитутите, съгласно закона са право на прокарване на линейни енергийни обекти
в полза на лицата по ал. 1. В ал. 4 на чл. 64 от ЗЕ се
посочва, че сервитутите по ал. 2 възникват, когато: 1. има влязъл в сила
подробен устройствен план, с който се определя местоположението и размерите на
сервитутните зони на линейния енергиен обект в засегнатите имоти, и 2.
титулярят на сервитута изплати или внесе еднократно обезщетение по реда на ал.
6 на разположение на собственика, и на носителите на други вещни права върху
засегнатия имот. Алинея 6 от същата разпоредба, указва, че определянето на
размера и изплащането на обезщетенията за сервитутите на енергийните обекти се
извършват по реда на чл. 210 и 211 от Закона за устройство на територията или по взаимно съгласие на страните въз основа на
оценка от независим оценител. Обжалването на размера на обезщетението от
заинтересованите лица не препятства упражняването на сервитутните права от
лицата по ал. 1.
Съгласно
чл. 210, ал. 1 от ЗУТ
изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения в
изрично предвидените в закона случаи се извършват по пазарни цени, определени
от комисия, назначена от кмета на общината, а съгласно ал. 2 - кметът нарежда служебно
или въз основа на искане на заинтересуваните лица определянето на обезщетения
или оценка от комисията.
Принудителното
по своя характер учредяване на сервитута, възникващ по силата на ЗЕ в полза на
лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект, върху имоти –
частна собственост на физически и юридически лица, представлява едно
принудително ограничаване правото на собственост на тези лица, изискващо
удовлетворяващо собственика на служещия имот обезщетение. Ето защо законът
въвежда като условие за възникване на сервитута изплащането на еднократно
обезщетение на собственика на земята, като изрично регламентира и критериите,
по които следва да се определи размера на обезщетението. Съгласно специалната
норма на чл. 65 от ЗЕ, размерът на
обезщетението по чл. 64, ал. 4, т. 2 от ЗЕ се
определя при прилагане на следните критерии: 1. площта на чуждия поземлен имот,
включена в границите на сервитута; 2. видовете ограничения на ползването; 3.
срок на ограничението и 4. справедливата пазарна оценка на имота или на частта
от него, която попада в границите на сервитута. В приложимите нормативни актове
- ЗУТ и ЗЕ, не се съдържа легална дефиниция на понятието "справедлива
пазарна оценка".
Комисията,
назначена от ответника, е приела оценки за двата оценявани имота, изготвени въз
основа следните методи на оценка:
нормативна оценка съгласно Наредба за реда за определяне на цени на
земеделските земи, метода на пазарните сравнения/аналози и метода на директната
капитализация на дохода/поземлената рента в съотнощение на ползваните методи 10%:60% и 30%, при което е
получена пазарна стойност на дка, както следва: за имот 17258.58.15 в с.Г. от
4,200 дка-1100 лева/дка, за имот 17258.58.4 в с.Г. от 13,000 дка-1150 лева/дка.
При определяне размера на паричното обезщетение при възникване на сервитут са
взети предвид площта на поземлените имоти, в които са учредени сервитути;
видовете ограничения на ползването на имотите и срокът на ограничението
Размерът на обезщетението е определен в зависимост от пазарната стойност на
земята, коригирана с коефициенти, компенсиращи неудобствата при ползване на
имотите в бъдеще, както следва и за двата имота: коефициент, отчитащ срока, за
който е учреден сервитута-0,9, поради неограничения срок, за който се учредява
сервитута и експертно определен коефициент от 0,5 до 1,0, отчитащ вида на
ограниченията на сервитута, в случая земята е обработваема и е приет коефициент
0,9. По този начин е приета от оценителя в административното производство
крайна оценка за размера на паричното
обезщетение при възникване на сервитут: за имот 17258.58.15-1569 лева, за имот 17258.58.4-2178 лева.
По
делото са изслушани две съдебно
–оценителни експертизи, изготвени от вещи лица, независими експерти.
Заключението
на съдебно –оценителната експертиза, изготвена от ВЛ И.И., притежаващ сертификат, приложен на л.180, е приело оценки, изготвени въз основа следните методи на оценка: метода на
пазарните сравнения/аналози и метода на директната капитализация на
дохода/поземлената рента в съотнощение на
ползваните методи 80% и 20%, при което е получена пазарна стойност на :
имот 58.15-1170 лева/дка, имот 58.4-1170 лева/дка, като това ВЛ е направило
оценката към дата 16.03.2020 год., а не към датата на изготвяне на оценката,
утвърдена от Комисията-9.04.2019 год., когато е възникнал сервитутът. При
определяне размера на паричното обезщетение за учредяване на сервитута за двата
имота в землището на с.Г., ВЛ И. е определило пазарната стойност на сервитутите,
представляваща произведението на пазарната стойност на земята в сервитута и
коефициентите за срок и за вид на сервитута. Самата пазарна стойност на земята
е определена по следния начин: 1.за имот 58.15: като произведение на площта на
сервитута-1,761 дка и пазарната стойност на земята на дка-1170 лв/дка , или 2060
лева/дка. Приетият от ВЛ И. коефициент за срок е в размер на 0,9, приетият
коефициент за вида на сервитута-положителен, също е в размер на 0,9. Или,
пазарната стойност на сервитутното право за имот 58.15 е определена от ВЛ И. в
размер на 1669 лева за 1,761 дка,
или 948 лв/дка; 2.за имот 58.4: като произведение на площта на сервитута-2,338
дка и пазарната стойност на земята на дка-1170 лв/дка , или 2735 лева/дка.
Приетият от ВЛ И. коефициент за срок е в размер на 0,9, приетият коефициент за
вида на сервитута-положителен, също е в размер на 0,9. Или, пазарната стойност
на сервитутното право за имот 58.4 е определена от ВЛ И. в размер на 2215 лева за 2,338 дка, или 948 лв/дка.
Заключението на съдебно –оценителната
експертиза, изготвена от ВЛ С.П.,
притежаваща сертификат за оценителска правоспособност за оценка на земеделски
земи и трайни насаждания №*********/1.10.2010 год., е приело оценка, изготвена въз основа следните методи на оценка: метода на
пазарните сравнения/аналози и метода на директната капитализация на дохода/поземлената
рента в съотнощение на ползваните методи,
както следва: за имот 17258.58.4 - 45.98% и 54.02%, при което е получена пазарна стойност на имота 15803 лева или 1216 лева на дка, като
това ВЛ е направило оценката към дата датата на утвърждаване на оценката от
комисията на общината през 2019 год., когато е възникнало сервитутното право и
това е видно от приложените към експертизата таблици; за имот 17258.58.15 - 45.69% и 54.31%, при
което е получена пазарна стойност на имота 5082 лева или 1210лева на дка, като и за този имот оценката на ВЛ П.
е към дата датата на утвърждаване на оценката от комисията на общината през
2019 год., когато е възникнало сервитутното право и това е видно от приложените
към експертизата таблици. При определяне размера на паричното обезщетение за
учредяване на сервитута от ВЛ П.: за имот 17258.58.4 в землището на с.Г., ВЛ П.
е определило пазарната стойност на сервитута, представляваща произведението на
пазарната стойност на земята в сервитута и коефициентите за срок и за вид на
сервитута. Самата пазарна стойност на земята е определена като произведение на
площта на сервитута-2,338 дка и пазарната стойност на земята на дка-1216 лв/дка
, или 2843 лева. Приетият от ВЛ П. коефициент за срок е в размер на 0,9,
приетият коефициент за вида на сервитута-положителен, е в размер на 0, 80. Или, пазарната стойност на сервитутното право
е определена от ВЛ П. в размер на 2046 лева за 2,338 дка, или 875лв/дка; за
имот 17258.58.15 в землището на с.Г., ВЛ П. е определило пазарната стойност на
сервитута, представляваща произведението на пазарната стойност на земята в
сервитута и коефициентите за срок и за вид на сервитута. Самата пазарна
стойност на земята е определена като произведение на площта на сервитута-1,761
дка и пазарната стойност на земята на дка-1210 лв/дка , или 2130 лева. Приетият
от ВЛ П. коефициент за срок е в размер на 0,9, приетият коефициент за вида на
сервитута-положителен, е в размер на 0, 90. Или, пазарната стойност на сервитутното право
е определена от ВЛ П. в размер на 1726 лева за 1,761 дка, или 980лв/дка.
За
да се произнесе по материалната законосъобразност на оспорените актове, съдът
съобрази следното:
Съдът
кредитира с доверие като обективно, компетентно и съответно на останалите събрани по делото
доказателства заключението на ВЛ П. в следните части:
1.в
частта относно определяне на пазарната стойност на имотите-предмет на оценка,
собственост на жалбоподателя, върху които е учреден сервитут, по всеки един от
двата използвани метода: метод на директната капитализация на
дохода/поземлената рента и метод на пазарните сравнения/аналози. Защото първият
метод е отчел пазарния наем в лв/дка, като са взети предвид договори за
наем/аренда на ниви в землището и съседни землища в същия агроекологичен район,
информация от сайта на ОД Земеделие-Плевен за отдаване под наем/аренда на
свободни земеделски земи от ДПФ на територията на обл.Плевен. А вторият метод е
отчел пазарната стойност в лв/дка, като са взети предвид сделки-покупко-продажба
на ниви в землището и в съседни землища в същия агроекологичен район през стопанската 2018-2019 год.,
вписани в АВ, т.е. към датата на възникване на сервитутното право. За разлика
от заключението на ВЛ И. в тази част, което изрично е посочило, че датата на
оценката е 16.03.2020 год., т.е. една година по-късно от утвърдената от
Комисията оценка. А размерът на обезщетенията за процесните сервитути, следва
да се определи по пазарни цени, към датата на издаване на оспорените решения на
комисията, когато е възникнало сервитутното право. Затова съдът не кредитира
заключението на ВЛ И. в тази част-относно определяне на пазарната стойност на
имотите, тъй като е неотносимо към процесния период, а именно датата на
издаване на решенията на Комисията. При действащата нормативна база, настоящият
състав приема, че основата при която ще се извършва оценка на възникналия, в
полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект, сервитут,
правно значение има справедливата пазарна оценка на имота или на частта от
него, която попада в границите на сервитута. Законодателната регламентация е
категорична и ясна, без да дава основания за тълкуване по въпросите кой е
обекта/предмета на оценка и коя база/основа следва да се има предвид, при
изготвянето на тази оценка или предмет на оценката е имота/частта от него, а
основата е справедливата пазарна цена. В тази връзка стойност и цена, а от там
и пазарна стойност и пазарна цена са различни понятия. Общоприето е, че
пазарната стойност е оценената сума, срещу която даден актив или пасив може да
смени собственика си към датата на оценката
чрез сделка при пазарни условия и при информираното, благоразумно и без принуда
действие на страните по сделката. Пазарна цена, това всъщност е сумата, която се
заплаща за даден актив. Поради финансовите възможности, мотивите или
специалните интереси на определен продавач или купувач, в някои случаи
платената цена е различна от стойността, която активът може да има за други
лица. Цената е историческо понятие и поради това се свързва с реалната,
фактическа сума на реално състояла се сделка. И то към датата на изготвяне на
оценката в административното производство, когато именно е възникнал, учреден
сервитутът.
2.в
частта относно съотношението, тежестта на двата използвани метода за определяне
на пазарната стойност на имотите. ВЛ И. е приело оценки, изготвени въз
основа на метода на пазарните сравнения/аналози и метода
на директната капитализация на дохода/поземлената рента в съотнощение на ползваните методи съответно 80% и 20%. ВЛ
П. е приело оценка, изготвена въз основа
също на метода на пазарните сравнения/аналози и метода на капитализация на дохода/поземлената рента, но
при различно съотношение от даденото от
ВЛ И.- 45.98% в полза на метода
на пазарните сравнения/аналози и 54.02%, в полза
на метода на директната капитализация на
дохода/поземлената рента, за имот
172.58.58.4, при което е получена пазарна стойност на имота в размер на 1216
лева на дка; 45.69% в полза на метода
на пазарните сравнения/аналози и 54.31%, в полза
на метода на директната капитализация на
дохода/поземлената рента, за имот
172.58.58.15, при което е получена пазарна стойност на имота в размер на
1210 лева на дка. Вярно
е, че българските стандарти за оценяване на земеделски земи позволяват на оценителите да ползват един или
няколко метода, като експертът определя сам по кои методи следва да достигне до
пазарната стойност във връзка с целта на
оценката. Съдът приема, че когато се прави оценка по два или три метода, е
добре пазарната стойност, получена по съответните методи, да бъде сравнително
близка, което означава, че като цени се вземат всички пазарни характеристики по
съответния метод. В този случай стойностите, които се получават по двата
метода, образуват ценови диапазон, в който следва да се намира пазарната
стойност на имота. В този смисъл съдът кредитира предложеното от ВЛ П. ползвано
съотношение на двата метода за определяне пазарната оценка на имотите, защото
това съотношение е определено чисто математически в диапазона от използването
на получените стойности за двата имота, по следния начин: 1. за имот
17258.58.4: пазарната стойност на процесния имот, определена от ВЛ П. по метода
на директната капитализация на дохода/поземлената рента, или приходната
стойност в лв/дка, е 1305 лева/дка. Пазарната стойност на имота, определена от
ВЛ П. по метода на пазарните справнения/аналози, е 1110 лв/дка. Сборът на
пазарните оценки по двата метода : 1110+1305 се равнява на 2415 лева/дка.
Произведението на пазарната стойност на имота по метода на директната
капитализация на дохода/поземлената рента 1305 х 100% за двата използвани
метода, разделено на общия сбор на пазарните стойности от използването на двата
метода- 2415, се равнява на 54,02% в полза на метода директната капитализация
на дохода/поземлената рента. Произведението на пазарната стойност на имота по
метода на пазарните сравнения/аналози 1110 х 100% за двата използвани метода,
разделено на общия сбор на пазарните стойности от използването на двата метода-
2415, се равнява на 45,98% в полза метода на пазарните сравнения/аналози; 2.за
имот 17258.58.15: пазарната стойност на процесния имот, определена от ВЛ П. по
метода на директната капитализация на дохода/поземлената рента, или приходната
стойност в лв/дка, е 1305 лева/дка. Пазарната стойност на имота, определена от
ВЛ П. по метода на пазарните справнения/аналози, е 1098 лв/дка. Сборът на
пазарните оценки по двата метода : 1098+1305 се равнява на 2403 лева/дка.
Произведението на пазарната стойност на имота по метода на директната
капитализация на дохода/поземлената рента 1305 х 100% за двата използвани
метода, разделено на общия сбор на пазарните стойности от използването на двата
метода- 2403, се равнява на 54,31% в полза на метода директната капитализация
на дохода/поземлената рента. Произведението на пазарната стойност на имота по
метода на пазарните сравнения/аналози 1098 х 100% за двата използвани метода,
разделено на общия сбор на пазарните стойности от използването на двата метода-
2403, се равнява на 45,69% в полза метода на пазарните сравнения/аналози.
Съотношение, което е получило ВЛ П. чрез чисто математическо изчисление. Докато
не става ясно ВЛ И. какви обективни критерии е ползвало, респ. кое е мотивирало
преценката да определи пазарната
стойност на имотите в съотношение 80% : 20% в полза на метода на пазарните
сравнения/ аналози. Затова съдът кредитира заключението на ВЛ П. и в тази част,
относно ползваното съотношение между двата метода при определяне на пазарната
стойност на процесните имоти и затова приема, че последната е така, както е
определена в нейното заключение-1216
лва/дка за имот 58.4 и 1210 лва/дка за имот 58.15.
Съдът счита за
уместно да отбележи, че споделя изводите и на двете ВЛ, че при определяне на
пазарната стойност на процесните имоти, нормативният метод по Наредбата за реда
за определяне на цени на земеделските земи, приета с ПМС №118/1998 год. не
следва да участва в съотношението на методите, използвани за оценка, който е
използвал лицензираният оценил в
административното производство. Съдът прави този извод, като взе предвид
разпоредбата на чл. 1 от
Наредбата за реда за определяне на
цени на
земеделските земи , съгласно който текст с наредбата
се уреждат условията и редът за установяване
на цени
на земеделските
земи при определяне
на: 1. паричния размер на обезщетенията за
земи по чл. 10, ал. 8, чл. 10б, ал. 1 и 3, чл. 10в, ал. 1, т. 2 и 3 и ал. 2, чл. 14, ал. 8, чл. 15, ал. 3 и 4 и чл. 24, ал. 6 от
Закона за собствеността и ползването на земеделските
земи (ЗСПЗЗ), 2. цената на земята по § 4а, 4б и 4з от преходните и заключителните разпоредби на ЗСПЗЗ; 4. цената на земята от Държавния
поземлен фонд (ДПФ) при оземляване чрез прехвърляне правото на собственост; равностойното парично
обезщетение в случаите по чл. 32, ал. 3, т. 2 от Закона за държавната собственост, в които четири хипотези на
Наредбата не попада настоящия случай. Единствено в т.3 на чл.1 е предвидено, че
Наредбата се прилага и в случаите на определяне на
паричната равностойност на земеделската
земя при изкупуване, продажба, замяна, учредяване на
ограничени вещни права и сервитути или друга сделка между държавата и физически
или юридически лица. Но в този случай и съобразно чл.24, ал.13 от ЗСПЗЗ ,
оценка по реда на Наредбата се извършва
единствено на ограничени вещни права и
сервитути върху земи от държавния поземлен фонд , не и върху земи на частни
лица, каквито са настоящите, върху които се учредяват сервитутни права. Затова
Наредбата е неприложима и в хипотезата на чл.1, т.3 по отношение на земеделски
земи, собственост на други лица извън ДПФ.
По отношение размера
на обезщетението за сервитутното право, съдът взе предвид следното: Размерът на
обезщетението за сервитутното право се определя по формулата
ПСсерв=ПСземяхКсрокхКсерв, където ПСсерв е пазарната стойност на сервитута,
ПСземя е пазарната стойност на земята в сервитута и тя се изчислява като
произведение на размера на сервитута и пазарната стойност на земята , и се
получава пазарна стойност на земята, върху която е учреден сервитута. Ксрок е
коефициентът за срок на учредения сервитут, а Ксерв е коефициентът за вида на
сервитута.
По отношение на
пазарната стойност на земята, която е заета със сервитута, като елемент, който
участва във формулата, съдът вече изложи мотиви по-горе защо възприема
заключението на ВЛ П.. В този случай, възприемайки данните от заключението на
ВЛ П., се получава следното: пазарната стойност на земята в сервитута за имот
58.4=2,338х1216=2843 лева; пазарната стойност на земята в сервитута за имот
58.15=1,761х1210=2130 лева.
По отношение на
всеки един от двата коефициента съдът
съобрази следното:
Коефициентът за срок
на сервитута, който в случая е за вечни времена, е определен за двата имота и от оценителя в
административното производство, и от ВЛ И., и от ВЛ П. в размер на 0,9, поради
което съдът възприема за относим този коефициент
за срок, тъй като всички оценители-и в административното, и в съдебното
производство, са посочили такъв размер, както и предвид факта, че сервитутът
върху земеделската земя е за вечни времена.
Коефициентът за вида
на сервитута по отношение на имот 17258.58.15 е определен и от оценителя в административното
производство, и от ВЛ И., и от ВЛ П. в размер на 0,9, поради което съдът
възприема за относим този коефициент за вид
на сервитута за имот 17258.58.15, тъй като всички оценители-и в
административното, и в съдебното производство, са посочили такъв размер, като
се вземат предвид ограниченията, които се налагат върху ползването на имота,
както и предвид факта, че сервитутът
минава през средата на имота и заема 41,94% от неговата площ.
Коефициентът за вида
на сервитута по отношение на имот 17258.58.4, обаче се различава при отделните
оценители-оценителя в административното производство е дал К 0,9, ВЛ И.-К0,9, а ВЛ П.-К0,80, като ВЛ П. е дала
по-нисък коефициент, изхождайки от вида на сервитута, площта, която той заема
върху цялата площ на имота и факта, че се намира северно над средата на имота и
заема 17,98% от общата площ на имот 58.4. Съдът кредитира коефициентът за вид
на сервитута за имот 58.4, който участва във формулата за определяне на
пазарната стойност на сервитутното право, от 0,9, по следните съображения: По
своята правна същност сервитутните права, които възникват в полза на лицата,
които ще изграждат и експлоатират енергийния обект по силата на ЗЕ, върху имоти
- частна собственост на физически и юридически лица, представляват едно
принудително ограничаване правото на собственост на тези лица. Съгласно чл. 65,
ал.1 от ЗЕ, размерът на обезщетението за сервитута се определя, при прилагане
на следните критерии: площта на имота, включена в границите на сервитута,
видовете ограничения на ползването, срок на ограничението и справедливата
пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на
сервитута. При упражняване на каквито и да са сервитути, първо следва да се има
предвид, че чл.64, ал.3 от Закона за енергетиката предвижда в полза на титуляра
на сервитута да възникнат следните права: на прокарване и изграждане на линейни
енергийни обекти; негови представители да влизат и да преминават през
засегнатите имоти и да извършват дейности в тях, свързани с изграждането и/или
експлоатацията на енергийните обекти, включително право на преминаване на
техника през засегнатите поземлени имоти във връзка с изграждането и
обслужването на въздушни и подземни проводи и наземни съоръжения; да извършва кастрене и рязане на дървета и
храсти в сервитутните ивици на линейните енергийни обекти за отстраняване на
аварии при уведомяване на управляващите органи на горските стопанства и
националните паркове. В полза на титуляра на сервитутната зона на газопроводите
и съоръженията за съхранение, пренос, разпределение и преобразуване на
природния газ , съобразно чл.19 от Наредба № 16 от 9.06.2004 г. за сервитутите
на енергийните обекти, са предвидени и права за извършване на :
аварийно-възстановителни работи; дейности по изграждане на нови и разширение на
съществуващи съоръжения за съхранение, пренос и разпределение на природния
газ; планови дейности, свързани с
експлоатацията, ремонта и поддържането на газовите съоръжения, по видове и
графици съгласно изискванията на наредбите по чл. 200, ал. 1 и 2 от Закона за
енергетиката.
От своя страна чл.64,
ал.3 от Закона за енергетиката и чл.20 от Наредба № 16 от 9.06.2004 г. за
сервитутите на енергийните обекти
предвиждат забрани в засегнатите
поземлени имоти да не се извършва:
застрояване или засаждане на трайни насаждения в сервитутната ивица,
определена в наредбата по
ал. 9; прокарване на проводи на други мрежи на техническата инфраструктура, с
изключение на случаите, когато това е допустимо с нормативен акт, при спазване
на съответните технически и други изисквания и след писмен договор, предвиждащ
съответните условия и цена; промяната на собствеността на засегнатия имот и на
линейния енергиен обект не прекратява действието на сервитутите по ал. 1;
сервитутите са неделими права; те могат да се упражняват изцяло в полза на
лицата по ал. 1 и тежат изцяло върху всяка част от засегнатите имоти и когато
имотите бъдат разделени; сервитутът може да се използва само от лицата по ал. 1
за изграждането и експлоатацията на линейния енергиен обект; собственикът на
засегнатия имот няма право да премества сервитута; всякакъв вид строителство; складиране на
отпадъци; изграждане на спортни
стрелбища и военни полигони за стрелба; движението на хора и добитък по
откритите тръбопроводни участъци (преходи), влизането в площадките на
съоръженията и действия на трети лица върху съоръжения на газопреносната или
газоразпределителните мрежи;
предизвикване на вибрации и удари непосредствено над газопровода и в
непосредствена близост до площадките на спирателната арматура, филтриращите
съоръжения и въздушните преходи; обработване (разораване) на почвата на
дълбочина по-голяма от 0,5 m в сервитутната зона на газопровода и над
съоръженията и кабелите на технологичната електронна съобщителна мрежа към
него; палене на огън и опожаряването на площите след прибиране на
селскостопанската продукция на разстояние до 20 m от газопровода и неговите
съоръжения и на разстояние 30 m от спирателната арматура и вентилационните и
продухвателните свещи; засаждане на дървета, храсти и други трайни насаждения;
засаждане на растителни видове с развита коренова система на по-малко от 15 m
от двете страни по оста на преносни и разпределителни газопроводи и на по-малко
от 3 m от двете страни на далекосъобщителните кабели или други линейни съоръжения
към газопроводите; стрелба с ловно и
бойно оръжие в близост и по направление на въздушните преходи на газопровода,
спирателната арматура и другите надземни съоръжения. Освен това, земеделската
земя и предоставените поземлени имоти в горски територии (просеки) в
сервитутната зона на газоенергийните обекти могат да се използват само за
засяване с едногодишни култури с къса коренова система.
С
оглед придобиваните права от титуляря на сервитута и възникващите ограничения
във връзка с ползването на сервитутната зона от служещия имот, на практика
собственикът е лишен от възможността да ползва пълноценно по предназначение
частта от имота, попадаща в границите на сервитута. Налице са задължения за
собственика на земеделския имот да се въздържа на практика от всякакви действия, които по принцип се
включват в притежаваното от него право на собственост, с изключение на това да
го ползва като земеделска земя, т.е. върху земята да засажда определени култури
и то с определени характеристики-едногодишни култури с къса коренова система.
Единственият аргумент в полза на извода да не бъде определен максималният
коефициент за вид на сервитута-1, предвид че диапазона на коефициента за вид на
сервитута е от 0,5 до 1, е факта, че температурата на самозапалване на
горивата, които преминават през газдопроводи и нефтопроводи, е по-ниска, но не
най-ниска. При разпита си в съдебно заседание ВЛ И. е съобщило, че най-висок
коефициент 1 се дава на газопроводи и
нефтопроводи на горива с най-ниска температура на самозапалване, докато при
природния газ тази температура е около 550 градуса, т.е на горната граница, но
не най-висока, има и по-силно запалими вещества. Поради този единствен
аргумент, че температурата на самозапалване е ниска, но не най-ниска, и
същевременно с оглед на всички изброени в изложението ограничения за
собственика на земеделската земя, съдът намира, че обективен и справедлив би
бил коефициент за вид на сервитута от 0,9 за имот 58.4. Този коефициент за вид
на сервитута е даден и от оценителя в административното производство и от едно
от ВЛ-И., поради което следва да се възприеме и от съда.
При
тези параметри на елементите, които участват при формиране на размера на
обезщетението за сервитутното право, възприети от съда, последното изглежда по
следния начин:
1.
За имот
17258.58.4 - ПСсерв = ПСземя-2843 лв (2,338х1216) х Ксрок - 0,9 х Ксерв - 0,9 = 2302,83 лева;
2.
За имот 17258.58.15 - ПСсерв = ПСземя-2130 лв (1,761х1210) х Ксрок - 0,9 х Ксерв - 0,9 = 1725,30 лева;
Предвид
горепосоченото съдът намира, че следва да се изменят решенията на Комисията по чл. 210, ал. 3 от ЗУТ и обезщетението за сервитутното право да бъде определено в размер на 2302,83
лева за имот 58.4 и 1725,30 лева за имот 58.15.
С
оглед изхода на делото , искането на жалбоподателя за присъждане на разноски се
явява основателно и на основание чл. 143, ал. 1 от АПК, съдът намира, че Община
Плевен следва да бъде осъдена да заплати на жалбоподателя разноски общо в
размер на 900 лева, както следва – 50 лева държавна такса, 350 лева – депозит
за изготвяне на експертизи и 500 лева поискано, договорено и платено в брой
възнаграждение за един адвокат, изготвил писмени становища по делото, съгласно
приложено пълномощно и договор за правна защита и съдействие на л.214 от
делото.
Воден от горните мотиви и на основание чл.172, ал.2
от АПК, Административен съд-Плевен, V
състав
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ РЕШЕНИЕ от 9.04.2019 год. на Комисията
по чл.210 от ЗУТ, назначена със Заповед
№РД-12-90/22.02.2019 год. на кмета на община Плевен, съобщено с писмо
изх.№ТСУ-26-2658-1/22.11.2019 год. за определяне размера на дължимото
обезщетение за сервитутно право за обект „Разширение на газопреносната
инфраструктура на „Булгартрансгаз“ ЕАД, парелелно на северния (магистрален) газапровод
до българо-сръбска граница“ за имот, собственост на „Адванс терафонд“ Адсиц
гр.София с ЕИК *********, находящ се в
землището на с.Г. и съставляващ поземлен
имот 17258.58.4, с начин на трайно ползване Нива, с площ от 13,001 дка,
местност „К.Д.“ и площ на сервитута 2,338
дка, КАТО УВЕЛИЧАВА определения размер на обезщетение за имот 17258.58.4 от 2178 (две хиляди сто седемдесет и осем)лева на 2302,83
(две хиляди триста и два лева и осемдесет и три стотинки) лева.
ИЗМЕНЯ РЕШЕНИЕ от 9.04.2019 год. на Комисията
по чл.210 от ЗУТ, назначена със Заповед
№РД-12-90/22.02.2019 год. на кмета на община Плевен, съобщено с писмо
изх.№ТСУ-26-2658-1/22.11.2019 год. за определяне размера на дължимото
обезщетение за сервитутно право за обект „Разширение на газопреносната
инфраструктура на „Булгартрансгаз“ ЕАД, парелелно на северния (магистрален)
газапровод до българо-сръбска граница“ за имот, собственост на „Адванс
терафонд“ Адсиц гр.София с ЕИК *********,
находящ се в землището на с.Г. и съставляващ поземлен имот 17258.58.15, с начин на трайно ползване Нива, с площ от 4,199 дка, местност „К.Д.“ и площ на сервитута 1,761 дка, КАТО
УВЕЛИЧАВА определения размер на обезщетение за имот 17258.58.15 от 1569 (хиляда петстотин шестдесет и девет)лева на 1725,30
(хиляда седемстотин двадесет и пет лева и тридесет стотинки) лева.
ОСЪЖДА Община Плевен
да заплати на „Адванс Терафонд“ АДСИЦ, ЕИК *********, седалище и адрес
на управление: гр. София, район Лозенец, ул. „Златовръх“ № 1 чрез
представляващия Р.И.М. разноски в размер на 900 (деветстотин) лева.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с касационна жалба пред
Върховен административен съд в 14-срок
от съобщаването на страните.
ПРЕПИСИ от
решението да се изпратят на страните.
СЪДИЯ:/п/