№ 16299
гр. София, 31.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 26 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети август през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ
при участието на секретаря КРИСТИН ЮЛ. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ Гражданско дело №
20241110177045 по описа за 2024 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на ГЛАВА ТРИНАДЕСЕТА ГПК (Общ
искове процес – ревандикационен иск)
Производството е образувано по искова молба с вх. №
419965/27.12.2024 г., уточнена с молба с вх. № 16626/17.01.2025 г. от Й. Г. К.,
с ЕГН: ********** и А. Й. К., с ЕГН: **********, двамата с постоянен адрес:
*********** срещу П. Н. П., с ЕГН: **********, с постоянен адрес:
*********, с която е предявен ревандикационен иск с правна
квалификация чл.108 ЗС, с който:
1. по отношение на П. Н. П., ищците Й. Г. К. и А. Й. К. да бъдат признати
за собственици на процесния недвижим имот, на основание договор за
покупка-продажба, инкорпориран в нотариален акт № 34, том III, рег. №
*******, дело № 314 от 2023 година от 27.04.2023 г. на нотариус И. И.
2. П. Н. П. да бъде осъден да предаде на ищците Й. Г. К. и А. Й. К.
владението на процесния недвижим имот
ПРОЦЕСЕН НЕДВИЖИМ ИМОТ: Мазе №12/дванадесет/, с площ от
1.84 /едно цяло осемдесет и четири стотни/ кв. м., разположено в сутерена на
сградата, при граници на мазето: подземна улица, коридор, мазе №11
/единадесет/, и паркомясто №26 /двадесет и шест/, прилежащо към
апартамент №37, находящо се в сграда с идентификатор ********** /шест
осем едно три четири точка четири три шест нула точка три шест седем точка
едно/, съгласно КККР одобрени със Заповед РД-18-14/06.03.2009г, на
1
Изпълнителния Директор на АГКК, с адрес на имота: ********
В исковата молба (ИМ) са изложени твърдения, че праводателите на
ищците - Е. и В. Д., са били съсобственици на празно дворно място, находящо
се в ********, съставляващо имот с планоснимачен номер 1173 /хиляда сто
седемдесет и три/, а по действащата регулация съставляващ УПИ парцел XI -
1173 /единадесет, отреден за имот с планоснимачен номер хиляда сто
седемдесет и три/, от кв.19, по плана на гр. София, местност ****** одобрен
със Заповед №РД-09-50-301 от 21.03.2005Г., с площ от 1309 /хиляда триста и
девет/кв. м.
Твърди се, че същите учредили на *******. безсрочно право на строеж,
за построяване на жилищна сграда, като Е. и В. Д. си запазили и учредили на
себе си правото на строеж на АПАРТАМЕНТ № 37 заедно с МАЗЕ № 12
/дванадесет/, с площ от 1.84 /едно цяло осемдесет и четири стотни/кв. м.,
ВЕДНО с припадащите се на апартамента и мазето 1.10 % /едно цяло и десет
стотни върху сто/ идеални части от общите части на сградата.
Ищците сочат, че на 27.04.2023 г. купили от Е. и В. Д. АПАРТАМЕНТ
№37 заедно с МАЗЕ №12 /дванадесет/, с площ от 1.84 /едно цяло осемдесет
и четири стотни/кв.м., ВЕДНО с припадащите се на апартамента и мазето
1.10 % /едно цяло и десет стотни върху сто/ идеални части от общите части на
сградата. Покупко-продажбата била инкорпорирана в нотариален акт №34, том
III, рег.№*******, дело №314 от 2023г. от 27.04.2023г. на нотариус И. И. с
****, регистъра на Нотариалната камара.
Сочи се, че ищецът е багаж в процесния имот, а по-късно бил махнат,
като на негово място ответникът се поставил свой багаж и метална врата на
мазето. Твърди, че са провеждани разговори с ответника пред нотариуса, като
било установено, че на ответника е бил продаден АПАРТАМЕНТ № 12 и
МАЗЕ 12 от инвеститора, а съгласно договора за учредяване право на строеж
МАЗЕ 12 било запазено към АПАРТАМЕНТ 37, като собственост на Е. и В.
Д.. Твърди, че ответникът няма как да е станал собственик на мазето, въз
основа на н. а. с инвеститора, тъй като сделката не е произвела вещно-
транслативен ефект, защото правото на собственост било запазено за
праводателите на ищците.
Моли съда да уважи иска, че са собственици на имота спрямо ответника.
Моли ответникът да бъде осъден да предаде владението на ищците на мазето.
Претендира разноски.
В срока по чл.131 ГПК, уточнена с молба с вх. № 135285/15.04.2025 г.,
ответникът подава отговор. Оспорва основателността на иска. Позовава се, че
е собственик на процесното мазе № 12, на основание нотариален акт за
продажба на строеж на недвижим имот № 149, том I, рег. № 6400, дело №
122/23.04.2009 г. Това се доказва и от приложената схема на обекта към която
е записано, че е прилежаща част към апартамента. Твърди, че процесният
имот ползва от 2018 г. до настоящия момент, след като се наложи
собствениците на самостоятелни обекти да си довършват сами сградата след
2
разногласия и отказ да направи това строителя. Твърди, че е ползвал имота по
предназначение за складиране на строителни материали. Твърди, че сам е
въвел в експлоатация процесната сграда ********** и никой не е оспорил
това качество като собственик на процесния апартамент. В уточнителната
молба не уточнява, че претендира, че е собственик на давностно владение.
Моли съда да отхвърли исковата претенция.
Моли съда да не приема доказателствата.
В открито съдебно заседание (о.с.з.) ищците се явяват лично и чрез
адвокат. Поддържат исковете. Моли да бъдат уважени. Представят брачен
договор, с който процесният имот е прехвърлен изцяло на ищцата – А. К..
Претендират разноски. Представят списък по чл.80 ГПК.
Ответникът, редовно призован за о.с.з., не се явява и не се представлява
в о.с.з.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като прецени доводите на страните и
извърши самостоятелна преценка на събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235 ГПК
приема за установено следното от фактическа и правна страна:
По валидността и допустимостта на производството
Съдът приема, че исковата молба, инициирала настоящото
производство, е редовна, от надлежно легитимирана страна, при наличието на
правен интерес от исков процес. Заплатена е необходимата държавна такса.
Налице са всички положителни и липсват всички отрицателни процесуални
предпоставки във връзка със съществуването и надлежното упражняване
правото на иск при разглеждане на настоящото производство, които обуславят
неговата допустимост. Правото на иск е надлежно упражнено. Производството
е допустимо, поради което, Съдът дължи произнасяне по същество на спора.
Видно от представения и неоспорен от страните брачен договор, ищците
са сключили брак на 09.11.2004 г. (л.95-101 от делото) С брачния договор
страните променят имуществения режим като същият става „режим на
разделност“. Страните са се споразумели, че правата, придобити в режим на
съпружеска имуществена общност (СИО), преди сключване на брачния
договор, остават в обикновена съсобственост, като всеки един от тях има по
1/2 (една втора) идеална част (ид. ч.) от имотите. Ето защо по отношение на
АПАРТАМЕНТ № 37 ищците са станали обикновени съсобственици, по
силата на сключения брачния договор, с който са прекратили СИО, на
основание чл. 27, ал.3, пр.2 СК
По отношение на САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с
идентификатор **********.60, представляват АПАРТАМЕНТ № 37, с
адрес на имота: ********* заедно с прилежащото към него МАЗЕ № 12 с
площ от 1.84 кв. м. ведно с прилежащите към апартамента и мазето 1.10 % ид.
ч. от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж
върху поземления имот, върху който е построена сградата, ищецът Й. Г. К.
3
дарява А. Й. К.. Ищцата А. Й. К. става изключителен собственик на целия
апартамент заедно с мазето и ид. ч. от общите части на сградата и толкова от
правото на строеж.
Брачният договор е сключен на 07.03.2025 г., като е извършена
едновременна заверка на подписите и съдържанието на договора, на
основание чл.39, ал.1 СК. Същият е под № 101, том I, рег. № 2115 от
07.03.2025 г. по описа на Нотариус В. Г.а с ***, а по описа на СВ – София: акт
№ 97, том V, дело № 13366/2025 г., вх. рег. № 17724/10.03.2025 г. (л.95-101 от
делото).
С приложения по делото брачен договор ищците са се уредили
облигационните отношения по отношение на поети задължения и права на
договори за заеми, кредити, обезпечения, ипотеки. Същите не са относими по
делото, защото делото има за предмет правото на собственост, а не
облигационните отношения между съпрузи и бивши съпрузи, както и
отношения между съсобственици. При това положение е без правно значение
как са си уредили отношения помежду им по отношение на заеми и кредити.
Ето защо съдът не ги обсъжда в изложението.
Така с приложения брачен договор, ищците са извършили доброволна
делба по отношение на съсобствената им вещ, с което имотът е дарен на един
от ищците. При това положение собствеността върху АПАРТАМЕНТ № 37
ведно с прилежащото мазе е изключителна собственост на единия от ищците
А. Й. К..
С оглед факта, че по време на производството, АПАРТАМЕНТ № 37
ведно с прилежащото към него МАЗЕ, от СИО, се е превърнало в обикновена
съсобственост, като същата е станала изключителна собственост само на
единия ищците, съдът направи извод, че по време на настоящия процес
ищците са извършили прехвърляне на спорно материално право. Няма отказ
от иска, няма универсално правоприемство в процеса или заместване на
страна, на основание чл.222, 227-228 ГПК. При това положение, на основание
чл.226, ал.1 ГПК производството продължава своя ход между първоначалните
страни. Ето защо съдът дължи произнасяне по искова молба за
първоначалните страни. Прехвърлянето на спорното право ще се отрази на
основателността на иска на единия ищец, на основание чл.235, ал.3 ГПК.
По основателността на иска
В тежест на ищците, при условията на пълно и главно доказване, е да
установят правото си на собственост върху процесния недвижим имот, на
въведеното от тях придобивно основание – покупко-продажба, както и да
установят, че предишните собственици преди тях са били собственици на
процесния имот. Ищците следва да установят, че ответникът владее имота.
Ответникът, при условията на насрещно и пълно доказване, следва да
установи основанието, на което владее имота. Първо основание: покупко-
продажба от 23.04.2009 г. Ответникът следва да докаже, че неговият
праводател е бил собственик на процесния имот.
4
С определение № 17912/17.04.2025 г. съдът е отделил спорни и
безспорни факти и обстоятелства, както и какво следва да бъде доказано за
уважаване, респективно за отхвърляне на исковата претенция (л. 75-81 от
делото).
Между страните не се спори, че на 21.12.2007 г. Е. Г. Д. и В. Г. Д.а са учредили право
на строеж в полза на ******* на жилищна сграда, състояща се от сутерен с мазета и
паркоместа, партерен етаж с магазини, бистро и отделен вход за офисите, с рецепция и
охрана, 8 жилищни етажа с апартаменти и боксониери и две подпокривни нива с
апартаменти и тавани, трафопост и външни паркоместа върху ПИ с планоснимачен номер
1173, УПИ XI-1173 от кв. 19 по плана на град София, местност Люлин – 6 микро район, с
площ от 1309 кв. м. (л.12-19 от делото).
Не е спорно, че Е. Г. Д. и В. Г. Д.а си запазили правото на строеж върху
АПАРТАМЕНТ 37 ЗАЕДНО с прилежащото към него МАЗЕ 12, находяща се в сутерена на
сградата, на кота +/- 0.00 (нула цяло) метра, с площ 1.84 кв. м., при съседи: мазе № 11,
коридор, подземна улица и паркомясто № 26, и ЗАЕДНО със съответните на апартамента и
мазето 1.10 % ид. ч. от общите части на сградата.
Сделката е обективирана в н.а. 70, том VI, рег. № 17707, дело 949/2007 г. от 21.12.2007
г. по описа на нотариус В. Г.а с ***, а по описа на СВ – София: вх. рег. № 104887, акт № 92,
дело № 74313/2007 г., партида 190069 (л.12-19 от делото).
Не е спорно, че на 23.04.2009 г. ******* продава на П. Н. П. правото на строеж върху
апартамент АПАРТАМЕНТ № 12 заедно с прилежащото към него АПАРТАМЕНТ № 12,
ЗАЕДНО с прилежащото към апартамента МАЗЕ № 12, разположено в сутерена на
сградата, на кота – 2.88 (минус две цяло и осемдесет и осем стотни) метра, с площ от 1.84
кв. м., при съседи: мазе № 11, коридор, подземна улица и подземен гараж № 26, ЗАЕДНО с
приспадащите се на апартамента 1.55 % ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на
12.01 кв. м.
Сделката е обективирана в н.а.149, том I, рег. № 6400, дело № 122/2009 г. от
23.04.2009 г. по описа на нотариус В. Г.а с ***, а по описа на СВ – София: вх. рег. № 15436,
акт № 109, том XLII, дело № 9374/2009 г. имотна партида 19872 (л.23-25,64-66 от делото).
Не е спорно, че с разрешение за ползване № СТ-05-180/05.04.2022 г. процесната
жилищна сграда е въведена в експлоатация с възложител *******, ЕИК ****, като
управител бил ответника П. П.. Записано е ,че строежът е изпълнен с одобрения
инвестиционен проект и другите строителни книжа, подробно описани в разрешението (л. 67
от делото).
Не се спори, че на 27.04.2023 г. Е. Г. Д. и В. Г. Д.а продали на А. Й. К. и Й. Г. К.
АПАРТАМЕНТ 37 заедно с МАЗЕ 12, разположено в сутерена на сградата с площ от 1.84
кв.м. при граници: подземна улица, коридор, мазе № 11 и паркомясто 26 заедно с
приспадащите се на апартамента и мазето 1.10 % идеални части от общите части на сградата
и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху УПИ.
Сделката е обективирана в н.а. от 27.04.2023 г., № 34, том III, рег. № *******, дело №
314/2023 г. по описа на нотариус И. И. с рег. № 384 (л.20-22,89-92 от делото).
Не е спорно, че в регистрите на АГКК към 14.10.2024 г. е записано, че към
апартамент с идентификатор **********.118, с административен адрес: ******* е записано,
че има прилежаща част от мазе № 12 с площ от 1.84 кв. м. с 1.55 % и. ч. от общите части на
сградата, като собственик в регистрите е записано П. Н. П. (л. 69 от делото).
Не е спорно, че в регистрите на АГКК към 25.12.2024 г. е записано, че към
апартамент с идентификатор **********.60, с административен адрес: ******* е записано,
че има прилежаща част от мазе № 12 с площ от 1.84 кв. м. с 1.10 % и. ч. от общите части на
5
сградата, като собственик в регистрите е записано А. Й. К. и Й. Г. К. (л. 31-32 от делото).
Не е спорно, че мазето се намира във фактическо владение на ответника. Не е
спорно, че ответникът владее имота.
Не е спорно, че описанието на мазето по трите сделки е:
ПоказателУчредяване право на строеж отПродажба отПродажба от
21.12.2007 г.23.04.2009 г.27.04.2023 г.
имеМАЗЕ 12МАЗЕ 12МАЗЕ 12
Към371237
апартамент
мястосутерена на сградатасутерена насутерена на
сградатасградата
Кота+/- 0.00-2.88няма
Съседи:мазе № 11мазе № 11мазе № 11
коридоркоридоркоридор
подземна улицаподземна улицаподземна улица
паркомясто № 26подземен гараж №паркомясто 26
26
Спорно остава дали двете посочени мазета са идентични.
Спорно остава защо в двата регистри на АГКК е посочена различна идеална част от
общите части на сградата.
Спорно остава кой е собственик на мазето, посочено от ищците.
Спорно остава дали ответникът е придобил имота чрез деривативно основание, на
което се позовава – покупко-продажба от 23.04.2009 г.
По делото са ангажирани свидетелски показания на сви. К.. От него се установи, че
мазето се владее от ответника. Установява мястото на мазето в сградата, което съвпада на
местонахождение с другите по делото доказателства – експертизи и описание по нотариални
актове и архитектурни планове. Мазето представлява ниша от един метър с височина от 2
метра и се намира на минус първи етаж. Той е оградено от другите части на сградата.
Свидетелства и за факта, че отначало ищците имали достъп до мазето, а после същото било
затворено от друг човек – ответникът, който ползва гаража. Установява, че ищците нямат
достъп до мазето. Съдът напълно кредитира неговите показания като обективно, пълно и
подкрепящи се от останалите доказателства по делото (л.103 от делото).
По делото е разпитан свид. С.. Същият установява факти о обстоятелства досежно
самостоятелността на процесното мазе, че ответникът полза мазето. Установява, макар и
чрез косвени свидетелски показания, че има спор между страните по делото за това кой
трябва да ползва имота. Установява, че незнайно за него лице е сложило врата на
процесното мазе и ищците нямат достъп до мазето – не го ползват, защото на вратата има
ключ. Установява, че според представения архитектурен план процесното мазе е към
апартамента на ищците. Установява, че лицето, което е сложило врата е съсед. Свидетелства
и мястото на мазето, неговата големина, местонахождение и достъп. Свидетелства, че
ищците няма достъп до мазето. Съдът напълно кредитира показанията на свидетеля. Същите
са обективни, пълни и достоверни. Освен това са подкрепят с останалите доказателства по
делото. Последователни и логични са, не си противоречат (л.104 от делото).
6
По реда на чл.176 ГПК ищците са дали лични обяснения.
Ищецът Й. К. установява наличието на проблем с ответника досежно кой е
собственик на процесното мазе, както и факта, че по нотариалните актове на ищците и на
ответника и двамата са собственици на процесния имот – мазе. Установява, че мазето се
владее от ответника и същият е бил уведомен за проблема. Установява, че извънсъдебно,
след консултация с нотариуса, ответникът признал, че ищците са собственици на процесния
имот и е станало грешка. Признава, че са дали няколко време на ответника да си изнесе
нещата от мазето в знак на толерантност (л.103-104 от делото).
Ищецът А. К. установява, че между страните по делото е налице спор за това кой е
собственик на процесното мазе, тъй като в актовете за собственост на двете страни по
делото е записано, че мацето и към два различни апартамента, прилежащи към имотите на
страните по делото. Установява, че заедно с ответника са отишли при нотариуса изповядал
сделката като установили, че е станала грешка и собственик на мазето са ищците.
Установява, че ответникът е признал извънсъдебно правата на ищците, че те са собственици
на имота, както и че ответникът владее имота. Установява, че ответникът е занесъл вещи в
мазето и се съгласи да го освободи. Признава, че ищците са дали известно време, за да може
ответникът да си вземе вещите от мазето, за да не го освобождава веднага. Установява, че
ответникът е сложил врата на мазето и ищците нямат достъп до него (л.103-104 от делото).
На основание чл.175 ГПК съдът кредитира обясненията на ищците по делото, защото
се подкрепят от останалите доказателства по делото. Макар и да не съдържат признаване на
неизгодни за тях факти и обстоятелства, същите са последователни, логични и се допълват
от останалите доказателства по делото. Същите са житейски и логично обосновани,
кореспондират със свидетелските показания, експертизата и с писмените доказателства и
доказателствени средства.
Видно от представената вайбър кореспонденция се установи, че между страните по
делото има спор за това кой е собственик на мазето, кой трябва да го ползва и към кой
апартамент се води. От нея се установява, че спорът е за същото мазе, същото е оградено,
има врата, която се заключва. Не се установява, кое лице е заградило имота и го ползва, но
по веригата от косвени доказателства се установява, че лицето, което е написало във вайбър,
че ползва имота, вещите са му там и е сложил врата е именно ответника. Това е така, защото
тези факти – за вещи, врата кореспондират със свидетелските показания и обясненията по
чл.176 ГПК, поради което единственият възможен извод е, че това се вещи на ответника, той
е поставил вратата с ключа. Ето защо авторството на тази факти, които са признати във
вайбър кореспонденцията се установи по веригата от косвени доказателства. Освен това
поставянето на врата на мазето изисква финансов ресурс. Житейски необосновано е същата
да се постави на мазе, ако в него няма вещи, които са складирани. С оглед факта на
финансовия ресурс, врата не е поставена от лице, различно от ответника. Житейски
необосновано е вратата да е сложена от друго лице, а не от това лице, което твърди, че има
права върху него. От останалите по делото писмени доказателства се установи, че лицата,
които претендират да имат права върху мазето, на деривативно основание, са лицето, които
са посочени в съответните н.а. Това са ищците и ответника. Не се доказа по делото ищците
да са сложили врата на мазето, което противоречи на формалната и житейската логика.
Поради което по веригата от изключване на възможните факти, ответникът следва, че е
заградил имота, защото той има нотариален акт за собственост на мазето и само това лице
ще даде финансов ресурс да загради имоти си. Не е логично и обосновано лице, което няма
акт за собственост, да започва да огражда друг имот, за който не твърди да е собственик.
При това положение съдът прие, че ответникът е заградил имота, ползва го. Доказа се, че
ответникът владее имота. Същото е отделено и като безспорен факт в Определение по
чл.140 ГПК (л.26-30 от делото).
По делото е приета съдебно-технически експертиза (СТЕ), чието заключение съдът
7
напълно кредитира като пълно, обективно, последователно и изготвено от компетентно
вещо лице (л.109-142 от делото). От заключението се установи, че имотът се намира на
кота -2.88 м. В помещението са разположение 7 мазета. Мазетата нямат номерация. Само
мазе 12 и 10 са с метални врати, а останалите мазета са без врати и почти празни. До мазе 12
е разположено паркомясто 26. Мазето е обособено от общото помещение посредством 4
стени и врата. Същото представлява самостоятелно помещение, като обособяването им е по
време на строежа на сградата. Мазето може да се ползва самостоятелно. Съгласно таблицата
за площоопределяне мазетата не са обвързани с апартаментите. Жилищната сграда е
изградена съгласно одобрен инвестиционен проект и Разрешение за строеж, като строежът е
изпълнен в съответствие с проекта. Сградата и помещенията са направени без отклонение от
строителните книжа и норми.
Установи се, че при учредяване право на строеж, мазе № 12 се е намирало на кота 0.00
метра, а при одобрение на инвестиционния проект на кота -2.88 метра при съседи: подземна
улица, коридор, мазе 11, гараж 26. Установява, че всички мазета са разположени при
сутерена на кота -2.88 метра. При одобряване на проекта, паркоместата са били предвидени.
Установява, че паркомясто и гараж 26 са едно и също място, защото в проекта паркоместата
са отразени в проекта като паркогаражи. При това положение паркомясто 26 и паркогараж
26 не се различават.
Към момента на продажба през 2009 г., мазе 12 се намира на кота -2.88, етаж -1, при
съседи: подземна улица, коридор, мазе 11 и подземен гараж 26. В изменението на проектите
по реда на чл.154 ЗУТ не се е засягало мазе 12.
Заключението установява, че няма разлика в мазе 12, съгласно акта за учредяване
право на строеж, продажбата от 2009 и продажбата от 2023 г. Мазетата са проектирани и
изпълнени само на етаж сутерен на кота -2.88 м.
Вещото лице установява, че в сградата има само една мазе 12, само един сутерен на
кота -2.88. посочва, че в трите н.а. мазе 12 е разположено на сутерен кота -2.88 нула.
Разликата в котите в трите описани н.а. е техническа грешка и е в резултата от факта, че в
н.а. за учредяване право на строеж е съставен на базата идеен инвестиционен проект.
Съгласно проекта, номерацията на мазетата е последователна и няма грешка в номерацията.
Вещото лице установява, че мазе 12 е идентично по трите сделки – учредяване право
на строеж, продажба през 2009 и през 2023 г. Мазето е идентично. Като мазетата не са
обвързани от апартаментите.
Съдът не кредитира представените скици от АГКК досежно правото на собственост.
Това е така, защото Законът за кадастъра и имотния регистър определя кадастъра като
съвкупност от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите
имоти, както и за правото на собственост и другите вещни права върху недвижимите имоти
и техните носители. Документирането на данните се извършва чрез създаване на
кадастрални карти и кадастрални регистри, чийто обхват и съдържание са подробно уредени
в ЗКИР и в Наредба № 3 от 28.04.2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на
кадастралната карта и кадастралните регистри. Одобрените по реда на ЗКИР кадастрални
карти и кадастрални регистри имат декларативно действие. От тях не произтичат промени
във вещноправния статут на имотите. За отразените данни за имотите в кадастралната карта
законодателят е създал в чл. 2, ал. 5 ЗКИР оборима презумпция за вярност, но неправилното
отразяване на правото на собственост не води до пораждане, изменение или погасяване на
правото. Що се отнася до данните за носителите на вещни права, записани в кадастралния
регистър, тази презумпция съществува доколкото следва да бъде зачетен легитимиращият
ефект на акта за собственост. Отсъствието или наличието на запис или записи в
кадастралния регистър не може да има доказателствено значение или легитимиращ ефект,
по-големи от тези на актовете за собственост. В този смисъл е ТР № 8/23.02.2016 г. по тълк.
д. № 8/2014 на ОСГК на ВКС. При това положение записаните данни в КР на НИ не ползва
8
съда с обвързващата материална доказателства сила досежно правото на собственост и
съдът не може да извлича права върху тях. Ето защо е без значение какво е записано в КР на
НИ. Освен това записано представлява оборима презумпция, която ищците успяха да оборят.
От правна страна
Правото на собственост се определя като абсолютно вещно право, по
силата на което едно лице може да иска от всички останали да се въздържат от
каквито и да е действия върху вещта. Независимо от това как точно ще се
дефинира правото на собственост, то винаги се свързва с конкретна вещ.
Затова предмет на иска за собственост може да бъде само вещ, която
съществува към момента на предявяване на исковата молба.
Бъдеща вещ, която още не е възникнала, може да бъде предмет на
валидна сделка, ако продавачът очаква правомерно да я получи. Такава
бъдеща вещ обаче не може да бъде предмет на съдебна защита, тъй като
правото на собственост върху нея все още не е възникнало и ако такъв иск
бъде предявен, той ще е преждевременно заведен и затова недопустим.
Недопустимо е също така със съдебното решение по чл. 108 ЗС да се
обособява вещта, която е предмет на съдебна защита. Съдът може да
обособява нови вещи само в делбено производство, при спазване на
изискванията на чл. 201 - 204 ЗУТ, чл. 7, ал. 3 и ал. 4 ЗСПЗЗ и чл. 54, ал. 3
ЗКИР, но не и при разрешаване на спорове за собственост. В този смисъл е
Решение № 408 от 28.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 52/2009 г., I г. о., ГК,
докладчик съдията Гълъбина Генчева.
Видно от събраните по делото доказателства и приетата СТЕ се
установи, че процесното мазе е самостоятелно, обособено, поради което
същото е годен обект на правото на собственост и като такъв може да бъде
предмет на сделка, на вещни права и предмет по спор за вещен иск. Като
самостоятелна вещ, за процесното мазе не важи разпоредбата на чл.98 ЗС и не
следва апартамента в сградата. Ето защо, след като са обособени
самостоятелни мазета, в таблицата за площоопределяне, мазетата не са
съотнесени към конкретно жилище и мазето може да се продава
самостоятелно от процесното жилище.
Недвижимите имоти се индивидуализират чрез тяхното
местонахождението, вид, номер и граници. Площта, вида и предназначението
на имота са несъществени белези, които нямат самостоятелно значение за
неговата индивидуализация /в този смисъл решение № 429 от 28.10.2010 г. по
гр. д. № 579/2010 г. на ВКС, ІV г. о., решение № 323 от 27.09.2012 г. по гр. д.
№ 408/2011 г. на ВКС, І г. о., решение № 672 от 07.03.2011 г. по гр. д. №
1584/2009 г. на ВКС, І г. о. и др./. Ето защо е без значение колко е площта на
имота, а само техните граници, т.е. съседите на имота.
Видно от таблицата Мазе 12, описано в акта за учредяване право на
строеж, н.а. от 2009 г. и 2023 г., имат един и същи граници, т.е. съседи. Както
установи експертизата няма разлика между паркомясто и паркогараж, защото
същите са едно и също нещо по инвестиционен проект.
9
Разликата в описанията на мазе 12 идва негово местонахождение – дали
и на кота 0 или кота -2.88 м. Първо, както съдът посочи по-горе е без значение
на какво ниво се намира, след като неговите съседи са идентични по всички
актове за собственост. Второ, практиката на ВКС по чл. 290 ГПК
последователно се приема, че при тълкуването на договорите следва да се
съблюдава правилото на чл. 20 ЗЗД, като при изясняване на действителната
обща воля на страните може да се излиза и извън текста на самия договор и да
се изследват обстоятелствата, при които той е сключен, поведението на
страните преди и след сключването му, разменената кореспонденция във
връзка с начина на изпълнение на договора, действителната характеристика на
обектите, предмет на договора, както и други обстоятелства, които са от
значение за установяване на действителната воля - решение № 546 от 23.07.10
г. по гр. д. № 856/09 г. на IV ГО; решение № 504 от 26.07.10 г. по гр. д. №
420/09 г. на IV ГО; решение № 502 от 26.07.10 г. по гр. д. № 222/09 г. на IV
ГО; решение № 292/8.07.2010 г. по гр. д. № 931/09 г. на I ГО, решение № 89
от 17.07.2009 г. по т. д. № 523/08 г. на ТК, II ТО и др. Тази практика следва
да намери приложение и в настоящия случай.
По настоящото дело, тълкувайки договора, оформен с нот. акт за
учредяване право на строеж се установи, че собствениците на тераса са
учредили право на строеж на строителя (суперфициар), като учредителите са
си запазили правото на строеж за посочените обекти в н.а. От тези уговорки
следва, че с построяването на жилищната сграда, за собствениците е
възникнало правото на собственост върху обектите, за които са си запазили
право на строеж, като основанието е въз основа на построяване, на основание
чл.92 ЗС. По делото е спорен въпросът за индивидуализацията на обектите, за
които собствениците на терена са си запазили правото на строеж и по-
специално - дали процесните обекти съответстват на тези, които са посочени в
договора.
При разрешаването на този спор следва да се има предвид това, че към
момента на сключване на договора за учредяване на право на строеж все още
не е имало изработен архитектурен проект, по който да се индивидуализират
обектите, за които учредителите са си запазили правото на строеж, а идеен
проект. Едва при инвестиционния проект е уточнено, че мазе 12 ще се намира
на кота -2.88 метра. Това обстоятелство обаче не следва да се използва в тяхна
вреда, тъй като учредителите на суперфицията са действали в съответствие с
принципа за добросъвестност и са постигнали съгласие кое от множеството
жилища в новопостроената сграда ще остане в тяхна собственост. Въпросното
мазе съответства най-общо и на индивидуализацията, направена в изключение
на нивото. По повод разликата в нивото и дали има разлика в паркомясто и
паркогараж, съдът е приел СТЕ. Същото установява, че обектът, описан по
трите сделки – учредяване, продажба от 2009 и 2023 г. е един и същ. Няма
разминаване. Разликата идва от това, че при учредяване са използвали идеен
проект, а после одобрен инвестиционен, който не е променян за гаража. При
това положение след като границите на процесната вещ съвпадат и по трите
10
н.а., то по делото се установи, че мазе 12, описани в н.а. за учредяване право
на строеж и тези за продажба от 2009 г. и 2023 г. са идентични. Идентичността
е установена и от заключението на СТЕ.
След като имотът е един и с същ при трите титула за собственост, то
съдът следва да отговори на въпрос кой е действителният собственик.
И двете страни се позовават на деривативно основание. Ищците на
основание покупко-продажба от учредителите на суперфицията, на основание
чл.92 ЗС (Собственикът на земята е собственик и на постройките и
насажденията върху нея, освен ако е установено друго), а ответникът на
покупко-продажба от суперфициара, като построена от него вещ, на основание
чл.94 вр. чл.92 ЗС (Лицето, което е направило нова вещ от чужди материали,
става собственик на вещта, ако стойността на изработването надминава
стойността на материала и ако лицето не е знаело, че материалът принадлежи
на друг. В противен случай собственикът на материала става собственик на
вещта, но той има право да се откаже от нея.).
След като двете страни спорят за собственост върху една и съща вещ, на
основание деривативно основание, то следва да се приложи принципът никой
не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава /nemo plus juris
ad alium transfere potest, quam ipse habet/ и да се изследва историята на
възникване на вещта.
С оглед установените за безспорни факти, изложени по-горе, се
установи с н.а. за учредяване право на строеж, собствениците на земята са
станали собственици и на процесното мазе № 12, на основание чл.92 ЗС, тъй
като суперфициарът се е задължил да построи за негова сметка и с негови
средства обекти, като част от тях са останали в собственост на собствениците
на земята. Именно това е мазе № 12. Следователно първи собственици на
процесната вещта са собствениците на земя, на основание приращение.
Следователно като собственици същите имат пълното право на
разпореждане на вещта. Затова през 2023 г. продават вещта на ищците.
Видно от представения н.а. за учредяване право на строеж, процесното
мазе не е било останало в собственост на строителя, т.е. на суперфициара. Тъй
не е придобил вещта, на основание построяване, защото правото е запазено за
собствениците на земята, на основание чл.92 ЗС. След като суперфициарът не
е придобил правото на собственост върху процесната вещ, то същият не е
разполагал с правото да се разпорежда с тази веща, защото не може да
прехвърли права, които не притежава. След като не е притежава правото на
собственост върху процесната вещ, то строителя не е прехвърлил
собствеността на ответника със сделката от 2009 г. Следователно сделката от
2009 г. не е произвела вещно-транслативния ефект и ответникът не е станал
собственик на вещта.
По отношение на ищците, съдът приема, че същите са станали
собственици на имота през 2023 г. със сделката, като са придобили имота от
собственици. Сделката е породила вещно-транслативния ефект, поради което
11
ищците са станали собственици, на основание покупко-продажба от
собственик на вещта по чл.92 ЗС.
С оглед изложеното, съдът приема, че ответникът не е станал
собственик на процесната вещ и няма годно правно основание да владее
имота, без разрешението от страна на ищците. Ответникът не доказа
наличието на годно правно основание, въз основа на което владее вещта.
Следователно същият владее вещта без основание и следва да върне вещта.
На основание чл.235, ал.2 ГПК следва да се отчете факта, че в хода на
процеса ищецът Й. К. не е собственик на имота, тъй като е дарил своята част
на другия ищец. А. К. е собственик на целия имот.
При това положение след като ищецът Й. К. не е собственик на вещта,
той няма правото да иска от трети лица връщане на вещта, ако я владеят без
основание. Това е така, защото не е собственик и владението на други лица не
нарушава негово право. При това положение искът, предявен от Й. К. не е
основателен, защото не е собственик.
Обратното, искът на А. К. е напълно основателен. Като изключителен
собственик на вещта, същата има правото да иска от трети лица да върнат
вещта, ако я владеят без основание. Ето защо искът от нея следва да се уважи
както в установителната, така и в осъдителната част изцяло.
Съгласно ТР № 4/14.03.2016 г. по тълк. д. № 4/2014 на ОСГК на ВКС,
съдът следва да се произнесе с установителен и осъдителен диспозитив по
иска по чл.108 ЗС. При това положение искът от Й. К. следва да се отхвърли
изцяло, като неоснователен и недоказан, защото към момента на
постановяване на съдебният акт той не е собственик на вещ, а А. К. е
изключителен собственик на вещта. Искът от А. К., следва да се уважи и в
двете части изцяло.
По разноските
С оглед изхода на делото ищецът А. К. има право на разноски, на
основание чл.78, ал.1 ГПК.
Въпреки, че искът на Й. К. е отхвърлен, то същият също има право на
разноски, на основание чл.78, ал.1 ГПК, тъй като причината за отхвърляне на
иска е правоприемство в хода на процеса, а не неоснователен на исковата
претенция – за това, че ищецът е прехвърлил своето право на собственост на
другия ищец. Същият няма да има право на разноски, само ако исковата
претенция не бе уважена, на основание, че не е станал собственик през 2023 г.,
а не че се е разпоредил с имота в хода на процеса.
Съгласно чл.12 от брачния договор между ищците, същите са се
споразумели, че разходите, направени за имот се поемат от съпруга, който е
собственик на имота. При това положение ищците взаимно са се споразумели,
че разходите по това дело ще останат само за лицето, които е собственик.
Следователно разходите остават за А. К.. Ето защо същата има право на
разноски за цялото дела, а разноски на Й. К. не следва да се присъждат, тъй
12
като съгласно сключеното от тях споразумение по чл.365 ЗЗД, разноските се
поемат и дължат от А. К., защото тя е собственик на процесния имот.
Съгласно представен списък по чл.80 ГПК, същата претендира: 50.00 –
държавна такса (л.48 от делото), 1000 лева – адвокатски хонорар (л.2 от
делото), 1000 лева – депозит за СТЕ (л.102 от делото). Ответникът не е
направил възражение по чл.78, ал.5 ГПК. Но въпреки това съдът приема, че
възнаграждението не е прекомерно, с оглед факта, че делото е сложно от
фактическа и правна страна, касае вещен спор, налице са много факти и
обстоятелства. С оглед свободата на пазара на по чл.101 ДФЕС и Законът за
приемане на еврото, съдът приема, че възнаграждение от 500 евро не е
прекомерно, при все че за такива дела в ЕС възнагражденията за процесуално
представителство започват от 1000 евро. Освен това ответникът е
претендирал адвокатски хонорар от 700 лева. Разликата от 300 лева между
двата хонорара не е прекомерна или значителна, а се основава на свободна
пазарна инициатива и конкуренция с оглед различното търсене и предлагане
на двамата адвокати и качеството на техните услуги и реклама.
При това положение на ищецът А. К. следва да се признаят разноски в
общ размер на 2050 лева. Ето защо ответникът следва да бъде осъден да ги
заплати.
Воден от горното, СЪДЪТ
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ изцяло, като неоснователен и недоказан, предявения от
Й. Г. К., с ЕГН: **********, *********** срещу П. Н. П., с ЕГН: **********,
с постоянен адрес: *********, ревандикационен иск с правна
квалификация чл.108 ЗС:
1. с който се иска да бъде признато за установено по отношение на П. Н.
П., с ЕГН: **********, че Й. Г. К., с ЕГН: ********** е собственик на
недвижим имот: МАЗЕ №12/дванадесет/, с площ от 1.84 /едно цяло
осемдесет и четири стотни/ кв. м., разположено в сутерена на сградата,
при граници на мазето: подземна улица, коридор, мазе №11 /единадесет/,
и паркомясто №26 /двадесет и шест/, прилежащо към апартамент №37,
находящо се в сграда с идентификатор ********** /шест осем едно три
четири точка четири три шест нула точка три шест седем точка едно/,
съгласно КККР одобрени със Заповед РД-18-14/06.03.2009г, на
Изпълнителния Директор на АГКК, с адрес на имота: ********, на
основание договор за покупка-продажба, инкорпориран в нотариален
акт № 34, том III, рег. № *******, дело № 314 от 2023 година от
27.04.2023 г. на нотариус И. И.
2. с който се иска П. Н. П., с ЕГН: ********** да бъде осъден за предаде
13
на Й. Г. К., с ЕГН: ********** владението върху недвижим имот:
МАЗЕ №12/дванадесет/, с площ от 1.84 /едно цяло осемдесет и четири
стотни/ кв. м., разположено в сутерена на сградата, при граници на
мазето: подземна улица, коридор, мазе №11 /единадесет/, и паркомясто
№26 /двадесет и шест/, прилежащо към апартамент №37, находящо се в
сграда с идентификатор ********** /шест осем едно три четири точка
четири три шест нула точка три шест седем точка едно/, съгласно КККР
одобрени със Заповед РД-18-14/06.03.2009г, на Изпълнителния Директор
на АГКК, с адрес на имота: ********.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, по отношение на П. Н. П., с ЕГН:
**********, с постоянен адрес: *********, че А. Й. К., с ЕГН: **********,
*********** е собственик на НЕДВИЖИМ ИМОТ: МАЗЕ
№12/ДВАНАДЕСЕТ/, с площ от 1.84 /едно цяло осемдесет и четири стотни/
кв. м., разположено в сутерена на сградата, при граници на мазето: подземна
улица, коридор, мазе №11 /единадесет/, и паркомясто №26 /двадесет и шест/,
прилежащо към апартамент №37, находящо се в сграда с идентификатор
********** /шест осем едно три четири точка четири три шест нула точка три
шест седем точка едно/, съгласно КККР одобрени със Заповед РД-18-
14/06.03.2009г, на Изпълнителния Директор на АГКК, с адрес на имота:
********, по предявения от А. Й. К., с ЕГН: ********** срещу П. Н. П., с
ЕГН: ********** ревандикационен иск с правна квалификация чл.108 ЗС,
на основание договор за покупка-продажба, инкорпориран в нотариален
акт № 34, том III, рег. № *******, дело № 314 от 2023 година от 27.04.2023
г. на нотариус И. И..
ОСЪЖДА П. Н. П., с ЕГН: **********, с постоянен адрес: *********
да предаде на А. Й. К., с ЕГН: **********, *********** владението върху
НЕДВИЖИМ ИМОТ: МАЗЕ №12/ДВАНАДЕСЕТ/, с площ от 1.84 /едно
цяло осемдесет и четири стотни/ кв. м., разположено в сутерена на сградата,
при граници на мазето: подземна улица, коридор, мазе №11 /единадесет/, и
паркомясто №26 /двадесет и шест/, прилежащо към апартамент №37,
находящо се в сграда с идентификатор ********** /шест осем едно три
четири точка четири три шест нула точка три шест седем точка едно/, съгласно
КККР одобрени със Заповед РД-18-14/06.03.2009г, на Изпълнителния
Директор на АГКК, с адрес на имота: ********, на основание чл.108 ЗС.
ОСЪЖДА П. Н. П., с ЕГН: **********, с постоянен адрес: *********
да заплати на А. Й. К., с ЕГН: **********, *********** сумата от 2050.00
лева (две хиляди и петдесет лева), представляваща разноски по гр. д. №
77045/2024 г. по описа на СРС, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД чрез СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, в двуседмичен срок от съобщаването
му, по реда на Глава XX ГПК, на основание чл.258 ГПК.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните чрез техните
14
процесуални представители.
ДЕЛОТО да се докладва на съдия - докладчик при постъпване на книжа
и след изтичане на срок.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
15